Zakup nowego mieszkania w Londynie z zagranicy: cały proces od rezerwacji do finalizacji
Mieszkając poza Wielką Brytanią, mogą Państwo kupić nowe mieszkanie w Londynie na własne nazwisko. Prawo angielskie nie ogranicza cudzoziemcom zakupu nieruchomości mieszkaniowych, a własność nie zależy od statusu imigracyjnego. Nie da się natomiast pominąć etapów: umowy rezerwacyjnej i opłaty, kontroli prawnych przeprowadzanych przez Państwa własnego prawnika, wymiany umów (exchange of contracts) z depozytem zwykle w wysokości 10% ceny oraz finalizacji (completion), kiedy płaci się resztę ceny i Stamp Duty Land Tax.
Przy mieszkaniu kupowanym off-plan te etapy mogą rozciągnąć się na lata. Deweloper może prosić o kolejne płatności w trakcie budowy, a umowa wskazuje datę graniczną (long-stop date), po której można ją rozwiązać i odzyskać depozyty, jeśli mieszkanie nie zostanie ukończone. Większość kontroli odbywa się przed wymianą umów, kiedy wciąż można zmienić zdanie.
Poniżej omawiamy proces po kolei, tak jak wygląda w Anglii w październiku 2026 roku, wraz z kwotami płaconymi na każdym etapie. Dane podatkowe to te obowiązujące przed jesiennym budżetem (Autumn Budget) z 28 października 2026 roku, a wszystko, co zapowiedziano, ale nie jest jeszcze prawem, wyraźnie tak oznaczamy.
Kto może kupić i czego zakup nie daje
Właściciele prawni muszą mieć ukończone 18 lat, a w Anglii i Walii jako właścicieli prawnych jednej nieruchomości można zarejestrować najwyżej cztery osoby, choć nieruchomość może być przedmiotem trustu na rzecz dzieci. Po zarejestrowaniu zakupu nazwiska kupujących i zapłacona cena pojawiają się w publicznym rejestrze HM Land Registry.
Zakup przez spółkę to inna droga, z własnymi obowiązkami. Podmiot zagraniczny, który kupuje grunt w Wielkiej Brytanii, musi najpierw zarejestrować się w Register of Overseas Entities prowadzonym przez Companies House, wskazać beneficjentów rzeczywistych, uzyskać Overseas Entity ID i co roku składać aktualizację, a HM Land Registry nie zarejestruje zakupu dokonanego przez podmiot, który tego nie zrobił. Opłata rejestracyjna wynosiła 250 GBP według stanu na luty 2026 roku. Przy pojedynczym mieszkaniu posiadanie przez spółkę jest zwykle niekorzystne podatkowo, co wyjaśniamy w przewodniku o Stamp Duty dla kupujących z zagranicy.
Mieszkanie w Londynie nie daje prawa do zamieszkania w Wielkiej Brytanii. Nie istnieje wiza ani ścieżka pobytowa oparta na zakupie nieruchomości. Wiza Tier 1 (Investor) została zamknięta dla nowych wnioskodawców 17 lutego 2022 roku, a inwestycje w nieruchomości i tak nigdy się do niej nie liczyły. Jeśli zależy Państwu na prawie pobytu, przed zakupem warto porozmawiać z licencjonowanym doradcą imigracyjnym.
Krok 1: rezerwacja, opłata i okres na odstąpienie
Po uzgodnieniu ceny podpisują Państwo umowę rezerwacyjną i wpłacają opłatę rezerwacyjną. Deweloper wycofuje mieszkanie z rynku na uzgodniony czas i ustala harmonogram wymiany umów. Opłaty bardzo się różnią. Zwykle wynoszą od 10,000 do 50,000 GBP, zależnie od wartości, a przy tańszych mieszkaniach są znacznie niższe. Liczy się tylko kwota zapisana w Państwa umowie.
To, czy można odzyskać opłatę, zależy od kodeksu, w ramach którego zarejestrowany jest deweloper. Deweloperzy zarejestrowani w ramach New Homes Quality Code dają 14-dniowy okres na odstąpienie, w którym można zrezygnować i odzyskać opłatę. Później nadal można zrezygnować, ale deweloper może zatrzymać uzasadnione koszty, które wcześniej ujawnił. Wersja 2 kodeksu dotyczy mieszkań zarezerwowanych od 2 marca 2026 roku. Bez tej ochrony umowa rezerwacyjna jest zwykle wiążąca, a rezygnacja oznacza utratę opłaty, poza nielicznymi sytuacjami. Po zakończeniu okresu na odstąpienie warto traktować opłatę jako zagrożoną, a przed zapłatą zapytać, którego kodeksu przestrzega deweloper.
Terminy wymiany umów w umowach rezerwacyjnych są często krótkie, liczone w tygodniach. Prawnika warto wybrać przed rezerwacją, by termin nie zaczął biec, gdy dopiero go Państwo szukają.
Krok 2: prawnik, dokumentacja prawna i weryfikacja środków
Potrzebują Państwo własnego prawnika (solicitor) lub licencjonowanego specjalisty od przenoszenia własności (licensed conveyancer). Przeprowadza on badanie due diligence, negocjuje umowę, prowadzi wymianę umów i finalizację, składa zeznanie Stamp Duty i rejestruje Państwa w Land Registry. Prawnik dewelopera przesyła pakiet z projektem umowy sprzedaży, projektem umowy leasehold, dokumentami tytułu prawnego i odpowiedziami na standardowe pytania. Państwa prawnik zadaje kolejne pytania, przeprowadza wyszukiwania (searches) i przesyła Państwu raport o tytule prawnym.
Raport powinien obejmować co najmniej następujące kwestie:
- okres umowy leasehold i czynsz gruntowy (ground rent), który w większości nowych umów zawartych od 30 czerwca 2022 roku powinien być symboliczny (peppercorn), czyli w praktyce zerowy;
- sposób obliczania opłat eksploatacyjnych (service charge) i budżet na pierwszy rok;
- kupowaną specyfikację oraz to, w jakim zakresie deweloper może zmienić ostateczną powierzchnię, projekt i specyfikację;
- wszelkie ograniczenia wynajmu w umowie leasehold, w tym najmu krótkoterminowego.
Trzeba spodziewać się szczegółowej weryfikacji środków. Zgodnie z Money Laundering Regulations 2017 i Proceeds of Crime Act 2002 prawnicy muszą zweryfikować Państwa tożsamość i źródło środków, a mogą też zapytać o źródło majątku, czyli o to, jak zbudowali Państwo swój majątek. W praktyce oznacza to wyciągi bankowe z wielu miesięcy pokazujące, jak gromadziły się pieniądze, oraz dokumenty potwierdzające Państwa wyjaśnienia, takie jak odcinki wypłat czy umowa sprzedaży. Weryfikacja środków z zagranicy i darowizn trwa dłużej. Dokumenty warto zacząć zbierać w dniu rezerwacji.
Uważnej lektury wymaga też sama forma własności. Nasz przewodnik o leasehold, freehold i share of freehold wyjaśnia, co daje londyńska umowa leasehold, a czego nie daje.
Krok 3: wymiana umów i depozyt 10%
W chwili wymiany umów stają się Państwo prawnie zobowiązani do zakupu. Deweloper zwykle prosi wtedy o 10% ceny, pomniejszone o zapłaconą już opłatę rezerwacyjną. Odpowiedzi na wszystkie pytania z kroku 2 powinni Państwo uzyskać przed podpisaniem, bo wycofanie się po wymianie umów naraża ten depozyt.
Jeśli finalizacja jest odległa, umowa może wymagać kolejnych depozytów, często w ratach po 5% lub 10% ceny co 6 lub 12 miesięcy. Łącznie kupujący off-plan może zapłacić przed finalizacją do 30%. Umowa określa też przewidywaną datę finalizacji i datę graniczną: jeśli mieszkanie nie zostanie zbudowane do daty granicznej, mogą Państwo rozwiązać umowę i odzyskać depozyty.
Warto zapytać prawnika, jak przechowywany jest depozyt, bo od tego zależy Państwa narażenie w razie upadku dewelopera. Nowe mieszkania sprzedaje się zwykle z 10-letnią gwarancją, a polisa Buildmark od NHBC obejmuje utratę depozytu między wymianą umów a finalizacją, jeśli wykonawca stanie się niewypłacalny. Inni dostawcy oferują podobną ochronę; jej limity trzeba sprawdzić w samej polisie. Gwarancje i ochronę depozytu szerzej omawiamy w naszej liście kontrolnej off-plan.
Krok 4: budowa i zatwierdzenie w zakresie bezpieczeństwa budynku
Większość nowych wieżowców w Londynie to budynki podwyższonego ryzyka w rozumieniu Building Safety Act 2022, czyli mające co najmniej 18 metrów wysokości lub siedem kondygnacji i co najmniej dwa lokale mieszkalne. Od 1 października 2023 roku budowy takiego budynku nie można rozpocząć bez zgody Building Safety Regulator. Po zakończeniu budowy regulator musi wydać świadectwo ukończenia, a budynek musi zostać zarejestrowany, zanim ktokolwiek się wprowadzi. Wcześniejsze zamieszkanie jest przestępstwem.
Dla Państwa jako kupującego finalizacja zależy więc nie tylko od wykonawcy, lecz także od zgody regulatora. Zatwierdzenia na wcześniejszym etapie trwały znacznie dłużej niż ustawowe 12 tygodni. Na początku 2025 roku trwały średnio 25 tygodni, pod koniec tego roku mediana dla starszych spraw wynosiła 37 tygodni, a w 2026 roku czasy nieco się skróciły. Lepiej opierać się na datach z umowy niż na broszurze sprzedażowej.
Krok 5: wezwanie do finalizacji, odbiór i finalizacja
Gdy mieszkanie jest gotowe, deweloper doręcza wezwanie do finalizacji (notice to complete), zwykle dające 10 dni roboczych. Przez prawnika płacą Państwo resztę ceny plus Stamp Duty Land Tax i mieszkanie staje się Państwa własnością.
Zwykle przed finalizacją przeprowadza się odbiór techniczny (snagging). Profesjonalny odbiór kosztuje od około 300 do 600 GBP, zależnie od wielkości mieszkania. Nowy budynek zazwyczaj nie wymaga pełnej ekspertyzy technicznej (building survey).
Jeśli korzystają Państwo z kredytu, ważny jest termin. Oferty kredytu hipotecznego zwykle wygasają po trzech do sześciu miesięcy od wydania, więc kupujący off-plan zazwyczaj załatwiają kredyt blisko finalizacji, a kredytodawca wycenia mieszkanie właśnie wtedy. Jeśli wycena okaże się niższa niż cena z umowy, różnicę pokrywają Państwo. Nasz przewodnik o kredytach hipotecznych dla osób mieszkających poza Wielką Brytanią opisuje wymagania kredytodawców.
Stamp Duty nalicza się według stawek obowiązujących w dacie efektywnej, którą przy nowym mieszkaniu jest zwykle finalizacja, a nie data rezerwacji czy wymiany umów. Kupujący off-plan jest więc narażony na każdą zmianę stawek dokonaną przed przekazaniem kluczy.
Co i kiedy Państwo płacą
Tabela przedstawia płatności przy typowym zakupie off-plan w kolejności, w jakiej przypadają. Procenty odnoszą się do ceny zakupu. Opłaty to typowe średnie lub przedziały, a nie wyceny.
| Etap | Płatność |
|---|---|
| Rezerwacja | Opłata rezerwacyjna ustalona przez dewelopera (zwykle od 10,000 do 50,000 GBP, zależnie od wartości) |
| Wymiana umów | Zwykle 10% ceny pomniejszone o opłatę rezerwacyjną |
| W trakcie budowy | Możliwe raty etapowe po 5% lub 10%, łącznie do około 30% przed finalizacją |
| Przed finalizacją | Odbiór techniczny (snagging), od około 300 do 600 GBP |
| Finalizacja | Reszta ceny plus Stamp Duty Land Tax |
| W trakcie całego zakupu | Honorarium prawnika: średnio 1,509 GBP z wydatkami (disbursements) i VAT, przy leasehold zwykle o około 300 GBP więcej |
Typowe wydatki obejmują wyszukiwania w urzędach lokalnych za 250 do 450 GBP i kontrole w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy za 6 do 20 GBP. Londyńskie kancelarie obsługujące kupujących z zagranicy mogą liczyć więcej, dlatego warto poprosić o pisemną wycenę.
Według stanu na październik 2026 roku nierezydent posiadający dom gdzie indziej płaci Stamp Duty według stawek standardowych, powiększonych o dopłatę 5% i opłatę 2% dla nierezydentów, stosowanych do każdej części ceny. To stawki obowiązujące przed budżetem z 28 października 2026 roku. Dawny program Help to Buy zamknięto dla wniosków 31 października 2022 roku, a proponowany program „Your First Home” nie przyjmuje wniosków, a jego zasady nie określają jeszcze, czy mogliby z niego korzystać nierezydenci.
Przed rezerwacją: co sprawdzić
- Czy deweloper jest zarejestrowany w ramach New Homes Quality Code i co umowa rezerwacyjna mówi o zwrocie opłaty po okresie na odstąpienie?
- Czy wybrali Państwo prawnika i zaczęli zbierać dokumenty potwierdzające źródło środków?
- Jaki jest termin wymiany umów, harmonogram rat etapowych, przewidywana data finalizacji i data graniczna?
- Która gwarancja obejmuje mieszkanie i jak przechowywany jest depozyt między wymianą umów a finalizacją?
- Czy umowa leasehold przewiduje symboliczny czynsz gruntowy (peppercorn) i czy ogranicza wynajem?
- Czy obliczyli Państwo Stamp Duty według obecnych stawek i sprawdzili, czy budżet z 28 października 2026 roku je zmienił?
- Jeśli potrzebują Państwo kredytu, czy wyspecjalizowany broker potwierdził, że kredytodawca rozpatrzy Państwa wniosek, biorąc pod uwagę Państwa miejsce zamieszkania?
Londyńskie nieruchomości, z którymi współpracujemy, są na naszej stronie z nieruchomościami w Wielkiej Brytanii, a pozostałe artykuły z tej serii w sekcji poświęconej Wielkiej Brytanii.
