Cumpărarea din străinătate a unui apartament nou în Londra: tot procesul, de la rezervare la finalizare
Dacă locuiți în afara Regatului Unit, puteți cumpăra pe numele dumneavoastră un apartament nou în Londra. Legea engleză nu impune nicio restricție cetățenilor străini la cumpărarea proprietăților rezidențiale, iar dreptul de proprietate nu are legătură cu statutul de imigrare. Ce nu puteți face este să săriți peste etape: un contract de rezervare și o taxă de rezervare, verificările juridice făcute de propriul avocat (solicitor), semnarea contractelor (exchange) cu un avans care este de obicei 10% din preț și finalizarea (completion), când se plătesc restul prețului și Stamp Duty Land Tax.
La un apartament cumpărat off-plan, aceste etape se pot întinde pe ani. Dezvoltatorul poate cere plăți suplimentare cât timp se ridică clădirea, iar contractul prevede o dată-limită finală (long-stop date) după care îl puteți rezilia și vă puteți recupera avansurile dacă locuința nu este terminată. Cele mai multe verificări au loc înainte de semnarea contractului, cât încă vă puteți răzgândi.
Mai jos luăm procesul în ordine, așa cum funcționează în Anglia în octombrie 2026, cu sumele pe care le plătiți la fiecare pas. Cifrele fiscale sunt cele în vigoare înainte de Autumn Budget din 28 octombrie 2026, iar orice măsură anunțată, dar care încă nu este lege, este marcată ca atare.
Cine poate cumpăra și ce nu vă aduce o achiziție
Proprietarii legali trebuie să aibă cel puțin 18 ani, iar în Anglia și Țara Galilor pot fi înregistrați cel mult patru proprietari legali pentru o proprietate, deși o proprietate poate fi deținută în trust pentru copii. După înregistrarea achiziției, numele cumpărătorilor și prețul plătit apar în registrul public al HM Land Registry.
Cumpărarea printr-o companie este o altă cale, cu propriile obligații. O entitate străină care cumpără teren în Regatul Unit trebuie mai întâi să se înscrie în Register of Overseas Entities la Companies House, să își identifice beneficiarii reali, să obțină un Overseas Entity ID și să depună anual o actualizare, iar HM Land Registry nu înregistrează achiziția unei entități care nu a făcut acești pași. Taxa de înregistrare era de £250 în februarie 2026. Pentru un singur apartament, partea fiscală a deținerii printr-o companie este de obicei dezavantajoasă, așa cum explicăm în ghidul nostru despre Stamp Duty pentru cumpărătorii din străinătate.
Un apartament în Londra nu vine cu dreptul de a locui în Regatul Unit. Nu există viză sau drept de rezidență bazat pe cumpărarea unei proprietăți. Viza Tier 1 (Investor) s-a închis pentru solicitanții noi pe 17 februarie 2022, iar investițiile imobiliare nu au contat oricum niciodată pentru ea. Dacă rezidența este importantă pentru dumneavoastră, discutați cu un consultant în imigrare autorizat înainte de a cumpăra.
Pasul 1: rezervarea, taxa și perioada de reflecție
După ce prețul este stabilit, semnați un contract de rezervare și plătiți o taxă de rezervare. Dezvoltatorul scoate apartamentul de pe piață pentru o perioadă convenită și stabilește un calendar pentru semnarea contractului. Taxele variază mult. De obicei sunt între £10,000 și £50,000, în funcție de valoare, și mult mai mici la locuințele mai ieftine. Singura cifră care contează este cea din contractul dumneavoastră.
Dacă vă puteți recupera taxa depinde de codul conform căruia este înregistrat dezvoltatorul. Dezvoltatorii înregistrați conform New Homes Quality Code oferă o perioadă de reflecție de 14 zile, în care puteți anula și vă recuperați taxa. După aceea puteți anula în continuare, dar dezvoltatorul poate reține costurile rezonabile pe care le-a declarat. Versiunea 2 a codului se aplică locuințelor rezervate începând cu 2 martie 2026. Fără această protecție, un contract de rezervare este de obicei obligatoriu, iar dacă renunțați pierdeți taxa, cu excepția unor situații limitate. Considerați taxa expusă riscului odată ce se încheie perioada de reflecție, dacă există, și întrebați ce cod urmează dezvoltatorul înainte de a plăti.
Termenele pentru semnarea contractului din contractele de rezervare sunt adesea scurte, de ordinul săptămânilor. Angajați avocatul înainte de rezervare, ca termenul să nu înceapă să curgă cât încă îl căutați.
Pasul 2: avocatul, dosarul juridic și verificarea banilor
Aveți nevoie de propriul avocat (solicitor) sau de un specialist autorizat în transferuri de proprietate (licensed conveyancer). Acesta face verificările necesare, negociază contractul, se ocupă de semnare și de finalizare, depune declarația Stamp Duty și vă înregistrează la Land Registry. Avocatul dezvoltatorului trimite un dosar cu proiectul de contract, proiectul contractului de leasehold, documentele de proprietate și răspunsurile la întrebările standard. Avocatul dumneavoastră pune întrebări suplimentare, face verificările în registre și vă trimite un raport privind titlul de proprietate.
Raportul trebuie să acopere cel puțin aceste puncte:
- durata contractului de leasehold și ground rent, care la majoritatea contractelor noi încheiate după 30 iunie 2022 ar trebui să fie simbolic (peppercorn), practic zero;
- cum se calculează taxa de întreținere și care este bugetul pentru primul an;
- specificațiile pe care le cumpărați și cât de mult poate modifica dezvoltatorul suprafața finală, designul și specificațiile;
- eventualele restricții din contractul de leasehold privind închirierea, inclusiv pe termen scurt.
Așteptați-vă la verificări detaliate ale banilor. Conform Money Laundering Regulations 2017 și Proceeds of Crime Act 2002, avocații trebuie să vă verifice identitatea și proveniența fondurilor și vă pot întreba și despre sursa averii, adică felul în care v-ați construit averea în ansamblu. În practică, asta înseamnă extrase bancare pe mai multe luni care arată cum s-au acumulat banii, plus documente care corespund explicației dumneavoastră, cum ar fi fluturași de salariu sau un contract de vânzare. Fondurile din străinătate și donațiile se verifică mai greu. Începeți să strângeți documentele din ziua rezervării.
Regimul de proprietate în sine merită citit cu atenție. Ghidul nostru despre leasehold, freehold și share of freehold explică ce vă oferă și ce nu vă oferă un contract de leasehold în Londra.
Pasul 3: semnarea contractelor și avansul de 10%
La semnarea contractelor (exchange) deveniți obligat legal să cumpărați. Un dezvoltator cere de obicei 10% din preț în acest moment, minus taxa de rezervare deja plătită. Toate întrebările de la Pasul 2 ar trebui să aibă răspuns înainte să semnați, pentru că o retragere după semnare pune în joc acest avans.
Dacă finalizarea este departe, contractul poate cere avansuri suplimentare, adesea în rate la 6 sau 12 luni, de 5% sau 10% din preț. În total, un cumpărător off-plan poate plăti până la 30% înainte de finalizare. Contractul indică și o dată estimată de finalizare și o dată-limită finală: dacă apartamentul nu este construit până la data-limită finală, puteți rezilia contractul și vă recuperați avansurile.
Întrebați-vă avocatul cum este păstrat avansul, pentru că de răspuns depinde cât de expus sunteți dacă dezvoltatorul eșuează. Locuințele noi se vând de obicei cu o garanție de 10 ani, iar polița Buildmark de la NHBC acoperă pierderea avansului între semnare și finalizare dacă constructorul intră în insolvență. Alți furnizori oferă acoperiri similare; verificați limitele în polița propriu-zisă. Garanțiile și protecția avansului le detaliem în lista noastră de verificări pentru off-plan.
Pasul 4: construcția și aprobarea privind siguranța clădirii
Majoritatea turnurilor noi din Londra sunt clădiri cu risc ridicat în sensul Building Safety Act 2022: au cel puțin 18 metri sau șapte etaje și cel puțin două locuințe. Din 1 octombrie 2023, construcția unei astfel de clădiri nu poate începe fără aprobarea Building Safety Regulator. După construire, autoritatea trebuie să emită un certificat de finalizare, iar clădirea trebuie înregistrată înainte să se mute cineva în ea; ocuparea mai devreme este infracțiune.
Pentru dumneavoastră, ca cumpărător, finalizarea depinde așadar de aprobarea autorității, nu doar de constructor. Aprobările din etapa anterioară au depășit cu mult termenul legal de 12 săptămâni. Au durat în medie 25 de săptămâni la începutul lui 2025, dosarele mai vechi au avut o mediană de 37 de săptămâni la sfârșitul acelui an, iar termenele s-au îmbunătățit întrucâtva în 2026. Bazați-vă pe datele din contract, nu pe o broșură de vânzare.
Pasul 5: notificarea de finalizare, recepția și finalizarea
Când apartamentul este gata, dezvoltatorul vă transmite notificarea de finalizare (notice to complete), care vă dă de obicei 10 zile lucrătoare. Plătiți prin avocat restul prețului plus Stamp Duty Land Tax, iar apartamentul devine al dumneavoastră.
O inspecție înainte de finalizare, adică recepția cu listă de remedieri (snagging), este obișnuită. Un raport profesional de snagging costă în jur de £300 până la £600, în funcție de mărimea locuinței. O locuință nouă nu are de obicei nevoie de o expertiză completă a clădirii.
Dacă vă împrumutați, momentul contează. Ofertele de credit ipotecar expiră de regulă la trei până la șase luni de la emitere, așa că cumpărătorii off-plan aranjează de obicei creditul aproape de finalizare, iar creditorul evaluează apartamentul în acel moment. Dacă evaluarea iese sub prețul din contract, diferența o acoperiți dumneavoastră. Ghidul nostru despre creditele ipotecare pentru cei care nu locuiesc în Regatul Unit arată ce cer creditorii.
Stamp Duty se calculează la cotele în vigoare la data efectivă, care pentru o locuință nouă este de obicei finalizarea, nu data rezervării sau a semnării contractului. Un cumpărător off-plan este deci expus oricărei schimbări de cote făcute înainte de predarea cheilor.
Ce plătiți și când
Tabelul prezintă plățile unei achiziții off-plan obișnuite, în ordinea în care apar. Procentele sunt calculate din prețul de achiziție. Onorariile sunt medii sau intervale tipice, nu oferte.
| Etapa | Plata |
|---|---|
| Rezervarea | Taxa de rezervare stabilită de dezvoltator (de obicei între £10,000 și £50,000, în funcție de valoare) |
| Semnarea contractului (exchange) | De obicei 10% din preț, minus taxa de rezervare |
| În timpul construcției | Eventuale plăți eșalonate de 5% sau 10%, până la aproximativ 30% în total înainte de finalizare |
| Înainte de finalizare | Raportul de snagging, în jur de £300 până la £600 |
| Finalizarea (completion) | Restul prețului plus Stamp Duty Land Tax |
| Pe parcursul achiziției | Onorariul avocatului: în medie £1,509, inclusiv cheltuielile și TVA, iar pentru leasehold de obicei cu aproximativ £300 mai mult |
Cheltuielile obișnuite includ verificările la autoritatea locală, de £250 până la £450, și verificările privind spălarea banilor, de £6 până la £20. Firmele din Londra care lucrează cu cumpărători internaționali pot cere mai mult, așa că solicitați o ofertă în scris.
În octombrie 2026, un nerezident care deține o locuință în altă parte plătește Stamp Duty la cotele standard plus o suprataxă de 5% plus o taxă de 2% pentru nerezidenți, aplicate pe fiecare tranșă a prețului. Acestea sunt cotele în vigoare înainte de bugetul din 28 octombrie 2026. Vechiul program Help to Buy s-a închis pentru cereri pe 31 octombrie 2022, iar programul propus „Your First Home” nu este deschis, iar regulile lui nu spun încă dacă nerezidenții l-ar putea folosi.
Înainte de rezervare: ce să verificați
- Este dezvoltatorul înregistrat conform New Homes Quality Code și ce spune contractul de rezervare despre rambursări după perioada de reflecție?
- Ați angajat un avocat și ați început să strângeți documentele privind proveniența fondurilor?
- Care sunt termenul pentru semnarea contractului, plățile eșalonate, data estimată de finalizare și data-limită finală?
- Ce garanție acoperă apartamentul și cum este păstrat avansul între semnare și finalizare?
- Are contractul de leasehold un ground rent simbolic (peppercorn) și restricționează închirierea?
- Ați calculat Stamp Duty la cotele actuale și ați verificat dacă bugetul din 28 octombrie 2026 le-a schimbat?
- Dacă aveți nevoie de un credit ipotecar, a confirmat un broker specializat că un creditor vă va lua în calcul, ținând cont de țara în care locuiți?
Locuințele din Londra cu care lucrăm se găsesc pe pagina noastră de proprietăți din Regatul Unit, iar restul acestei serii este în secțiunea Regatul Unit.
