Die laufenden Kosten einer Londoner Wohnung: Servicegebühr, Ground Rent, Council Tax und Versicherung
Für viele Eigentümer einer Londoner Wohnung ist die Servicegebühr der größte jährliche Kostenposten. Sie ist Ihr Anteil an dem, was Betrieb, Instandhaltung, Versicherung und Sicherheit des Gebäudes kosten. 2025 lag der Londoner Durchschnitt für zum Verkauf angebotene Wohnungen bei £2,801 im Jahr, etwa £233 im Monat, 6.4% mehr als im Vorjahr und 41.2% mehr als vor fünf Jahren. Hinzu kommt die Council Tax. Wer die Wohnung möbliert als Zweitwohnung hält, kann in Bezirken mit Zweitwohnungsaufschlag, etwa Camden und Tower Hamlets, das Doppelte der normalen Rechnung zahlen.
Die Ground Rent beträgt bei einem neuen Lease meist nichts, weil die meisten seit dem 30. Juni 2022 gewährten langfristigen Leases auf einen symbolischen Betrag (Peppercorn) begrenzt sind. Die Gebäudeversicherung ist in der Regel in der Servicegebühr enthalten. Darüber hinaus hängen die Kosten davon ab, wie Sie die Wohnung nutzen: Ein Vermieter zahlt Steuern auf die Miete und braucht unter Umständen eine Lizenz, und eine Gesellschaft als Eigentümerin zahlt eine jährliche Steuer auf Wohnimmobilien im Wert von über £500,000.
Alle Steuerangaben in diesem Beitrag haben den Stand Oktober 2026, vor dem Autumn Budget am 28. Oktober 2026. Die weiter unten behandelte High Value Council Tax Surcharge ist angekündigt, aber noch kein Gesetz.
Servicegebühren: oft der größte Posten
In England und Wales lag die durchschnittliche Servicegebühr 2025 bei £2,405 im Jahr, ein Plus von 4.6%, in London bei £2,801. Der Londoner Wert ist ein Durchschnitt über Wohnungen jeden Alters und Typs, und die Spanne darum ist groß. Neubautürme mit Concierge, Fitnessstudio und ähnlichen Einrichtungen haben in der Regel höhere Gebühren als ein umgebautes Haus oder ein kleines Wohngebäude.
Die Gebühr betrifft mehr als Ihr Jahresbudget. Bei 37% der Wohnungen liegt die jährliche Servicegebühr über 1% des Wohnungswerts. Einige Hypothekengeber haben ihre Kriterien oberhalb dieser Schwelle verschärft, und Wohnungen mit hohen Gebühren ließen sich schwerer verkaufen. Wer weiterverkaufen oder umfinanzieren will, sollte die Gebühr deshalb auch als Anteil am Wert betrachten, nicht nur in Pfund.
Bei einem Neubau gibt es keine Historie, nur ein Budget. Fragen Sie den Bauträger nach der budgetierten Servicegebühr pro Jahr und pro Quadratfuß für das konkrete Gebäude, nach den enthaltenen Leistungen und danach, ob eine Rücklage (Reserve oder Sinking Fund) aufgebaut wird. Das Budget für das erste Jahr ist eine Schätzung, und die Folgejahre können davon abweichen.
Was die Servicegebühr abdeckt und welche Regeln 2027 kommen
Die Servicegebühr ist Ihr Anteil an den Kosten für Betrieb, Instandhaltung, Versicherung und Sicherheit des Gebäudes. In einem Turm mit Concierge oder Fitnessstudio bezahlt sie auch diese. In einem Hochrisikogebäude nach dem Building Safety Act 2022, also mindestens 18 Meter hoch oder mit sieben Geschossen und zwei oder mehr Wohnungen, müssen die Accountable Persons Brand- und Statikrisiken bewerten und steuern, einen Sicherheitsbericht (Safety Case Report) erstellen, den „Golden Thread“ der Gebäudeinformationen führen und eine Strategie zur Einbindung der Bewohner umsetzen. Die Kosten dafür fließen in der Regel in die Servicegebühr ein. Fragen Sie daher, welcher Teil des Budgets darauf entfällt.
Leaseholder sollen bald mehr Informationen erhalten. Am 15. Juli 2026 bestätigte die Regierung einen jährlichen Gebäudebericht der Vermieter, ein einheitliches Formular für Servicegebührenforderungen, einen Schutz davor, Anwaltskosten der Vermieter ohne Prüfung durch ein Gericht oder Tribunal zu tragen, sowie ein Recht auf Gebäudeinformationen aus bis zu sechs zurückliegenden Jahren. Diese Regeln werden so bald wie möglich ab 2027 über Durchführungsverordnungen erwartet. Zu den Provisionen, die Vermieter und Verwalter bei der Gebäudeversicherung einnehmen, ist eine weitere Konsultation nötig.
Bis diese Regeln gelten, ist der Lease das maßgebliche Dokument dafür, was Ihnen berechnet werden darf. Die Bestimmungen des Gesetzes von 2024 zu Streitigkeiten über Servicegebühren gelten seit dem 24. Juli 2024. Unser Leitfaden zu Leasehold und Freehold behandelt die Reformen ausführlicher.
Ground Rent: bei einem neuen Lease meist null
Nach dem Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022 dürfen die meisten neuen langfristigen Wohn-Leases, die am oder nach dem 30. Juni 2022 gegen eine Einmalzahlung (Premium) gewährt wurden, nur eine symbolische Ground Rent (Peppercorn) vorsehen, und für deren Einzug darf keine Gebühr erhoben werden. Die wichtigste Ausnahme für Neubaukäufer ist ein Lease auf Grundlage eines Vertrags, der vor dem 30. Juni 2022 ausgetauscht wurde. Er kann eine Ground Rent behalten, auch wenn der Lease erst später gewährt wird. Ihr Solicitor sollte bestätigen, welcher Fall vorliegt.
Für bestehende Leases mit Ground Rent schlägt der Entwurf der Commonhold and Leasehold Reform Bill eine Obergrenze von £250 im Jahr vor, die nach 40 Jahren auf einen symbolischen Betrag sinkt. Das ist lediglich ein Vorschlag: Im Oktober 2026 war die Bill noch nicht formell im Parlament eingebracht.
Council Tax und der Zweitwohnungsaufschlag
Die Council Tax ist eine jährliche Kommunalsteuer, die jeder Londoner Bezirk selbst festlegt. Die Höhe hängt vom Bewertungsband (Valuation Band) der Immobilie ab. Auch Eigentümer von Zweitwohnungen und leerstehenden Wohnungen müssen sie zahlen. Beträge für die einzelnen Bänder nennen wir hier nicht, weil sie je nach Bezirk unterschiedlich sind und jährlich festgelegt werden. Ihr Solicitor oder die Website des Bezirks nennt den Betrag für eine bestimmte Wohnung.
Seit dem 1. April 2025 dürfen Kommunen in England auf möblierte Wohnungen, die niemandem als Hauptwohnsitz dienen, einen Aufschlag von bis zu 100% erheben, also bis zum Doppelten der normalen Rechnung. Auf langfristig leerstehende Wohnungen sind nach einem Jahr Aufschläge möglich, die nach zehn Jahren bis zum Vierfachen der Rechnung steigen können. In London erhebt Camden den Zweitwohnungsaufschlag von 100% seit dem 1. April 2025 ohne Wartezeit, und auch Tower Hamlets schlägt 100% auf, insgesamt also 200%. Jeder Bezirk entscheidet selbst. Erkundigen Sie sich daher bei jeder Wohnung, die Sie in Betracht ziehen, beim zuständigen Bezirk.
Es gibt verbindliche Ausnahmen, unter anderem für Wohnungen, die aktiv zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten werden, für bis zu 12 Monate. Ist die Wohnung vermietet, hängt es von der Vermietungsvereinbarung ab, wer die Council Tax zahlt. Klären Sie das mit dem Bezirk und dem Vermietungsmakler, bevor Sie Ihr Budget aufstellen.
Die High Value Council Tax Surcharge: ein Vorschlag für Immobilien über £2 Millionen
Im Autumn Budget vom 26. November 2025 kündigte die Regierung eine High Value Council Tax Surcharge an, oft „Mansion Tax“ genannt. Sie soll im April 2028 beginnen und vom Eigentümer, nicht vom Bewohner, einer Immobilie in England im Wert von £2 Millionen oder mehr zusätzlich zur normalen Council Tax gezahlt werden. Die Werte sollen in einer Bewertung durch das Valuation Office auf dem Niveau von 2026 festgesetzt und alle fünf Jahre neu ermittelt werden.
| Immobilienwert (vorgeschlagene Bänder) | Vorgeschlagener jährlicher Zuschlag |
|---|---|
| £2 Millionen bis £2.5 Millionen | £2,500 |
| £2.5 Millionen bis £3.5 Millionen | £3,500 |
| £3.5 Millionen bis £5 Millionen | £5,000 |
| Über £5 Millionen | £7,500 |
Die Beträge sollen mit der Inflation steigen. Die Konsultation lief vom 19. Mai bis zum 14. Juli 2026, und die Regierung hat noch nicht darauf geantwortet. Sie prüfte auch einen zusätzlichen Aufschlag für Eigentümer ohne Wohnsitz im Vereinigten Königreich, ohne Einzelheiten zu nennen. Eine Senkung der Schwelle auf £1.5 Millionen wird nicht erwartet. Der Zuschlag ist kein Gesetz, und das Budget vom 28. Oktober 2026 könnte mehr dazu sagen.
Versicherung und Gewährleistung
Die Gebäudeversicherung gehört zu den Kosten, die über die Servicegebühr bezahlt werden. Lesen Sie daher, was die Police des Gebäudes abdeckt, bevor Sie eine eigene Versicherung abschließen. Was Sie darüber hinaus versichern, hängt davon ab, wie Sie die Wohnung nutzen. Für eine Hausrat- oder Vermieterversicherung holen Sie Angebote für die konkrete Wohnung ein.
Zu einer neuen Wohnung gehört außerdem eine 10-jährige Gewährleistung, etwa Buildmark von NHBC, doch sie ist keine Gebäudeversicherung. Im ersten und zweiten Jahr muss der Bauunternehmer gemeldete Mängel beheben, im dritten bis zehnten Jahr versichert die Gewährleistung gegen Schäden durch Mängel an bestimmten Bauteilen wie dem Tragwerk, ab einem Mindestschadenswert. Eine Versicherungspolice ersetzt sie nicht.
Das Gesamtbild
| Kosten | Für wen sie gelten | Höhe |
|---|---|---|
| Servicegebühr | Jeder Leaseholder | Londoner Durchschnitt 2025: £2,801 im Jahr |
| Ground Rent | Leaseholder | Symbolischer Betrag (Peppercorn) bei den meisten neuen Leases seit dem 30. Juni 2022 |
| Council Tax | Eigentümer oder Bewohner, je nach Bezirk und Band | Bis zu 100% Aufschlag auf möblierte Zweitwohnungen |
| High Value Council Tax Surcharge | Eigentümer von Immobilien im Wert von £2 Millionen oder mehr | Vorgeschlagen: £2,500 bis £7,500 im Jahr ab April 2028; kein Gesetz |
| Einkommensteuer auf Mieteinnahmen | Vermieter | 20% Einbehalt im Rahmen des Non-Resident Landlord Scheme; 22% ab April 2027 |
| ATED | Gesellschaften mit einer Wohnimmobilie über £500,000 | Ab £4,600 im Jahr für 2026 bis 2027 |
Bei Vermietern wird die Miete über das Non-Resident Landlord Scheme besteuert: Ein Verwalter zieht die Steuer zum Basissatz ab, bevor er Ihnen die Miete auszahlt, und möglicherweise ist eine Lizenz des Bezirks erforderlich. Eine verpflichtende landesweite Vermieterdatenbank mit Jahresgebühr soll ab Ende 2026 regional eingeführt werden. Die Gebühr steht noch nicht fest. Gesellschaften zahlen die Annual Tax on Enveloped Dwellings auf Wohnimmobilien im Wert von mehr als £500,000. Unsere Leitfäden zum Vermieten einer Wohnung in London und zu den Steuern für Eigentümer aus dem Ausland behandeln beides.
Vor dem Kauf: diese Fragen sollten Sie stellen
- Wie hoch ist die budgetierte Servicegebühr für das erste Jahr, pro Jahr und pro Quadratfuß, und was ist darin enthalten?
- Welcher Teil des Budgets entfällt auf Pflichten zur Gebäudesicherheit, und wird eine Rücklage aufgebaut?
- Liegt die Servicegebühr über 1% des Wohnungswerts?
- Ist die Ground Rent ein symbolischer Betrag, und wenn nicht, warum nicht?
- In welchem Bezirk liegt die Wohnung, erhebt er den Zweitwohnungsaufschlag, und wer zahlt die Council Tax, wenn die Wohnung vermietet ist?
- Könnte die Wohnung zu Werten von 2026 £2 Millionen oder mehr wert sein und damit unter den vorgeschlagenen Zuschlag fallen?
- Wer schließt die Gebäudeversicherung ab, und was deckt die Police ab?
- Hat das Budget vom 28. Oktober 2026 eine der obigen Zahlen geändert?
Die Londoner Immobilien, mit denen wir derzeit arbeiten, finden Sie auf unserer Immobilienseite, die gesamte Reihe im Bereich Vereinigtes Königreich.
