Le imposte per i proprietari esteri di immobili a Londra: redditi da locazione, plusvalenze e imposta di successione
Possedere un appartamento a Londra dall'estero comporta tre imposte britanniche, qualunque siano la Sua nazionalità e il Suo paese di residenza. L'affitto è soggetto all'imposta sul reddito del Regno Unito, riscossa tramite il Non-Resident Landlord Scheme, in base al quale l'agenzia di locazione trattiene di norma il 20% all'aliquota base prima di versarLe il canone. La plusvalenza sulla vendita è soggetta all'imposta britannica sulle plusvalenze (capital gains tax) al 18% o al 24%, e la vendita va comunicata all'HMRC entro 60 giorni dal completamento anche se non è dovuta alcuna imposta. Inoltre l'appartamento rientra nell'imposta di successione britannica (inheritance tax) al 40% oltre la soglia esente (nil-rate band) di £325,000, perché i beni situati nel Regno Unito ricadono sempre nel suo ambito.
Due cambiamenti sono già fissati per legge. Dal 6 aprile 2027 i redditi immobiliari in Inghilterra saranno tassati con aliquote proprie del 22%, 42% e 47%, due punti sopra quelle attuali, e la ritenuta del Non-Resident Landlord Scheme passerà al 22%. E dal 6 aprile 2025 l'imposta di successione segue la residenza di lungo periodo anziché il domicilio.
Tutti i dati sono aggiornati a ottobre 2026, prima dell'Autumn Budget del 28 ottobre 2026. Le misure annunciate ma non ancora legge, come la High Value Council Tax Surcharge, sono indicate come proposte. Questa è una mappa delle regole, non una consulenza fiscale: la Sua posizione dipende dalla residenza, dalla convenzione fiscale tra il Suo paese e il Regno Unito e da come detiene l'appartamento.
Imposte sull'affitto: il Non-Resident Landlord Scheme
Ai fini fiscali britannici si è un locatore non residente se la propria dimora abituale è fuori dal Regno Unito, il che in genere significa trascorrere all'estero più di sei mesi all'anno. Lo schema affida l'obbligo di riscossione a chi paga il canone. L'agenzia di locazione deve trattenere dall'affitto, al netto delle spese deducibili, l'imposta sul reddito all'aliquota base, oggi del 20%, e versarla all'HMRC ogni trimestre. Se non c'è un'agenzia, la trattenuta spetta all'inquilino che paga più di £100 a settimana.
Si può chiedere all'HMRC, con il modulo NRL1 per le persone fisiche, di ricevere l'affitto senza trattenuta. Non è un'esenzione. Se l'HMRC approva, ogni anno si presenta una dichiarazione Self Assessment nel Regno Unito e con quella si paga l'imposta dovuta. Per molti proprietari il pagamento lordo sposta semplicemente i tempi dell'imposta e mette le pratiche nelle loro mani.
Se una persona fisica non residente abbia diritto alla personal allowance britannica, la quota di reddito esente da imposta, dipende dalla nazionalità e dalle convenzioni applicabili. Chieda al Suo consulente di confermare la Sua posizione prima di fare i conti sull'affitto netto.
Aliquote dell'imposta sul reddito da affitto, oggi e da aprile 2027
Oggi i redditi immobiliari sono tassati con le normali aliquote dell'imposta sul reddito: 20% (basic rate), 40% (higher rate) e 45% (additional rate). Dal 6 aprile 2027, inizio dell'anno fiscale 2027-2028, le persone fisiche in Inghilterra, Galles e Irlanda del Nord pagheranno aliquote separate sui redditi immobiliari del 22%, 42% e 47%. L'agevolazione sui costi di finanziamento residenziali, come gli interessi del mutuo, sarà concessa al 22%. Queste aliquote sono fissate dalla section 7 del Finance Act 2026, promulgato a marzo 2026.
La modifica vale anche per i locatori non residenti, e l'aliquota della ritenuta dello schema passerà alla nuova aliquota base sui redditi immobiliari del 22%. Fino al 6 aprile 2027 si applicano le aliquote attuali.
La locazione in sé ha regole proprie, dalla tutela dei depositi alle licenze dei borough, che trattiamo in affittare un appartamento a Londra nel 2026.
Vendere: l'imposta sulle plusvalenze per i non residenti
I non residenti nel Regno Unito pagano l'imposta britannica sulle plusvalenze quando cedono immobili residenziali nel Regno Unito e, dal 6 aprile 2019, su tutti i terreni e gli immobili britannici, comprese alcune cessioni indirette tramite società con un patrimonio prevalentemente immobiliare. Per le persone fisiche, nell'anno fiscale 2026-2027 le aliquote sono del 18% sulle plusvalenze che rientrano nella fascia dell'aliquota base e del 24% oltre, con una franchigia annua di £3,000. I trustee pagano il 24%.
La regola sulla dichiarazione coglie impreparati molti venditori esteri. Un non residente deve comunicare la vendita all'HMRC, e pagare l'eventuale imposta, entro 60 giorni dal completamento. L'obbligo vale anche se non c'è imposta da pagare o se la vendita è in perdita. La dichiarazione passa per l'apposito account dell'HMRC «Capital Gains Tax on UK property». Se vende, si assicuri che il Suo solicitor o commercialista abbia segnato in agenda la scadenza dei 60 giorni fin dal giorno del completamento.
Per gli acquisti più vecchi ci sono regole speciali: per gli immobili residenziali acquistati prima del 5 aprile 2015 i non residenti possono in genere usare come costo fiscale il valore di mercato a quella data. Per un appartamento di nuova costruzione comprato oggi, il punto di partenza è il prezzo pagato.
Imposta di successione: un appartamento a Londra rientra sempre
L'imposta di successione si applica al 40% sulla parte del patrimonio che supera la soglia esente di £325,000. La soglia esente e la residence nil-rate band di £175,000 sono congelate fino al 5 aprile 2031, dopo che l'Autumn Budget 2025 ha prolungato il congelamento di un anno. La residence nil-rate band si applica solo quando una casa viene lasciata a discendenti diretti.
Dal 6 aprile 2025 l'ambito dell'imposta dipende dalla residenza di lungo periodo nel Regno Unito anziché dal domicilio. Si è residenti di lungo periodo se si è stati residenti nel Regno Unito per almeno 10 dei 20 anni fiscali precedenti. Chi non è residente di lungo periodo è soggetto all'imposta solo sui beni situati nel Regno Unito. Un appartamento a Londra è un bene situato nel Regno Unito, quindi rientra nell'imposta di successione britannica al momento del decesso, e per alcune donazioni in vita, chiunque ne sia il proprietario e ovunque viva.
Per chi ha un passato nel Regno Unito contano due precisazioni. In base a una norma transitoria, chi non era domiciliato nel Regno Unito al 30 ottobre 2024 e non vi è residente nell'anno 2025-2026 o successivi è residente di lungo periodo solo se è stato residente nel Regno Unito per 15 dei 20 anni precedenti e in almeno uno dei tre anni precedenti. Inoltre i residenti di lungo periodo che lasciano il Regno Unito restano soggetti all'imposta sul patrimonio mondiale per una «coda» (tail) da tre a dieci anni.
Detenere l'immobile tramite una società o un trust
Una società o un trust non sottraggono una casa londinese all'imposta di successione. Dal 6 aprile 2017 le partecipazioni in close companies e partnership, e i finanziamenti, riconducibili a immobili residenziali nel Regno Unito non sono più beni esclusi (excluded property). Una struttura societaria comporta però costi propri.
L'Annual Tax on Enveloped Dwellings si applica agli immobili residenziali britannici dal valore superiore a £500,000 posseduti in tutto o in parte da una società, da una partnership con una società tra i soci o da un organismo di investimento collettivo. Dichiarazione e pagamento vanno fatti entro il 30 aprile per l'anno che inizia il 1° aprile. Le agevolazioni, come quella per le attività di locazione immobiliare, vanno richieste con una dichiarazione ordinaria o una dichiarazione di agevolazione; non sono automatiche. Aprile 2027 è una data di rivalutazione.
| Valore dell'immobile | ATED dal 1° aprile 2026 al 31 marzo 2027 | ATED 2025-2026 |
|---|---|---|
| Da £500,001 a £1 milione | £4,600 | £4,450 |
| Da £1 milione a £2 milioni | £9,450 | £9,150 |
| Da £2 milioni a £5 milioni | £32,200 | £31,050 |
| Da £5 milioni a £10 milioni | £75,450 | £72,700 |
| Da £10 milioni a £20 milioni | £151,450 | £145,950 |
| Oltre £20 milioni | £303,450 | £292,350 |
Se si aggiungono l'aliquota dello Stamp Duty del 17% per le società che acquistano un'abitazione oltre £500,000 e il 2% per i non residenti, per una persona fisica che compra un solo appartamento una società di solito costa di più e non fa risparmiare imposta di successione. La nostra guida allo Stamp Duty riporta i numeri.
Le imposte in sintesi
| Imposta | Quando si applica | Aliquota a ottobre 2026 | A che cosa fare attenzione |
|---|---|---|---|
| Imposta sul reddito da affitto | Ogni anno fiscale in cui l'appartamento è affittato | 20% / 40% / 45%; 22% / 42% / 47% dal 6 aprile 2027 (già legge) | Ritenuta NRL da parte dell'agenzia o dell'inquilino; modulo NRL1 per il pagamento lordo |
| Imposta sulle plusvalenze | Alla vendita | 18% / 24% per le persone fisiche; franchigia annua di £3,000 | Dichiarare e pagare entro 60 giorni dal completamento, anche senza imposta dovuta |
| Imposta di successione | Al decesso e per alcune donazioni in vita | 40% oltre £325,000 | I beni nel Regno Unito rientrano sempre; società e trust non proteggono le case britanniche |
| ATED | Ogni anno in cui una società possiede una casa oltre £500,000 | Da £4,600 a £303,450 all'anno | Dichiarazione entro il 30 aprile; le agevolazioni vanno richieste |
| Stamp Duty Land Tax | All'acquisto | Fasce standard più 5% e 2% per la maggior parte degli acquirenti esteri | Valgono le aliquote in vigore al completamento |
Tempo trascorso nel Regno Unito, il Budget e i cambiamenti in arrivo
La residenza fiscale è una cosa diversa dallo status migratorio. Trascorrere tempo nel Regno Unito può renderLa residente ai fini fiscali in base allo statutory residence test, e questo cambia diverse delle risposte precedenti: incide sul rimborso della maggiorazione del 2% dello Stamp Duty, sulla Sua posizione ai fini dell'imposta sulle plusvalenze e, su un periodo più lungo, sulla Sua esposizione all'imposta di successione. In ogni caso, possedere un appartamento non dà alcun diritto di vivere nel Regno Unito. Se prevede di trascorrere lunghi periodi a Londra, si faccia consigliare prima di farlo.
Diverse misure sono state annunciate ma non sono ancora legge:
- La High Value Council Tax Surcharge, annunciata con l'Autumn Budget del 26 novembre 2025, sarebbe un onere annuale a carico del proprietario di una casa in Inghilterra dal valore di £2 milioni o più, a partire da aprile 2028, in fasce da £2,500 a £7,500 all'anno. La consultazione si è chiusa il 14 luglio 2026 e ha valutato anche una maggiorazione aggiuntiva per i proprietari non residenti, senza dettagli. Il governo non ha ancora risposto, e la maggiorazione richiede una legge prima di potersi applicare.
- L'Autumn Budget del 28 ottobre 2026 potrebbe portare altri cambiamenti. Alla vigilia non erano attese modifiche immediate allo Stamp Duty o alla council tax, ma nulla è deciso fino al giorno del Budget.
Le aliquote 2027 sui redditi immobiliari sono un caso diverso: sono già nel Finance Act 2026, ma si applicano solo dal 6 aprile 2027.
Che cosa verificare con il Suo consulente fiscale
- Se è un locatore non residente, e se conviene chiedere con il modulo NRL1 di ricevere l'affitto lordo.
- Se ha diritto alla personal allowance britannica, e che cosa dice la convenzione tra il Suo paese e il Regno Unito sui redditi da locazione e sulle plusvalenze.
- Come le aliquote immobiliari del 22% da aprile 2027 cambiano l'affitto netto atteso, soprattutto se compra con un mutuo.
- Chi presenterà la dichiarazione delle plusvalenze entro i 60 giorni quando venderà.
- Il Suo status di residente di lungo periodo ai fini dell'imposta di successione, e se il Suo testamento comprende l'appartamento a Londra.
- Se ha senso possedere a nome proprio o tramite una struttura, una volta messe nel conto l'ATED e l'imposta di successione.
- Che cosa ha cambiato, se qualcosa, il Budget del 28 ottobre 2026.
I costi di gestione, compresi council tax e spese condominiali, sono nella nostra guida ai costi di gestione. Le abitazioni di Londra con cui lavoriamo sono nella nostra pagina degli immobili.
