在伦敦买期房：定金、交换合同、质保与建筑安全核查

在伦敦买期房（off-plan），就是在公寓建成之前，有时甚至在动工之前，就签约买下它。通常您要先付一笔预订费，交换合同（exchange）时再付房价的 10% 左右，之后可能还有分阶段付款，交割前累计付款可达房价的 30% 左右。作为回报，您锁定了价格和具体的一套公寓；合同还会规定一个最终截止日期（long-stop date），如果到期楼盘仍未交付，您可以退出并取回定金。

这些保障是实实在在的，但各有明确的范围。10 年新房质保通常承保建筑商在交割前破产时您的定金损失。根据《2022 年建筑安全法》（Building Safety Act 2022），伦敦大多数高楼能否交割，取决于监管机构是否批准。租约、交房标准和物业费预算，都写在您签约受约束之前就能阅读的文件里。

本指南按照您会依次遇到的顺序，介绍截至 2026 年 10 月的各项核查。完整的购房流程不在此重复，详见我们的海外购房分步指南。

期房交易中资金如何流转

阶段	您支付的款项	保障措施
预订	开发商设定的预订费	如开发商已在《新房质量准则》下登记，有 14 天冷静期；冷静期过后，这笔费用有损失风险
交换合同	通常为房价的 10%，扣除已付的预订费	质保在交割前针对建筑商破产的保障；定金的托管方式
施工期	可能每 6 个月或 12 个月分期支付 5% 或 10%，累计最多约 30%	同一质保在其限额内的保障；最终截止日期
交割	房价余款，外加印花税（Stamp Duty Land Tax）	收房验收（snagging）；质保的缺陷保障开始生效

预订协议

签订预订协议后，这套公寓就不再对外销售，同时定下交换合同的时间表，而交换合同往往就在几周之后。对于在《新房质量准则》（New Homes Quality Code）下登记的开发商，预订协议附带 14 天冷静期，期间您可以取消并取回预订费。冷静期过后您仍可取消，但开发商可以扣留已事先披露的合理费用。2026 年 3 月 2 日起预订的住房，适用该准则的第 2 版。

并不是每份协议都这么宽松。许多协议具有约束力，如果您中途退出，除少数情况外，预订费将被没收。根据房价不同，预订费一般在 10,000 至 50,000 英镑之间。请问清开发商在哪套准则下登记，仔细阅读退款条款，并且在冷静期结束后，就把这笔费用视为有损失风险的资金。

合同：变更条款、最终截止日期与交割

交换合同之前，您的律师会审阅合同和租约草案。其中有三项条款，不能只交给律师，您自己也要留意。

变更权

期房合同允许开发商在一定限度内变更公寓的最终面积、设计和交房标准。请问清限度是多少：面积最多可以缩小多少，哪些材料可以替换，以及如果变更超出限度，您有没有补救途径。

最终截止日期

合同会写明一个预计交割日期，以及一个更晚的最终截止日期。如果到最终截止日期公寓仍未建成，您可以解除合同并取回定金。预计日期只是开发商的估计；真正赋予您解约权的是最终截止日期。

交割通知

公寓建成后，开发商会发出交割通知（notice to complete），通常给您 10 个工作日支付余款。对于资金在海外，或者按揭贷款批复需要重新办理的买家来说，这个时间很紧，因为贷款批复一般在发出后三到六个月失效。请在通知到来之前，把资金和贷款都安排妥当。

同时核查地租。2022 年 6 月 30 日以后签发的新租约，大多只收取名义地租（peppercorn），但根据该日期之前交换的合同签发的租约不受这条规定约束，这在周期很长的项目上可能很关键。

定金保障与 10 年质保

新房出售时通常附带由 NHBC（其 Buildmark 保单）、Premier Guarantee 或 LABC Warranty 等机构提供的 10 年质保，按揭贷款机构也会要求有这项质保。Buildmark 分为三个阶段：

从交换合同到交割：如果建筑商破产，承保您的定金损失，或完成该住房所需的额外费用。
交割后的第一年和第二年：建筑商必须修复您报告的缺陷，并由 NHBC 为这项义务提供担保。
第三年到第十年：为结构等指定部位的缺陷所造成的损坏提供保险，但索赔金额须达到最低标准。

质保不是楼宇保险，保障也有上限。贷款机构要求至少 10 年保障：前 24 个月涵盖不符合《建筑法规》（Building Regulations）的情况以及开发商责任（包括破产）；第 25 至 120 个月涵盖防风雨性能、结构和新建排水系统。

请向您的律师问两个问题。第一，这栋楼由哪家质保覆盖，定金最多能保障多少？第二，您的定金是如何托管的：在交割前由中立托管方（stakeholder）持有，还是直接拨付给开发商？如果开发商出了问题，您要承担多大风险，就取决于这两个答案。

交房前的建筑安全：审批关口、延误与第二部楼梯

根据《2022 年建筑安全法》，伦敦大多数高楼属于高风险建筑，即高度至少 18 米或至少七层、且至少有两套住宅的楼宇。自 2023 年 10 月 1 日起，这类建筑未经建筑安全监管机构（Building Safety Regulator）批准，即 Gateway 2，不得开工。施工完成后，监管机构必须签发竣工证书（Gateway 3），并且大楼必须在监管机构登记后才能入住；提前入住属于刑事犯罪。

监管机构的审批一直很慢。新建项目 Gateway 2 的法定审批目标为 12 周，但 2025 年初平均用时 25 周，到当年年底遗留案件的中位数为 37 周，2026 年有所改善。除了合同上写明的日期，不要指望任何其他交房日期。

另有两项较新的规定，影响着目前正在推进的项目。18 米及以上的新建住宅楼需要设置第二部楼梯；过渡期已于 2026 年 9 月 30 日结束，已提交且进展到一定程度的项目不受影响。此外，自 2026 年 10 月 1 日起，新建住宅楼须按建筑面积每平方米缴纳建筑安全税（Building Safety Levy），税率因地方政府而异，须在交割或首次入住前缴纳。这笔税不由买家直接支付。以 Berkeley Group 为例，一栋伦敦公寓楼从购地到竣工如今至少需要八年，而十年前只需五年。

交房后的建筑安全：责任人与费用

住户入住后，高风险建筑须设有责任人（Accountable Persons），其中包括一名首要责任人（Principal Accountable Person），依法负责防火和结构安全。他们必须评估和管理风险、编写安全案例报告、维护建筑信息的“黄金线索”（golden thread）、实施住户参与策略和投诉机制，并应住户要求提供防火安全信息。监管机构还可以要求大楼取得建筑评估证书，并在楼内公示。

这些工作都要花钱，费用通常会计入物业费。请开发商提供第一年的物业费预算，说明其中有多少与建筑安全义务有关，以及每平方英尺的预算费用。我们的持有成本指南介绍了物业费还涵盖哪些项目。

旧楼则有另一段历史。Grenfell 大楼火灾之后，UK Finance、建房互助协会（Building Societies Association）和 RICS 于 2019 年 12 月针对 18 米及以上的楼宇推出了 EWS1 外墙评估，许多公寓的贷款随之停滞，直到政府发布指引，缩小了需要评估的楼宇范围；从 2023 年 1 月起，各大银行恢复了对受影响公寓的放贷。《建筑安全法》的保护条款自 2022 年 6 月 28 日起生效，使现有楼宇中符合条件的租赁产权持有人无须承担外墙覆层整改费用，其他历史遗留的安全费用也设有上限。包括 Berkeley（2023 年 3 月 13 日）在内的主要开发商签署了政府的自行修复条款（Self-Remediation Terms），承担其在截至 2022 年 4 月的 30 年间开发的楼宇中危及生命的防火安全缺陷。买新房，要索取竣工证书和登记证明；买二手房，要问清大楼的防火安全和整改状况。

价格、估值与税务风险

期房买家按今天的价格签约，而交割可能在数年之后。截至 2026 年 7 月的 12 个月里，伦敦平均房价下跌了 3.3%，这已是连续第十一个月同比下跌。2025 年，英格兰和威尔士有 19.9% 的公寓卖家以低于买入价的价格出售。在截至 2026 年 4 月的一年里，Berkeley Group 面对的是一个谨慎、缺乏紧迫感的市场，其期房销售受到的冲击大于现房。

如果您申请贷款，贷款机构会在交割时对公寓估值，估值偏低的话，差额需要您自己补足。印花税按交割时而非预订时的税率征收；本文数字截至 2026 年 10 月，即 2026 年 10 月 28 日预算案公布之前，已宣布的措施在完成立法前不具法律效力。另外，所有款项都以英镑支付，用其他货币出资的买家，每一笔阶段付款和交割余款都面临汇率风险。