Impozitele pentru proprietarii din străinătate ai unei locuințe în Londra: venitul din chirie, câștigurile de capital și impozitul pe moștenire
Dacă dețineți din străinătate un apartament în Londra, vă revin trei impozite britanice, indiferent de cetățenie sau de locul în care trăiți. Chiria este supusă impozitului britanic pe venit, colectat prin Non-Resident Landlord Scheme, în cadrul căreia agentul de închirieri reține de obicei impozitul la cota de bază de 20% înainte de a vă plăti. Câștigul din vânzare este supus impozitului britanic pe câștigurile de capital, de 18% sau 24%, iar vânzarea trebuie declarată la HMRC în 60 de zile de la finalizare, chiar dacă nu se datorează niciun impozit. Iar apartamentul intră sub incidența impozitului britanic pe moștenire, de 40% peste pragul neimpozabil (nil-rate band) de £325,000, pentru că bunurile din Regatul Unit sunt întotdeauna acoperite de acest impozit.
Două schimbări sunt deja prevăzute în lege. Din 6 aprilie 2027, veniturile din proprietăți din Anglia vor fi impozitate cu cote proprii, de 22%, 42% și 47%, cu două puncte peste cotele de astăzi, iar reținerea prin Non-Resident Landlord Scheme va trece la 22%. Apoi, din 6 aprilie 2025, impozitul pe moștenire se aplică în funcție de rezidența pe termen lung, nu de domiciliul fiscal (domicile).
Toate cifrele de aici sunt valabile în octombrie 2026, înainte de Autumn Budget din 28 octombrie 2026. Măsurile anunțate, dar care încă nu sunt lege, cum ar fi High Value Council Tax Surcharge, sunt marcate ca propuneri. Textul este o hartă a regulilor, nu consultanță fiscală: situația dumneavoastră depinde de rezidență, de tratatul fiscal dintre țara dumneavoastră și Regatul Unit și de forma în care dețineți apartamentul.
Impozitul pe chirie: Non-Resident Landlord Scheme
În scopuri fiscale britanice, sunteți proprietar nerezident (non-resident landlord) dacă locul dumneavoastră obișnuit de reședință este în afara Regatului Unit, ceea ce înseamnă în general că stați în străinătate mai mult de șase luni pe an. Schema pune obligația de colectare în sarcina celor care vă plătesc. Un agent de închirieri trebuie să rețină din chirie, după cheltuielile deductibile, impozitul pe venit la cota de bază, în prezent 20%, și să îl vireze trimestrial la HMRC. Dacă nu există agent, reținerea trebuie făcută de chiriașul care plătește mai mult de £100 pe săptămână.
Puteți cere la HMRC, pe formularul NRL1 pentru persoane fizice, să primiți chiria fără reținere. Nu este o scutire. Dacă HMRC aprobă, depuneți în fiecare an o declarație britanică Self Assessment și plătiți prin ea impozitul datorat. Pentru mulți proprietari, plata integrală schimbă doar momentul plății impozitului și le lasă lor grija documentelor.
Dacă o persoană fizică nerezidentă are dreptul la personal allowance, partea neimpozabilă a venitului, depinde de cetățenie și de tratatul fiscal aplicabil. Cereți-i consultantului să vă confirme situația înainte de a vă face bugetul pe chiria netă.
Cotele impozitului pe chirie, acum și din aprilie 2027
Veniturile din proprietăți sunt impozitate în prezent cu cotele obișnuite ale impozitului pe venit: 20% cota de bază, 40% cota superioară și 45% cota suplimentară. Din 6 aprilie 2027, începutul anului fiscal 2027-2028, persoanele fizice din Anglia, Țara Galilor și Irlanda de Nord vor plăti cote separate pentru veniturile din proprietăți, de 22%, 42% și 47%. Deducerea pentru costurile de finanțare a locuințelor, cum ar fi dobânda la creditul ipotecar, se va acorda la 22%. Cotele sunt stabilite de secțiunea 7 din Finance Act 2026, adoptat în martie 2026.
Schimbarea se aplică și proprietarilor nerezidenți, iar cota de reținere din schemă va trece la noua cotă de bază pentru veniturile din proprietăți, de 22%. Până la 6 aprilie 2027 se aplică cotele actuale.
Închirierea în sine are propriile reguli, de la protecția garanției la licențele cerute de districte, pe care le prezentăm în închirierea unui apartament în Londra în 2026.
Vânzarea: impozitul pe câștigurile de capital pentru nerezidenți
Nerezidenții plătesc impozitul britanic pe câștigurile de capital la vânzarea proprietăților rezidențiale din Regatul Unit și, din 6 aprilie 2019, la vânzarea oricăror terenuri și proprietăți din Regatul Unit, inclusiv unele vânzări indirecte prin companii cu active predominant imobiliare. Pentru persoanele fizice, în anul fiscal 2026-2027 cotele sunt de 18% pentru câștigurile care se încadrează în banda cotei de bază și de 24% peste aceasta, cu o sumă anuală scutită de £3,000. Administratorii de trusturi (trustees) plătesc 24%.
Regula de raportare îi prinde pe mulți vânzători din străinătate. Un nerezident trebuie să raporteze vânzarea la HMRC și să plătească eventualul impozit în 60 de zile de la finalizare. Regula se aplică și atunci când nu există impozit de plată sau vânzarea aduce o pierdere. Declarația se depune prin contul separat al HMRC „Capital Gains Tax on UK property”. Dacă vindeți, asigurați-vă că avocatul sau contabilul are notat termenul de 60 de zile din ziua finalizării.
Achizițiile mai vechi au reguli speciale: pentru proprietățile rezidențiale cumpărate înainte de 5 aprilie 2015, nerezidenții pot folosi în general ca valoare de bază valoarea de piață de la acea dată. Pentru un apartament nou cumpărat astăzi, punctul de pornire este prețul pe care îl plătiți.
Impozitul pe moștenire: un apartament în Londra este întotdeauna inclus
Impozitul pe moștenire este de 40% pentru partea din succesiune care depășește pragul neimpozabil de £325,000. Acest prag și pragul suplimentar pentru locuință (residence nil-rate band) de £175,000 sunt înghețate până la 5 aprilie 2031, după ce Autumn Budget 2025 a prelungit înghețarea cu un an. Pragul pentru locuință se aplică doar atunci când locuința este lăsată descendenților direcți.
Din 6 aprilie 2025, sfera impozitului depinde de rezidența pe termen lung în Regatul Unit, nu de domiciliul fiscal. Sunteți rezident pe termen lung dacă ați fost rezident în Regatul Unit în cel puțin 10 dintre ultimii 20 de ani fiscali. O persoană care nu este rezidentă pe termen lung datorează impozitul doar pentru bunurile din Regatul Unit. Un apartament în Londra este un bun din Regatul Unit, deci intră sub incidența impozitului britanic pe moștenire la deces, precum și la unele donații din timpul vieții, indiferent cine îl deține și unde locuiește.
Două nuanțe contează pentru cei care au trăit deja în Regatul Unit. Conform unei reguli tranzitorii, cineva care nu avea domiciliul fiscal în Regatul Unit la 30 octombrie 2024 și nu este rezident acolo în 2025-2026 sau ulterior este rezident pe termen lung doar dacă a fost rezident în 15 dintre ultimii 20 de ani și în cel puțin unul dintre ultimii trei ani. Iar rezidenții pe termen lung care părăsesc Regatul Unit rămân expuși pentru bunurile din întreaga lume pe o perioadă suplimentară („tail”) de trei până la zece ani.
Deținerea prin companie sau trust
O companie sau un trust nu scoate o locuință din Londra de sub incidența impozitului pe moștenire. Din 6 aprilie 2017, participațiile în companii închise (close companies), parteneriatele și împrumuturile atribuibile proprietăților rezidențiale din Regatul Unit nu mai sunt bunuri excluse (excluded property). În schimb, o structură de tip companie vine cu propriile costuri.
Annual Tax on Enveloped Dwellings se aplică proprietăților rezidențiale din Regatul Unit care valorează peste £500,000 și sunt deținute integral sau parțial de o companie, de un parteneriat cu o companie printre membri sau de un organism de plasament colectiv. Declarația și plata sunt datorate până la 30 aprilie pentru anul care începe la 1 aprilie. Scutirile, cum ar fi cea pentru activitatea de închiriere a proprietăților, trebuie cerute printr-o declarație sau printr-o declarație de scutire; nu se acordă automat. Aprilie 2027 este o dată de reevaluare.
| Valoarea proprietății | ATED 1 aprilie 2026 până la 31 martie 2027 | ATED 2025-2026 |
|---|---|---|
| Între £500,001 și £1 milion | £4,600 | £4,450 |
| Între £1 milion și £2 milioane | £9,450 | £9,150 |
| Între £2 milioane și £5 milioane | £32,200 | £31,050 |
| Între £5 milioane și £10 milioane | £75,450 | £72,700 |
| Între £10 milioane și £20 milioane | £151,450 | £145,950 |
| Peste £20 milioane | £303,450 | £292,350 |
Adăugați cota Stamp Duty de 17% pentru companiile care cumpără o locuință de peste £500,000, plus 2% pentru nerezidenți, și veți vedea că, pentru o persoană fizică ce cumpără un singur apartament, o companie costă de obicei mai mult și nu aduce nicio economie la impozitul pe moștenire. Ghidul nostru despre Stamp Duty are cifrele.
Impozitele pe scurt
| Impozitul | Când se aplică | Cota în octombrie 2026 | La ce să fiți atenți |
|---|---|---|---|
| Impozitul pe venitul din chirie | În fiecare an fiscal în care apartamentul este închiriat | 20% / 40% / 45%; 22% / 42% / 47% din 6 aprilie 2027 (legiferat) | Reținerea NRL de către agent sau chiriaș; formularul NRL1 pentru plata integrală |
| Impozitul pe câștigurile de capital | La vânzare | 18% / 24% pentru persoane fizice; sumă anuală scutită de £3,000 | Raportare și plată în 60 de zile de la finalizare, chiar dacă nu se datorează impozit |
| Impozitul pe moștenire | La deces și la unele donații din timpul vieții | 40% peste £325,000 | Bunurile din Regatul Unit sunt întotdeauna incluse; companiile și trusturile nu protejează locuințele din Regatul Unit |
| ATED | În fiecare an în care o companie deține o locuință de peste £500,000 | Între £4,600 și £303,450 pe an | Declarație până la 30 aprilie; scutirile trebuie cerute |
| Stamp Duty Land Tax | La cumpărare | Benzile standard plus 5% și 2% pentru majoritatea cumpărătorilor din străinătate | Se aplică cotele de la data finalizării |
Timpul petrecut în Regatul Unit, bugetul și schimbările care urmează
Rezidența fiscală nu are legătură cu statutul de imigrare. Timpul petrecut în Regatul Unit vă poate face rezident fiscal conform testului legal de rezidență (statutory residence test), iar asta schimbă mai multe dintre răspunsurile de mai sus: influențează rambursarea suprataxei Stamp Duty de 2%, situația privind impozitul pe câștigurile de capital și, pe o perioadă mai lungă, expunerea la impozitul pe moștenire. Oricum, deținerea unui apartament nu dă dreptul de a locui în Regatul Unit. Dacă vă așteptați să petreceți perioade lungi în Londra, cereți sfatul unui specialist înainte.
Mai multe măsuri sunt anunțate, dar încă nu sunt lege:
- High Value Council Tax Surcharge, anunțată în Autumn Budget din 26 noiembrie 2025, ar fi o taxă anuală datorată de proprietarul unei locuințe din Anglia care valorează £2 milioane sau mai mult, din aprilie 2028, pe benzi de la £2,500 la £7,500 pe an. Consultarea s-a încheiat pe 14 iulie 2026 și a analizat și o suprataxă suplimentară pentru proprietarii nerezidenți, fără detalii. Guvernul nu a răspuns încă, iar suprataxa are nevoie de legiferare înainte să se aplice.
- Autumn Budget din 28 octombrie 2026 poate aduce noi schimbări. Dinainte nu se așteptau schimbări imediate la Stamp Duty sau la council tax, dar nimic nu este stabilit până în ziua bugetului.
Cotele din 2027 pentru veniturile din proprietăți sunt un caz diferit: sunt deja prevăzute în Finance Act 2026, dar se aplică abia din 6 aprilie 2027.
Ce să verificați cu consultantul fiscal
- Dacă sunteți proprietar nerezident și dacă merită să cereți, pe formularul NRL1, primirea chiriei fără reținere.
- Dacă aveți dreptul la personal allowance și ce prevede tratatul dintre țara dumneavoastră și Regatul Unit despre veniturile din chirie și câștigurile de capital.
- Cum schimbă cotele de 22% din aprilie 2027 chiria netă pe care o așteptați, mai ales dacă aveți un credit.
- Cine va depune declarația de câștiguri de capital în termenul de 60 de zile când vindeți.
- Statutul dumneavoastră de rezident pe termen lung în privința impozitului pe moștenire și dacă testamentul acoperă apartamentul din Londra.
- Dacă deținerea pe numele dumneavoastră sau printr-o structură are sens odată ce includeți ATED și impozitul pe moștenire.
- Ce a schimbat, dacă a schimbat ceva, bugetul din 28 octombrie 2026.
Costurile curente, inclusiv council tax și taxele de întreținere, sunt descrise în ghidul nostru despre costurile curente. Locuințele din Londra cu care lucrăm se găsesc pe pagina noastră de proprietăți.
