الرهن العقاري في المملكة المتحدة لغير المقيمين: ما يطلبه المقرضون وكم تبلغ الدفعة الأولى

نعم، يستطيع المشتري المقيم خارج المملكة المتحدة الحصول على رهن عقاري لشقة في لندن، لكن من مجموعة مقرضين أصغر بكثير مما هو متاح للمقيم في المملكة المتحدة، وبشروط أشد. ومعظم هؤلاء المقرضين أذرع دولية أو أذرع للمغتربين تابعة لبنوك التجزئة الكبرى، أو مقرضون متخصصون، أو بنوك خاصة، ويُوصل إليهم عادة عبر وسطاء متخصصين، وكثير منهم لا يقرض إلا مقيمي الدول المدرجة في قائمته المعتمدة.

توقع أن تدفع 25% إلى 40% من السعر، وأحيانًا أكثر. وسيُعرض على بعض المشترين تمويل أقل مما أملوا، أو لا شيء على الإطلاق. وفي الشقة المشتراة على الخارطة قيد ثانٍ: فعروض الرهن العقاري تنتهي صلاحيتها عادة خلال ثلاثة إلى ستة أشهر، لذا يُرتب القرض في العادة قرب إتمام الصفقة، بينما تأتي الدفعات المسددة عند تبادل العقود وأثناء البناء من أموالك الخاصة.

الأرقام أدناه نطاقات معتادة وليست عروضًا. فقائمة المقرضين تتغير كثيرًا، والوسيط وحده يستطيع أن يخبرك بما هو متاح لك في أكتوبر 2026.

من يقرض غير المقيمين

كل مقرض يضع قيوده الخاصة. فـ HSBC لا يقرض غير المقيمين إلا في الدول المعتمدة، وBarclays لا يقرض إلا في الدول المؤهلة. ويعمل NatWest International عبر الوسطاء. ولا يقدم Skipton International للمتقدمين من الخارج إلا قروض الشراء بغرض التأجير (buy-to-let)، وقد توقف عن قبول طلبات جديدة من المقيمين في الاتحاد الأوروبي بعد 31 مارس 2026. والبنوك الخاصة خيار آخر.

نذكر هذه الأسماء لنوضح شكل السوق، لا على سبيل التوصية. فالمقرضون يغيرون قوائم الدول والمعايير كثيرًا، والمقرض الذي ناسب مشتريًا من دولة ما في العام الماضي قد لا ينظر في طلب مشترٍ من الدولة نفسها اليوم. والوسيط المتخصص هو المدخل العملي، ولا نعتبر أي مقرض متاحًا لك قبل أن يتحقق الوسيط من ذلك.

الدفعة الأولى: خطط لـ 25% إلى 40%

يحتاج غير المقيمين الذين يشترون من الخارج عادة إلى دفعة أولى لا تقل عن 25%، وقد تصل أحيانًا إلى 40%. وتقف القروض السكنية للمغتربين وغير المقيمين عادة عند حد أقصى قدره 75% من القيمة. ويحتاج الشراء بغرض التأجير عادة إلى 25% إلى 40%، أما المشترون الذين لا يملكون سجلًا يُذكر في المملكة المتحدة، أو يشترون فيها للمرة الأولى، فكثيرًا ما يحتاجون إلى 30% إلى 50%.

الحالة	الدفعة الأولى المعتادة
غير مقيم يشتري من الخارج، بوجه عام	25% على الأقل، وأحيانًا حتى 40%
قرض سكني لمغترب أو غير مقيم	عادة 25% أو أكثر (القرض بحد أقصى 75% من القيمة)
الشراء بغرض التأجير	عادة 25% إلى 40%
سجل محدود في المملكة المتحدة أو أول شراء فيها	غالبًا 30% إلى 50%

في شقة قيمتها £600,000، الفرق بين دفعة أولى بنسبة 25% وأخرى بنسبة 40% هو الفرق بين £150,000 و£240,000 من أموالك الخاصة، قبل احتساب أي تكاليف. ولهذا ينبغي أن تجري المحادثة الأولى مع الوسيط قبل الحجز، لا بعد تبادل العقود.

والدفعة الأولى ليست سوى جزء من السيولة التي تحتاجها. فضريبة الدمغة (Stamp Duty) لمعظم المشترين من الخارج تجمع بين الشرائح القياسية ورسم إضافي بنسبة 5% ورسم بنسبة 2% على غير المقيمين، وتُستحق عند إتمام الصفقة. وفي شقة قيمتها £1 مليون تبلغ £113,750 بالنسب السارية في أكتوبر 2026، قبل ميزانية 28 أكتوبر. ويتضمن دليلنا لضريبة الدمغة الجدول الكامل.

الدخل والعملة والمستندات

يقيّم المقرضون قدرتك على تحمل القرض، والدخل المكتسب بعملة أخرى يُخصم منه عادة جزء لأغراض هذا التقييم. ويتراوح الخصم المعتاد بين 0% و15% للعملات الرئيسية مثل الدولار الأمريكي واليورو، وتُعامل العملات المربوطة بالدولار، مثل الدرهم الإماراتي ودولار هونغ كونغ، بطريقة مشابهة. أما العملات الأخرى فتخضع لخصم أكبر أو لا تُقبل أصلًا. ويتراوح الحد الأدنى للدخل تقريبًا بين £40,000 و£100,000 حسب المقرض.

توقع أن تُطالب بإثبات مصدر دفعتك الأولى، وبتقديم ترجمات معتمدة للمستندات المحررة بلغات أخرى. وبشكل منفصل، يجب على محاميك التحقق من مصدر أموالك، وربما من مصدر ثروتك، بموجب لوائح مكافحة غسل الأموال لعام 2017 (Money Laundering Regulations 2017)، وهو ما يعني عادة كشوف حسابات بنكية لعدة أشهر ومستندات تتطابق مع تفسيرك. والمجموعتان من الفحوص متداخلتان، لذا توفر وقتًا إذا أعددت ملفًا واحدًا منظمًا جيدًا وقدمته للطرفين.

الشراء على الخارطة: لماذا يأتي الرهن العقاري أخيرًا

للشراء على الخارطة وللرهن العقاري ساعتان مختلفتان. فالمطوّر يريد عادة 10% من السعر عند تبادل العقود، وأحيانًا دفعات مرحلية أخرى تصل إلى نحو 30% قبل إتمام الصفقة، وهذه تُدفع عادة من أموالك الخاصة. أما عرض الرهن العقاري فيدوم عادة ثلاثة إلى ستة أشهر، لذا لا يمكن ترتيبه قبل سنوات. وعمليًا تتقدم بالطلب حين يقترب موعد الإتمام.

وإذا كان لديك عرض بالفعل وتأخر الإتمام، فقد تنتهي صلاحية العرض ويلزم تجديده. راقب الموعد المتوقع للإتمام الذي يحدده المطوّر والموعد النهائي القاطع (long-stop date) في عقدك، ووقّت طلبك على أساسهما.

ويبقى بعد ذلك خطران ينبغي التخطيط لهما. الأول أن معايير الإقراض، أو ظروفك أنت، قد تتغير بين تبادل العقود والإتمام. والثاني التقييم: فالمقرض يقيّم الشقة عند الإتمام، وإذا جاء التقييم أدنى من سعر العقد فعليك تمويل الفارق. فمن يشتري على الخارطة يلتزم بسعر اليوم مقابل إتمام قد يكون بعد سنوات، وقد تراجع متوسط السعر في لندن بنسبة 3.3% خلال الأشهر الاثني عشر المنتهية في يوليو 2026. احتفظ بهامش نقدي، أو جهّز خطة بديلة لإتمام الصفقة دون القرض كاملًا.

ويبين دليلنا خطوة بخطوة للشراء موقع الرهن العقاري في الجدول الزمني الكامل.

ما يجب أن تستوفيه الشقة نفسها

ينظر المقرضون إلى العقار كما ينظرون إلى المقترض. وهناك نقاط تتكرر كثيرًا مع المساكن الجديدة في لندن:

• الضمان. يشترط مقرضو الرهن العقاري أن يكون للمسكن الجديد ضمان لمدة 10 سنوات من جهة مثل NHBC أو Premier Guarantee أو LABC Warranty. ويجب أن تشمل الأشهر الـ24 الأولى من هذه التغطية عدم الامتثال للوائح البناء (Building Regulations) ومسؤولية المطوّر، بما فيها الإعسار.
• رسوم الخدمة. في 37% من الشقق تزيد رسوم الخدمة السنوية على 1% من قيمة الشقة، وقد شدد بعض المقرضين معاييرهم فوق هذا المستوى.
• سلامة المبنى. بعد حريق Grenfell، أُدخلت في ديسمبر 2019 مراجعة الجدران الخارجية EWS1 للعمارات التي يبلغ ارتفاعها 18 مترًا فأكثر، وتوقف الإقراض على كثير من الشقق إلى أن قلّصت التوجيهات الحكومية عدد المباني التي تحتاج إليها، ثم استأنفت البنوك الكبرى الإقراض على الشقق المتأثرة اعتبارًا من يناير 2023. وفي المبنى الجديد، الوثيقة المعنية هي شهادة الإنجاز الصادرة عن الجهة التنظيمية لسلامة المباني (Building Safety Regulator).
• عقد الإيجار وخطة التأجير. تشترط قروض الشراء بغرض التأجير عادة عقود إيجار لا تقل عن ستة أشهر، وهو ما يستبعد الإيجارات قصيرة الأجل.

أسعار الفائدة والعملة والضريبة على الفوائد

لا نذكر أسعار الرهن العقاري، فهي تتوقف على المقرض وحجم القرض والدفعة الأولى وملفك الشخصي. وللسياق، كان سعر الفائدة الأساسي لبنك إنجلترا 3.75% بعد قرار 17 سبتمبر 2026، والقرار التالي موعده 5 نوفمبر 2026.

والعملة خطر قائم بذاته. فالأسعار والدفعات المقدمة ورسوم الخدمة والإيجارات وأقساط الرهن العقاري كلها بالجنيه الإسترليني. فإذا كنت تكسب أو تحتفظ بأموالك بعملة أخرى، فكل دفعة، وعائدات البيع في النهاية، تحمل مخاطر سعر الصرف. قرر كيف ستتعامل مع هذا الانكشاف قبل تبادل العقود، لا عند الإتمام.

وإذا أجّرت الشقة، فنسبة الإعفاء الضريبي على فوائد الرهن العقاري على وشك أن تتغير. فاعتبارًا من 6 أبريل 2027 سيُمنح الإعفاء على تكاليف التمويل السكني بنسبة 22%، بما يطابق النسبة الأساسية الجديدة على الدخل العقاري التي أقرها قانون المالية لعام 2026 (Finance Act 2026). وهذا كما هو في أكتوبر 2026، قبل ميزانية 28 أكتوبر 2026، وأي إجراء أُعلن ولم يُقر تشريعيًا بعد ليس قانونًا. راجع دليلنا حول الضرائب على الملاك من الخارج.

البرامج الحكومية: ليست للمشترين من الخارج

أُغلق قرض الأسهم ضمن برنامج Help to Buy أمام الطلبات الجديدة في 31 أكتوبر 2022، وكان على أي حال مخصصًا للمساكن الرئيسية لمن يشترون لأول مرة. وفي 26 سبتمبر 2026 أُعلن عن برنامج جديد باسم «Your First Home»: دفعة أولى من المشتري بنسبة 2.5% إضافة إلى قرض أسهم حكومي بلا فوائد بنسبة 20% من السعر، لمن يشترون لأول مرة مساكن جديدة في إنجلترا. وهو مجرد اقتراح. فقواعده الكاملة مرتقبة في ميزانية 28 أكتوبر 2026، ولا يقبل طلبات حاليًا، ولم يتضح بعد ما إذا كان بإمكان غير المقيمين في المملكة المتحدة الاستفادة منه. وإلى أن تقول القواعد غير ذلك، افترض أنه غير متاح للمشترين المقيمين في الخارج.

قبل أن تتقدم بالطلب: ما الذي ينبغي التحقق منه

• هل أكد وسيط متخصص أي المقرضين يقبلون مقيمي دولتك، وبأي دفعة أولى؟
• هل لديك السيولة اللازمة لدفعة تبادل العقود وأي دفعات مرحلية وضريبة الدمغة والرسوم دون القرض؟
• كيف سيتعامل المقرض مع عملة دخلك، وهل يستوفي دخلك الحد الأدنى لديه؟
• هل ملف مصدر الأموال جاهز، مع الترجمات حيثما لزم؟
• في الشقة المشتراة على الخارطة، ما خطتك إذا جاء التقييم عند الإتمام منخفضًا، أو إذا تغيرت شروط الإقراض؟
• هل يستوفي ضمان الشقة متطلبات المقرض، وهل تقل رسوم الخدمة عن 1% من القيمة؟
• إذا كنت ستؤجر الشقة، فهل يسمح الرهن العقاري بنوع الإيجار الذي تخطط له؟

المساكن في لندن التي نعمل عليها حاليًا معروضة في صفحة عقاراتنا في المملكة المتحدة.