从海外购买伦敦新房公寓：从预订到交割的完整流程

即使住在英国境外，您也可以用自己的名义购买伦敦的新房公寓。英格兰法律对外国人购买住宅房产没有限制，而且房产所有权与移民身份互不相干。但各个阶段一个都不能省：签订预订协议并支付预订费，由您自己的律师进行法律核查，交换合同并支付通常为房价 10% 的定金，最后是交割，届时支付余款和印花税（Stamp Duty Land Tax）。

如果买的是期房公寓，这些阶段可能会拉长到好几年。楼宇建造期间，开发商可能要求追加付款；合同还会写明一个最终截止日期（long-stop date），如果到期房子仍未建成，您可以解除合同并取回定金。大部分核查工作都在交换合同之前进行，那时您还可以改变主意。

下文按顺序介绍 2026 年 10 月英格兰的购房流程，以及每个环节要支付的款项。税务数字为 2026 年 10 月 28 日秋季预算案公布前的现行标准，已宣布但尚未成为法律的措施都会注明。

谁可以购买，以及买房不能带来什么

法定业主必须年满 18 岁；在英格兰和威尔士，一处房产最多只能登记四名法定业主，不过房产可以以信托方式为子女持有。购房登记完成后，买家的姓名和成交价格会出现在英国土地登记局（HM Land Registry）的公开登记册上。

通过公司购买是另一条路，有其自身的义务。购买英国土地的海外实体，必须先在英国公司注册处（Companies House）的海外实体登记册（Register of Overseas Entities）上登记，申报其实益拥有人，取得海外实体编号（Overseas Entity ID），并每年提交更新；未完成这些手续的实体，土地登记局不会为其办理购房登记。截至 2026 年 2 月，登记费为 250 英镑。对于单套公寓，公司持有在税务上通常并不划算，我们在海外买家印花税指南中有详细说明。

伦敦的公寓并不附带在英国居住的权利。英国没有以购房为条件的签证或居留途径。Tier 1（投资者）签证已于 2022 年 2 月 17 日停止接受新申请，而且房产投资本来就从未计入该签证的投资要求。如果居留对您很重要，请在购房前咨询受监管的移民顾问。

第 1 步：预订、预订费与冷静期

价格谈定之后，您要签署预订协议并支付预订费。开发商会在约定期限内把这套公寓下架，并定下交换合同的时间表。预订费差别很大，根据房价不同，一般在 10,000 至 50,000 英镑之间，价格较低的房子则低得多。唯一要看的是您协议上写的数字。

预订费能否退回，取决于开发商在哪套准则下登记。在《新房质量准则》（New Homes Quality Code）下登记的开发商提供 14 天冷静期，期间您可以取消并取回预订费。冷静期过后您仍可取消，但开发商可以扣留已事先披露的合理费用。2026 年 3 月 2 日起预订的住房，适用该准则的第 2 版。没有这种保护时，预订协议通常具有约束力，中途退出的话，除少数情况外都会失去预订费。冷静期一结束，就应把这笔费用视为有损失风险的资金；付款之前，请问清开发商遵循的是哪套准则。

预订协议中的交换合同期限往往很短，只有几周。请在预订之前就委托好律师，以免在您还在找律师的时候，时间就已经开始计算了。

第 2 步：您的律师、法律文件包与资金核查

您需要聘请自己的律师或持牌产权转让师（licensed conveyancer）。他们负责尽职调查、谈判合同、办理交换合同和交割、提交印花税申报表，并在土地登记局为您办理登记。开发商的律师会发来一份文件包，内含合同草案、租约草案、产权文件以及对标准问询的答复。您的律师会进一步提问、进行查册，并向您提交一份产权报告。

这份报告至少应涵盖以下几点：

租约期限和地租：2022 年 6 月 30 日以后签发的大多数新租约，地租应为名义地租（peppercorn），实际上等于零；
物业费如何计算，第一年的预算是多少；
您所购买的交房标准，以及开发商最多可以在多大程度上变更最终面积、设计和交房标准；
租约中对出租（包括短租）的任何限制。

资金核查会很细致。根据《2017 年反洗钱条例》（Money Laundering Regulations 2017）和《2002 年犯罪收益法》（Proceeds of Crime Act 2002），律师必须核实您的身份和资金来源，还可能问及您的财富来源，也就是您的整体财富是怎么积累起来的。实际操作中，这意味着要提供几个月的银行流水，显示资金是如何积累的，再加上与您的说明相吻合的文件，例如工资单或出售协议。海外资金和赠与的核实时间更长。从预订当天起就开始收集材料。

产权形式本身也值得仔细了解。我们的租赁产权、永久产权与共享永久产权指南解释了伦敦的租约能给您什么、不能给您什么。

第 3 步：交换合同与 10% 定金

交换合同之后，您在法律上就必须完成购买。开发商通常要求此时支付房价的 10%，扣除已付的预订费。第 2 步中的所有问题，都应在签字前得到答复，因为交换合同后退出，这笔定金就有可能保不住。

如果离交割还很远，合同可能要求追加定金，通常每 6 个月或 12 个月分期支付房价的 5% 或 10%。期房买家在交割前累计可能支付高达 30%。合同还会写明预计交割日期和最终截止日期：如果到最终截止日期公寓仍未建成，您可以解除合同并取回定金。

请问清律师您的定金是如何托管的，因为这决定了开发商出问题时您要承担多大风险。新房出售时通常附带 10 年质保，NHBC 的 Buildmark 保单承保从交换合同到交割期间建筑商破产造成的定金损失。其他机构也提供类似保障；请查看保单本身规定的限额。我们在期房核查清单中对质保和定金保障有更详细的介绍。

第 4 步：施工与建筑安全审批

根据《2022 年建筑安全法》（Building Safety Act 2022），伦敦大多数新建高楼都属于高风险建筑：高度至少 18 米或至少七层，且至少有两套住宅。自 2023 年 10 月 1 日起，这类建筑未经建筑安全监管机构（Building Safety Regulator）批准不得开工。建成后，监管机构必须签发竣工证书，大楼也必须完成登记才能入住，提前入住属于刑事犯罪。

因此，对买家来说，能否交割不仅取决于建筑商，还取决于监管机构的批准。前一阶段的审批用时已远远超过 12 周的法定目标：2025 年初平均为 25 周，到当年年底，较早的案件中位数为 37 周，2026 年有所改善。请以合同上的日期为准，而不是销售宣传册。

第 5 步：交割通知、收房验收与交割

公寓建成后，开发商会发出交割通知（notice to complete），通常给您 10 个工作日。您通过律师支付房价余款和印花税，公寓就归您所有了。

交割前一般会进行一次验收检查，也就是收房验收（snagging）。专业的收房验收费用根据房屋面积不同，约为 300 至 600 英镑。新房通常不需要做全面的房屋结构勘察。

如果您申请贷款，时间安排就很关键。按揭贷款批复通常在发出后三到六个月失效，所以期房买家一般在临近交割时才办理贷款，贷款机构也会在那时对公寓估值。如果估值低于合同价格，差额由您补足。我们的非英国居民按揭指南介绍了贷款机构的要求。

印花税按生效日期的现行税率征收，新房的生效日期通常是交割日，而不是您预订或交换合同的日期。因此，在拿到钥匙之前出现的任何税率调整，期房买家都要承担。

要付哪些款项，何时支付

下表按时间顺序列出一宗典型期房交易中的各项付款。百分比均以购房价格为基数。各项费用为常见平均值或区间，并非报价。

阶段	付款
预订	开发商设定的预订费（根据房价不同，一般为 10,000 至 50,000 英镑）
交换合同	通常为房价的 10%，扣除已付的预订费
施工期间	可能有 5% 或 10% 的阶段付款，交割前累计最多约 30%
交割前	收房验收费用，约 300 至 600 英镑
交割	房价余款加印花税
整个购房过程	律师费：平均 1,509 英镑，含代垫费用和增值税（VAT），租赁产权相关的工作一般再多约 300 英镑

常见的代垫费用包括地方政府查册 250 至 450 英镑，以及反洗钱核查 6 至 20 英镑。为国际买家服务的伦敦律所收费可能更高，请索取书面报价。

截至 2026 年 10 月，在其他地方拥有住房的非英国居民，印花税按标准税率加 5% 附加税再加 2% 非居民附加税计算，分别适用于房价的每一档。这些是 2026 年 10 月 28 日预算案公布前的现行税率。旧的 Help to Buy 计划已于 2022 年 10 月 31 日停止受理申请；拟议中的“Your First Home”计划尚未开放，其规则也还没有说明非居民能否使用。