La fiscalité des propriétaires étrangers d’un bien à Londres : revenus locatifs, plus-values et droits de succession
Posséder un appartement à Londres depuis l’étranger entraîne trois impôts britanniques, quelle que soit votre nationalité et quel que soit votre lieu de résidence. Les loyers sont soumis à l’impôt britannique sur le revenu, perçu via le Non-Resident Landlord Scheme : l’agent de location retient normalement l’impôt au taux de base de 20 % avant de vous verser les loyers. La plus-value réalisée à la vente est soumise à l’impôt britannique sur les plus-values (capital gains tax) à 18 % ou 24 %, et vous devez déclarer la vente au HMRC dans les 60 jours suivant la finalisation (completion), même si aucun impôt n’est dû. Enfin, l’appartement entre dans le champ des droits de succession britanniques (inheritance tax), à 40 % au-delà de la tranche exonérée de 325 000 £ (nil-rate band), car les actifs situés au Royaume-Uni y sont toujours soumis.
Deux changements sont déjà inscrits dans la loi. À partir du 6 avril 2027, les revenus fonciers en Angleterre seront imposés à leurs propres taux de 22 %, 42 % et 47 %, soit deux points de plus qu’aujourd’hui, et la retenue au titre du Non-Resident Landlord Scheme passera à 22 %. Par ailleurs, depuis le 6 avril 2025, les droits de succession dépendent de la résidence de longue durée et non plus du domicile.
Tous les chiffres de cet article sont ceux d’octobre 2026, avant le budget d’automne du 28 octobre 2026. Les mesures annoncées qui n’ont pas encore force de loi, comme la High Value Council Tax Surcharge, sont signalées comme des propositions. Cet article dresse une carte des règles et ne constitue pas un conseil fiscal : votre situation dépend de votre résidence, de la convention fiscale entre votre pays et le Royaume-Uni et de la manière dont vous détenez l’appartement.
L’impôt sur les loyers : le Non-Resident Landlord Scheme
Au regard du fisc britannique, vous êtes un bailleur non résident si votre lieu de résidence habituel se trouve hors du Royaume-Uni, ce qui signifie en général que vous êtes à l’étranger plus de six mois par an. Le dispositif fait peser l’obligation de collecte sur ceux qui vous paient. L’agent de location doit retenir l’impôt sur le revenu au taux de base, actuellement 20 %, sur le loyer après déduction des charges admises, et le reverser au HMRC chaque trimestre. En l’absence d’agent, c’est le locataire qui paie plus de 100 £ par semaine qui doit effectuer la retenue.
Vous pouvez demander au HMRC, au moyen du formulaire NRL1 pour les particuliers, à percevoir les loyers sans retenue. Ce n’est pas une exonération. Si le HMRC donne son accord, vous déposez chaque année une déclaration Self Assessment au Royaume-Uni et payez par ce biais l’impôt dû. Pour beaucoup de propriétaires, le paiement brut ne fait que décaler le moment où l’impôt est payé et leur confie la gestion des formalités.
Le droit d’un particulier non résident à l’abattement personnel britannique (personal allowance), la fraction de revenu exonérée d’impôt, dépend de sa nationalité et de la convention fiscale applicable. Demandez à votre conseiller de confirmer votre situation avant de bâtir votre budget sur le loyer net.
Les taux d’impôt sur les loyers, aujourd’hui et à partir d’avril 2027
Les revenus fonciers sont aujourd’hui imposés aux taux normaux de l’impôt sur le revenu : 20 % au taux de base, 40 % au taux supérieur et 45 % au taux additionnel. À partir du 6 avril 2027, début de l’année fiscale 2027-2028, les particuliers en Angleterre, au pays de Galles et en Irlande du Nord paieront des taux distincts sur les revenus fonciers, de 22 %, 42 % et 47 %. La réduction d’impôt au titre des frais de financement résidentiels, comme les intérêts d’emprunt, sera accordée à 22 %. Ces taux sont fixés par l’article 7 du Finance Act 2026, promulgué en mars 2026.
Le changement concerne aussi les bailleurs non résidents, et le taux de retenue du dispositif passera au nouveau taux de base foncier de 22 %. Jusqu’au 6 avril 2027, les taux actuels s’appliquent.
La location elle-même obéit à ses propres règles, de la protection des dépôts de garantie aux licences des boroughs, que nous présentons dans louer un appartement à Londres en 2026.
La vente : l’impôt sur les plus-values des non-résidents
Les non-résidents du Royaume-Uni paient l’impôt britannique sur les plus-values lors de la cession de biens résidentiels britanniques et, depuis le 6 avril 2019, de tout terrain ou bien immobilier britannique, y compris certaines cessions indirectes via des sociétés à prépondérance immobilière. Pour les particuliers, sur l’année fiscale 2026-2027, les taux sont de 18 % sur la part de la plus-value comprise dans la tranche du taux de base et de 24 % au-delà, avec un abattement annuel de 3 000 £. Les trustees paient 24 %.
La règle de déclaration piège beaucoup de vendeurs étrangers. Un non-résident doit déclarer la vente au HMRC, et payer l’impôt éventuel, dans les 60 jours suivant la finalisation. Cette obligation s’applique même lorsqu’aucun impôt n’est dû ou que la vente se solde par une perte. La déclaration passe par le compte distinct du HMRC intitulé « Capital Gains Tax on UK property ». Si vous vendez, assurez-vous que votre solicitor ou votre expert-comptable a noté l’échéance des 60 jours dès le jour de la finalisation.
Les achats plus anciens obéissent à des règles particulières : pour un bien résidentiel acheté avant le 5 avril 2015, les non-résidents peuvent en général retenir sa valeur de marché à cette date comme prix de revient. Pour un appartement neuf acheté aujourd’hui, le point de départ est le prix que vous payez.
Les droits de succession : un appartement londonien est toujours concerné
Les droits de succession s’élèvent à 40 % sur la part de la succession qui dépasse la tranche exonérée de 325 000 £. Cette tranche et la tranche supplémentaire de 175 000 £ liée à la résidence (residence nil-rate band) sont gelées jusqu’au 5 avril 2031, le budget d’automne 2025 ayant prolongé le gel d’un an. La tranche liée à la résidence ne s’applique que lorsqu’un logement est transmis à des descendants directs.
Depuis le 6 avril 2025, le champ de l’impôt dépend de la résidence de longue durée au Royaume-Uni et non plus du domicile. Vous êtes résident de longue durée si vous avez été résident britannique pendant au moins 10 des 20 années fiscales précédentes. Une personne qui n’est pas résidente de longue durée n’est imposable que sur ses actifs britanniques. Un appartement à Londres est un actif britannique : il entre donc dans le champ des droits de succession britanniques au décès, et pour certaines donations de son vivant, quel que soit son propriétaire et où qu’il vive.
Deux précisions comptent pour les personnes qui ont un passé au Royaume-Uni. En vertu d’une règle transitoire, une personne qui n’était pas domiciliée au Royaume-Uni le 30 octobre 2024 et qui n’y est pas résidente en 2025-2026 ou ensuite n’est résidente de longue durée que si elle a été résidente britannique pendant 15 des 20 années précédentes et pendant au moins une des trois années précédentes. Et les résidents de longue durée qui quittent le Royaume-Uni restent imposables sur leurs actifs mondiaux pendant une période de « traîne » (tail) de trois à dix ans.
Détenir le bien via une société ou un trust
Une société ou un trust ne fait pas sortir un logement londonien du champ des droits de succession. Depuis le 6 avril 2017, les participations dans des sociétés fermées (close companies) et des partnerships, ainsi que les prêts, qui se rattachent à un bien résidentiel britannique ne sont plus des biens exclus (excluded property). Une structure sociétaire entraîne en revanche ses propres coûts.
L’Annual Tax on Enveloped Dwellings s’applique aux biens résidentiels britanniques d’une valeur supérieure à 500 000 £ détenus en tout ou partie par une société, par un partnership dont l’un des associés est une société, ou par un organisme de placement collectif. La déclaration et le paiement sont dus au 30 avril pour l’année qui commence le 1er avril. Les allégements, comme le property rental business relief, doivent être demandés dans une déclaration ou une déclaration d’allégement ; ils ne sont pas automatiques. Avril 2027 est une date de réévaluation.
| Valeur du bien | ATED du 1er avril 2026 au 31 mars 2027 | ATED 2025-2026 |
|---|---|---|
| De 500 001 £ à 1 million de livres | 4 600 £ | 4 450 £ |
| De 1 à 2 millions de livres | 9 450 £ | 9 150 £ |
| De 2 à 5 millions de livres | 32 200 £ | 31 050 £ |
| De 5 à 10 millions de livres | 75 450 £ | 72 700 £ |
| De 10 à 20 millions de livres | 151 450 £ | 145 950 £ |
| Plus de 20 millions de livres | 303 450 £ | 292 350 £ |
Ajoutez le taux de Stamp Duty de 17 % pour les sociétés qui achètent un logement de plus de 500 000 £, plus 2 % pour les non-résidents : pour un particulier qui achète un seul appartement, une société coûte en général plus cher et ne fait économiser aucun droit de succession. Notre guide du Stamp Duty donne les chiffres.
Les impôts en un coup d’œil
| Impôt | Quand il s’applique | Taux en octobre 2026 | Points de vigilance |
|---|---|---|---|
| Impôt sur le revenu des loyers | Chaque année fiscale où l’appartement est loué | 20 % / 40 % / 45 % ; 22 % / 42 % / 47 % à partir du 6 avril 2027 (voté) | Retenue NRL par l’agent ou le locataire ; formulaire NRL1 pour un paiement brut |
| Impôt sur les plus-values | À la vente | 18 % / 24 % pour les particuliers ; abattement annuel de 3 000 £ | Déclarer et payer dans les 60 jours suivant la finalisation, même sans impôt dû |
| Droits de succession | Au décès et pour certaines donations de son vivant | 40 % au-delà de 325 000 £ | Actifs britanniques toujours concernés ; sociétés et trusts ne protègent pas les logements britanniques |
| ATED | Chaque année où une société détient un logement de plus de 500 000 £ | De 4 600 £ à 303 450 £ par an | Déclaration au 30 avril ; allégements à demander |
| Stamp Duty Land Tax | À l’achat | Tranches standard plus 5 % et 2 % pour la plupart des acheteurs étrangers | Les taux applicables sont ceux de la finalisation |
Le temps passé au Royaume-Uni, le budget et les changements à venir
La résidence fiscale est distincte du statut migratoire. Le temps passé au Royaume-Uni peut faire de vous un résident fiscal britannique au regard du statutory residence test, ce qui modifie plusieurs des réponses ci-dessus : cela touche au remboursement de la majoration de 2 % du Stamp Duty, à votre situation au regard de l’impôt sur les plus-values et, sur une plus longue période, à votre exposition aux droits de succession. Posséder un appartement ne donne de toute façon aucun droit de vivre au Royaume-Uni. Si vous comptez passer de longues périodes à Londres, faites-vous conseiller avant.
Plusieurs mesures sont annoncées mais n’ont pas encore force de loi :
- La High Value Council Tax Surcharge, annoncée lors du budget d’automne du 26 novembre 2025, serait une taxe annuelle à la charge du propriétaire d’un logement en Angleterre d’une valeur de 2 millions de livres ou plus, à partir d’avril 2028, par tranches de 2 500 £ à 7 500 £ par an. La consultation s’est close le 14 juillet 2026 et envisageait aussi une majoration supplémentaire pour les propriétaires non résidents, sans plus de détails. Le gouvernement n’y a pas encore répondu, et la surtaxe doit être votée avant de s’appliquer.
- Le budget d’automne du 28 octobre 2026 pourrait apporter d’autres changements. Aucune modification immédiate du Stamp Duty ou de la council tax n’était attendue avant sa présentation, mais rien n’est acquis avant le jour du budget.
Les taux fonciers de 2027 sont d’une autre nature : ils figurent déjà dans le Finance Act 2026, mais ne s’appliquent qu’à partir du 6 avril 2027.
Ce qu’il faut vérifier avec votre conseiller fiscal
- Si vous êtes un bailleur non résident, et s’il faut demander à percevoir les loyers bruts au moyen du formulaire NRL1.
- Si vous avez droit à l’abattement personnel britannique, et ce que prévoit la convention entre votre pays et le Royaume-Uni pour les revenus locatifs et les plus-values.
- Comment les taux fonciers de 22 % à partir d’avril 2027 modifient le loyer net que vous attendez, surtout si vous empruntez.
- Qui déposera la déclaration de plus-value à 60 jours quand vous vendrez.
- Votre statut de résident de longue durée au regard des droits de succession, et si votre testament couvre l’appartement londonien.
- S’il est judicieux de détenir le bien en nom propre ou via une structure, une fois l’ATED et les droits de succession pris en compte.
- Ce que le budget du 28 octobre 2026 a éventuellement changé.
Les frais courants, dont la council tax et les charges de copropriété, sont présentés dans notre guide des frais courants. Les logements londoniens avec lesquels nous travaillons figurent sur notre page des biens.
