Een appartement in Londen verhuren in 2026: de Renters' Rights Act, waarborgsommen, vergunningen en de 90-nachtenregel
Koopt u een appartement in Londen om te verhuren, dan verhuurt u onder een nieuw stelsel. Sinds 1 mei 2026 zijn de meeste particuliere huurcontracten in Engeland assured periodic tenancies zonder vaste einddatum, zijn uitzettingen "zonder schuld" (no-fault) onder section 21 afgeschaft, en heeft een verhuurder die het appartement terug wil een van de wettelijke gronden voor beëindiging nodig. Een huurder die betaalt en zich aan de voorwaarden houdt, kan blijven zo lang hij wil, en kan vertrekken met een opzegtermijn van twee maanden.
De andere regels waar een verhuurder in het buitenland mee te maken krijgt, bestaan al langer. Waarborgsommen moeten binnen 30 dagen in een overheidsregeling worden ondergebracht en zijn bij de meeste verhuringen begrensd op vijf weken huur. Verschillende Londense boroughs eisen een vergunning voor sommige of alle huurwoningen. En in Greater London is voor kortetermijnverhuur van een woning gedurende meer dan 90 nachten per jaar een omgevingsvergunning (planning permission) nodig.
Hieronder lopen we elk van deze punten door per oktober 2026, en daarna de belasting op de huur, die wordt ingehouden op de huur zelf wanneer de verhuurder in het buitenland woont. De belastingcijfers zijn die van vóór de Autumn Budget van 28 oktober 2026.
Wat er op 1 mei 2026 veranderde
De Renters' Rights Act 2025 kreeg op 27 oktober 2025 de koninklijke bekrachtiging (Royal Assent), en gemeenten kregen vanaf 27 december 2025 nieuwe onderzoeks- en handhavingsbevoegdheden. De belangrijkste wijzigingen voor verhuurders gingen in op 1 mei 2026:
- Uitzettingen "zonder schuld" onder section 21 werden afgeschaft. Voor section 21-opzeggingen die vóór 1 mei 2026 waren betekend, gold maar een beperkte termijn om naar de rechter te stappen: zes maanden na betekening of drie maanden na 1 mei 2026, afhankelijk van wat het eerst verstreek.
- De meeste nieuwe en bestaande assured shorthold tenancies werden assured periodic tenancies, die zonder einddatum doorlopen. Huurders kunnen vertrekken met een opzegtermijn van twee maanden.
- Verhuurders mogen geen biedingen boven de geadverteerde huur accepteren, advertenties moeten de gevraagde huur vermelden, en een verhuurder mag niet meer dan één maand huur vooruit vragen.
- Verhuurders mogen huurders met kinderen of met een uitkering niet discrimineren. Huurders mogen vragen om een huisdier te houden, en een verhuurder kan dat alleen met een geldige reden weigeren.
- De maximale bestuurlijke boetes voor bepaalde overtredingen op het gebied van huisvesting stegen van £30,000 naar £40,000, en een bevel tot terugbetaling van huur (rent repayment order) kan oplopen tot twee jaar huur.
Verhuurders moesten bestaande huurders ook uiterlijk 31 mei 2026 het Renters' Rights Act Information Sheet van de regering geven. Koopt u een appartement dat al verhuurd is, vraag de verkoper dan om bewijs dat dit is gebeurd.
Een huurcontract beëindigen: de gronden en de opzegging
Een verhuurder heeft nu een wettelijke grond en een section 8-opzegging nodig om de woning terug te krijgen. Tot de gronden horen de verkoop van de woning of er zelf gaan wonen, waarvan geen van beide in de eerste 12 maanden van een huurcontract kan worden gebruikt, en verder huurachterstand en overlast. De opzegtermijn is bij de meeste gronden in het algemeen vier maanden. Om de grond huurachterstand dwingend te maken, zodat de rechter de woning aan de verhuurder moet teruggeven, moet er drie maanden huur openstaan.
Wat dit in de praktijk voor een belegger betekent, is eenvoudig. U kunt een huurcontract niet beëindigen alleen om opnieuw tegen een hogere huur te verhuren, en wilt u leeg verkopen, dan moet u rekening houden met een opzegtermijn van minstens vier maanden en de beperking van 12 maanden. Een appartement dat aan een goede huurder is verhuurd, lijkt meer op een langlopend inkomen dan op een bezit voor de korte termijn dat u naar believen leeg kunt krijgen.
Ook de waarborgsom hangt nu samen met het terugkrijgen van de woning. Sinds 1 mei 2026 wijst de rechter de woning alleen toe als aan de regels voor de waarborgsom is voldaan, of als de waarborgsom is terugbetaald of het geschil is opgelost. Een verhuurder in het buitenland die de stap van het onderbrengen overslaat, krijgt mogelijk geen ontruimingsbevel tot de waarborgsom is terugbetaald of het geschil is opgelost.
De huur vaststellen en verhogen
U stelt de aanvangshuur vast wanneer u adverteert, en daar moet u zich aan houden: geen opbiedingen. Daarna mag de huur hoogstens één keer per jaar stijgen, via de procedure van section 13 en het voorgeschreven Form 4A, met een aankondiging van minstens twee maanden. Een huurder die vindt dat de verhoging boven de markthuur ligt, kan die aanvechten bij het tribunaal.
Om een idee van de markt te geven: de gemiddelde particuliere huur in Londen was in augustus 2026 £2,332 per maand, 3.5% meer dan een jaar eerder. Dat is een gemiddelde over alle Londense woningen, geen voorspelling voor een bepaald appartement.
Waarborgsommen en betalingen vooraf
Onder de Tenant Fees Act 2019 is een waarborgsom begrensd op vijf weken huur als de jaarhuur onder £50,000 ligt, of zes weken huur bij £50,000 of meer. Een reserveringsaanbetaling (holding deposit), die u ontvangt om het appartement vast te houden terwijl de controles lopen, is begrensd op één week huur. Samen met de grens van één maand vooruitbetaalde huur bepaalt dat het maximum dat u bij de start kunt innen.
De waarborgsom bij een assured tenancy moet binnen 30 dagen na ontvangst worden ondergebracht in een door de overheid erkende regeling: de Deposit Protection Service, mydeposits of het Tenancy Deposit Scheme. Wij raden verhuurders in het buitenland aan dit door een gereguleerd verhuurkantoor te laten regelen, omdat dat kantoor ook de hieronder beschreven belastinginhouding verzorgt.
Vergunningen: controleer de borough en de straat
Drie soorten vergunningen kunnen gelden voor een huurwoning in Londen. Een verplichte vergunning is nodig voor een house in multiple occupation (HMO) dat wordt verhuurd aan vijf of meer personen die meer dan één huishouden vormen en voorzieningen delen; zo'n vergunning geldt maximaal vijf jaar, en wie een HMO zonder vergunning verhuurt, riskeert een onbeperkte boete. Gemeenten kunnen ook vergunningen eisen voor kleinere HMO's, additional licensing genoemd, of voor alle particuliere huurwoningen in aangewezen gebieden, selective licensing genoemd.
Selective licensing is makkelijker in te voeren geworden. Onder een algemene goedkeuring die op 23 december 2024 inging, hebben gemeenten in Engeland niet langer de toestemming van de minister (Secretary of State) nodig voor selectieve regelingen van welke omvang ook, al blijven wettelijke voorwaarden en een consultatie van 10 weken gelden. Londense boroughs hebben de bevoegdheid gebruikt: Barking and Dagenham voerde vanaf 6 april 2025 selective licensing in voor de hele borough, Wandsworth in aangewezen gebieden vanaf 1 juli 2025, Lambeth vanaf 1 september 2025, en Hackney wees op 1 december 2025 een gebied aan voor additional licensing.
Regelingen verschillen per straat. Controleer vóór de verhuur de vergunningspagina van de borough zelf voor het exacte adres, niet alleen voor het postcodedistrict.
Kortetermijnverhuur en de 90-nachtenregel
In Greater London is het verhuren van een woning als tijdelijk logies een wezenlijke wijziging van het gebruik waarvoor een omgevingsvergunning nodig is. Sinds de Deregulation Act 2015 bestaat er één uitzondering: een woning mag in totaal maximaal 90 nachten per kalenderjaar kort worden verhuurd zonder vergunning, mits degene die verhuurt de council tax voor de woning verschuldigd is. Wie zonder vergunning boven de 90 nachten gaat, overtreedt de ruimtelijke regels. De gemeente kan een handhavingsbesluit (enforcement notice) opleggen, en wie daarna doorgaat, pleegt een strafbaar feit. Handhaving is lastig omdat gemeenten geen boekingsgegevens hebben, maar dat maakt een overtreding niet legaal.
De lease en de hypotheek wegen vaak zwaarder dan de ruimtelijke regel. De meeste leases van appartementen en buy-to-let hypotheken beperken kortetermijnverhuur, bijvoorbeeld via bepalingen die het appartement uitsluitend als privéwoning toestaan ("private residence only") of hypotheekvoorwaarden die huurcontracten van minstens zes maanden eisen. Lees de lease van een nieuwbouwappartement hierop na voordat u inkomsten uit kortetermijnverhuur inplant. Een nationale registratieregeling voor kortetermijnverhuur in Engeland wordt nu verwacht vanaf maart 2027, maar de praktische details volgen nog.
Belasting op de huur, en wat er nog komt
De huurinkomsten van een verhuurder in het buitenland worden in het VK belast. Onder het Non-Resident Landlord Scheme houdt een verhuurkantoor inkomstenbelasting tegen het basistarief, nu 20%, in op de huur na kosten en draagt die elk kwartaal af aan HMRC, tenzij HMRC de verhuurder heeft toegestaan de huur bruto te ontvangen en in plaats daarvan een Self Assessment-aangifte in te dienen. Vanaf 6 april 2027 gelden in Engeland de wettelijk vastgelegde tarieven voor inkomsten uit vastgoed van 22%, 42% en 47%, en gaat het inhoudingstarief naar 22%. Deze tarieven gelden per oktober 2026, vóór de begroting van 28 oktober 2026, en maatregelen die zijn aangekondigd maar niet wettelijk vastgelegd, zijn geen wet. Onze gids over belastingen voor buitenlandse eigenaren behandelt ze volledig.
Verschillende hervormingen van de huurmarkt zijn aangekondigd maar nog niet van kracht:
| Maatregel | Status per oktober 2026 | Verwachte timing |
|---|---|---|
| Private Rented Sector Database, met verplichte registratie van verhuurders en een jaarlijkse vergoeding | Aangekondigd | Regionale uitrol vanaf eind 2026 |
| PRS Landlord Ombudsman, met verplicht lidmaatschap | Aangekondigd | Verwacht in 2028 |
| Decent Homes Standard voor particuliere huurwoningen | Voorgesteld | 2035 of 2037 |
| Awaab's Law voor particuliere huurwoningen | Aangekondigd | Geen datum |
| Nationale registratie van kortetermijnverhuur | Aangekondigd | Verwacht in maart 2027 |
| Belastingtarieven op inkomsten uit vastgoed van 22% / 42% / 47% | Bij wet vastgelegd, nog niet van kracht | Vanaf 6 april 2027 |
Vóór de verhuur: wat u moet controleren
- Staat de lease verhuur toe, en onder welke voorwaarden? Verbiedt ze kortetermijnverhuur?
- Hebt u een hypotheek, staan de voorwaarden dan het huurcontract toe dat u van plan bent, en is het een buy-to-let product?
- Valt het adres onder een regeling voor selective of additional licensing, en is er een vergunning van de borough nodig voordat de huurder erin trekt?
- Wie brengt de waarborgsom binnen 30 dagen onder, en wie regelt de belasting onder het Non-Resident Landlord Scheme?
- Wie betaalt de council tax zolang het appartement verhuurd is, en wanneer het tussen twee huurders leegstaat? Laat dit bevestigen door de borough en het verhuurkantoor.
- Bent u voorbereid op een huurcontract zonder einddatum, en op opzegtermijnen van ongeveer vier maanden als u het appartement terug wilt?
Voor alle kosten van het aanhouden van een verhuurd appartement, zie onze gids over lopende kosten. Woningen in Londen waarmee we op dit moment werken, staan op onze pagina met woningen.
