विदेश से लंदन में नया बना फ्लैट खरीदना: रिज़र्वेशन से कम्प्लीशन तक पूरी प्रक्रिया

अगर आप यूके से बाहर रहते हैं, तब भी अपने नाम पर लंदन में नया बना फ्लैट खरीद सकते हैं। अंग्रेज़ी कानून विदेशी नागरिकों के आवासीय प्रॉपर्टी खरीदने पर कोई रोक नहीं लगाता, और स्वामित्व इमिग्रेशन स्थिति से अलग है। जो आप नहीं कर सकते, वह है चरणों को छोड़ना: रिज़र्वेशन एग्रीमेंट और फ़ीस, आपके अपने सॉलिसिटर की कानूनी जाँच, अनुबंधों का एक्सचेंज और उसके साथ डिपॉज़िट जो आम तौर पर कीमत का 10% होता है, और कम्प्लीशन, जब बाकी रकम और स्टाम्प ड्यूटी लैंड टैक्स चुकाए जाते हैं।

ऑफ-प्लान खरीदे गए फ्लैट में ये चरण कई सालों तक फैल सकते हैं। बिल्डिंग बनने के दौरान डेवलपर और भुगतान माँग सकता है, और अनुबंध में एक लॉन्ग-स्टॉप तारीख लिखी होती है, जिसके बाद अगर घर पूरा न हो तो आप अनुबंध खत्म करके अपने डिपॉज़िट वापस ले सकते हैं। ज़्यादातर जाँच एक्सचेंज से पहले होती है, जब तक आप अपना मन बदल सकते हैं।

नीचे हम प्रक्रिया को क्रम से रखते हैं, जैसे यह अक्टूबर 2026 में इंग्लैंड में चलती है, साथ में यह कि हर चरण पर आप कितना पैसा देते हैं। टैक्स के आँकड़े 28 अक्टूबर 2026 के ऑटम बजट से पहले लागू आँकड़े हैं, और जो कुछ घोषित है लेकिन अभी कानून नहीं बना, उसे उसी रूप में चिह्नित किया गया है।

कौन खरीद सकता है, और खरीद से आपको क्या नहीं मिलता

कानूनी मालिकों की उम्र 18 साल या उससे ज़्यादा होनी चाहिए, और इंग्लैंड और वेल्स में एक प्रॉपर्टी के ज़्यादा से ज़्यादा चार लोग कानूनी मालिक के रूप में दर्ज हो सकते हैं, हालाँकि प्रॉपर्टी बच्चों के लिए ट्रस्ट में रखी जा सकती है। खरीद दर्ज होने के बाद खरीदारों के नाम और चुकाई गई कीमत HM Land Registry के सार्वजनिक रजिस्टर पर दिखते हैं।

कंपनी के ज़रिए खरीदना एक अलग रास्ता है, जिसकी अपनी ज़िम्मेदारियाँ हैं। यूके में ज़मीन खरीदने वाली विदेशी इकाई को पहले Companies House में Register of Overseas Entities पर पंजीकरण करना होता है, अपने लाभकारी मालिकों (beneficial owners) की पहचान बतानी होती है, Overseas Entity ID लेनी होती है और हर साल अपडेट दाखिल करना होता है, और HM Land Registry ऐसी इकाई की खरीद दर्ज नहीं करेगी जिसने यह नहीं किया। फ़रवरी 2026 तक पंजीकरण फ़ीस £250 थी। एक फ्लैट के लिए कंपनी के स्वामित्व का टैक्स पक्ष आम तौर पर फ़ायदेमंद नहीं होता, जिसे हम विदेशी खरीदारों के लिए स्टाम्प ड्यूटी वाली गाइड में समझाते हैं।

लंदन के फ्लैट के साथ यूके में रहने का अधिकार नहीं मिलता। प्रॉपर्टी खरीदने पर आधारित कोई वीज़ा या रेज़िडेंसी का रास्ता नहीं है। Tier 1 (Investor) वीज़ा 17 फ़रवरी 2022 को नए आवेदकों के लिए बंद हो गया, और वैसे भी प्रॉपर्टी में निवेश उसमें कभी नहीं गिना जाता था। अगर निवास आपके लिए मायने रखता है, तो खरीदने से पहले किसी नियमित (regulated) इमिग्रेशन सलाहकार से बात करें।

चरण 1: रिज़र्वेशन, फ़ीस और कूलिंग ऑफ़ अवधि

कीमत तय होने के बाद आप रिज़र्वेशन एग्रीमेंट पर साइन करते हैं और रिज़र्वेशन फ़ीस देते हैं। डेवलपर तय अवधि के लिए फ्लैट को बाज़ार से हटा लेता है और एक्सचेंज की समयसारिणी तय करता है। फ़ीस में बहुत अंतर होता है। कीमत के हिसाब से यह आम तौर पर £10,000 से £50,000 तक होती है, और सस्ते घरों पर इससे काफ़ी कम। मायने सिर्फ़ उस आँकड़े के हैं जो आपके एग्रीमेंट में लिखा है।

फ़ीस वापस मिल सकती है या नहीं, यह इस पर निर्भर करता है कि डेवलपर किस कोड के तहत पंजीकृत है। New Homes Quality Code के तहत पंजीकृत डेवलपर 14 दिन की कूलिंग ऑफ़ अवधि देते हैं, जिसमें आप रद्द करके फ़ीस वापस ले सकते हैं। उसके बाद भी आप रद्द कर सकते हैं, लेकिन डेवलपर पहले से बताई गई उचित लागत अपने पास रख सकता है। Code का संस्करण 2 उन घरों पर लागू है जो 2 मार्च 2026 से रिज़र्व हुए। यह सुरक्षा न हो तो रिज़र्वेशन एग्रीमेंट आम तौर पर बाध्यकारी होता है, और पीछे हटने पर कुछ सीमित स्थितियों को छोड़कर फ़ीस चली जाती है। कूलिंग ऑफ़ अवधि खत्म होते ही फ़ीस को जोखिम में मानें, और भुगतान से पहले पूछ लें कि डेवलपर कौन सा कोड मानता है।

रिज़र्वेशन एग्रीमेंट में एक्सचेंज की समयसीमा अक्सर छोटी होती है, कुछ हफ़्तों की। रिज़र्व करने से पहले ही सॉलिसिटर नियुक्त कर लें, ताकि घड़ी तब न चलने लगे जब आप अभी सॉलिसिटर ढूँढ ही रहे हों।

चरण 2: आपका सॉलिसिटर, लीगल पैक और पैसे की जाँच

आपको अपना सॉलिसिटर या लाइसेंसशुदा कन्वेयंसर चाहिए। वे due diligence करते हैं, अनुबंध पर मोलभाव करते हैं, एक्सचेंज और कम्प्लीशन संभालते हैं, स्टाम्प ड्यूटी रिटर्न भरते हैं और Land Registry में आपका पंजीकरण कराते हैं। डेवलपर का सॉलिसिटर एक पैक भेजता है जिसमें अनुबंध का मसौदा, लीज़ का मसौदा, टाइटल के दस्तावेज़ और मानक सवालों के जवाब होते हैं। आपका सॉलिसिटर और सवाल उठाता है, सर्च करवाता है और आपको टाइटल पर रिपोर्ट भेजता है।

रिपोर्ट में कम से कम ये बातें होनी चाहिए:

• लीज़ की अवधि और ग्राउंड रेंट, जो 30 जून 2022 के बाद दी गई ज़्यादातर नई लीज़ पर पेपरकॉर्न होना चाहिए, यानी असल में शून्य;
• सर्विस चार्ज कैसे निकाला जाता है और पहले साल का बजट क्या है;
• आप कौन सा स्पेसिफ़िकेशन खरीद रहे हैं, और डेवलपर तैयार आकार, डिज़ाइन और स्पेसिफ़िकेशन को कितना बदल सकता है;
• किराए पर देने को लेकर लीज़ में कोई पाबंदी, शॉर्ट लेट समेत।

पैसे की विस्तृत जाँच की उम्मीद रखें। Money Laundering Regulations 2017 और Proceeds of Crime Act 2002 के तहत सॉलिसिटरों को आपकी पहचान और आपके पैसे का स्रोत सत्यापित करना होता है, और वे आपकी संपत्ति के स्रोत के बारे में भी पूछ सकते हैं, यानी आपने अपनी कुल संपत्ति कैसे बनाई। व्यवहार में इसका मतलब है कई महीनों के बैंक स्टेटमेंट जो दिखाएँ कि पैसा कैसे जमा हुआ, और ऐसे दस्तावेज़ जो आपकी बताई बात से मेल खाएँ, जैसे सैलरी स्लिप या बिक्री का एग्रीमेंट। विदेशी पैसे और उपहारों की जाँच में ज़्यादा समय लगता है। जिस दिन रिज़र्व करें, उसी दिन से दस्तावेज़ जुटाना शुरू कर दें।

स्वामित्व के रूप को भी ध्यान से पढ़ना चाहिए। लीजहोल्ड, फ्रीहोल्ड और शेयर ऑफ फ्रीहोल्ड पर हमारी गाइड बताती है कि लंदन की लीज़ आपको क्या देती है और क्या नहीं।

चरण 3: अनुबंधों का एक्सचेंज और 10% डिपॉज़िट

एक्सचेंज पर आप खरीदने के लिए कानूनी रूप से बाध्य हो जाते हैं। डेवलपर आम तौर पर इस समय कीमत का 10% माँगता है, पहले दी गई रिज़र्वेशन फ़ीस घटाकर। चरण 2 के हर सवाल का जवाब साइन करने से पहले मिल जाना चाहिए, क्योंकि एक्सचेंज के बाद पीछे हटने पर वह डिपॉज़िट दाँव पर लग जाता है।

अगर कम्प्लीशन दूर है, तो अनुबंध में और डिपॉज़िट की शर्त हो सकती है, अक्सर हर 6 या 12 महीने पर कीमत के 5% या 10% की किस्तों में। कुल मिलाकर ऑफ-प्लान खरीदार कम्प्लीशन से पहले 30% तक चुका सकता है। अनुबंध में कम्प्लीशन की अनुमानित तारीख और लॉन्ग-स्टॉप तारीख भी होती है: अगर लॉन्ग-स्टॉप तारीख तक फ्लैट नहीं बना, तो आप अनुबंध खत्म करके अपने डिपॉज़िट वापस ले सकते हैं।

अपने सॉलिसिटर से पूछें कि आपका डिपॉज़िट कैसे रखा गया है, क्योंकि डेवलपर के विफल होने पर आपका जोखिम इसी जवाब पर टिका है। नए घर आम तौर पर 10 साल की वारंटी के साथ बिकते हैं, और NHBC की Buildmark पॉलिसी एक्सचेंज और कम्प्लीशन के बीच बिल्डर के दिवालिया होने पर डिपॉज़िट के नुकसान को कवर करती है। दूसरे प्रदाता भी ऐसा ही कवर देते हैं; सीमाएँ पॉलिसी में ही जाँचें। वारंटी और डिपॉज़िट सुरक्षा को हम अपनी ऑफ-प्लान चेकलिस्ट में और विस्तार से देखते हैं।

चरण 4: निर्माण और बिल्डिंग सेफ्टी की मंज़ूरी

लंदन के ज़्यादातर नए टावर बिल्डिंग सेफ्टी एक्ट 2022 के तहत ऊँचे जोखिम वाली बिल्डिंग माने जाते हैं: कम से कम 18 मीटर या सात मंज़िल ऊँचे, और कम से कम दो घरों वाले। 1 अक्टूबर 2023 से ऐसी बिल्डिंग का निर्माण Building Safety Regulator की मंज़ूरी के बिना शुरू नहीं हो सकता। बनने के बाद नियामक को कम्प्लीशन सर्टिफ़िकेट जारी करना होता है और किसी के रहने से पहले बिल्डिंग का पंजीकरण ज़रूरी है, और उससे पहले रहना आपराधिक अपराध है।

इसलिए खरीदार के तौर पर आपका कम्प्लीशन बिल्डर के साथ साथ नियामक की मंज़ूरी पर भी निर्भर है। पहले वाले चरण की मंज़ूरियों में 12 हफ़्ते के वैधानिक लक्ष्य से कहीं ज़्यादा समय लगा है। 2025 की शुरुआत में औसतन 25 हफ़्ते लगे, उस साल के अंत तक पुराने मामलों में माध्य 37 हफ़्ते रहा, और 2026 में समय कुछ सुधरा। सेल्स ब्रोशर के बजाय अपने अनुबंध की तारीखों पर भरोसा करें।

चरण 5: कम्प्लीशन का नोटिस, स्नैगिंग और कम्प्लीशन

फ्लैट तैयार होने पर डेवलपर कम्प्लीशन का नोटिस देता है, जिसमें आम तौर पर 10 कार्य दिवस मिलते हैं। आप अपने सॉलिसिटर के ज़रिए कीमत की बाकी रकम और स्टाम्प ड्यूटी लैंड टैक्स चुकाते हैं, और फ्लैट आपका हो जाता है।

कम्प्लीशन से पहले निरीक्षण, यानी स्नैगिंग विज़िट, आम बात है। घर के आकार के हिसाब से पेशेवर स्नैगिंग सर्वे का खर्च लगभग £300 से £600 होता है। नए घर के लिए आम तौर पर पूरे बिल्डिंग सर्वे की ज़रूरत नहीं होती।

अगर आप उधार ले रहे हैं, तो समय का ध्यान रखना ज़रूरी है। मॉर्गेज ऑफ़र आम तौर पर जारी होने के तीन से छह महीने बाद खत्म हो जाते हैं, इसलिए ऑफ-प्लान खरीदार आम तौर पर कम्प्लीशन के करीब लोन तय करते हैं, और लेंडर उसी समय फ्लैट का वैल्यूएशन करता है। अगर वैल्यूएशन अनुबंध की कीमत से कम आए, तो अंतर आपको भरना होता है। यूके से बाहर के निवासियों के लिए मॉर्गेज वाली हमारी गाइड बताती है कि लेंडर क्या माँगते हैं।

स्टाम्प ड्यूटी effective date पर लागू दरों से लगती है, जो नए घर के लिए आम तौर पर कम्प्लीशन होती है, वह तारीख नहीं जब आपने रिज़र्व या एक्सचेंज किया। इसलिए चाबियाँ सौंपे जाने से पहले दरों में हुआ कोई भी बदलाव ऑफ-प्लान खरीदार पर असर डालता है।

आप क्या और कब चुकाते हैं

तालिका में एक आम ऑफ-प्लान खरीद के भुगतान उसी क्रम में दिए गए हैं जिसमें वे आते हैं। प्रतिशत खरीद कीमत के हैं। फ़ीस आम औसत या दायरे हैं, कोटेशन नहीं।

चरण	भुगतान
रिज़र्वेशन	डेवलपर की तय की हुई रिज़र्वेशन फ़ीस (कीमत के हिसाब से आम तौर पर £10,000 से £50,000)
एक्सचेंज	आम तौर पर कीमत का 10%, रिज़र्वेशन फ़ीस घटाकर
निर्माण के दौरान	5% या 10% के संभावित चरणबद्ध भुगतान, कम्प्लीशन से पहले कुल मिलाकर लगभग 30% तक
कम्प्लीशन से पहले	स्नैगिंग सर्वे, लगभग £300 से £600
कम्प्लीशन	कीमत की बाकी रकम, साथ में स्टाम्प ड्यूटी लैंड टैक्स
पूरी खरीद के दौरान	सॉलिसिटर की फ़ीस: disbursements और VAT समेत औसतन £1,509, लीजहोल्ड के काम के लिए आम तौर पर लगभग £300 ज़्यादा

आम disbursements में £250 से £450 की स्थानीय प्राधिकरण सर्च और £6 से £20 की एंटी मनी लॉन्ड्रिंग जाँच शामिल हैं। अंतरराष्ट्रीय खरीदारों का काम करने वाली लंदन की फ़र्में ज़्यादा ले सकती हैं, इसलिए लिखित कोटेशन माँगें।

अक्टूबर 2026 की स्थिति में, जो यूके से बाहर का निवासी कहीं और घर का मालिक है, वह स्टाम्प ड्यूटी मानक दरों पर चुकाता है, साथ में 5% सरचार्ज और 2% गैर-निवासी शुल्क, जो कीमत के हर हिस्से पर लगते हैं। ये 28 अक्टूबर 2026 के बजट से पहले लागू दरें हैं। पुरानी Help to Buy योजना 31 अक्टूबर 2022 को आवेदनों के लिए बंद हो गई, और प्रस्तावित "Your First Home" योजना खुली नहीं है, और इसके नियम अभी यह नहीं बताते कि गैर-निवासी इसका इस्तेमाल कर पाएँगे या नहीं।

रिज़र्व करने से पहले: क्या जाँचें

• क्या डेवलपर New Homes Quality Code के तहत पंजीकृत है, और कूलिंग ऑफ़ अवधि के बाद रिफंड पर रिज़र्वेशन एग्रीमेंट क्या कहता है?
• क्या आपने सॉलिसिटर नियुक्त कर लिया है, और क्या पैसे के स्रोत के दस्तावेज़ जुटाने शुरू कर दिए हैं?
• एक्सचेंज की समयसीमा, चरणबद्ध भुगतान, कम्प्लीशन की अनुमानित तारीख और लॉन्ग-स्टॉप तारीख क्या हैं?
• फ्लैट पर कौन सी वारंटी है, और एक्सचेंज और कम्प्लीशन के बीच आपका डिपॉज़िट कैसे रखा गया है?
• क्या लीज़ में ग्राउंड रेंट पेपरकॉर्न है, और क्या यह किराए पर देने पर पाबंदी लगाती है?
• क्या आपने मौजूदा दरों पर स्टाम्प ड्यूटी का हिसाब लगाया है, और जाँचा है कि 28 अक्टूबर 2026 के बजट ने उन्हें बदला या नहीं?
• अगर आपको मॉर्गेज चाहिए, तो क्या किसी विशेषज्ञ ब्रोकर ने पुष्टि की है कि आप जहाँ रहते हैं उसे देखते हुए कोई लेंडर आप पर विचार करेगा?

जिन लंदन के घरों पर हम काम करते हैं, वे हमारे यूनाइटेड किंगडम प्रॉपर्टी पेज पर हैं, और इस सीरीज़ के बाकी लेख यूनाइटेड किंगडम सेक्शन में हैं।