Φόροι για ιδιοκτήτες ακινήτων στο Λονδίνο που ζουν στο εξωτερικό: εισόδημα από ενοίκια, υπεραξία και φόρος κληρονομιάς
Όταν έχετε διαμέρισμα στο Λονδίνο και ζείτε στο εξωτερικό, σας αφορούν τρεις βρετανικοί φόροι, όποια κι αν είναι η υπηκοότητά σας ή ο τόπος διαμονής σας. Το ενοίκιο υπόκειται σε βρετανικό φόρο εισοδήματος, που εισπράττεται μέσω του Non-Resident Landlord Scheme: το μεσιτικό γραφείο ενοικιάσεων κανονικά παρακρατεί φόρο 20% με τον βασικό συντελεστή πριν σας αποδώσει το ενοίκιο. Το κέρδος από μια πώληση υπόκειται σε βρετανικό φόρο υπεραξίας 18% ή 24%, και πρέπει να ενημερώσετε την HMRC για την πώληση μέσα σε 60 ημέρες από την ολοκλήρωση ακόμη κι αν δεν οφείλεται φόρος. Και το διαμέρισμα υπάγεται στον βρετανικό φόρο κληρονομιάς με 40% πάνω από το αφορολόγητο όριο (nil-rate band) των 325.000 £, γιατί τα περιουσιακά στοιχεία στο Ηνωμένο Βασίλειο εμπίπτουν πάντα σε αυτόν.
Δύο αλλαγές έχουν ήδη νομοθετηθεί. Από τις 6 Απριλίου 2027, το εισόδημα από ακίνητα στην Αγγλία θα φορολογείται με δικούς του συντελεστές 22%, 42% και 47%, δύο μονάδες πάνω από τους σημερινούς, και η παρακράτηση στο Non-Resident Landlord Scheme θα γίνει 22%. Επίσης, από τις 6 Απριλίου 2025, ο φόρος κληρονομιάς εξαρτάται από τη μακροχρόνια διαμονή και όχι από την κατοικία με την έννοια του domicile.
Όλα τα στοιχεία εδώ ισχύουν τον Οκτώβριο του 2026, πριν από τον Φθινοπωρινό Προϋπολογισμό της 28ης Οκτωβρίου 2026. Τα μέτρα που έχουν ανακοινωθεί αλλά δεν είναι ακόμη νόμος, όπως το High Value Council Tax Surcharge, σημειώνονται ως προτάσεις. Πρόκειται για χάρτη των κανόνων, όχι για φορολογική συμβουλή: η δική σας θέση εξαρτάται από τη φορολογική σας κατοικία, τη σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας της χώρας σας με το Ηνωμένο Βασίλειο και τον τρόπο με τον οποίο κατέχετε το διαμέρισμα.
Φόρος επί του ενοικίου: το Non-Resident Landlord Scheme
Για τους σκοπούς της βρετανικής φορολογίας είστε εκμισθωτής μη κάτοικος αν ο συνήθης τόπος διαμονής σας είναι εκτός Ηνωμένου Βασιλείου, που γενικά σημαίνει ότι βρίσκεστε στο εξωτερικό πάνω από έξι μήνες τον χρόνο. Το σύστημα αναθέτει την υποχρέωση είσπραξης σε όσους σας πληρώνουν. Το μεσιτικό γραφείο ενοικιάσεων πρέπει να παρακρατεί φόρο εισοδήματος με τον βασικό συντελεστή, σήμερα 20%, από το ενοίκιο μετά τα εκπιπτόμενα έξοδα και να τον αποδίδει στην HMRC κάθε τρίμηνο. Αν δεν υπάρχει μεσιτικό γραφείο, την παρακράτηση πρέπει να την κάνει ο ενοικιαστής, εφόσον πληρώνει περισσότερα από 100 £ την εβδομάδα.
Μπορείτε να κάνετε αίτηση στην HMRC, με το έντυπο NRL1 για φυσικά πρόσωπα, ώστε να εισπράττετε το ενοίκιο χωρίς παρακράτηση. Αυτό δεν είναι απαλλαγή. Αν η HMRC το εγκρίνει, υποβάλλετε κάθε χρόνο βρετανική δήλωση Self Assessment και πληρώνετε μέσω αυτής τον φόρο που οφείλεται. Για πολλούς ιδιοκτήτες η ακέραιη καταβολή απλώς μετατοπίζει τον χρόνο πληρωμής του φόρου και αφήνει τη γραφειοκρατία στα δικά τους χέρια.
Το αν ένα φυσικό πρόσωπο μη κάτοικος δικαιούται το βρετανικό προσωπικό αφορολόγητο (personal allowance), δηλαδή το αφορολόγητο τμήμα του εισοδήματος, εξαρτάται από την υπηκοότητα και από τη σύμβαση φορολογίας που ισχύει. Ζητήστε από τον σύμβουλό σας να επιβεβαιώσει τη θέση σας πριν υπολογίσετε το καθαρό ενοίκιο.
Συντελεστές φόρου εισοδήματος επί του ενοικίου, σήμερα και από τον Απρίλιο του 2027
Το εισόδημα από ακίνητα φορολογείται σήμερα με τους κανονικούς συντελεστές φόρου εισοδήματος: 20% ο βασικός, 40% ο υψηλότερος και 45% ο πρόσθετος. Από τις 6 Απριλίου 2027, την αρχή του φορολογικού έτους 2027 έως 2028, τα φυσικά πρόσωπα σε Αγγλία, Ουαλία και Βόρεια Ιρλανδία θα πληρώνουν χωριστούς συντελεστές για εισόδημα από ακίνητα, 22%, 42% και 47%. Η ελάφρυνση για το κόστος χρηματοδότησης κατοικιών, όπως οι τόκοι στεγαστικού δανείου, θα δίνεται με 22%. Οι συντελεστές αυτοί ορίζονται στο άρθρο 7 του Finance Act 2026, που ψηφίστηκε τον Μάρτιο του 2026.
Η αλλαγή αφορά και τους εκμισθωτές μη κατοίκους, και ο συντελεστής παρακράτησης του συστήματος θα γίνει ο νέος βασικός συντελεστής για ακίνητα, 22%. Μέχρι τις 6 Απριλίου 2027 ισχύουν οι σημερινοί συντελεστές.
Η ίδια η ενοικίαση έχει τους δικούς της κανόνες, από την προστασία της εγγύησης έως τις άδειες των δήμων, τους οποίους εξετάζουμε στο άρθρο για την ενοικίαση διαμερίσματος στο Λονδίνο το 2026.
Πώληση: φόρος υπεραξίας για μη κατοίκους
Οι μη κάτοικοι Ηνωμένου Βασιλείου πληρώνουν βρετανικό φόρο υπεραξίας για τη διάθεση κατοικιών στο Ηνωμένο Βασίλειο, και από τις 6 Απριλίου 2019 για κάθε γη και ακίνητο στη χώρα, συμπεριλαμβανομένων ορισμένων έμμεσων διαθέσεων μέσω εταιρειών με κυρίως ακίνητη περιουσία. Για φυσικά πρόσωπα το φορολογικό έτος 2026 έως 2027, οι συντελεστές είναι 18% για κέρδη που εμπίπτουν στη ζώνη του βασικού συντελεστή και 24% πάνω από αυτήν, με ετήσιο αφορολόγητο ποσό 3.000 £. Οι διαχειριστές καταπιστευμάτων (trustees) πληρώνουν 24%.
Ο κανόνας της δήλωσης παγιδεύει πολλούς πωλητές από το εξωτερικό. Ένας μη κάτοικος πρέπει να δηλώσει την πώληση στην HMRC, και να πληρώσει τον όποιο φόρο, μέσα σε 60 ημέρες από την ολοκλήρωση. Αυτό ισχύει ακόμη κι όταν δεν οφείλεται φόρος ή η πώληση έγινε με ζημία. Η δήλωση υποβάλλεται μέσω του ξεχωριστού λογαριασμού «Capital Gains Tax on UK property» της HMRC. Αν πουλήσετε, βεβαιωθείτε ότι ο δικηγόρος ή ο λογιστής σας έχει σημειώσει την προθεσμία των 60 ημερών από την ημέρα της ολοκλήρωσης.
Για παλαιότερες αγορές ισχύουν ειδικοί κανόνες: οι μη κάτοικοι μπορούν γενικά να χρησιμοποιήσουν την αγοραία αξία της 5ης Απριλίου 2015 ως τιμή κτήσης για κατοικίες που αγοράστηκαν πριν από αυτή την ημερομηνία. Για ένα νεόδμητο διαμέρισμα που αγοράζεται σήμερα, η αφετηρία είναι η τιμή που πληρώνετε.
Φόρος κληρονομιάς: ένα διαμέρισμα στο Λονδίνο εμπίπτει πάντα
Ο φόρος κληρονομιάς επιβάλλεται με 40% στο τμήμα της περιουσίας πάνω από το αφορολόγητο όριο των 325.000 £. Το αφορολόγητο όριο και το πρόσθετο όριο κύριας κατοικίας (residence nil-rate band) των 175.000 £ είναι παγωμένα έως τις 5 Απριλίου 2031, αφού ο Φθινοπωρινός Προϋπολογισμός του 2025 επέκτεινε το πάγωμα κατά έναν χρόνο. Το όριο κύριας κατοικίας ισχύει μόνο όταν μια κατοικία περνά σε απευθείας κατιόντες.
Από τις 6 Απριλίου 2025, το πεδίο εφαρμογής του φόρου εξαρτάται από τη μακροχρόνια διαμονή στο Ηνωμένο Βασίλειο και όχι από το domicile. Θεωρείστε μακροχρόνιος κάτοικος αν ήσασταν κάτοικος Ηνωμένου Βασιλείου σε τουλάχιστον 10 από τα 20 προηγούμενα φορολογικά έτη. Όποιος δεν είναι μακροχρόνιος κάτοικος φορολογείται μόνο για περιουσιακά στοιχεία στο Ηνωμένο Βασίλειο. Ένα διαμέρισμα στο Λονδίνο είναι περιουσιακό στοιχείο στο Ηνωμένο Βασίλειο, άρα υπάγεται στον βρετανικό φόρο κληρονομιάς κατά τον θάνατο, και σε ορισμένες δωρεές εν ζωή, όποιος κι αν είναι ο ιδιοκτήτης και όπου κι αν ζει.
Δύο λεπτομέρειες έχουν σημασία για όσους έχουν ζήσει στο Ηνωμένο Βασίλειο. Βάσει μεταβατικού κανόνα, όποιος δεν είχε βρετανικό domicile στις 30 Οκτωβρίου 2024 και δεν είναι κάτοικος Ηνωμένου Βασιλείου το 2025 έως 2026 ή αργότερα θεωρείται μακροχρόνιος κάτοικος μόνο αν ήταν κάτοικος σε 15 από τα 20 προηγούμενα έτη και σε τουλάχιστον ένα από τα τρία προηγούμενα. Επίσης, οι μακροχρόνιοι κάτοικοι που φεύγουν από τη χώρα παραμένουν εκτεθειμένοι για την παγκόσμια περιουσία τους για μια «ουρά» (tail) τριών έως δέκα ετών.
Κατοχή μέσω εταιρείας ή καταπιστεύματος
Μια εταιρεία ή ένα καταπίστευμα (trust) δεν βγάζει μια κατοικία στο Λονδίνο εκτός φόρου κληρονομιάς. Από τις 6 Απριλίου 2017, οι συμμετοχές σε στενά ελεγχόμενες εταιρείες (close companies), οι συμμετοχές σε προσωπικές εταιρείες και τα δάνεια που αντιστοιχούν σε κατοικίες στο Ηνωμένο Βασίλειο δεν θεωρούνται πλέον εξαιρούμενη περιουσία (excluded property). Η εταιρική δομή, ωστόσο, έχει το δικό της κόστος.
Ο Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED) εφαρμόζεται σε κατοικίες στο Ηνωμένο Βασίλειο αξίας άνω των 500.000 £ που ανήκουν εν όλω ή εν μέρει σε εταιρεία, σε προσωπική εταιρεία με εταιρικό μέλος ή σε σχήμα συλλογικών επενδύσεων. Η δήλωση και η πληρωμή οφείλονται έως τις 30 Απριλίου για το έτος που ξεκινά την 1η Απριλίου. Οι ελαφρύνσεις, όπως η ελάφρυνση για επιχείρηση ενοικίασης ακινήτων, πρέπει να ζητηθούν με δήλωση ή δήλωση ελάφρυνσης. Δεν εφαρμόζονται αυτόματα. Τον Απρίλιο του 2027 γίνεται επανεκτίμηση αξιών.
| Αξία ακινήτου | ATED 1 Απριλίου 2026 έως 31 Μαρτίου 2027 | ATED 2025 έως 2026 |
|---|---|---|
| 500.001 £ έως 1 εκατ. £ | 4.600 £ | 4.450 £ |
| 1 εκατ. £ έως 2 εκατ. £ | 9.450 £ | 9.150 £ |
| 2 εκατ. £ έως 5 εκατ. £ | 32.200 £ | 31.050 £ |
| 5 εκατ. £ έως 10 εκατ. £ | 75.450 £ | 72.700 £ |
| 10 εκατ. £ έως 20 εκατ. £ | 151.450 £ | 145.950 £ |
| Άνω των 20 εκατ. £ | 303.450 £ | 292.350 £ |
Προσθέστε τον συντελεστή Stamp Duty 17% για εταιρείες που αγοράζουν κατοικία άνω των 500.000 £, συν 2% για μη κατοίκους, και για ένα φυσικό πρόσωπο που αγοράζει ένα διαμέρισμα η εταιρεία συνήθως κοστίζει περισσότερο χωρίς να γλιτώνει φόρο κληρονομιάς. Ο οδηγός μας για το Stamp Duty έχει τους αριθμούς.
Οι φόροι με μια ματιά
| Φόρος | Πότε εφαρμόζεται | Συντελεστής τον Οκτώβριο του 2026 | Τι να προσέξετε |
|---|---|---|---|
| Φόρος εισοδήματος επί του ενοικίου | Κάθε φορολογικό έτος που το διαμέρισμα νοικιάζεται | 20% / 40% / 45%. 22% / 42% / 47% από τις 6 Απριλίου 2027 (νομοθετημένο) | Παρακράτηση NRL από το μεσιτικό γραφείο ή τον ενοικιαστή. NRL1 για ακέραιη καταβολή |
| Φόρος υπεραξίας | Κατά την πώληση | 18% / 24% για φυσικά πρόσωπα. Ετήσιο αφορολόγητο 3.000 £ | Δήλωση και πληρωμή μέσα σε 60 ημέρες από την ολοκλήρωση, ακόμη κι αν δεν οφείλεται φόρος |
| Φόρος κληρονομιάς | Κατά τον θάνατο και σε ορισμένες δωρεές εν ζωή | 40% πάνω από 325.000 £ | Τα περιουσιακά στοιχεία στο Ηνωμένο Βασίλειο εμπίπτουν πάντα. Εταιρείες και καταπιστεύματα δεν προστατεύουν τις κατοικίες στη χώρα |
| ATED | Κάθε χρόνο που μια εταιρεία κατέχει κατοικία άνω των 500.000 £ | 4.600 £ έως 303.450 £ τον χρόνο | Δήλωση έως τις 30 Απριλίου. Οι ελαφρύνσεις πρέπει να ζητηθούν |
| Stamp Duty Land Tax | Κατά την αγορά | Κανονικές κλίμακες συν 5% και 2% για τους περισσότερους αγοραστές από το εξωτερικό | Ισχύουν οι συντελεστές της ημέρας ολοκλήρωσης |
Χρόνος στο Ηνωμένο Βασίλειο, ο Προϋπολογισμός και οι αλλαγές που έρχονται
Η φορολογική κατοικία είναι ξεχωριστή από το μεταναστευτικό καθεστώς. Αν περνάτε χρόνο στο Ηνωμένο Βασίλειο, μπορεί να γίνετε φορολογικός κάτοικος βάσει του statutory residence test, και αυτό αλλάζει αρκετές από τις παραπάνω απαντήσεις: επηρεάζει την επιστροφή της επιβάρυνσης 2% στο Stamp Duty, τη θέση σας στον φόρο υπεραξίας και, σε βάθος χρόνου, την έκθεσή σας στον φόρο κληρονομιάς. Σε κάθε περίπτωση, η ιδιοκτησία διαμερίσματος δεν δίνει δικαίωμα διαμονής στο Ηνωμένο Βασίλειο. Αν περιμένετε να περνάτε μεγάλα διαστήματα στο Λονδίνο, ζητήστε συμβουλή πριν το κάνετε.
Αρκετά μέτρα έχουν ανακοινωθεί αλλά δεν είναι ακόμη νόμος:
- Το High Value Council Tax Surcharge, που ανακοινώθηκε στον Φθινοπωρινό Προϋπολογισμό της 26ης Νοεμβρίου 2025, θα είναι ετήσια επιβάρυνση για τον ιδιοκτήτη κατοικίας στην Αγγλία αξίας 2 εκατ. £ και άνω, από τον Απρίλιο του 2028, σε κλίμακες από 2.500 £ έως 7.500 £ τον χρόνο. Η διαβούλευση έκλεισε στις 14 Ιουλίου 2026 και εξέτασε επίσης πρόσθετη προσαύξηση για ιδιοκτήτες μη κατοίκους, χωρίς λεπτομέρειες. Η κυβέρνηση δεν έχει ακόμη απαντήσει, και η επιβάρυνση χρειάζεται νομοθέτηση για να εφαρμοστεί.
- Ο Φθινοπωρινός Προϋπολογισμός της 28ης Οκτωβρίου 2026 μπορεί να φέρει περαιτέρω αλλαγές. Δεν αναμένονταν άμεσες αλλαγές στο Stamp Duty ή στον council tax, αλλά τίποτα δεν είναι οριστικό μέχρι την ημέρα του Προϋπολογισμού.
Οι συντελεστές του 2027 για το εισόδημα από ακίνητα είναι διαφορετική περίπτωση: περιλαμβάνονται ήδη στον Finance Act 2026, αλλά δεν εφαρμόζονται πριν από τις 6 Απριλίου 2027.
Τι να ελέγξετε με τον φορολογικό σας σύμβουλο
- Αν είστε εκμισθωτής μη κάτοικος, και αν πρέπει να κάνετε αίτηση με το έντυπο NRL1 για να εισπράττετε το ενοίκιο ακέραιο.
- Αν δικαιούστε το βρετανικό προσωπικό αφορολόγητο, και τι προβλέπει η σύμβαση της χώρας σας με το Ηνωμένο Βασίλειο για το εισόδημα από ενοίκια και τα κέρδη.
- Πώς αλλάζουν οι συντελεστές 22% για ακίνητα από τον Απρίλιο του 2027 το αναμενόμενο καθαρό ενοίκιο, ιδίως αν δανειστείτε.
- Ποιος θα υποβάλει τη δήλωση υπεραξίας των 60 ημερών όταν πουλήσετε.
- Το καθεστώς μακροχρόνιας διαμονής σας για τον φόρο κληρονομιάς, και αν η διαθήκη σας καλύπτει το διαμέρισμα στο Λονδίνο.
- Αν έχει νόημα η κατοχή στο όνομά σας ή μέσω κάποιας δομής, όταν συνυπολογιστούν ο ATED και ο φόρος κληρονομιάς.
- Τι άλλαξε, αν άλλαξε κάτι, ο Προϋπολογισμός της 28ης Οκτωβρίου 2026.
Τα λειτουργικά έξοδα, μαζί με τον council tax και τα κοινόχρηστα, θα τα βρείτε στον οδηγό μας για τα λειτουργικά έξοδα. Οι κατοικίες στο Λονδίνο με τις οποίες συνεργαζόμαστε βρίσκονται στη σελίδα ακινήτων μας.
