Comprar um apartamento novo em Londres morando no exterior: o processo completo, da reserva à completion
Se você mora fora do Reino Unido, pode comprar um apartamento novo em Londres em nome próprio. A lei inglesa não impõe restrição à compra de imóveis residenciais por estrangeiros, e a propriedade não tem relação com a situação migratória. O que não dá para fazer é pular etapas: um contrato de reserva com taxa, as verificações jurídicas feitas pelo seu próprio advogado (solicitor), o exchange, a assinatura e troca dos contratos com um sinal que costuma ser de 10% do preço, e a completion, quando se pagam o saldo e o Stamp Duty Land Tax.
Num apartamento comprado na planta, essas etapas podem se estender por anos. A incorporadora pode pedir outros pagamentos enquanto o prédio sobe, e o contrato traz uma data-limite (long-stop date) depois da qual você pode encerrá-lo e recuperar os sinais se o imóvel não estiver pronto. A maior parte das verificações acontece antes do exchange, enquanto você ainda pode mudar de ideia.
A seguir, seguimos o processo na ordem, como ele funciona na Inglaterra em outubro de 2026, com o dinheiro que você paga em cada ponto. Os números de impostos são os vigentes antes do Autumn Budget de 28 de outubro de 2026, e o que foi anunciado mas ainda não é lei aparece identificado como tal.
Quem pode comprar, e o que a compra não lhe dá
Os proprietários legais precisam ter 18 anos ou mais e, na Inglaterra e no País de Gales, no máximo quatro pessoas podem ser registradas como proprietárias legais de um imóvel, embora um imóvel possa ser mantido em trust para filhos. Depois que a compra é registrada, os nomes dos compradores e o preço pago aparecem no registro público do HM Land Registry.
Comprar por meio de uma empresa é outro caminho, com obrigações próprias. Uma entidade estrangeira que compra imóvel no Reino Unido precisa primeiro se inscrever no Register of Overseas Entities, na Companies House, identificar os seus beneficiários finais, obter um Overseas Entity ID e enviar uma atualização todo ano, e o HM Land Registry não registra a compra de uma entidade que não tenha feito isso. A taxa de inscrição era de £250 em fevereiro de 2026. Para um único apartamento, o lado tributário de ter o imóvel por meio de empresa costuma ser desfavorável, como explicamos no nosso guia do Stamp Duty para compradores do exterior.
Um apartamento em Londres não dá direito de morar no Reino Unido. Não existe visto nem via de residência baseada na compra de imóvel. O visto Tier 1 (Investor) foi fechado a novos candidatos em 17 de fevereiro de 2022, e investimento imobiliário nunca contou para ele, de qualquer forma. Se a residência importa para você, converse com um consultor de imigração regulamentado antes de comprar.
Etapa 1: reserva, taxa e prazo de arrependimento
Depois de acertado o preço, você assina um contrato de reserva e paga uma taxa de reserva. A incorporadora tira o apartamento do mercado por um período combinado e fixa um cronograma para o exchange. As taxas variam muito. Costumam ir de £10,000 a £50,000, conforme o valor, e são bem mais baixas em imóveis mais baratos. O único número que importa é o do seu contrato.
Se dá para recuperar a taxa depende do código em que a incorporadora está registrada. As incorporadoras registradas no New Homes Quality Code dão um prazo de arrependimento de 14 dias em que você pode cancelar e receber a taxa de volta. Depois disso, ainda é possível cancelar, mas a incorporadora pode reter os custos razoáveis que tiver informado. A versão 2 do Code vale para imóveis reservados a partir de 2 de março de 2026. Sem essa proteção, o contrato de reserva normalmente é vinculante, e desistir faz você perder a taxa, salvo em situações limitadas. Considere a taxa em risco assim que terminar qualquer prazo de arrependimento, e pergunte qual código a incorporadora segue antes de pagar.
Os prazos para o exchange nos contratos de reserva costumam ser curtos, questão de semanas. Contrate o seu solicitor antes de reservar, para que o relógio não comece a correr enquanto você ainda procura um.
Etapa 2: o seu solicitor, o dossiê jurídico e as verificações do dinheiro
Você precisa do seu próprio solicitor ou de um licensed conveyancer, profissional habilitado para transferências de imóveis. Ele faz a due diligence, negocia o contrato, conduz o exchange e a completion, entrega a declaração do Stamp Duty e registra você no Land Registry. O solicitor da incorporadora envia um dossiê com a minuta do contrato, a minuta do lease, os documentos de titularidade e as respostas às perguntas padrão. O seu solicitor faz outras perguntas, realiza as pesquisas e lhe envia um relatório sobre a titularidade.
O relatório deve cobrir pelo menos estes pontos:
- o prazo do lease e o ground rent, que na maioria dos leases novos concedidos desde 30 de junho de 2022 deve ser um peppercorn, na prática zero;
- como a taxa de condomínio (service charge) é calculada e qual é o orçamento do primeiro ano;
- as especificações que você está comprando, e até onde a incorporadora pode alterar a metragem final, o projeto e as especificações;
- qualquer restrição do lease à locação, inclusive à de curta temporada.
Prepare-se para verificações detalhadas do dinheiro. Pelas Money Laundering Regulations 2017 e pelo Proceeds of Crime Act 2002, os solicitors precisam verificar a sua identidade e a origem dos recursos, e podem perguntar também sobre a origem do patrimônio, ou seja, como você construiu a sua riqueza como um todo. Na prática, isso significa meses de extratos bancários que mostrem como o dinheiro foi acumulado, mais documentos que confirmem a sua explicação, como holerites ou um contrato de venda. Recursos vindos do exterior e doações levam mais tempo para verificar. Comece a juntar documentos no dia em que reservar.
A forma de propriedade merece uma leitura cuidadosa. O nosso guia sobre leasehold, freehold e share of freehold explica o que um lease em Londres lhe dá e o que não dá.
Etapa 3: o exchange e o sinal de 10%
No exchange, você passa a estar legalmente obrigado a comprar. A incorporadora costuma pedir 10% do preço nesse momento, menos a taxa de reserva já paga. Todas as perguntas da Etapa 2 devem estar respondidas antes de você assinar, porque desistir depois do exchange coloca esse sinal em jogo.
Se a completion estiver distante, o contrato pode exigir outros sinais, muitas vezes em parcelas de 5% ou 10% do preço a cada 6 ou 12 meses. No total, quem compra na planta pode pagar até 30% antes da completion. O contrato também traz uma data prevista de completion e uma data-limite: se o apartamento não estiver construído até a data-limite, você pode encerrar o contrato e recuperar os sinais.
Pergunte ao seu solicitor como o sinal fica guardado, porque a resposta afeta a sua exposição se a incorporadora falhar. Imóveis novos normalmente são vendidos com uma garantia de 10 anos, e a apólice Buildmark da NHBC cobre a perda do sinal entre o exchange e a completion se a construtora quebrar. Outros fornecedores oferecem cobertura parecida; confira os limites na própria apólice. Tratamos das garantias e da proteção do sinal com mais detalhe no nosso checklist de compra na planta.
Etapa 4: a obra e o aval de segurança do prédio
A maioria das torres novas de Londres é considerada prédio de risco mais alto pelo Building Safety Act 2022: tem pelo menos 18 metros ou sete andares e pelo menos duas moradias. Desde 1º de outubro de 2023, a obra de um prédio assim não pode começar sem a aprovação do Building Safety Regulator. Depois de construído, o regulador precisa emitir um certificado de conclusão e o prédio tem de ser registrado antes que alguém se mude, e ocupá-lo antes disso é crime.
Para você, comprador, a completion depende portanto do aval de um regulador, e não só da construtora. As aprovações na etapa anterior vêm levando bem mais que o prazo legal de 12 semanas. A média foi de 25 semanas no início de 2025, os processos mais antigos tinham mediana de 37 semanas no fim daquele ano, e os prazos melhoraram um pouco em 2026. Confie nas datas do seu contrato, e não num folheto de vendas.
Etapa 5: notificação para concluir, vistoria e completion
Quando o apartamento fica pronto, a incorporadora envia a notificação para concluir (notice to complete), que normalmente dá 10 dias úteis. Você paga o saldo do preço mais o Stamp Duty Land Tax por meio do seu solicitor, e o apartamento passa a ser seu.
É comum fazer uma vistoria antes da completion, a chamada vistoria de acabamentos (snagging). Uma vistoria profissional custa cerca de £300 a £600, conforme o tamanho do imóvel. Um imóvel novo normalmente não precisa de uma inspeção estrutural completa.
Se você vai financiar, o momento importa. As ofertas de financiamento costumam vencer de três a seis meses depois de emitidas, por isso quem compra na planta normalmente contrata o empréstimo perto da completion, e o banco avalia o apartamento nesse momento. Se a avaliação ficar abaixo do preço do contrato, a diferença é por sua conta. O nosso guia sobre financiamento para quem não reside no Reino Unido explica o que os bancos pedem.
O Stamp Duty é cobrado pelas alíquotas em vigor na data efetiva, que num imóvel novo normalmente é a completion, e não a data da reserva ou do exchange. Quem compra na planta fica, portanto, exposto a qualquer mudança de alíquota feita antes da entrega das chaves.
O que você paga, e quando
A tabela mostra os pagamentos de uma compra típica na planta na ordem em que acontecem. Os percentuais são sobre o preço de compra. As taxas são médias ou faixas típicas, não orçamentos.
| Etapa | Pagamento |
|---|---|
| Reserva | Taxa de reserva definida pela incorporadora (em geral de £10,000 a £50,000, conforme o valor) |
| Exchange | Em geral 10% do preço, menos a taxa de reserva |
| Durante a obra | Possíveis parcelas por etapa de 5% ou 10%, até cerca de 30% no total antes da completion |
| Antes da completion | Vistoria de acabamentos, cerca de £300 a £600 |
| Completion | Saldo do preço mais o Stamp Duty Land Tax |
| Ao longo da compra | Honorários do solicitor: média de £1,509 com despesas repassadas e VAT incluídos, e o trabalho com leasehold costuma custar cerca de £300 a mais |
As despesas repassadas típicas incluem as pesquisas junto à autoridade local, de £250 a £450, e as verificações contra lavagem de dinheiro, de £6 a £20. Escritórios de Londres que atendem compradores internacionais podem cobrar mais, então peça um orçamento por escrito.
Em outubro de 2026, um não residente no Reino Unido que tem um imóvel em outro lugar paga o Stamp Duty pelas alíquotas normais mais um adicional de 5% e mais uma cobrança de 2% para não residentes, aplicados a cada parcela do preço. Essas são as alíquotas vigentes antes do Budget de 28 de outubro de 2026. O antigo programa Help to Buy deixou de aceitar pedidos em 31 de outubro de 2022, e o programa proposto “Your First Home” não está aberto, e as suas regras ainda não dizem se não residentes poderão usá-lo.
Antes de reservar: o que verificar
- A incorporadora está registrada no New Homes Quality Code, e o que o contrato de reserva diz sobre reembolsos depois do prazo de arrependimento?
- Você já contratou um solicitor e começou a juntar os documentos de origem dos recursos?
- Quais são o prazo do exchange, as parcelas por etapa, a data prevista de completion e a data-limite?
- Qual garantia cobre o apartamento, e como o seu sinal fica guardado entre o exchange e a completion?
- O lease tem ground rent de um peppercorn, e ele restringe a locação?
- Você já calculou o Stamp Duty pelas alíquotas atuais e conferiu se o Budget de 28 de outubro de 2026 as mudou?
- Se você precisa de financiamento, um broker especializado já confirmou que algum banco vai considerar o seu pedido, levando em conta onde você mora?
Os imóveis em Londres com que trabalhamos estão na nossa página de imóveis no Reino Unido, e o resto desta série está na seção Reino Unido.
