Купівля квартири в новобудові в Лондоні з-за кордону: весь процес від бронювання до завершення угоди
Якщо ви живете за межами Великої Британії, ви можете купити квартиру в лондонській новобудові на власне ім'я. Англійське право не обмежує іноземців у купівлі житлової нерухомості, а право власності не пов'язане з імміграційним статусом. Пропустити етапи, однак, не вийде: договір бронювання і плата за нього, юридична перевірка вашим власним солісітором, обмін договорами (exchange) з депозитом, зазвичай 10% ціни, і завершення угоди (completion), коли сплачуються решта суми і Stamp Duty Land Tax.
Для квартири, купленої off-plan, ці етапи можуть розтягнутися на роки. Девелопер може вимагати подальших платежів, поки будинок зводиться, а договір визначає кінцеву дату (long-stop date), після якої ви можете його розірвати й повернути депозити, якщо житло не добудовано. Більшість перевірок відбувається до обміну договорами, поки ще можна передумати.
Нижче ми розглядаємо процес по черзі, так, як він працює в Англії в жовтні 2026 року, із сумами, які ви сплачуєте на кожному етапі. Податкові цифри наведено такими, якими вони були до Осіннього бюджету 28 жовтня 2026 року, а все оголошене, але ще не ухвалене як закон, позначено відповідно.
Хто може купувати і чого купівля не дає
Юридичним власникам має бути щонайменше 18 років, і в Англії та Уельсі юридичними власниками одного об'єкта можуть бути зареєстровані щонайбільше четверо осіб, хоча нерухомість можна тримати в трасті для дітей. Після реєстрації купівлі імена покупців і сплачена ціна з'являються в публічному реєстрі HM Land Registry.
Купівля через компанію є окремим шляхом із власними обов'язками. Іноземна юридична особа, яка купує землю у Великій Британії, має спершу зареєструватися в Реєстрі іноземних юридичних осіб (Register of Overseas Entities) у Companies House, визначити своїх кінцевих бенефіціарних власників, отримати Overseas Entity ID і щороку подавати оновлення, а HM Land Registry не зареєструє купівлю юридичною особою, яка цього не зробила. Станом на лютий 2026 року реєстраційний збір становив £250. Для однієї квартири володіння через компанію з податкового погляду зазвичай невигідне; ми пояснюємо це в нашому путівнику про Stamp Duty для покупців з-за кордону.
Квартира в Лондоні не дає права жити у Великій Британії. Жодної візи чи шляху до резидентства на підставі купівлі нерухомості немає. Віза Tier 1 (Investor) закрилася для нових заявників 17 лютого 2022 року, і інвестиції в нерухомість для неї все одно ніколи не зараховувалися. Якщо для вас важливе резидентство, проконсультуйтеся з ліцензованим імміграційним радником до купівлі.
Крок 1: бронювання, плата і період охолодження
Коли ціну погоджено, ви підписуєте договір бронювання і сплачуєте плату за бронювання. Девелопер знімає квартиру з продажу на погоджений строк і встановлює графік обміну договорами. Розмір плати дуже різний. Зазвичай він становить від £10,000 до £50,000 залежно від вартості, а для дешевшого житла буває значно нижчим. Значення має лише сума, зазначена у вашому договорі.
Чи зможете ви повернути плату, залежить від кодексу, за яким зареєстрований девелопер. Девелопери, зареєстровані за New Homes Quality Code, дають 14-денний період охолодження, протягом якого можна скасувати бронювання і повернути плату. Скасувати можна й пізніше, але девелопер може утримати розумні витрати, про які він повідомив заздалегідь. Версія 2 цього кодексу застосовується до житла, заброньованого з 2 березня 2026 року. Без такого захисту договір бронювання зазвичай обов'язковий до виконання, і якщо ви відмовитеся, то втратите плату, за винятком обмежених випадків. Вважайте, що плату можна втратити, щойно закінчиться період охолодження, якщо він є, і перед оплатою запитайте, якого кодексу дотримується девелопер.
Строки обміну договорами в договорах бронювання часто короткі, лічені тижні. Найміть солісітора до бронювання, щоб відлік часу не почався, поки ви ще його шукаєте.
Крок 2: ваш солісітор, юридичний пакет і перевірка коштів
Вам потрібен власний солісітор або ліцензований фахівець з оформлення угод (licensed conveyancer). Він проводить юридичну перевірку, погоджує договір, супроводжує обмін договорами і завершення угоди, подає декларацію Stamp Duty і реєструє вас у Land Registry. Солісітор девелопера надсилає пакет із проєктом договору купівлі, проєктом договору leasehold, документами про право власності і відповідями на стандартні запити. Ваш солісітор ставить додаткові запитання, робить пошукові запити й надсилає вам звіт про право власності.
У звіті мають бути розглянуті щонайменше такі пункти:
- строк договору leasehold і земельна рента (ground rent), яка за більшістю нових договорів, укладених після 30 червня 2022 року, має бути символічною (peppercorn), тобто фактично нульовою;
- як розраховуються експлуатаційні платежі (service charge) і який кошторис на перший рік;
- специфікація, яку ви купуєте, і наскільки девелопер може змінити остаточну площу, дизайн і специфікацію;
- будь-які обмеження в договорі leasehold щодо здачі в оренду, зокрема короткострокової.
Будьте готові до ретельної перевірки коштів. Згідно з Правилами протидії відмиванню коштів 2017 року (Money Laundering Regulations 2017) і Законом про доходи від злочинної діяльності 2002 року (Proceeds of Crime Act 2002), солісітори зобов'язані перевірити вашу особу і джерело коштів, а також можуть запитати про джерело статків, тобто про те, як ви створили свій загальний капітал. На практиці це банківські виписки за кілька місяців, що показують, як накопичувалися гроші, плюс документи, які підтверджують ваші пояснення, як-от розрахункові листи чи договір продажу. Іноземні кошти й подарунки перевіряють довше. Починайте збирати документи в день бронювання.
Саму форму власності варто уважно вивчити. Наш путівник про leasehold, freehold і share of freehold пояснює, що дає лондонський договір leasehold, а чого не дає.
Крок 3: обмін договорами і депозит 10%
Під час обміну договорами ви берете на себе юридичне зобов'язання купити квартиру. Девелопер зазвичай просить на цьому етапі 10% ціни мінус уже сплачену плату за бронювання. Усі питання з кроку 2 мають бути закриті до підписання, бо якщо ви відмовитеся після обміну договорами, під загрозою опиниться цей депозит.
Якщо до завершення угоди далеко, договір може вимагати подальших депозитів, часто внесками по 5% або 10% ціни кожні 6 або 12 місяців. Загалом покупець off-plan може сплатити до 30% до завершення угоди. У договорі також зазначено очікувану дату завершення і кінцеву дату: якщо квартиру не збудовано до кінцевої дати, ви можете розірвати договір і повернути депозити.
Запитайте солісітора, як зберігається ваш депозит, бо від відповіді залежить ваш ризик, якщо девелопер збанкрутує. Нове житло зазвичай продається з 10-річною гарантією, і поліс Buildmark від NHBC покриває втрату депозиту між обміном договорами і завершенням угоди, якщо забудовник стане неплатоспроможним. Інші провайдери пропонують подібне покриття; перевірте ліміти в самому полісі. Докладніше про гарантії й захист депозиту йдеться в нашому чек-листі для off-plan.
Крок 4: будівництво і дозвіл з безпеки будівлі
Більшість лондонських висоток-новобудов є будівлями підвищеного ризику за Законом про безпеку будівель 2022 року (Building Safety Act 2022): щонайменше 18 метрів або сім поверхів заввишки і щонайменше дві квартири. З 1 жовтня 2023 року будівництво такого будинку не можна розпочати без погодження Регулятора безпеки будівель (Building Safety Regulator). Коли будинок зведено, регулятор має видати сертифікат завершення, а будинок має бути зареєстрований до заселення; заселення раніше є кримінальним правопорушенням.
Отже, для вас як покупця завершення угоди залежить не лише від забудовника, а й від дозволу регулятора. Погодження на ранішому етапі тривали значно довше за встановлені законом 12 тижнів. На початку 2025 року вони тривали в середньому 25 тижнів, для старих заявок медіана наприкінці того ж року становила 37 тижнів, а у 2026 році строки дещо скоротилися. Покладайтеся на дати у вашому договорі, а не в рекламному буклеті.
Крок 5: повідомлення про завершення угоди, огляд на дефекти і завершення
Коли квартира готова, девелопер надсилає повідомлення про завершення угоди (notice to complete), яке зазвичай дає 10 робочих днів. Ви сплачуєте через солісітора решту ціни плюс Stamp Duty Land Tax, і квартира стає вашою.
Зазвичай перед завершенням угоди проводять огляд на дефекти (snagging). Професійний огляд коштує приблизно від £300 до £600 залежно від розміру житла. Повне технічне обстеження будівлі для новобудови зазвичай не потрібне.
Якщо ви берете кредит, важать строки. Іпотечні пропозиції зазвичай діють від трьох до шести місяців після видачі, тому покупці off-plan, як правило, оформлюють кредит ближче до завершення угоди, і саме тоді кредитор оцінює квартиру. Якщо оцінка виявиться нижчою за ціну в договорі, різницю покриваєте ви. Що вимагають кредитори, пояснено в нашому путівнику про іпотеку для нерезидентів Великої Британії.
Stamp Duty стягується за ставками, чинними на дату угоди (effective date), а для новобудови це зазвичай завершення угоди, а не дата бронювання чи обміну договорами. Тож покупець off-plan ризикує потрапити під будь-яку зміну ставок, ухвалену до передачі ключів.
Що і коли ви сплачуєте
У таблиці наведено платежі типової купівлі off-plan у тому порядку, в якому вони припадають. Відсотки рахуються від ціни купівлі. Суми зборів є типовими середніми значеннями чи діапазонами, а не розрахунком для вас.
| Етап | Платіж |
|---|---|
| Бронювання | Плата за бронювання, яку встановлює девелопер (зазвичай від £10,000 до £50,000 залежно від вартості) |
| Обмін договорами | Зазвичай 10% ціни мінус плата за бронювання |
| Під час будівництва | Можливі поетапні платежі по 5% або 10%, загалом приблизно до 30% до завершення угоди |
| Перед завершенням угоди | Огляд на дефекти, приблизно від £300 до £600 |
| Завершення угоди | Решта ціни плюс Stamp Duty Land Tax |
| Упродовж усієї купівлі | Гонорар солісітора: у середньому £1,509 із супутніми витратами і ПДВ, а за роботу з leasehold зазвичай приблизно на £300 більше |
До типових супутніх витрат належать пошукові запити до місцевої влади, від £250 до £450, і перевірки з протидії відмиванню коштів, від £6 до £20. Лондонські фірми, що працюють з міжнародними покупцями, можуть брати більше, тож попросіть письмовий розрахунок.
Станом на жовтень 2026 року нерезидент Великої Британії, який має житло деінде, сплачує Stamp Duty за стандартними ставками плюс надбавку 5% плюс збір 2% для нерезидентів, які застосовуються до кожної частини ціни. Це ставки, чинні до бюджету 28 жовтня 2026 року. Колишня програма Help to Buy припинила приймати заявки 31 жовтня 2022 року, а запропонована програма «Your First Home» не відкрита, і її правила поки не уточнюють, чи зможуть нею скористатися нерезиденти.
Перед бронюванням: що перевірити
- Чи зареєстрований девелопер за New Homes Quality Code і що договір бронювання каже про повернення коштів після періоду охолодження?
- Чи найняли ви солісітора і чи почали збирати документи про джерело коштів?
- Який строк обміну договорами, які поетапні платежі, яка очікувана дата завершення і яка кінцева дата?
- Яка гарантія покриває квартиру і як зберігається ваш депозит між обміном договорами і завершенням угоди?
- Чи передбачає договір leasehold символічну земельну ренту і чи обмежує він здачу в оренду?
- Чи розрахували ви Stamp Duty за чинними ставками і чи перевірили, чи змінив їх бюджет 28 жовтня 2026 року?
- Якщо вам потрібна іпотека, чи підтвердив спеціалізований брокер, що кредитор розгляне вашу заявку з огляду на країну вашого проживання?
Лондонські об'єкти, з якими ми працюємо, зібрані на нашій сторінці нерухомості у Великій Британії, а решта статей цієї серії в розділі про Велику Британію.
