Στεγαστικά δάνεια στο Ηνωμένο Βασίλειο για μη κατοίκους: τι ζητούν οι τράπεζες και τι προκαταβολή να περιμένετε
Ναι, ένας αγοραστής που ζει εκτός Ηνωμένου Βασιλείου μπορεί να πάρει στεγαστικό δάνειο για διαμέρισμα στο Λονδίνο, αλλά από πολύ μικρότερο κύκλο δανειστών από όσους έχει στη διάθεσή του ένας κάτοικος της χώρας, και με αυστηρότερους όρους. Οι δανειστές είναι κυρίως τα διεθνή τμήματα ή τα τμήματα ομογενών (expat) των μεγάλων εμπορικών τραπεζών, εξειδικευμένοι δανειστές και ιδιωτικές τράπεζες. Συνήθως τους προσεγγίζετε μέσω εξειδικευμένων μεσιτών πίστης (brokers), και πολλοί δανείζουν μόνο σε κατοίκους των χωρών που περιλαμβάνονται στη λίστα τους.
Υπολογίστε προκαταβολή 25% έως 40% της τιμής, μερικές φορές και περισσότερο. Σε ορισμένους αγοραστές θα προσφερθεί μικρότερο δάνειο από όσο ήλπιζαν, ή κανένα. Για ένα off-plan διαμέρισμα υπάρχει και δεύτερος περιορισμός: οι προσφορές δανείου λήγουν συνήθως μέσα σε τρεις έως έξι μήνες, οπότε το δάνειο κανονίζεται συνήθως κοντά στην ολοκλήρωση, ενώ οι προκαταβολές στην ανταλλαγή των συμβάσεων και κατά την κατασκευή βγαίνουν από τα δικά σας μετρητά.
Τα στοιχεία που ακολουθούν είναι τυπικά εύρη, όχι προσφορές. Οι δανειστές που δραστηριοποιούνται αλλάζουν συχνά, και μόνο ένας broker μπορεί να σας πει τι είναι διαθέσιμο για εσάς τον Οκτώβριο του 2026.
Ποιοι δανείζουν σε μη κατοίκους
Κάθε δανειστής θέτει τους δικούς του περιορισμούς. Η HSBC δανείζει σε μη κατοίκους μόνο σε εγκεκριμένες χώρες και η Barclays μόνο σε χώρες που πληρούν τα κριτήριά της. Η NatWest International συνεργάζεται μέσω brokers. Η Skipton International προσφέρει σε αιτούντες από το εξωτερικό μόνο δάνεια buy-to-let (για αγορά προς ενοικίαση) και σταμάτησε να δέχεται νέες αιτήσεις από κατοίκους της ΕΕ μετά τις 31 Μαρτίου 2026. Οι ιδιωτικές τράπεζες είναι μια ακόμη επιλογή.
Τους αναφέρουμε για να φανεί η μορφή της αγοράς, όχι ως σύσταση. Οι δανειστές αλλάζουν συχνά τις λίστες χωρών και τα κριτήριά τους, και ένας δανειστής που ταίριαζε πέρσι σε έναν αγοραστή από μια χώρα μπορεί σήμερα να μην εξετάζει αγοραστή από την ίδια χώρα. Ένας εξειδικευμένος broker είναι ο πρακτικός δρόμος, και δεν θα θεωρούσαμε κανέναν δανειστή διαθέσιμο για εσάς πριν το ελέγξει ένας broker.
Η προκαταβολή: υπολογίστε 25% έως 40%
Οι μη κάτοικοι που αγοράζουν από το εξωτερικό χρειάζονται συνήθως προκαταβολή τουλάχιστον 25%, μερικές φορές έως 40%. Τα δάνεια κατοικίας για ομογενείς και μη κατοίκους φτάνουν συνήθως έως το 75% της αξίας (loan-to-value). Για buy-to-let απαιτείται συνήθως 25% έως 40%, και οι αγοραστές με περιορισμένο ιστορικό στο Ηνωμένο Βασίλειο ή όσοι αγοράζουν εκεί για πρώτη φορά χρειάζονται συχνά 30% έως 50%.
| Περίπτωση | Τυπική προκαταβολή |
|---|---|
| Μη κάτοικος που αγοράζει από το εξωτερικό, γενικά | Τουλάχιστον 25%, μερικές φορές έως 40% |
| Δάνειο κατοικίας για ομογενή ή μη κάτοικο | Συνήθως 25% ή περισσότερο (το δάνειο έως το 75% της αξίας) |
| Buy-to-let | Συνήθως 25% έως 40% |
| Περιορισμένο ιστορικό στο Ηνωμένο Βασίλειο ή πρώτη αγορά εκεί | Συχνά 30% έως 50% |
Σε ένα διαμέρισμα 600.000 £, η απόσταση ανάμεσα σε προκαταβολή 25% και 40% είναι η διαφορά ανάμεσα σε 150.000 £ και 240.000 £ από τα δικά σας χρήματα, πριν από οποιοδήποτε έξοδο. Γι’ αυτό η πρώτη συζήτηση με έναν broker πρέπει να γίνει πριν από την κράτηση, όχι μετά την ανταλλαγή των συμβάσεων.
Η προκαταβολή είναι μόνο ένα μέρος των μετρητών που χρειάζεστε. Το Stamp Duty για τους περισσότερους αγοραστές από το εξωτερικό συνδυάζει τις κανονικές κλίμακες με επιβάρυνση 5% και επιπλέον 2% για μη κατοίκους, και οφείλεται κατά την ολοκλήρωση. Για διαμέρισμα 1 εκατ. £ αυτό σημαίνει 113.750 £ με τους συντελεστές που ίσχυαν τον Οκτώβριο του 2026, πριν από τον Προϋπολογισμό της 28ης Οκτωβρίου. Ο οδηγός μας για το Stamp Duty έχει τον πλήρη πίνακα.
Εισόδημα, νόμισμα και δικαιολογητικά
Οι δανειστές εξετάζουν αν μπορείτε να αντέξετε το δάνειο, και το εισόδημα σε άλλο νόμισμα συνήθως υπολογίζεται με έκπτωση σε αυτόν τον έλεγχο. Εκπτώσεις 0% έως 15% είναι συνηθισμένες για μεγάλα νομίσματα όπως το δολάριο ΗΠΑ και το ευρώ, και τα νομίσματα που είναι συνδεδεμένα με το δολάριο, όπως το ντιρχάμ των ΗΑΕ και το δολάριο Χονγκ Κονγκ, αντιμετωπίζονται με παρόμοιο τρόπο. Άλλα νομίσματα έχουν μεγαλύτερες εκπτώσεις ή δεν γίνονται καθόλου δεκτά. Το ελάχιστο εισόδημα κυμαίνεται περίπου από 40.000 £ έως 100.000 £ ανάλογα με τον δανειστή.
Να περιμένετε ότι θα πρέπει να τεκμηριώσετε από πού προέρχεται η προκαταβολή σας και να προσκομίσετε επικυρωμένες μεταφράσεις για έγγραφα σε άλλες γλώσσες. Ξεχωριστά, ο δικηγόρος σας (solicitor) πρέπει να ελέγξει την προέλευση των κεφαλαίων σας και ενδεχομένως την προέλευση της περιουσίας σας βάσει των Money Laundering Regulations 2017, κάτι που συνήθως σημαίνει τραπεζικές καταστάσεις αρκετών μηνών και έγγραφα που συμφωνούν με την εξήγησή σας. Οι δύο έλεγχοι επικαλύπτονται, οπότε κερδίζετε χρόνο αν ετοιμάσετε έναν καλά οργανωμένο φάκελο και τον δώσετε και στους δύο.
Αγορές off-plan: γιατί το δάνειο έρχεται τελευταίο
Μια αγορά off-plan και ένα στεγαστικό δάνειο τρέχουν με διαφορετικούς χρόνους. Ο developer ζητά συνήθως το 10% της τιμής στην ανταλλαγή των συμβάσεων και μερικές φορές επιπλέον δόσεις ανά στάδιο, έως περίπου 30% πριν από την ολοκλήρωση, και αυτά τα ποσά είναι κανονικά δικά σας μετρητά. Μια προσφορά δανείου διαρκεί συνήθως τρεις έως έξι μήνες, οπότε δεν μπορεί να κανονιστεί χρόνια νωρίτερα. Στην πράξη κάνετε την αίτηση όταν πλησιάζει η ολοκλήρωση.
Αν έχετε ήδη προσφορά και η ολοκλήρωση καθυστερήσει, η προσφορά μπορεί να λήξει και να χρειαστεί ανανέωση. Παρακολουθείτε την αναμενόμενη ημερομηνία ολοκλήρωσης του developer και την καταληκτική ημερομηνία (long-stop date) της σύμβασής σας, και προγραμματίστε την αίτηση με βάση αυτές.
Μένουν δύο ακόμη κίνδυνοι που πρέπει να προβλέψετε. Ο πρώτος είναι ότι τα κριτήρια δανεισμού, ή η δική σας κατάσταση, μπορεί να αλλάξουν ανάμεσα στην ανταλλαγή των συμβάσεων και την ολοκλήρωση. Ο δεύτερος είναι η εκτίμηση: η τράπεζα εκτιμά το διαμέρισμα κατά την ολοκλήρωση, και αν η εκτίμηση βγει χαμηλότερη από την τιμή της σύμβασης, τη διαφορά την καλύπτετε εσείς. Οι αγοραστές off-plan δεσμεύονται στη σημερινή τιμή για μια ολοκλήρωση που μπορεί να απέχει χρόνια, και η μέση τιμή στο Λονδίνο έπεσε 3,3% στους 12 μήνες έως τον Ιούλιο του 2026. Κρατήστε ένα απόθεμα μετρητών ή έχετε εναλλακτικό σχέδιο για να ολοκληρώσετε χωρίς ολόκληρο το δάνειο.
Ο οδηγός μας βήμα προς βήμα για την αγορά δείχνει πού μπαίνει το δάνειο στο συνολικό χρονοδιάγραμμα.
Τι πρέπει να περάσει το ίδιο το διαμέρισμα
Οι δανειστές εξετάζουν το ακίνητο όσο και τον δανειολήπτη. Μερικά σημεία προκύπτουν συχνά με τα νεόδμητα του Λονδίνου:
- Η εγγύηση. Οι τράπεζες απαιτούν μια νέα κατοικία να έχει εγγύηση 10 ετών από πάροχο όπως η NHBC, η Premier Guarantee ή η LABC Warranty. Οι πρώτοι 24 μήνες της κάλυψης πρέπει να περιλαμβάνουν τη μη συμμόρφωση με τους Building Regulations και την ευθύνη του developer, συμπεριλαμβανομένης της αφερεγγυότητας.
- Τα κοινόχρηστα (service charge). Στο 37% των διαμερισμάτων τα ετήσια κοινόχρηστα ξεπερνούν το 1% της αξίας του διαμερίσματος, και ορισμένοι δανειστές έχουν αυστηροποιήσει τα κριτήριά τους πάνω από αυτό το όριο.
- Η ασφάλεια του κτιρίου. Μετά την πυρκαγιά στον Grenfell, καθιερώθηκε τον Δεκέμβριο του 2019 η αξιολόγηση εξωτερικών τοίχων EWS1 για πολυκατοικίες 18 μέτρων και άνω, και ο δανεισμός για πολλά διαμερίσματα πάγωσε μέχρι οι κυβερνητικές οδηγίες να περιορίσουν τον αριθμό των κτιρίων που τη χρειάζονταν. Οι μεγάλες τράπεζες ξανάρχισαν να δανείζουν για τα επηρεαζόμενα διαμερίσματα από τον Ιανουάριο του 2023. Για ένα νεόδμητο, το σχετικό έγγραφο είναι το πιστοποιητικό ολοκλήρωσης του Building Safety Regulator.
- Η μίσθωση (lease) και το σχέδιο ενοικίασης. Τα δάνεια buy-to-let απαιτούν συνήθως μισθώσεις τουλάχιστον έξι μηνών, κάτι που αποκλείει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Επιτόκια, νόμισμα και φόρος επί των τόκων
Δεν αναφέρουμε επιτόκια στεγαστικών δανείων: εξαρτώνται από τον δανειστή, το ύψος του δανείου, την προκαταβολή και το προφίλ σας. Ενδεικτικά, το Bank Rate της Τράπεζας της Αγγλίας ήταν 3,75% μετά την απόφαση της 17ης Σεπτεμβρίου 2026, και η επόμενη απόφαση αναμένεται στις 5 Νοεμβρίου 2026.
Το νόμισμα είναι ξεχωριστός κίνδυνος. Τιμές, προκαταβολές, κοινόχρηστα, ενοίκια και δόσεις δανείου είναι όλα σε λίρες στερλίνες. Αν κερδίζετε ή κρατάτε χρήματα σε άλλο νόμισμα, κάθε πληρωμή και το τελικό προϊόν της πώλησης έχουν συναλλαγματικό κίνδυνο. Αποφασίστε πώς θα διαχειριστείτε αυτή την έκθεση πριν από την ανταλλαγή των συμβάσεων, όχι κατά την ολοκλήρωση.
Αν νοικιάσετε το διαμέρισμα, ο συντελεστής φορολογικής ελάφρυνσης για τους τόκους του δανείου πρόκειται να αλλάξει. Από τις 6 Απριλίου 2027, η ελάφρυνση για το κόστος χρηματοδότησης κατοικιών θα δίνεται με 22%, όσο ο νέος βασικός συντελεστής για εισόδημα από ακίνητα που νομοθετήθηκε με τον Finance Act 2026. Τα στοιχεία ισχύουν τον Οκτώβριο του 2026, πριν από τον Προϋπολογισμό της 28ης Οκτωβρίου 2026. Ό,τι έχει ανακοινωθεί αλλά δεν έχει ακόμη νομοθετηθεί δεν είναι νόμος. Δείτε τον οδηγό μας για τους φόρους για ιδιοκτήτες από το εξωτερικό.
Κρατικά προγράμματα: όχι για αγοραστές από το εξωτερικό
Το δάνειο συμμετοχής Help to Buy έκλεισε για νέες αιτήσεις στις 31 Οκτωβρίου 2022, και ούτως ή άλλως αφορούσε μόνο την κύρια κατοικία όσων αγόραζαν για πρώτη φορά. Ένα νέο πρόγραμμα, το «Your First Home», ανακοινώθηκε στις 26 Σεπτεμβρίου 2026: προκαταβολή 2,5% από τον αγοραστή και άτοκο κρατικό δάνειο συμμετοχής ίσο με το 20% της τιμής, για όσους αγοράζουν για πρώτη φορά νεόδμητη κατοικία στην Αγγλία. Είναι πρόταση. Οι πλήρεις κανόνες του αναμένονται στον Προϋπολογισμό της 28ης Οκτωβρίου 2026, δεν δέχεται αιτήσεις, και δεν είναι ακόμη σαφές αν θα μπορούν να το χρησιμοποιήσουν όσοι δεν είναι κάτοικοι Ηνωμένου Βασιλείου. Μέχρι οι κανόνες να ορίσουν κάτι διαφορετικό, θεωρήστε ότι δεν είναι διαθέσιμο σε αγοραστές που ζουν στο εξωτερικό.
Πριν κάνετε αίτηση: τι να ελέγξετε
- Έχει επιβεβαιώσει ένας εξειδικευμένος broker ποιοι δανειστές δέχονται κατοίκους της χώρας σας, και με ποια προκαταβολή;
- Έχετε τα μετρητά για την προκαταβολή της ανταλλαγής, τις όποιες δόσεις ανά στάδιο, το Stamp Duty και τις αμοιβές χωρίς το δάνειο;
- Πώς θα αντιμετωπίσει ένας δανειστής το νόμισμα του εισοδήματός σας, και καλύπτει το εισόδημά σας το ελάχιστο όριο του δανειστή;
- Είναι έτοιμος ο φάκελος για την προέλευση των κεφαλαίων σας, με μεταφράσεις όπου χρειάζονται;
- Για ένα off-plan διαμέρισμα, ποιο είναι το σχέδιό σας αν η εκτίμηση κατά την ολοκλήρωση βγει χαμηλή ή αν αλλάξουν οι όροι δανεισμού;
- Πληροί η εγγύηση του διαμερίσματος τις απαιτήσεις των δανειστών, και είναι τα κοινόχρηστα κάτω από το 1% της αξίας;
- Αν θα νοικιάσετε το διαμέρισμα, επιτρέπει το δάνειο το είδος μίσθωσης που σχεδιάζετε;
Οι κατοικίες στο Λονδίνο με τις οποίες συνεργαζόμαστε σήμερα βρίσκονται στη σελίδα ακινήτων στο Ηνωμένο Βασίλειο.
