Acheter sur plan à Londres : acomptes, échange des contrats, garanties et vérifications de sécurité du bâtiment
Acheter sur plan à Londres, c’est s’engager sur un appartement avant qu’il soit terminé, parfois avant même le début des travaux. En général, vous versez des frais de réservation, puis environ 10 % du prix à l’échange des contrats (exchange), et éventuellement d’autres versements par étapes qui peuvent porter le total à environ 30 % avant la finalisation de la vente (completion). En contrepartie, vous bloquez un prix et un appartement précis, et le contrat vous donne une date butoir (long-stop date) au-delà de laquelle vous pouvez vous retirer en récupérant vos acomptes si l’immeuble n’est pas livré.
Les protections existent, mais elles sont précises. Une garantie de 10 ans sur les logements neufs couvre normalement la perte de votre acompte si le constructeur fait faillite avant la finalisation. Le Building Safety Act 2022 subordonne la livraison de la plupart des tours londoniennes au feu vert d’un régulateur. Et le bail, le descriptif technique et le budget des charges figurent tous dans des documents que vous pouvez lire avant d’être engagé.
Ce guide présente les vérifications dans l’ordre où elles se posent, à octobre 2026. Il ne reprend pas l’ensemble du processus d’achat, détaillé dans notre guide étape par étape pour acheter depuis l’étranger.
Le circuit de l’argent dans un achat sur plan
| Étape | Ce que vous payez | Ce qui le protège |
|---|---|---|
| Réservation | Des frais de réservation fixés par le promoteur | Un délai de rétractation de 14 jours si le promoteur est inscrit au New Homes Quality Code ; au-delà, les frais sont exposés |
| Échange des contrats | En général 10 % du prix, moins les frais de réservation | La couverture de la garantie avant finalisation contre la faillite du constructeur ; les modalités de conservation de l’acompte |
| Construction | D’éventuelles échéances de 5 % ou 10 % tous les 6 ou 12 mois, jusqu’à environ 30 % au total | La même couverture de garantie, dans ses limites ; la date butoir |
| Finalisation | Le solde du prix, plus le Stamp Duty Land Tax | L’inspection des finitions (snagging) ; le début de la couverture des défauts par la garantie |
Le contrat de réservation
Le contrat de réservation retire l’appartement du marché et fixe un calendrier jusqu’à l’échange des contrats, souvent à quelques semaines seulement. Chez les promoteurs inscrits au New Homes Quality Code, il prévoit un délai de rétractation de 14 jours pendant lequel vous pouvez annuler et récupérer les frais. Passé ce délai, vous pouvez encore annuler, mais le promoteur peut conserver les frais raisonnables qu’il a déclarés. La version 2 du Code s’applique aux logements réservés depuis le 2 mars 2026.
Tous les contrats ne sont pas aussi souples. Beaucoup sont fermes, et si vous vous retirez, vous perdez les frais, sauf dans des cas limités. Les frais courants vont de 10 000 £ à 50 000 £ selon la valeur du bien. Demandez à quel code le promoteur est inscrit, lisez la clause de remboursement et considérez les frais comme exposés dès la fin d’un éventuel délai de rétractation.
Le contrat : modifications, date butoir et finalisation
Votre solicitor examine le projet de contrat et le bail avant l’échange. Trois clauses méritent votre propre attention, et pas seulement celle de votre avocat.
Le droit de modification
Les contrats sur plan permettent au promoteur de modifier, dans certaines limites, la surface finale, la conception et le descriptif de l’appartement. Demandez quelles sont ces limites : de combien l’appartement peut rétrécir, quels matériaux peuvent être remplacés, et si vous disposez d’un recours lorsque la modification les dépasse.
La date butoir
Le contrat indique une date de finalisation prévue et une date butoir plus tardive. Si l’appartement n’est pas construit à la date butoir, vous pouvez mettre fin au contrat et récupérer vos acomptes. La date prévue est une estimation du promoteur ; c’est la date butoir qui vous donne le droit d’annuler.
La mise en demeure de finaliser
Quand l’appartement est prêt, le promoteur délivre une mise en demeure de finaliser (notice to complete), qui laisse en général 10 jours ouvrés pour payer le solde. C’est un délai court pour un acheteur dont les fonds sont à l’étranger ou dont l’offre de prêt doit être renouvelée, puisque les offres expirent en général trois à six mois après leur émission. Ayez l’argent et le prêt prêts avant l’arrivée de la mise en demeure.
Vérifiez en même temps le ground rent. La plupart des baux consentis depuis le 30 juin 2022 prévoient un ground rent symbolique (peppercorn), mais la règle ne couvre pas les baux consentis en exécution de contrats échangés avant cette date, ce qui peut compter sur les programmes de longue haleine.
La protection de l’acompte et la garantie de 10 ans
Les logements neufs sont normalement vendus avec une garantie de 10 ans souscrite auprès d’un organisme comme NHBC (sa police Buildmark), Premier Guarantee ou LABC Warranty, et les prêteurs l’exigent. Buildmark comporte trois phases :
- De l’échange des contrats à la finalisation, une couverture de la perte de votre acompte, ou du surcoût d’achèvement du logement, si le constructeur fait faillite.
- Pendant les deux premières années après la finalisation, le constructeur doit réparer les défauts que vous signalez, et NHBC se porte garant de cette obligation.
- De la troisième à la dixième année, une assurance contre les dommages causés par des défauts sur certains éléments précis du logement, comme la structure, sous réserve d’un montant minimal de sinistre.
Une garantie n’est pas une assurance de l’immeuble, et sa couverture a des limites. Les prêteurs attendent au moins 10 ans de couverture : les 24 premiers mois pour la non-conformité aux Building Regulations et la responsabilité du promoteur, faillite comprise, puis du 25e au 120e mois pour l’étanchéité, la structure et les nouveaux réseaux d’évacuation.
Posez deux questions à votre solicitor. Quelle garantie couvre cet immeuble, et jusqu’à quel montant protège-t-elle les acomptes ? Et comment votre acompte est-il conservé : par un tiers dépositaire (stakeholder) jusqu’à la finalisation, ou versé au promoteur ? Les réponses déterminent votre exposition si le promoteur fait défaut.
La sécurité du bâtiment avant la livraison : gateways, retards et second escalier
La plupart des tours londoniennes sont des immeubles à risque élevé au sens du Building Safety Act 2022, c’est-à-dire d’au moins 18 mètres ou sept étages et comptant au moins deux logements. Depuis le 1er octobre 2023, un tel immeuble ne peut pas être mis en chantier sans l’approbation du Building Safety Regulator, appelée Gateway 2. Une fois la construction terminée, le régulateur doit délivrer un certificat d’achèvement, la Gateway 3, et l’immeuble doit être enregistré auprès du régulateur avant tout emménagement ; l’occuper plus tôt constitue une infraction pénale.
Le régulateur a pris du retard. Le délai légal pour la Gateway 2 d’un immeuble neuf est de 12 semaines, mais les approbations ont pris 25 semaines en moyenne début 2025, les dossiers anciens affichaient une médiane de 37 semaines à la fin de la même année, et les délais se sont un peu améliorés en 2026. Ne comptez sur aucune date de livraison au-delà de ce que prévoit votre contrat.
Deux règles plus récentes touchent les projets en cours. Les nouveaux immeubles résidentiels de 18 mètres ou plus doivent comporter un second escalier ; la période de transition a pris fin le 30 septembre 2026, les projets déjà déposés et suffisamment avancés étant protégés. Par ailleurs, une Building Safety Levy, perçue sur les nouveaux immeubles résidentiels par mètre carré de surface à des taux qui varient selon la collectivité locale, s’applique depuis le 1er octobre 2026 et doit être payée avant la finalisation ou la première occupation. Les acheteurs ne paient pas cette taxe directement. Chez Berkeley Group, un immeuble d’appartements londonien demande désormais au moins huit ans entre l’acquisition et l’achèvement, contre cinq ans il y a dix ans.
La sécurité du bâtiment après la livraison : Accountable Persons et coûts
Une fois les résidents installés, un immeuble à risque élevé a des Accountable Persons, dont une Principal Accountable Person, juridiquement responsables de la sécurité incendie et structurelle. Ils doivent évaluer et gérer les risques, rédiger un rapport de sécurité (safety case report), tenir à jour le « golden thread » des informations sur le bâtiment, mener une stratégie de concertation avec les résidents et gérer un dispositif de réclamations, et fournir aux résidents qui le demandent des informations sur la sécurité incendie. Le régulateur peut aussi exiger que l’immeuble obtienne un certificat d’évaluation (building assessment certificate), qui doit être affiché dans l’immeuble.
Ce travail a un coût, qui se retrouve en général dans les charges de copropriété. Demandez au promoteur le budget des charges de la première année, la part liée aux obligations de sécurité du bâtiment et le montant prévu par pied carré. Notre guide des frais courants explique ce que couvrent encore les charges.
Les immeubles plus anciens ont un autre passé. Après le drame de Grenfell, UK Finance, la Building Societies Association et la RICS ont mis en place en décembre 2019 l’examen des façades EWS1 pour les immeubles de 18 mètres et plus, et le crédit sur de nombreux appartements s’est bloqué jusqu’à ce que des consignes du gouvernement réduisent le nombre d’immeubles concernés ; les grandes banques ont recommencé à prêter sur les appartements touchés à partir de janvier 2023. Les protections du Building Safety Act, en vigueur depuis le 28 juin 2022, mettent les leaseholders éligibles des immeubles existants à l’abri des coûts de remplacement des revêtements de façade et plafonnent les autres coûts de sécurité hérités du passé. Les grands promoteurs, dont Berkeley le 13 mars 2023, ont signé les Self-Remediation Terms du gouvernement, qui couvrent les défauts de sécurité incendie mettant des vies en danger dans les immeubles qu’ils ont construits au cours des 30 années précédant avril 2022. Pour un logement neuf, demandez le certificat d’achèvement et l’enregistrement ; pour une revente, demandez l’état de l’immeuble en matière de sécurité incendie et de travaux de mise en conformité.
Risques de prix, d’évaluation et de fiscalité
L’acheteur sur plan s’engage au prix d’aujourd’hui pour une finalisation qui peut intervenir des années plus tard. Le prix moyen à Londres a baissé de 3,3 % sur les 12 mois jusqu’à juillet 2026, onzième mois consécutif de baisse annuelle. En 2025, 19,9 % des vendeurs d’appartements en Angleterre et au pays de Galles ont vendu moins cher qu’ils n’avaient acheté. Sur l’exercice clos en avril 2026, Berkeley Group a vendu sur un marché prudent et peu pressé, et ses ventes sur plan ont davantage souffert que celles de logements achevés.
Si vous empruntez, le prêteur évalue l’appartement à la finalisation, et une évaluation plus basse vous laisse combler l’écart. Le Stamp Duty est calculé aux taux en vigueur à la finalisation, et non à la réservation ; nos chiffres sont ceux d’octobre 2026, avant le budget du 28 octobre 2026, et une mesure annoncée n’a force de loi qu’une fois votée. Enfin, tous les paiements se font en livres : un acheteur qui finance l’achat dans une autre devise supporte un risque de change sur chaque versement intermédiaire et sur le solde final.
La liste de vérifications de l’achat sur plan
- Le promoteur est-il inscrit au New Homes Quality Code, et que dit le contrat de réservation sur les remboursements ?
- Quels sont la date limite d’échange des contrats, l’acompte à l’échange et le calendrier des versements par étapes ?
- Quelles sont la date de finalisation prévue et la date butoir, et que se passe-t-il si la date butoir est dépassée ?
- Dans quelle mesure le promoteur peut-il modifier la surface, l’agencement et le descriptif ?
- Quelle garantie couvre l’immeuble, quel est le plafond de protection des acomptes, et comment l’acompte est-il conservé ?
- L’immeuble a-t-il passé la Gateway 2, et le calendrier du promoteur est-il cohérent avec les délais d’approbation du régulateur ?
- Quel est le budget des charges de la première année, coûts de sécurité du bâtiment compris ?
- Le ground rent est-il symbolique, et quand le contrat initial du promoteur a-t-il été échangé ?
- Pouvez-vous financer le solde et le Stamp Duty si l’évaluation ou le taux de change évoluent en votre défaveur ?
Pour les questions de régime de propriété, consultez notre guide sur le leasehold et le freehold. Les logements londoniens actuellement proposés figurent sur notre page des biens.
