De lopende kosten van een appartement in Londen: servicekosten, grondrente, council tax en verzekering
Voor veel eigenaren van een appartement in Londen zijn de servicekosten (service charge) de grootste jaarlijkse post: uw aandeel in wat het kost om het gebouw te beheren, te herstellen, te verzekeren en veilig te houden. In 2025 bedroeg het Londense gemiddelde voor appartementen die te koop stonden £2,801 per jaar, ongeveer £233 per maand, 6.4% meer dan een jaar eerder en 41.2% meer over vijf jaar. Daarbovenop komt de council tax, de gemeentelijke woonbelasting. Een eigenaar die het appartement gemeubileerd als tweede woning aanhoudt, kan het dubbele van de normale aanslag betalen in boroughs die de toeslag voor tweede woningen heffen, zoals Camden en Tower Hamlets.
Grondrente (ground rent) is bij een nieuwe lease meestal nul, omdat de meeste langlopende leases die sinds 30 juni 2022 zijn verleend beperkt zijn tot een symbolisch bedrag (peppercorn). De opstalverzekering zit normaal gesproken in de servicekosten. Daarbuiten hangen de kosten af van hoe u het appartement gebruikt: een verhuurder betaalt belasting over de huur en heeft mogelijk een vergunning nodig, en een eigenaar in vennootschapsvorm betaalt een jaarlijkse belasting op woningen met een waarde boven £500,000.
Alle belastingcijfers hier gelden per oktober 2026, vóór de Autumn Budget van 28 oktober 2026. De High Value Council Tax Surcharge die hieronder aan bod komt, is aangekondigd maar nog geen wet.
Servicekosten: vaak de grootste post
In Engeland en Wales lagen de gemiddelde servicekosten in 2025 op £2,405 per jaar, een stijging van 4.6%, tegenover £2,801 in Londen. Het Londense cijfer is een gemiddelde over appartementen van elke leeftijd en elk type, en de spreiding eromheen is groot. Nieuwbouwtorens met een conciërge, een fitnessruimte en vergelijkbare voorzieningen hebben doorgaans hogere servicekosten dan een verbouwd herenhuis of een klein appartementencomplex.
De servicekosten wegen zwaarder dan alleen in uw jaarbudget. Bij 37% van de appartementen liggen de jaarlijkse servicekosten boven 1% van de waarde van het appartement. Sommige hypotheekverstrekkers hebben hun criteria boven dat niveau aangescherpt, en appartementen met hoge servicekosten bleken moeilijker verkoopbaar. Een koper die later wil doorverkopen of oversluiten, kijkt dus het best naar de servicekosten als aandeel van de waarde, en niet alleen in ponden.
Bij nieuwbouw is er geen voorgeschiedenis om naar te kijken, alleen een begroting. Vraag de ontwikkelaar naar de begrote servicekosten per jaar en per vierkante voet voor het specifieke gebouw, wat daarin zit, en of er een reservefonds (sinking fund) wordt opgebouwd. Een begroting voor het eerste jaar is een schatting, en latere jaren kunnen ervan afwijken.
Waar de servicekosten voor betalen, en de regels die in 2027 komen
De servicekosten zijn uw aandeel in de kosten van beheer, herstel, verzekering en veiligheid van het gebouw, en in een toren met een conciërge of een fitnessruimte betalen ze ook die. In een gebouw met een hoger risico volgens de Building Safety Act 2022, dat wil zeggen minstens 18 meter of zeven verdiepingen met twee of meer woningen, moeten de Accountable Persons brand- en constructierisico's beoordelen en beheersen, een veiligheidsrapport (safety case report) opstellen, de "golden thread" van gebouwinformatie bijhouden en een strategie voor bewonersbetrokkenheid uitvoeren. De kosten van dat werk komen doorgaans in de servicekosten terecht, dus vraag welk deel van de begroting daarop betrekking heeft.
Leaseholders krijgen binnenkort meer informatie. Op 15 juli 2026 bevestigde de regering een jaarlijks gebouwrapport van de verhuurder, een standaardformulier voor de aanslag servicekosten, bescherming tegen het betalen van juridische kosten van de verhuurder zonder toetsing door een rechter of tribunaal, en een recht op gebouwinformatie tot zes jaar terug. Deze regels worden zo snel mogelijk vanaf 2027 verwacht, via lagere regelgeving. Over regels voor de commissies die verhuurders en beheerders ontvangen op de opstalverzekering volgt nog een consultatie.
Tot die regels ingaan, is de lease het belangrijkste document dat bepaalt wat u in rekening kan worden gebracht, en de bepalingen van de wet van 2024 over geschillen rond servicekosten gelden sinds 24 juli 2024. Onze gids over leasehold en freehold behandelt de hervormingen uitgebreider.
Grondrente: bij een nieuwe lease meestal nul
Onder de Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022 mogen de meeste nieuwe langlopende woonleases die op of na 30 juni 2022 tegen een koopsom (premium) zijn verleend alleen een symbolische grondrente (peppercorn) rekenen, en voor de inning ervan mag geen vergoeding worden gevraagd. De belangrijkste uitzondering voor kopers van nieuwbouw is een lease die is verleend op grond van een contract dat vóór 30 juni 2022 is uitgewisseld; daarbij kan een grondrente blijven bestaan, ook als de lease later wordt verleend. Uw advocaat (solicitor) moet bevestigen welke situatie van toepassing is.
Voor bestaande leases met een grondrente stelt de ontwerp-Commonhold and Leasehold Reform Bill een plafond voor van £250 per jaar, dat na 40 jaar daalt tot een symbolisch bedrag. Het gaat alleen om een voorstel: in oktober 2026 was de Bill nog niet formeel bij het Parlement ingediend.
Council tax en de toeslag voor tweede woningen
Council tax is een jaarlijkse lokale belasting die elke Londense borough zelf vaststelt, en de aanslag hangt af van de waardeklasse (valuation band) van de woning. Eigenaren van tweede woningen en leegstaande woningen zijn de belasting verschuldigd. We noemen hier geen bedragen per klasse, omdat die per borough verschillen en elk jaar opnieuw worden vastgesteld; uw advocaat of de website van de borough geeft het bedrag voor een specifiek appartement.
Sinds 1 april 2025 mogen gemeenten in Engeland een toeslag van maximaal 100% heffen, dus tot twee keer de normale aanslag, op gemeubileerde woningen die voor niemand de hoofdverblijfplaats zijn. Op langdurig leegstaande woningen kunnen na een jaar toeslagen gelden, oplopend tot vier keer de aanslag na tien jaar. In Londen past Camden de toeslag van 100% voor tweede woningen sinds 1 april 2025 toe zonder wachttijd, en ook Tower Hamlets rekent 100% extra, samen 200%. Elke borough beslist zelf, dus vraag het na bij de borough voor elk appartement dat u overweegt.
Er gelden verplichte uitzonderingen, onder meer voor woningen die actief te koop of te huur worden aangeboden, voor maximaal 12 maanden. Wordt het appartement verhuurd, dan hangt het van de huurconstructie af wie de council tax betaalt; laat dat bevestigen door de borough en de verhuurmakelaar voordat u een budget opstelt.
De High Value Council Tax Surcharge: een voorstel voor woningen boven £2 miljoen
Bij de Autumn Budget van 26 november 2025 kondigde de regering een High Value Council Tax Surcharge aan, vaak "mansion tax" genoemd. Die moet in april 2028 ingaan en zou worden betaald door de eigenaar, niet de bewoner, van een woning in Engeland met een waarde van £2 miljoen of meer, bovenop de gewone council tax. De waarden zouden op het niveau van 2026 worden vastgesteld via een taxatieronde van het Valuation Office en elke vijf jaar opnieuw worden bepaald.
| Waarde van de woning (voorgestelde klassen) | Voorgestelde jaarlijkse toeslag |
|---|---|
| £2 miljoen tot £2.5 miljoen | £2,500 |
| £2.5 miljoen tot £3.5 miljoen | £3,500 |
| £3.5 miljoen tot £5 miljoen | £5,000 |
| Meer dan £5 miljoen | £7,500 |
De bedragen zouden meestijgen met de inflatie. De consultatie liep van 19 mei tot 14 juli 2026, en de regering heeft nog niet gereageerd. Ze verkende ook een extra toeslag voor eigenaren die niet in het VK wonen, zonder details te geven. Een verlaging van de drempel naar £1.5 miljoen wordt niet verwacht. De toeslag is geen wet, en de begroting van 28 oktober 2026 kan er meer over zeggen.
Verzekering en de garantie
De opstalverzekering is een van de kosten die de servicekosten dekken, dus lees wat de polis van het gebouw dekt voordat u zelf een verzekering afsluit. Wat u verder verzekert, hangt af van hoe u het appartement gebruikt. Vraag voor een inboedel- of verhuurdersverzekering offertes aan voor het specifieke appartement.
Een nieuw appartement komt ook met een garantie van 10 jaar, zoals Buildmark van NHBC, maar dat is geen opstalverzekering. In het eerste en tweede jaar moet de bouwer gebreken die u meldt herstellen, en in het derde tot en met tiende jaar verzekert de garantie tegen schade door gebreken in bepaalde onderdelen, zoals de constructie, met een minimale claimwaarde. Een verzekeringspolis vervangt ze niet.
Het volledige overzicht
| Kostenpost | Voor wie | Hoeveel |
|---|---|---|
| Servicekosten | Elke leaseholder | Londens gemiddelde £2,801 per jaar in 2025 |
| Grondrente | Leaseholders | Een symbolisch bedrag (peppercorn) bij de meeste nieuwe leases sinds 30 juni 2022 |
| Council tax | Eigenaar of bewoner, per borough en klasse | Tot 100% toeslag op gemeubileerde tweede woningen |
| High Value Council Tax Surcharge | Eigenaren van woningen met een waarde van £2 miljoen of meer | Voorgesteld £2,500 tot £7,500 per jaar vanaf april 2028; geen wet |
| Inkomstenbelasting op huur | Verhuurders | 20% ingehouden onder het Non-Resident Landlord Scheme; 22% vanaf april 2027 |
| ATED | Vennootschappen met een woning boven £500,000 | Vanaf £4,600 per jaar in 2026 tot 2027 |
Voor verhuurders wordt de huur belast via het Non-Resident Landlord Scheme, waarbij een beheerder belasting tegen het basistarief inhoudt voordat hij u uitbetaalt, en mogelijk is een vergunning van de borough nodig. Een verplichte nationale database van verhuurders met een jaarlijkse vergoeding wordt vanaf eind 2026 regionaal uitgerold; de hoogte van de vergoeding staat nog niet vast. Vennootschappen betalen de Annual Tax on Enveloped Dwellings op woningen met een waarde boven £500,000. Onze gidsen over een appartement in Londen verhuren en belastingen voor buitenlandse eigenaren behandelen beide.
Vóór de aankoop: vragen om te stellen
- Wat zijn de begrote servicekosten voor het eerste jaar, per jaar en per vierkante voet, en wat zit erin?
- Welk deel van de begroting heeft betrekking op verplichtingen rond bouwveiligheid, en wordt er een reservefonds opgebouwd?
- Liggen de servicekosten boven 1% van de waarde van het appartement?
- Is de grondrente een symbolisch bedrag, en zo niet, waarom niet?
- In welke borough ligt het appartement, heft die de toeslag voor tweede woningen, en wie betaalt de council tax als het appartement wordt verhuurd?
- Kan het appartement op het waardeniveau van 2026 £2 miljoen of meer waard zijn, zodat de voorgestelde toeslag van toepassing wordt?
- Wie regelt de opstalverzekering, en wat dekt de polis?
- Heeft de begroting van 28 oktober 2026 een van de bovenstaande cijfers veranderd?
De woningen in Londen waarmee we op dit moment werken, staan op onze pagina met woningen, en de volledige reeks staat in de rubriek Verenigd Koninkrijk.
