شراء شقة جديدة في لندن من الخارج: الإجراءات كاملة من الحجز حتى إتمام الصفقة

إذا كنت تقيم خارج المملكة المتحدة، فبإمكانك شراء شقة جديدة في لندن باسمك الشخصي. فالقانون الإنجليزي لا يفرض أي قيود على شراء الأجانب للعقارات السكنية، والملكية منفصلة عن وضع الهجرة. أما ما لا يمكنك فعله فهو تجاوز المراحل: اتفاقية حجز ورسم حجز، وفحوص قانونية يجريها محاميك الخاص، وتبادل العقود مع دفعة مقدمة تبلغ عادة 10% من السعر، ثم إتمام الصفقة، حين يُدفع الباقي وضريبة الدمغة على الأراضي (Stamp Duty Land Tax).

وفي الشقة المشتراة على الخارطة قد تمتد هذه المراحل لسنوات. فقد يطلب المطوّر دفعات أخرى أثناء ارتفاع المبنى، ويحدد العقد موعدًا نهائيًا قاطعًا (long-stop date) يحق لك بعده إنهاء العقد واسترداد دفعاتك إذا لم يكتمل المسكن. ومعظم الفحوص تجري قبل تبادل العقود، حين لا يزال بإمكانك تغيير رأيك.

نستعرض أدناه الإجراءات بالترتيب، كما تجري في إنجلترا في أكتوبر 2026، مع المبالغ التي تدفعها في كل مرحلة. والأرقام الضريبية هي السارية قبل ميزانية الخريف في 28 أكتوبر 2026، وكل ما أُعلن عنه ولم يصبح قانونًا بعد موسوم بذلك.

من يحق له الشراء، وما الذي لا يمنحك إياه الشراء

يجب أن يكون الملاك القانونيون في سن 18 عامًا أو أكثر، وفي إنجلترا وويلز لا يمكن تسجيل أكثر من أربعة أشخاص ملاكًا قانونيين لعقار واحد، وإن كان يمكن حيازة العقار في صندوق ائتماني لصالح الأطفال. وبمجرد تسجيل الشراء، تظهر أسماء المشترين والسعر المدفوع في السجل العام لدى HM Land Registry.

والشراء عبر شركة طريق مختلف له التزاماته الخاصة. فالكيان الأجنبي الذي يشتري أرضًا في المملكة المتحدة يجب عليه أولًا التسجيل في سجل الكيانات الأجنبية (Register of Overseas Entities) لدى Companies House، والإفصاح عن ملاكه المستفيدين، والحصول على رقم تعريف الكيان الأجنبي (Overseas Entity ID)، وتقديم تحديث كل عام، ولن تسجل HM Land Registry شراءً يقوم به كيان لم يفعل ذلك. وبلغت رسوم التسجيل £250 في فبراير 2026. وفي حالة شقة واحدة، يكون الجانب الضريبي لملكية الشركة غير مواتٍ في العادة، وهو ما نشرحه في دليلنا حول ضريبة الدمغة على المشترين من الخارج.

ولا تمنحك شقة في لندن حق العيش في المملكة المتحدة. فلا توجد تأشيرة أو مسار إقامة قائم على شراء العقارات. وقد أُغلقت تأشيرة Tier 1 (Investor) أمام المتقدمين الجدد في 17 فبراير 2022، ولم يكن الاستثمار العقاري يُحتسب لها أصلًا. فإذا كانت الإقامة مهمة لك، فتحدث إلى مستشار هجرة خاضع للتنظيم قبل أن تشتري.

الخطوة 1: الحجز ورسم الحجز وفترة التراجع

بمجرد الاتفاق على السعر، توقع اتفاقية حجز وتدفع رسم حجز. فيسحب المطوّر الشقة من السوق لفترة متفق عليها ويحدد جدولًا زمنيًا لتبادل العقود. وتتفاوت الرسوم تفاوتًا كبيرًا. فهي تتراوح عادة بين £10,000 و£50,000 حسب القيمة، وتكون أقل بكثير في المساكن الأرخص. والرقم الوحيد المهم هو الوارد في اتفاقيتك.

أما إمكانية استرداد الرسم فتتوقف على المدونة التي سُجل المطوّر بموجبها. فالمطوّرون المسجلون بموجب New Homes Quality Code يمنحون فترة تراجع مدتها 14 يومًا يمكنك خلالها الإلغاء واسترداد الرسم. وبعدها يظل بإمكانك الإلغاء، لكن يحق للمطوّر الاحتفاظ بتكاليف معقولة أفصح عنها. والإصدار الثاني من المدونة ينطبق على المساكن المحجوزة اعتبارًا من 2 مارس 2026. ودون هذه الحماية تكون اتفاقية الحجز ملزمة في العادة، والانسحاب يُفقدك الرسم إلا في حالات محدودة. اعتبر الرسم معرضًا للخسارة بمجرد انتهاء أي فترة تراجع، واسأل عن المدونة التي يتبعها المطوّر قبل أن تدفع.

والمهل المحددة لتبادل العقود في اتفاقيات الحجز قصيرة في الغالب، لا تتجاوز بضعة أسابيع. فوكّل محاميك قبل الحجز، حتى لا تبدأ الساعة في الدوران وأنت لا تزال تبحث عن محامٍ.

الخطوة 2: محاميك والملف القانوني وفحوص الأموال

تحتاج إلى محامٍ خاص بك أو إلى مختص مرخص في نقل الملكية (licensed conveyancer). فهو يجري العناية الواجبة، ويتفاوض على العقد، ويدير تبادل العقود والإتمام، ويقدم إقرار ضريبة الدمغة، ويسجلك لدى Land Registry. ويرسل محامي المطوّر ملفًا يتضمن مسودة العقد ومسودة عقد الإيجار ومستندات الملكية والردود على الاستفسارات القياسية. ثم يطرح محاميك أسئلة إضافية، ويجري عمليات البحث اللازمة، ويرسل إليك تقريرًا عن سند الملكية.

وينبغي أن يغطي التقرير هذه النقاط على الأقل:

• مدة عقد الإيجار وإيجار الأرض، الذي ينبغي أن يكون رمزيًا (peppercorn)، أي صفرًا عمليًا، في معظم عقود الإيجار الجديدة الممنوحة منذ 30 يونيو 2022؛
• طريقة احتساب رسوم الخدمة وميزانية السنة الأولى؛
• المواصفات التي تشتريها، وإلى أي مدى يجوز للمطوّر تعديل المساحة النهائية والتصميم والمواصفات؛
• أي قيود في عقد الإيجار على التأجير، بما فيها الإيجار قصير الأجل.

وتوقع فحوصًا مفصلة للأموال. فبموجب لوائح مكافحة غسل الأموال لعام 2017 (Money Laundering Regulations 2017) وقانون عائدات الجريمة لعام 2002 (Proceeds of Crime Act 2002)، يجب على المحامين التحقق من هويتك ومن مصدر أموالك، وقد يسألون أيضًا عن مصدر ثروتك، أي كيف كوّنت ثروتك الإجمالية. وعمليًا يعني ذلك كشوف حسابات بنكية لعدة أشهر تُظهر كيف تراكمت الأموال، إضافة إلى مستندات تتطابق مع تفسيرك، مثل كشوف الرواتب أو عقد بيع. والتحقق من الأموال القادمة من الخارج ومن الهبات يستغرق وقتًا أطول. فابدأ جمع المستندات من يوم الحجز.

ونوع الحيازة نفسه يستحق قراءة متأنية. ويشرح دليلنا حول حق الانتفاع والتملك الحر والحصة في التملك الحر ما يمنحك إياه عقد الإيجار في لندن وما لا يمنحك إياه.

الخطوة 3: تبادل العقود والدفعة المقدمة بنسبة 10%

عند تبادل العقود تصبح ملزمًا قانونًا بالشراء. ويطلب المطوّر عادة 10% من السعر في هذه المرحلة، مخصومًا منها رسم الحجز المدفوع سابقًا. وينبغي أن تحصل على إجابة كل سؤال من الخطوة 2 قبل أن توقع، لأن الانسحاب بعد تبادل العقود يعرّض تلك الدفعة للخسارة.

وإذا كان الإتمام بعيدًا، فقد يشترط العقد دفعات مقدمة أخرى، غالبًا على أقساط كل 6 أو 12 شهرًا بنسبة 5% أو 10% من السعر. وإجمالًا قد يدفع المشتري على الخارطة ما يصل إلى 30% قبل الإتمام. وينص العقد أيضًا على موعد متوقع للإتمام وعلى موعد نهائي قاطع: فإذا لم تُبنَ الشقة بحلول الموعد النهائي القاطع، يحق لك إنهاء العقد واسترداد دفعاتك.

اسأل محاميك عن طريقة حفظ دفعتك المقدمة، لأن الإجابة تحدد مدى انكشافك إذا تعثر المطوّر. فالمساكن الجديدة تُباع عادة بضمان لمدة 10 سنوات، ووثيقة Buildmark من NHBC تغطي خسارة الدفعة المقدمة بين تبادل العقود والإتمام إذا أعسر البنّاء. وتقدم جهات أخرى تغطية مشابهة، فتحقق من الحدود في الوثيقة نفسها. ونتناول الضمانات وحماية الدفعات المقدمة بتفصيل أكبر في قائمة التحقق للشراء على الخارطة.

الخطوة 4: البناء وموافقة سلامة المبنى

تُعد معظم الأبراج الجديدة في لندن مباني عالية المخاطر بموجب قانون سلامة المباني لعام 2022 (Building Safety Act 2022): أي يبلغ ارتفاعها 18 مترًا أو سبعة طوابق على الأقل، وتضم مسكنين على الأقل. ومنذ 1 أكتوبر 2023 لا يجوز البدء في بناء مثل هذا المبنى دون موافقة الجهة التنظيمية لسلامة المباني (Building Safety Regulator). وبعد اكتمال البناء يجب أن تصدر الجهة التنظيمية شهادة الإنجاز وأن يُسجل المبنى قبل أن يسكنه أحد، والسكن فيه قبل ذلك جريمة جنائية.

لذا يتوقف الإتمام بالنسبة لك كمشترٍ على موافقة الجهة التنظيمية بقدر ما يتوقف على البنّاء. وقد تجاوزت الموافقات في المرحلة الأولى المهلة القانونية المستهدفة البالغة 12 أسبوعًا بفارق كبير. فقد بلغ متوسطها 25 أسبوعًا في مطلع 2025، ووصل الوسيط في الحالات الأقدم إلى 37 أسبوعًا بنهاية ذلك العام، ثم تحسنت المدد إلى حد ما في 2026. اعتمد على المواعيد الواردة في عقدك لا على الكتيب الترويجي.

الخطوة 5: إشعار الإتمام وفحص العيوب وإتمام الصفقة

حين تصبح الشقة جاهزة، يرسل المطوّر إشعار الإتمام (notice to complete)، ويمنحك عادة 10 أيام عمل. فتدفع باقي السعر إضافة إلى ضريبة الدمغة على الأراضي عبر محاميك، وتصبح الشقة ملكك.

والمعتاد إجراء فحص قبل الإتمام، أو زيارة لفحص العيوب (snagging). ويكلف فحص العيوب على يد مختص نحو £300 إلى £600 حسب مساحة المسكن. ولا يحتاج المسكن الجديد عادة إلى مسح إنشائي كامل.

وإذا كنت ستقترض، فالتوقيت مهم. إذ تنتهي صلاحية عروض الرهن العقاري عادة بعد ثلاثة إلى ستة أشهر من إصدارها، لذا يرتب المشترون على الخارطة القرض عادة قرب الإتمام، ويقيّم المقرض الشقة في ذلك الوقت. فإذا جاء التقييم أدنى من سعر العقد، فعليك تمويل الفارق. ويغطي دليلنا حول الرهن العقاري لغير المقيمين في المملكة المتحدة ما يطلبه المقرضون.

وتُفرض ضريبة الدمغة بالنسب السارية في تاريخ النفاذ، وهو في المسكن الجديد عادة تاريخ الإتمام، لا تاريخ الحجز أو تبادل العقود. لذا يبقى المشتري على الخارطة معرضًا لأي تغيير في النسب يحدث قبل تسليم المفاتيح.

ما تدفعه، ومتى

يعرض الجدول مدفوعات صفقة شراء معتادة على الخارطة بالترتيب الذي تُستحق فيه. والنسب المئوية من سعر الشراء. والرسوم متوسطات أو نطاقات معتادة، وليست عروض أسعار.

المرحلة	الدفعة
الحجز	رسم حجز يحدده المطوّر (عادة بين £10,000 و£50,000 حسب القيمة)
تبادل العقود	عادة 10% من السعر، مخصومًا منها رسم الحجز
أثناء البناء	دفعات مرحلية محتملة بنسبة 5% أو 10%، حتى نحو 30% إجمالًا قبل الإتمام
قبل الإتمام	فحص العيوب، نحو £300 إلى £600
إتمام الصفقة	باقي السعر إضافة إلى ضريبة الدمغة على الأراضي
على امتداد الصفقة	أتعاب المحامي: متوسطها £1,509 شاملة المصروفات وضريبة القيمة المضافة، ويزيد العمل على عقود حق الانتفاع عادة بنحو £300

ومن المصروفات المعتادة عمليات البحث لدى السلطة المحلية بتكلفة £250 إلى £450، وفحوص مكافحة غسل الأموال بتكلفة £6 إلى £20. وقد تتقاضى مكاتب المحاماة في لندن التي تمثل المشترين الدوليين أكثر من ذلك، فاطلب عرض أسعار مكتوبًا.

وفي أكتوبر 2026، يدفع غير المقيم في المملكة المتحدة الذي يملك مسكنًا في مكان آخر ضريبة الدمغة بالنسب القياسية مضافًا إليها رسم إضافي بنسبة 5% ورسم بنسبة 2% على غير المقيمين، تُطبق على كل شريحة من السعر. وهذه هي النسب السارية قبل ميزانية 28 أكتوبر 2026. وقد أُغلق برنامج Help to Buy القديم أمام الطلبات في 31 أكتوبر 2022، أما البرنامج المقترح «Your First Home» فلم يُفتح بعد، ولا تحدد قواعده حتى الآن ما إذا كان بإمكان غير المقيمين الاستفادة منه.

قبل أن تحجز: ما الذي ينبغي التحقق منه

• هل المطوّر مسجل بموجب New Homes Quality Code، وماذا تقول اتفاقية الحجز عن الاسترداد بعد فترة التراجع؟
• هل وكّلت محاميًا، وهل بدأت جمع مستندات مصدر الأموال؟
• ما الموعد النهائي لتبادل العقود، والدفعات المرحلية، والموعد المتوقع للإتمام، والموعد النهائي القاطع؟
• أي ضمان يغطي الشقة، وكيف تُحفظ دفعتك المقدمة بين تبادل العقود والإتمام؟
• هل يتضمن عقد الإيجار إيجار أرض رمزيًا، وهل يقيّد التأجير؟
• هل حسبت ضريبة الدمغة بالنسب الحالية، وتحققت مما إذا كانت ميزانية 28 أكتوبر 2026 قد غيرتها؟
• إذا كنت تحتاج إلى رهن عقاري، فهل أكد وسيط متخصص أن مقرضًا سينظر في طلبك، بالنظر إلى مكان إقامتك؟

المساكن في لندن التي نعمل عليها معروضة في صفحة عقاراتنا في المملكة المتحدة، وبقية هذه السلسلة في قسم المملكة المتحدة.