Acheter un appartement neuf à Londres depuis l’étranger : tout le processus, de la réservation à la finalisation
Si vous vivez hors du Royaume-Uni, vous pouvez acheter un appartement neuf à Londres en votre nom propre. Le droit anglais n’impose aucune restriction aux ressortissants étrangers qui achètent un bien résidentiel, et la propriété est indépendante du statut migratoire. Ce que vous ne pouvez pas faire, c’est sauter des étapes : un contrat de réservation et ses frais, les vérifications juridiques de votre propre solicitor, l’échange des contrats (exchange) avec un acompte qui représente en général 10 % du prix, puis la finalisation (completion), au moment de laquelle le solde et le Stamp Duty Land Tax sont payés.
Pour un appartement acheté sur plan, ces étapes peuvent s’étaler sur des années. Le promoteur peut demander d’autres versements pendant la construction, et le contrat fixe une date butoir (long-stop date) au-delà de laquelle vous pouvez y mettre fin et récupérer vos acomptes si le logement n’est pas terminé. L’essentiel des vérifications a lieu avant l’échange des contrats, tant que vous pouvez encore changer d’avis.
Nous reprenons ci-dessous le processus dans l’ordre, tel qu’il fonctionne en Angleterre en octobre 2026, avec les sommes à verser à chaque étape. Les chiffres fiscaux sont ceux en vigueur avant le budget d’automne du 28 octobre 2026, et toute mesure annoncée qui n’a pas encore force de loi est signalée comme telle.
Qui peut acheter, et ce qu’un achat ne vous donne pas
Les propriétaires légaux doivent avoir au moins 18 ans, et en Angleterre et au pays de Galles, quatre personnes au plus peuvent être inscrites comme propriétaires légaux d’un même bien, même si un bien peut être détenu en trust pour des enfants. Une fois l’achat enregistré, le nom des acheteurs et le prix payé figurent au registre public du HM Land Registry.
Acheter via une société est une autre voie, avec ses propres obligations. Une entité étrangère qui achète un terrain ou un bien au Royaume-Uni doit d’abord s’inscrire au Register of Overseas Entities auprès de Companies House, déclarer ses bénéficiaires effectifs, obtenir un Overseas Entity ID et déposer une mise à jour chaque année, et le HM Land Registry n’enregistrera pas un achat réalisé par une entité qui ne l’a pas fait. Les frais d’inscription étaient de 250 £ en février 2026. Pour un seul appartement, la fiscalité de la détention par une société est en général défavorable, comme nous l’expliquons dans notre guide sur le Stamp Duty pour les acheteurs étrangers.
Un appartement à Londres ne donne pas le droit de vivre au Royaume-Uni. Il n’existe aucun visa ni titre de séjour fondé sur l’achat d’un bien immobilier. Le visa Tier 1 (Investor) est fermé aux nouvelles demandes depuis le 17 février 2022, et l’investissement immobilier n’a de toute façon jamais compté pour l’obtenir. Si la résidence compte pour vous, consultez un conseiller en immigration agréé avant d’acheter.
Étape 1 : la réservation, les frais et le délai de rétractation
Une fois le prix convenu, vous signez un contrat de réservation et payez des frais de réservation. Le promoteur retire l’appartement du marché pendant une période convenue et fixe un calendrier jusqu’à l’échange des contrats. Les frais varient beaucoup. Ils vont en général de 10 000 £ à 50 000 £ selon la valeur, et sont bien plus bas pour les logements moins chers. Le seul chiffre qui compte est celui de votre contrat.
La possibilité de récupérer ces frais dépend du code auquel le promoteur est inscrit. Les promoteurs inscrits au New Homes Quality Code accordent un délai de rétractation de 14 jours pendant lequel vous pouvez annuler et récupérer les frais. Passé ce délai, vous pouvez encore annuler, mais le promoteur peut conserver les frais raisonnables qu’il a déclarés. La version 2 du Code s’applique aux logements réservés depuis le 2 mars 2026. Sans cette protection, un contrat de réservation est en général ferme, et se retirer vous fait perdre les frais, sauf dans des cas limités. Considérez les frais comme exposés dès la fin d’un éventuel délai de rétractation, et demandez quel code suit le promoteur avant de payer.
Les délais d’échange prévus dans les contrats de réservation sont souvent courts, de l’ordre de quelques semaines. Mandatez votre solicitor avant de réserver, pour que le compte à rebours ne commence pas pendant que vous en cherchez encore un.
Étape 2 : votre solicitor, le dossier juridique et les contrôles sur les fonds
Il vous faut votre propre solicitor ou licensed conveyancer, un juriste spécialisé dans les transferts de propriété. Il mène les vérifications préalables, négocie le contrat, gère l’échange et la finalisation, dépose la déclaration de Stamp Duty et vous fait inscrire au Land Registry. Le solicitor du promoteur envoie un dossier comprenant le projet de contrat, le projet de bail, les titres de propriété et les réponses aux questions standard. Votre solicitor pose des questions complémentaires, effectue les recherches et vous remet un rapport sur le titre.
Le rapport doit au moins couvrir les points suivants :
- la durée du bail et le ground rent, qui sur la plupart des baux consentis depuis le 30 juin 2022 doit être un peppercorn, c’est-à-dire nul en pratique ;
- le mode de calcul des charges de copropriété et le budget de la première année ;
- le descriptif de ce que vous achetez, et la marge dont dispose le promoteur pour modifier la surface finale, la conception et les prestations ;
- les éventuelles restrictions du bail sur la location, y compris la location de courte durée.
Attendez-vous à des contrôles approfondis sur l’argent. En application des Money Laundering Regulations 2017 et du Proceeds of Crime Act 2002, les solicitors doivent vérifier votre identité et l’origine de vos fonds, et peuvent aussi vous interroger sur l’origine de votre patrimoine, c’est-à-dire la façon dont vous l’avez constitué. En pratique, il faut des mois de relevés bancaires montrant comment l’argent s’est accumulé, ainsi que des documents cohérents avec vos explications, comme des bulletins de salaire ou un acte de vente. Les fonds venus de l’étranger et les donations demandent plus de temps à vérifier. Commencez à rassembler les documents dès le jour de la réservation.
Le régime de propriété lui-même mérite une lecture attentive. Notre guide sur le leasehold, le freehold et le share of freehold explique ce que vous donne un bail londonien, et ce qu’il ne vous donne pas.
Étape 3 : l’échange des contrats et l’acompte de 10 %
À l’échange des contrats, vous êtes juridiquement tenu d’acheter. Le promoteur demande en général 10 % du prix à ce stade, moins les frais de réservation déjà versés. Toutes les questions de l’étape 2 doivent avoir trouvé réponse avant de signer, car vous retirer après l’échange met cet acompte en jeu.
Si la finalisation est lointaine, le contrat peut prévoir d’autres acomptes, souvent par échéances semestrielles ou annuelles de 5 % ou 10 % du prix. Au total, un acheteur sur plan peut verser jusqu’à 30 % avant la finalisation. Le contrat indique aussi une date de finalisation prévue et une date butoir : si l’appartement n’est pas construit à la date butoir, vous pouvez mettre fin au contrat et récupérer vos acomptes.
Demandez à votre solicitor comment votre acompte est conservé, car la réponse détermine votre exposition si le promoteur fait défaut. Les logements neufs sont normalement vendus avec une garantie de 10 ans, et la police Buildmark de NHBC couvre la perte de l’acompte entre l’échange et la finalisation si le constructeur fait faillite. D’autres organismes proposent une couverture comparable ; vérifiez les plafonds dans la police elle-même. Nous détaillons les garanties et la protection des acomptes dans notre liste de vérifications pour l’achat sur plan.
Étape 4 : la construction et le feu vert sur la sécurité du bâtiment
La plupart des tours neuves londoniennes sont des immeubles à risque élevé au sens du Building Safety Act 2022 : au moins 18 mètres ou sept étages, avec au moins deux logements. Depuis le 1er octobre 2023, la construction d’un tel immeuble ne peut pas commencer sans l’approbation du Building Safety Regulator. Une fois l’immeuble construit, le régulateur doit délivrer un certificat d’achèvement et l’immeuble doit être enregistré avant tout emménagement ; l’occuper plus tôt constitue une infraction pénale.
Pour vous, acheteur, la finalisation dépend donc du feu vert d’un régulateur autant que du constructeur. À l’étape antérieure, les approbations ont largement dépassé le délai légal de 12 semaines. Elles ont pris 25 semaines en moyenne début 2025, les dossiers anciens affichaient une médiane de 37 semaines à la fin de la même année, et les délais se sont un peu améliorés en 2026. Fiez-vous aux dates de votre contrat plutôt qu’à une brochure commerciale.
Étape 5 : la mise en demeure de finaliser, l’inspection des finitions et la finalisation
Quand l’appartement est prêt, le promoteur délivre une mise en demeure de finaliser (notice to complete), qui laisse en général 10 jours ouvrés. Vous payez par l’intermédiaire de votre solicitor le solde du prix plus le Stamp Duty Land Tax, et l’appartement est à vous.
Une inspection avant finalisation, ou visite de snagging, est d’usage. Une inspection des finitions par un professionnel coûte environ de 300 £ à 600 £ selon la taille du logement. Un logement neuf ne nécessite en général pas d’expertise complète du bâtiment.
Si vous empruntez, le calendrier compte. Les offres de prêt expirent en général trois à six mois après leur émission : les acheteurs sur plan mettent donc le plus souvent le prêt en place peu avant la finalisation, et c’est à ce moment que le prêteur évalue l’appartement. Si l’évaluation est inférieure au prix du contrat, vous financez l’écart. Notre guide sur le crédit immobilier pour les non-résidents du Royaume-Uni présente ce que demandent les prêteurs.
Le Stamp Duty est calculé aux taux en vigueur à la date d’effet, qui pour un logement neuf est normalement la finalisation, et non la date de réservation ou d’échange des contrats. Un acheteur sur plan est donc exposé à toute modification des taux intervenue avant la remise des clés.
Ce que vous payez, et quand
Le tableau présente les paiements d’un achat sur plan type dans l’ordre où ils interviennent. Les pourcentages s’entendent du prix d’achat. Les frais sont des moyennes ou des fourchettes habituelles, pas des devis.
| Étape | Paiement |
|---|---|
| Réservation | Frais de réservation fixés par le promoteur (en général de 10 000 £ à 50 000 £ selon la valeur) |
| Échange des contrats | En général 10 % du prix, moins les frais de réservation |
| Pendant la construction | D’éventuels versements par étapes de 5 % ou 10 %, jusqu’à environ 30 % au total avant la finalisation |
| Avant la finalisation | Inspection des finitions (snagging), environ de 300 £ à 600 £ |
| Finalisation | Solde du prix plus le Stamp Duty Land Tax |
| Sur l’ensemble de l’achat | Honoraires du solicitor : 1 509 £ en moyenne, débours et TVA compris, le leasehold ajoutant en général environ 300 £ |
Les débours habituels comprennent les recherches auprès de la collectivité locale, de 250 £ à 450 £, et les contrôles anti-blanchiment, de 6 £ à 20 £. Les cabinets londoniens qui travaillent pour une clientèle internationale peuvent facturer davantage : demandez un devis écrit.
En octobre 2026, un non-résident du Royaume-Uni qui possède un logement ailleurs paie le Stamp Duty aux taux standard plus une surtaxe de 5 % et une majoration de 2 % pour les non-résidents, appliquées à chaque fraction du prix. Ce sont les taux en vigueur avant le budget du 28 octobre 2026. L’ancien dispositif Help to Buy n’accepte plus de demandes depuis le 31 octobre 2022, et le dispositif proposé « Your First Home » n’est pas ouvert, ses règles ne précisant pas encore si les non-résidents pourraient en bénéficier.
Avant de réserver : ce qu’il faut vérifier
- Le promoteur est-il inscrit au New Homes Quality Code, et que dit le contrat de réservation sur les remboursements après le délai de rétractation ?
- Avez-vous mandaté un solicitor, et commencé à rassembler les justificatifs de l’origine des fonds ?
- Quels sont la date limite d’échange des contrats, les versements par étapes, la date de finalisation prévue et la date butoir ?
- Quelle garantie couvre l’appartement, et comment votre acompte est-il conservé entre l’échange et la finalisation ?
- Le bail prévoit-il un ground rent symbolique (peppercorn), et restreint-il la location ?
- Avez-vous calculé le Stamp Duty aux taux actuels, et vérifié si le budget du 28 octobre 2026 les a modifiés ?
- Si vous avez besoin d’un crédit, un courtier spécialisé a-t-il confirmé qu’un prêteur étudiera votre dossier, compte tenu de votre pays de résidence ?
Les logements londoniens avec lesquels nous travaillons figurent sur notre page des biens au Royaume-Uni, et le reste de cette série se trouve dans la rubrique Royaume-Uni.
