Off-plan w Londynie: depozyty, wymiana umów, gwarancje i co sprawdzić w kwestii bezpieczeństwa budynku

Zakup off-plan w Londynie oznacza zobowiązanie się do kupna mieszkania, zanim zostanie ukończone, a czasem zanim budowa w ogóle się zacznie. Zwykle płaci się opłatę rezerwacyjną, potem około 10% ceny przy wymianie umów (exchange), a niekiedy kolejne raty etapowe, które przed finalizacją (completion) mogą podnieść łączną kwotę do około 30%. W zamian mają Państwo zagwarantowaną cenę i konkretne mieszkanie, a umowa przewiduje datę graniczną (long-stop date), po której można odstąpić od umowy i odzyskać depozyty, jeśli budynek nie zostanie oddany.

Zabezpieczenia istnieją, ale mają ściśle określony zakres. 10-letnia gwarancja na nowe mieszkanie zwykle obejmuje utratę depozytu, jeśli wykonawca stanie się niewypłacalny przed finalizacją. Zgodnie z Building Safety Act 2022 ukończenie większości londyńskich wieżowców zależy od zgody regulatora. Umowa leasehold, specyfikacja i budżet opłat eksploatacyjnych są natomiast opisane w dokumentach, które można przeczytać, zanim zobowiązanie stanie się wiążące.

Ten przewodnik omawia kontrole w kolejności, w jakiej pojawiają się w procesie zakupu, według stanu na październik 2026 roku. Nie powtarza całej procedury zakupu, którą opisuje nasz przewodnik krok po kroku po zakupie z zagranicy.

Jak przepływają pieniądze przy zakupie off-plan

Etap	Co Państwo płacą	Co to zabezpiecza
Rezerwacja	Opłata rezerwacyjna ustalona przez dewelopera	14-dniowy okres na odstąpienie, jeśli deweloper jest zarejestrowany w ramach New Homes Quality Code; potem opłata jest zagrożona
Wymiana umów (exchange)	Zwykle 10% ceny pomniejszone o opłatę rezerwacyjną	Ochrona z gwarancji na okres przed finalizacją na wypadek niewypłacalności wykonawcy; sposób przechowywania depozytu
Budowa	Możliwe raty po 5% lub 10% co 6 lub 12 miesięcy, łącznie do około 30%	Ta sama ochrona gwarancyjna, w jej granicach; data graniczna
Finalizacja (completion)	Pozostała część ceny plus Stamp Duty Land Tax	Odbiór techniczny (snagging); zaczyna się ochrona gwarancji od wad

Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna wycofuje mieszkanie z rynku i ustala harmonogram wymiany umów, często zaledwie na kilka tygodni naprzód. U deweloperów zarejestrowanych w ramach New Homes Quality Code umowa przewiduje 14-dniowy okres na odstąpienie, w którym można zrezygnować i odzyskać opłatę. Później nadal można zrezygnować, ale deweloper może zatrzymać uzasadnione koszty, które wcześniej ujawnił. Wersja 2 kodeksu dotyczy mieszkań zarezerwowanych od 2 marca 2026 roku.

Nie każda umowa jest tak wyrozumiała. Wiele jest wiążących, a rezygnacja oznacza utratę opłaty, poza nielicznymi sytuacjami. Typowe opłaty wynoszą od 10,000 do 50,000 GBP, zależnie od wartości mieszkania. Warto zapytać, w ramach którego kodeksu deweloper jest zarejestrowany, przeczytać klauzulę o zwrocie i po zakończeniu okresu na odstąpienie traktować opłatę jako zagrożoną.

Umowa: zmiany, data graniczna i finalizacja

Przed wymianą umów Państwa prawnik (solicitor) analizuje projekt umowy sprzedaży i umowy leasehold. Trzy klauzule zasługują jednak na Państwa własną uwagę, nie tylko na uwagę prawnika.

Prawo do zmian

Umowy off-plan pozwalają deweloperowi w określonych granicach zmienić ostateczną powierzchnię, projekt i specyfikację mieszkania. Warto zapytać, jakie to granice: o ile mniejsze może być mieszkanie, które materiały można zastąpić innymi i czy przysługują Państwu jakiekolwiek roszczenia, jeśli zmiana te granice przekroczy.

Data graniczna (long-stop date)

Umowa określa przewidywaną datę finalizacji i późniejszą datę graniczną. Jeśli mieszkanie nie zostanie zbudowane do daty granicznej, mogą Państwo rozwiązać umowę i odzyskać depozyty. Przewidywana data to szacunek dewelopera, a prawo do odstąpienia daje dopiero data graniczna.

Wezwanie do finalizacji (notice to complete)

Gdy mieszkanie jest gotowe, deweloper doręcza wezwanie do finalizacji, które zwykle daje 10 dni roboczych na zapłatę reszty ceny. To krótki termin dla kupującego, którego środki są za granicą albo którego oferta kredytu hipotecznego wymaga odnowienia, bo oferty zwykle wygasają po trzech do sześciu miesięcy od wydania. Pieniądze i kredyt warto mieć przygotowane, zanim wezwanie nadejdzie.

Przy okazji warto sprawdzić czynsz gruntowy. Większość nowych umów leasehold zawartych od 30 czerwca 2022 roku przewiduje symboliczny czynsz gruntowy (peppercorn), ale zasada ta nie obejmuje umów zawartych na podstawie kontraktów wymienionych przed tą datą, co może mieć znaczenie w inwestycjach realizowanych od wielu lat.

Ochrona depozytu i 10-letnia gwarancja

Nowe mieszkania sprzedaje się zwykle z 10-letnią gwarancją od takiego dostawcy jak NHBC (polisa Buildmark), Premier Guarantee czy LABC Warranty, a kredytodawcy hipoteczni jej wymagają. Buildmark ma trzy etapy:

1. Od wymiany umów do finalizacji: ochrona na wypadek utraty depozytu albo dodatkowych kosztów dokończenia budowy, jeśli wykonawca stanie się niewypłacalny.
2. W pierwszym i drugim roku po finalizacji wykonawca musi usunąć zgłoszone przez Państwa wady, a NHBC gwarantuje wykonanie tego obowiązku.
3. Od trzeciego do dziesiątego roku: ubezpieczenie od szkód spowodowanych wadami określonych elementów mieszkania, takich jak konstrukcja, przy zachowaniu minimalnej wartości roszczenia.

Gwarancja nie jest ubezpieczeniem budynku, a jej ochrona ma limity. Kredytodawcy oczekują co najmniej 10 lat ochrony: pierwsze 24 miesiące mają obejmować niezgodność z Building Regulations i odpowiedzialność dewelopera, w tym jego niewypłacalność, a miesiące od 25 do 120 szczelność na warunki atmosferyczne, konstrukcję i nową kanalizację.

Prawnikowi warto zadać dwa pytania. Która gwarancja obejmuje ten budynek i do jakiej kwoty chroni depozyty? I jak przechowywany jest Państwa depozyt: przez niezależnego powiernika (stakeholder) aż do finalizacji czy jest przekazywany deweloperowi? Od odpowiedzi zależy, na ile są Państwo narażeni, jeśli deweloper upadnie.

Bezpieczeństwo budynku przed przekazaniem: etapy Gateway, opóźnienia i drugie klatki schodowe

Większość londyńskich wieżowców to budynki podwyższonego ryzyka w rozumieniu Building Safety Act 2022, czyli mające co najmniej 18 metrów wysokości lub siedem kondygnacji i co najmniej dwa lokale mieszkalne. Od 1 października 2023 roku budowy takiego budynku nie można rozpocząć bez zgody Building Safety Regulator, czyli etapu Gateway 2. Po zakończeniu budowy regulator musi wydać świadectwo ukończenia (Gateway 3), a budynek musi zostać zarejestrowany u regulatora, zanim ktokolwiek się wprowadzi. Wcześniejsze zamieszkanie jest przestępstwem.

Regulator działa powoli. Ustawowy termin dla etapu Gateway 2 w przypadku nowego budynku to 12 tygodni, ale na początku 2025 roku zatwierdzenia trwały średnio 25 tygodni, pod koniec tego roku mediana dla starszych spraw wynosiła 37 tygodni, a w 2026 roku czasy nieco się skróciły. Nie warto liczyć na żadną datę przekazania poza tą, którą zapisano w umowie.

Dwie nowsze zasady dotyczą inwestycji, które są obecnie w przygotowaniu. Nowe budynki mieszkalne o wysokości 18 metrów lub więcej muszą mieć drugą klatkę schodową; okres przejściowy zakończył się 30 września 2026 roku, a projekty już złożone i odpowiednio zaawansowane są chronione. Ponadto od 1 października 2026 roku obowiązuje opłata Building Safety Levy, naliczana od nowych budynków mieszkalnych za każdy metr kwadratowy powierzchni według stawek zależnych od samorządu i płatna przed finalizacją lub pierwszym zamieszkaniem. Kupujący nie płacą jej bezpośrednio. W Berkeley Group realizacja londyńskiego budynku mieszkalnego trwa obecnie co najmniej osiem lat od zakupu gruntu do ukończenia, wobec pięciu lat dekadę temu.

Bezpieczeństwo budynku po przekazaniu: osoby odpowiedzialne i koszty

Gdy mieszkańcy się wprowadzą, budynek podwyższonego ryzyka ma osoby odpowiedzialne (Accountable Persons), w tym główną osobę odpowiedzialną (Principal Accountable Person), które prawnie odpowiadają za bezpieczeństwo pożarowe i konstrukcyjne. Muszą oceniać ryzyko i nim zarządzać, przygotować raport bezpieczeństwa (safety case report), prowadzić „golden thread”, czyli ciągły zapis informacji o budynku, realizować strategię współpracy z mieszkańcami, prowadzić system rozpatrywania skarg i na prośbę mieszkańców przekazywać im informacje o bezpieczeństwie pożarowym. Regulator może też nakazać uzyskanie dla budynku certyfikatu oceny (building assessment certificate), który musi być wywieszony w budynku.

Te prace kosztują, a ich koszt zwykle trafia do opłat eksploatacyjnych. Warto poprosić dewelopera o budżet opłat eksploatacyjnych na pierwszy rok, o informację, jaka jego część dotyczy obowiązków w zakresie bezpieczeństwa budynku, i o planowaną stawkę na stopę kwadratową. Nasz przewodnik po kosztach utrzymania wyjaśnia, co jeszcze pokrywają opłaty eksploatacyjne.

Starsze budynki mają inną historię. Po pożarze Grenfell Tower organizacje UK Finance, Building Societies Association i RICS wprowadziły w grudniu 2019 roku przegląd ścian zewnętrznych EWS1 dla budynków o wysokości 18 metrów i więcej, a kredytowanie wielu mieszkań stanęło, dopóki wytyczne rządu nie zawęziły liczby budynków, które go wymagały. Duże banki wznowiły kredytowanie mieszkań w tych budynkach od stycznia 2023 roku. Zabezpieczenia z Building Safety Act, obowiązujące od 28 czerwca 2022 roku, chronią uprawnionych leaseholderów w istniejących budynkach przed kosztami usuwania wadliwych okładzin elewacyjnych (cladding) i ograniczają inne historyczne koszty bezpieczeństwa. Duzi deweloperzy, w tym Berkeley 13 marca 2023 roku, podpisali rządowe Self-Remediation Terms, obejmujące zagrażające życiu wady bezpieczeństwa pożarowego w budynkach, które zrealizowali w ciągu 30 lat do kwietnia 2022 roku. Przy nowym budynku warto poprosić o świadectwo ukończenia i potwierdzenie rejestracji, a przy odsprzedaży o informację o stanie bezpieczeństwa pożarowego budynku i prac naprawczych.

Ryzyko cenowe, wyceny i podatkowe

Kupujący off-plan zobowiązują się po dzisiejszej cenie do transakcji, której finalizacja może nastąpić za kilka lat. Średnia cena w Londynie spadła o 3.3% w ciągu 12 miesięcy do lipca 2026 roku; był to jedenasty z rzędu miesiąc spadków rok do roku. W 2025 roku 19.9% sprzedających mieszkania w Anglii i Walii uzyskało mniej, niż zapłaciło. W roku do kwietnia 2026 roku Berkeley Group sprzedawał na ostrożnym rynku, na którym kupującym się nie spieszyło, a jego sprzedaż off-plan ucierpiała bardziej niż sprzedaż ukończonych domów.

Jeśli korzystają Państwo z kredytu, kredytodawca wycenia mieszkanie w chwili finalizacji, a przy niższej wycenie różnicę trzeba pokryć samodzielnie. Stamp Duty nalicza się według stawek obowiązujących w dniu finalizacji, a nie rezerwacji. Nasze dane są aktualne na październik 2026 roku, sprzed budżetu z 28 października 2026 roku, a zapowiedziane zmiany nie są prawem, dopóki nie zostaną uchwalone. Każda płatność jest w funtach, więc kupujący, który finansuje zakup z innej waluty, ponosi ryzyko kursowe przy każdej racie etapowej i przy płatności końcowej.

Lista kontrolna off-plan

• Czy deweloper jest zarejestrowany w ramach New Homes Quality Code i co umowa rezerwacyjna mówi o zwrocie opłaty?
• Jaki jest termin wymiany umów, wysokość depozytu przy wymianie i harmonogram rat etapowych?
• Jaka jest przewidywana data finalizacji i data graniczna oraz co się dzieje, gdy data graniczna minie?
• W jakim zakresie deweloper może zmienić powierzchnię, układ i specyfikację?
• Która gwarancja obejmuje budynek, jaki jest limit ochrony depozytu i jak depozyt jest przechowywany?
• Czy budynek przeszedł etap Gateway 2 i czy harmonogram dewelopera zgadza się z czasem zatwierdzeń przez regulatora?
• Jaki jest budżet opłat eksploatacyjnych na pierwszy rok, łącznie z kosztami bezpieczeństwa budynku?
• Czy czynsz gruntowy jest symboliczny (peppercorn) i kiedy wymieniono pierwotny kontrakt dewelopera?
• Czy pokryją Państwo płatność końcową i Stamp Duty, jeśli wycena lub kurs walutowy zmienią się na Państwa niekorzyść?

Kwestie formy własności omawia nasz przewodnik o leasehold i freehold. Aktualne londyńskie nieruchomości są na naszej stronie z nieruchomościami.