Londra'da Mülkü Olan Yurt Dışı Yerleşikler İçin Vergiler: Kira Geliri, Değer Artış Kazancı ve Veraset Vergisi
Londra'daki bir daireye yurt dışından sahip olmak, uyruğunuz ya da nerede yaşadığınız ne olursa olsun, beraberinde Birleşik Krallık'ın üç vergisini getirir. Kira geliri Birleşik Krallık gelir vergisine tabidir ve Non-Resident Landlord Scheme üzerinden tahsil edilir; bu sistemde kiralama acentesi normalde size ödeme yapmadan önce %20 temel oranda vergiyi keser. Satıştan elde edilen kazanç %18 ya da %24 oranında Birleşik Krallık değer artış kazancı vergisine (capital gains tax) tabidir ve ödenecek vergi olmasa bile satışı tamamlanmadan itibaren 60 gün içinde HMRC'ye bildirmeniz gerekir. Daire ayrıca £325.000'lık vergisiz dilimin (nil-rate band) üzerinde %40 oranındaki Birleşik Krallık veraset vergisinin kapsamına girer, çünkü Birleşik Krallık'taki varlıklar her zaman bu verginin kapsamındadır.
İki değişiklik zaten yasayla belirlendi. 6 Nisan 2027'den itibaren İngiltere'de mülk geliri, bugünkü oranların iki puan üzerinde, %22, %42 ve %47'lik kendine özgü oranlarla vergilendirilecek ve Non-Resident Landlord Scheme kapsamındaki stopaj %22'ye çıkacak. Ayrıca 6 Nisan 2025'ten bu yana veraset vergisi, ikametgâh (domicile) yerine uzun süreli ikamete göre belirleniyor.
Buradaki tüm rakamlar 28 Ekim 2026'daki Sonbahar Bütçesi öncesindeki Ekim 2026 durumunu yansıtıyor. High Value Council Tax Surcharge gibi duyurulmuş ama henüz yasalaşmamış düzenlemeler öneri olarak belirtiliyor. Bu bir vergi danışmanlığı değil, kuralların bir haritasıdır: sizin durumunuz ikametinize, ülkenizin Birleşik Krallık ile yaptığı vergi anlaşmasına ve daireye nasıl sahip olduğunuza bağlıdır.
Kira geliri vergisi: Non-Resident Landlord Scheme
Olağan ikamet yeriniz (usual place of abode) Birleşik Krallık dışındaysa, Birleşik Krallık vergisi açısından yurt dışında yerleşik ev sahibi (non-resident landlord) sayılırsınız; bu genellikle yılda altı aydan fazla yurt dışında bulunduğunuz anlamına gelir. Sistem, tahsilat yükümlülüğünü size ödeme yapanlara yükler. Kiralama acentesi, indirilebilir giderler düşüldükten sonra kiradan temel oranda gelir vergisini (şu an %20) kesmek ve her çeyrekte HMRC'ye ödemek zorundadır. Acente yoksa kesintiyi haftada £100'dan fazla kira ödeyen kiracı yapmalıdır.
Bireyler NRL1 formuyla HMRC'ye başvurarak kirayı kesintisiz almayı talep edebilir. Bu bir muafiyet değildir. HMRC onaylarsa her yıl Birleşik Krallık'ta Self Assessment beyannamesi verir ve ödenmesi gereken vergiyi bu beyanname üzerinden ödersiniz. Birçok mülk sahibi için brüt ödeme yalnızca verginin zamanlamasını değiştirir ve evrak işini kendi eline bırakır.
Yurt dışında yerleşik bir bireyin, gelirin vergiden muaf dilimi olan Birleşik Krallık kişisel indirimine (personal allowance) hak kazanıp kazanmadığı, uyruğuna ve vergi anlaşması durumuna bağlıdır. Net kirayı bütçelemeden önce danışmanınızdan durumunuzu teyit etmesini isteyin.
Kira gelirinde gelir vergisi oranları: bugün ve Nisan 2027'den itibaren
Mülk geliri şu anda normal gelir vergisi oranlarıyla vergilendiriliyor: temel oran %20, yüksek oran %40 ve ek oran %45. 2027-2028 vergi yılının başlangıcı olan 6 Nisan 2027'den itibaren İngiltere, Galler ve Kuzey İrlanda'daki bireyler %22, %42 ve %47'lik ayrı mülk geliri oranları ödeyecek. Konut kredisi faizi gibi konut finansman maliyetleri için indirim %22 üzerinden verilecek. Bu oranlar, Mart 2026'da yasalaşan Finance Act 2026'nın 7. bölümüyle belirlendi.
Değişiklik yurt dışında yerleşik ev sahiplerine de uygulanıyor ve sistemdeki stopaj oranı %22'lik yeni mülk geliri temel oranına çıkacak. 6 Nisan 2027'ye kadar mevcut oranlar geçerli.
Kiraya vermenin kendisinin de depozito korumasından ilçe lisanslarına kadar kendi kuralları var; bunları 2026'da Londra'da daire kiraya vermek yazımızda ele alıyoruz.
Satış: yurt dışında yerleşikler için değer artış kazancı vergisi
Birleşik Krallık'ta yerleşik olmayanlar, Birleşik Krallık'taki konutları elden çıkardıklarında Birleşik Krallık değer artış kazancı vergisi öder. 6 Nisan 2019'dan bu yana bu kural, gayrimenkul ağırlıklı şirketler üzerinden yapılan bazı dolaylı devirler dahil, Birleşik Krallık'taki tüm arazi ve mülkler için geçerli. 2026-2027 vergi yılında bireyler için oranlar, temel oran dilimine giren kazançlarda %18, bunun üzerinde %24; yıllık muafiyet tutarı £3.000. Kayyumlar (trustee) %24 öder.
Bildirim kuralı yurt dışındaki birçok satıcıyı hazırlıksız yakalar. Yurt dışında yerleşik biri satışı, tamamlanmadan itibaren 60 gün içinde HMRC'ye bildirmeli ve varsa vergiyi ödemelidir. Bu, ödenecek vergi olmasa ya da satış zararla sonuçlansa bile geçerlidir. Beyanname, HMRC'nin ayrı “Capital Gains Tax on UK property” hesabı üzerinden verilir. Satış yaparsanız, avukatınızın ya da muhasebecinizin tamamlanma gününden itibaren 60 günlük süreyi takvimine işlediğinden emin olun.
Eski alımlar için özel kurallar var: yurt dışında yerleşikler, 5 Nisan 2015'ten önce satın alınmış konutlarda maliyet bedeli olarak genellikle o tarihteki piyasa değerini kullanabilir. Bugün satın alınan yeni bir dairede başlangıç noktası ödediğiniz fiyattır.
Veraset vergisi: Londra'daki bir daire her zaman kapsam içinde
Veraset vergisi (inheritance tax), terekenin £325.000'lık vergisiz dilimin üzerindeki kısmına %40 oranında uygulanır. 2025 Sonbahar Bütçesi dondurmayı bir yıl uzattığı için vergisiz dilim ve £175.000'lık konut vergisiz dilimi (residence nil-rate band) 5 Nisan 2031'e kadar donduruldu. Konut dilimi yalnızca bir konut doğrudan alt soya bırakıldığında uygulanır.
6 Nisan 2025'ten bu yana verginin kapsamı, ikametgâh (domicile) yerine Birleşik Krallık'ta uzun süreli ikamete bağlı. Önceki 20 vergi yılının en az 10'unda Birleşik Krallık'ta yerleşik olduysanız uzun süreli yerleşik sayılırsınız. Uzun süreli yerleşik olmayan bir kişi yalnızca Birleşik Krallık'taki varlıkları için vergi yükümlüsüdür. Londra'daki bir daire Birleşik Krallık varlığıdır; bu yüzden sahibi kim olursa olsun ve nerede yaşarsa yaşasın, ölüm hâlinde ve bazı sağlararası bağışlarda Birleşik Krallık veraset vergisinin kapsamındadır.
Birleşik Krallık'ta geçmişi olanlar için iki ayrıntı önemli. Bir geçiş kuralına göre, 30 Ekim 2024'te Birleşik Krallık'ta ikametgâhı (domicile) olmayan ve 2025-2026 ya da sonrasında Birleşik Krallık'ta yerleşik olmayan biri, ancak önceki 20 yılın 15'inde ve önceki üç yılın en az birinde Birleşik Krallık'ta yerleşikse uzun süreli yerleşik sayılır. Ayrıca Birleşik Krallık'tan ayrılan uzun süreli yerleşikler, üç ila on yıl süren bir “kuyruk” (tail) dönemi boyunca dünya çapındaki varlıklarıyla vergiye tabi kalmaya devam eder.
Şirket ya da tröst üzerinden sahiplik
Bir şirket ya da tröst, Londra'daki bir konutu veraset vergisinin dışına çıkarmaz. 6 Nisan 2017'den bu yana, Birleşik Krallık'taki konutlara atfedilebilen kapalı şirket (close company) payları, ortaklık payları ve krediler artık kapsam dışı mülk (excluded property) sayılmıyor. Şirket yapısının ise kendine özgü maliyetleri var.
Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED), tamamen ya da kısmen bir şirketin, ortaklarından biri şirket olan bir ortaklığın ya da bir kolektif yatırım kuruluşunun sahip olduğu, değeri £500.000'ı aşan Birleşik Krallık konutlarına uygulanır. 1 Nisan'da başlayan yıl için beyanname ve ödemenin 30 Nisan'a kadar yapılması gerekir. Mülk kiralama işletmesi indirimi gibi indirimler beyannamede ya da indirim beyanında talep edilmelidir; otomatik değildir. Nisan 2027 bir yeniden değerleme tarihidir.
| Mülk değeri | 1 Nisan 2026 ile 31 Mart 2027 arası ATED | 2025-2026 ATED |
|---|---|---|
| £500.001 ile £1 milyon arası | £4.600 | £4.450 |
| £1 milyon ile £2 milyon arası | £9.450 | £9.150 |
| £2 milyon ile £5 milyon arası | £32.200 | £31.050 |
| £5 milyon ile £10 milyon arası | £75.450 | £72.700 |
| £10 milyon ile £20 milyon arası | £151.450 | £145.950 |
| £20 milyonun üzeri | £303.450 | £292.350 |
Buna şirketlerin £500.000'ın üzerindeki bir konutu satın alırken ödediği %17'lik Stamp Duty oranını ve yurt dışında yerleşikler için ek %2'yi de eklediğinizde, tek bir daire alan bir birey için şirket genellikle daha pahalıya gelir ve veraset vergisinden de tasarruf sağlamaz. Rakamlar Stamp Duty rehberimizde.
Vergilere genel bakış
| Vergi | Ne zaman uygulanır | Ekim 2026 itibarıyla oran | Dikkat edilecekler |
|---|---|---|---|
| Kira gelirine gelir vergisi | Dairenin kiraya verildiği her vergi yılı | %20 / %40 / %45; 6 Nisan 2027'den itibaren %22 / %42 / %47 (yasalaştı) | Acente ya da kiracı tarafından NRL stopajı; brüt ödeme için NRL1 |
| Değer artış kazancı vergisi | Satışta | Bireyler için %18 / %24; yıllık £3.000 muafiyet | Vergi çıkmasa bile tamamlanmadan itibaren 60 gün içinde bildirim ve ödeme |
| Veraset vergisi | Ölümde ve bazı sağlararası bağışlarda | £325.000'ın üzerinde %40 | Birleşik Krallık varlıkları her zaman kapsamda; şirketler ve tröstler Birleşik Krallık'taki konutları korumaz |
| ATED | Bir şirketin £500.000'ın üzerinde bir konuta sahip olduğu her yıl | Yıllık £4.600 ile £303.450 arası | 30 Nisan'a kadar beyanname; indirimler talep edilmeli |
| Stamp Duty Land Tax | Alımda | Yurt dışındaki alıcıların çoğu için standart dilimler artı %5 ve %2 | Tamamlanma anındaki oranlar geçerli |
Birleşik Krallık'ta geçirilen süre, Bütçe ve önümüzdeki değişiklikler
Vergi açısından yerleşiklik, göçmenlik statüsünden ayrıdır. Birleşik Krallık'ta zaman geçirmek, yasal yerleşiklik testi (statutory residence test) kapsamında sizi vergi açısından Birleşik Krallık'ta yerleşik yapabilir ve bu, yukarıdaki cevapların birkaçını değiştirir: %2'lik Stamp Duty ek vergisinin iadesini, değer artış kazancı vergisi durumunuzu ve daha uzun vadede veraset vergisi yükümlülüğünüzü etkiler. Kaldı ki bir daireye sahip olmak Birleşik Krallık'ta yaşama hakkı vermez. Londra'da uzun süreler geçirmeyi düşünüyorsanız, bunu yapmadan önce danışmanlık alın.
Birkaç düzenleme duyuruldu ama henüz yasa değil:
- 26 Kasım 2025'teki Sonbahar Bütçesi'nde duyurulan High Value Council Tax Surcharge, Nisan 2028'den itibaren İngiltere'de £2 milyon veya üzeri değerdeki bir konutun sahibinden, yıllık £2.500 ile £7.500 arasında değişen dilimlerle alınacak yıllık bir ücret olacak. Danışma süreci 14 Temmuz 2026'da kapandı ve süreçte yurt dışında yerleşik mülk sahipleri için ek bir ücret de ayrıntı verilmeden gündeme geldi. Hükümet henüz yanıt vermedi ve ek verginin uygulanabilmesi için yasalaşması gerekiyor.
- 28 Ekim 2026'daki Sonbahar Bütçesi yeni değişiklikler getirebilir. Öncesinde Stamp Duty ya da council tax'te hemen bir değişiklik beklenmiyordu, ama Bütçe günü gelene kadar hiçbir şey kesin değil.
2027 mülk geliri oranları ise farklı: zaten Finance Act 2026'da yer alıyorlar, ancak 6 Nisan 2027'ye kadar uygulanmıyorlar.
Vergi danışmanınızla kontrol edilecekler
- Yurt dışında yerleşik ev sahibi olup olmadığınız ve kirayı brüt almak için NRL1 formuyla başvurmanızın mantıklı olup olmadığı.
- Birleşik Krallık kişisel indirimine hak kazanıp kazanmadığınız ve ülkenizin Birleşik Krallık ile yaptığı anlaşmanın kira geliri ve kazançlar hakkında ne dediği.
- Nisan 2027'den itibaren geçerli %22'lik mülk geliri oranlarının, özellikle kredi kullanıyorsanız, beklediğiniz net kirayı nasıl değiştireceği.
- Satış yaptığınızda 60 günlük değer artış kazancı beyannamesini kimin vereceği.
- Veraset vergisi açısından uzun süreli yerleşiklik durumunuz ve vasiyetnamenizin Londra'daki daireyi kapsayıp kapsamadığı.
- ATED ve veraset vergisi de hesaba katıldığında kendi adınıza mı yoksa bir yapı üzerinden mi sahip olmanın mantıklı olduğu.
- 28 Ekim 2026 Bütçesi'nin bir şey değiştirip değiştirmediği, değiştirdiyse neyi.
Council tax ve aidatlar dahil yıllık giderler yıllık giderler rehberimizde. Çalıştığımız Londra konutları projeler sayfamızda.
