Les frais courants d’un appartement à Londres : charges, ground rent, council tax et assurance
Pour beaucoup de propriétaires d’un appartement à Londres, le premier poste de dépense annuel est la service charge, c’est-à-dire les charges de copropriété : votre part de ce que coûtent la gestion, l’entretien, l’assurance et la sécurité de l’immeuble. En 2025, la moyenne londonienne pour les appartements mis en vente était de 2 801 £ par an, soit environ 233 £ par mois, en hausse de 6,4 % sur un an et de 41,2 % en cinq ans. La council tax s’y ajoute, et un propriétaire qui garde l’appartement meublé comme résidence secondaire peut payer le double de la facture normale dans les boroughs qui appliquent la majoration sur les résidences secondaires, comme Camden et Tower Hamlets.
Le ground rent, la redevance foncière, est en général nul sur un bail récent, car la plupart des baux de longue durée consentis depuis le 30 juin 2022 sont limités à un montant symbolique (le « peppercorn »). L’assurance de l’immeuble est normalement comprise dans les charges. Au-delà de ces postes, les coûts dépendent de l’usage que vous faites de l’appartement : un bailleur paie l’impôt sur les loyers et peut avoir besoin d’une licence, et une société propriétaire acquitte une taxe annuelle sur les logements de plus de 500 000 £.
Tous les chiffres fiscaux de cet article sont ceux d’octobre 2026, avant le budget d’automne du 28 octobre 2026. La High Value Council Tax Surcharge évoquée plus bas a été annoncée mais n’a pas encore force de loi.
Les charges de copropriété : souvent le premier poste
Pour l’ensemble de l’Angleterre et du pays de Galles, les charges moyennes étaient de 2 405 £ par an en 2025, en hausse de 4,6 %, contre 2 801 £ à Londres. Le chiffre londonien est une moyenne sur des appartements de tous âges et de tous types, et l’écart autour de cette moyenne est large. Les tours neuves avec concierge, salle de sport et équipements du même ordre affichent en général des charges plus élevées qu’une maison divisée en appartements ou qu’un petit immeuble.
Les charges pèsent au-delà de votre budget annuel. Dans 37 % des appartements, elles dépassent 1 % de la valeur du bien par an. Certains prêteurs ont durci leurs critères au-delà de ce seuil, et les appartements aux charges élevées se vendent plus difficilement. Un acheteur qui compte revendre, ou refinancer son crédit, doit regarder les charges en pourcentage de la valeur autant qu’en livres.
Pour un logement neuf, il n’y a pas d’historique à consulter, seulement un budget. Demandez au promoteur le montant prévisionnel des charges par an et par pied carré pour l’immeuble concerné, ce qu’il comprend, et si un fonds de réserve (sinking fund) est en cours de constitution. Le budget de la première année est une estimation, et les années suivantes peuvent s’en écarter.
Ce que financent les charges, et les règles prévues pour 2027
Les charges représentent votre part des coûts de gestion, d’entretien, d’assurance et de sécurité de l’immeuble, et dans une tour avec concierge ou salle de sport, elles paient aussi ces services. Dans un immeuble à risque élevé au sens du Building Safety Act 2022, c’est-à-dire d’au moins 18 mètres ou sept étages et comptant au moins deux logements, les Accountable Persons doivent évaluer et gérer les risques d’incendie et de structure, rédiger un rapport de sécurité (safety case report), tenir à jour le « golden thread » des informations sur le bâtiment et mener une stratégie de concertation avec les résidents. Le coût de ce travail se retrouve en général dans les charges : demandez quelle part du budget y est consacrée.
Les leaseholders, titulaires d’un bail de longue durée, devraient bientôt être mieux informés. Le 15 juillet 2026, le gouvernement a confirmé un rapport annuel sur l’immeuble remis par les bailleurs, un formulaire standard d’appel de charges, une protection contre le paiement des frais juridiques des bailleurs sans contrôle d’un tribunal, et un droit d’accès aux informations sur l’immeuble remontant jusqu’à six ans. Ces mesures sont attendues dès que possible à partir de 2027, par voie réglementaire. Les règles sur les commissions que perçoivent bailleurs et agents sur l’assurance de l’immeuble doivent encore faire l’objet d’une consultation.
Tant que ces règles ne s’appliquent pas, le bail reste le principal document qui fixe ce que l’on peut vous facturer, et les dispositions de la loi de 2024 sur les litiges relatifs aux charges s’appliquent depuis le 24 juillet 2024. Notre guide sur le leasehold et le freehold présente les réformes plus en détail.
Le ground rent : en général nul sur un bail récent
En vertu du Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022, la plupart des nouveaux baux résidentiels de longue durée consentis contre un prix (premium) depuis le 30 juin 2022 ne peuvent prévoir qu’un ground rent symbolique, et aucun frais ne peut être facturé pour sa perception. La principale exception, pour l’acheteur d’un logement neuf, concerne un bail consenti en exécution d’un contrat échangé avant le 30 juin 2022 : il peut conserver un ground rent même si le bail est consenti plus tard. Votre solicitor doit confirmer quelle règle s’applique.
Pour les baux existants assortis d’un ground rent, le projet de Commonhold and Leasehold Reform Bill propose un plafond de 250 £ par an, ramené à un montant symbolique au bout de 40 ans. Ce n’est qu’une proposition : en octobre 2026, le texte n’avait pas été formellement déposé au Parlement.
La council tax et la majoration sur les résidences secondaires
La council tax est un impôt local annuel fixé par chaque borough londonien, et son montant dépend de la tranche d’évaluation du logement. Les propriétaires de résidences secondaires et de logements vacants y sont assujettis. Nous n’indiquons pas ici les montants par tranche, car ils varient selon le borough et sont fixés chaque année ; votre solicitor ou le site du borough vous donnera le chiffre pour un appartement précis.
Depuis le 1er avril 2025, les collectivités anglaises peuvent appliquer une majoration allant jusqu’à 100 %, soit jusqu’au double de la facture normale, sur les logements meublés qui ne sont la résidence principale de personne. Les logements vacants de longue durée peuvent subir une majoration au bout d’un an, qui peut aller jusqu’à quatre fois la facture après dix ans. À Londres, Camden applique la majoration de 100 % sur les résidences secondaires depuis le 1er avril 2025, sans délai de carence, et Tower Hamlets ajoute aussi 100 %, pour un total de 200 %. Chaque borough décide pour lui-même : renseignez-vous auprès du borough pour tout appartement que vous envisagez.
Il existe des exceptions obligatoires, notamment pour les logements activement proposés à la vente ou à la location, pendant 12 mois au plus. Si l’appartement est loué, la personne qui paie la council tax dépend des modalités de la location ; faites-la confirmer par le borough et l’agent de location avant d’établir votre budget.
La High Value Council Tax Surcharge : un projet pour les logements de plus de 2 millions de livres
Lors du budget d’automne du 26 novembre 2025, le gouvernement a annoncé une High Value Council Tax Surcharge, souvent appelée « mansion tax ». Elle doit entrer en vigueur en avril 2028 et serait payée par le propriétaire, et non par l’occupant, de tout logement en Angleterre d’une valeur de 2 millions de livres ou plus, en plus de la council tax normale. Les valeurs seraient fixées aux niveaux de 2026 par une évaluation du Valuation Office, puis réévaluées tous les cinq ans.
| Valeur du bien (tranches proposées) | Surtaxe annuelle proposée |
|---|---|
| De 2 à 2,5 millions de livres | 2 500 £ |
| De 2,5 à 3,5 millions de livres | 3 500 £ |
| De 3,5 à 5 millions de livres | 5 000 £ |
| Plus de 5 millions de livres | 7 500 £ |
Les montants seraient indexés sur l’inflation. La consultation s’est déroulée du 19 mai au 14 juillet 2026, et le gouvernement n’y a pas encore répondu. Elle envisageait aussi une majoration supplémentaire pour les propriétaires non résidents au Royaume-Uni, sans plus de détails. Un abaissement du seuil à 1,5 million de livres n’est pas attendu. La surtaxe n’a pas force de loi, et le budget du 28 octobre 2026 pourrait en dire davantage.
L’assurance et la garantie
L’assurance de l’immeuble fait partie des coûts couverts par les charges : lisez ce que couvre la police de l’immeuble avant de souscrire une assurance de votre côté. Ce que vous assurez en plus dépend de l’usage que vous faites de l’appartement. Pour une assurance du contenu ou une assurance bailleur, demandez des devis pour l’appartement concerné.
Un appartement neuf bénéficie aussi d’une garantie de 10 ans, comme la Buildmark de NHBC, mais ce n’est pas une assurance de l’immeuble. Pendant les deux premières années, le constructeur doit réparer les défauts que vous signalez, et de la troisième à la dixième année, la garantie couvre les dommages causés par des défauts sur certains éléments précis comme la structure, sous réserve d’un montant minimal de sinistre. Elle ne remplace pas une police d’assurance.
Vue d’ensemble
| Poste | Qui est concerné | Montant |
|---|---|---|
| Charges de copropriété (service charge) | Tout leaseholder | Moyenne londonienne de 2 801 £ par an en 2025 |
| Ground rent | Les leaseholders | Un montant symbolique sur la plupart des baux consentis depuis le 30 juin 2022 |
| Council tax | Propriétaire ou occupant, selon le borough et la tranche | Jusqu’à 100 % de majoration sur les résidences secondaires meublées |
| High Value Council Tax Surcharge | Propriétaires de logements d’une valeur de 2 millions de livres ou plus | De 2 500 à 7 500 £ par an proposés à partir d’avril 2028, sans force de loi |
| Impôt sur le revenu des loyers | Bailleurs | 20 % retenus à la source dans le cadre du Non-Resident Landlord Scheme ; 22 % à partir d’avril 2027 |
| ATED | Sociétés propriétaires d’un logement de plus de 500 000 £ | À partir de 4 600 £ par an en 2026-2027 |
Pour les bailleurs, le loyer est imposé dans le cadre du Non-Resident Landlord Scheme, par lequel un agent retient l’impôt au taux de base avant de vous verser les loyers, et une licence du borough peut être nécessaire. Un registre national obligatoire des bailleurs, assorti d’une redevance annuelle dont le montant n’est pas encore fixé, doit être déployé région par région à partir de fin 2026. Les sociétés paient l’Annual Tax on Enveloped Dwellings sur les logements de plus de 500 000 £. Nos guides sur la mise en location d’un appartement à Londres et sur la fiscalité des propriétaires étrangers traitent de ces deux points.
Avant d’acheter : les questions à poser
- Quel est le budget prévisionnel des charges pour la première année, par an et par pied carré, et que comprend-il ?
- Quelle part du budget correspond aux obligations de sécurité de l’immeuble, et un fonds de réserve est-il constitué ?
- Les charges dépassent-elles 1 % de la valeur de l’appartement ?
- Le ground rent est-il symbolique, et sinon, pourquoi ?
- Dans quel borough se trouve l’appartement, applique-t-il la majoration sur les résidences secondaires, et qui paiera la council tax si l’appartement est loué ?
- L’appartement pourrait-il valoir 2 millions de livres ou plus aux valeurs de 2026, et donc entrer dans le champ de la surtaxe proposée ?
- Qui souscrit l’assurance de l’immeuble, et que couvre la police ?
- Le budget du 28 octobre 2026 a-t-il modifié l’un des chiffres ci-dessus ?
Les logements londoniens avec lesquels nous travaillons actuellement figurent sur notre page des biens, et l’ensemble de la série se trouve dans la rubrique Royaume-Uni.
