Здача квартири в Лондоні в оренду у 2026 році: Закон про права орендарів, депозити, ліцензування і правило 90 ночей
Якщо ви купуєте квартиру в Лондоні, щоб здавати її, ви здаватимете її за новою системою. З 1 травня 2026 року більшість договорів приватної оренди в Англії є безстроковими захищеними договорами (assured periodic tenancies) без фіксованої дати закінчення, виселення «без вини» орендаря за статтею 21 скасовано, і орендодавець, який хоче повернути квартиру, має послатися на одну з передбачених законом підстав. Орендар, який платить і дотримується умов, може жити в квартирі скільки забажає, а виїхати може, попередивши за два місяці.
Інші правила, з якими стикається орендодавець з-за кордону, діють довше. Депозити треба розмістити в державній схемі захисту протягом 30 днів, і для більшості договорів вони обмежені орендною платою за п'ять тижнів. Низка районів Лондона вимагає ліцензії для частини або для всього житла, що здається в оренду. А у Великому Лондоні для короткострокової здачі житла понад 90 ночей на рік потрібен дозвіл на зміну призначення (planning permission).
Нижче ми розбираємо кожне з цих правил станом на жовтень 2026 року, а потім податок з орендної плати, який утримують із самої орендної плати, коли орендодавець живе за кордоном. Податкові цифри наведено такими, якими вони були до Осіннього бюджету 28 жовтня 2026 року.
Що змінилося 1 травня 2026 року
Закон про права орендарів 2025 року (Renters' Rights Act 2025) отримав королівську санкцію 27 жовтня 2025 року, а з 27 грудня 2025 року місцеві ради отримали нові повноваження з розслідування та примусового виконання. Основні зміни для орендодавців набули чинності 1 травня 2026 року:
- Виселення «без вини» за статтею 21 скасовано. Для повідомлень за статтею 21, надісланих до 1 травня 2026 року, позов до суду можна було подати лише в обмежений строк: до тієї з дат, що настане раніше, шість місяців від надсилання повідомлення або три місяці від 1 травня 2026 року.
- Більшість нових і чинних договорів assured shorthold tenancy стали безстроковими договорами assured periodic tenancy, які тривають без кінцевої дати. Орендарі можуть виїхати, попередивши за два місяці.
- Орендодавці не можуть приймати пропозиції, вищі за оголошену орендну плату, в оголошеннях має бути вказана запитувана плата, а вимагати наперед більше ніж місячну орендну плату заборонено.
- Орендодавці не можуть дискримінувати орендарів з дітьми або тих, хто отримує соціальні виплати. Орендарі можуть попросити дозволу тримати домашню тварину, і орендодавець може відмовити лише з поважної причини.
- Максимальні цивільні штрафи за окремі житлові правопорушення зросли з £30,000 до £40,000, а за рішенням про повернення орендної плати можна стягнути до двох років оренди.
Крім того, до 31 травня 2026 року орендодавці мали передати чинним орендарям урядовий інформаційний лист про Закон про права орендарів. Якщо ви купуєте квартиру, яку вже здано, попросіть у продавця підтвердження, що це було зроблено.
Припинення оренди: підстави і повідомлення
Тепер, щоб повернути житло, орендодавцю потрібні законна підстава і повідомлення за статтею 8. Серед підстав є продаж житла або власний переїзд у нього, але жодну з них не можна використати в перші 12 місяців оренди, а також заборгованість з орендної плати й асоціальна поведінка. Для більшості підстав строк повідомлення становить, як правило, чотири місяці. Щоб підстава заборгованості була обов'язковою, тобто щоб суд мусив повернути житло власнику, борг має становити орендну плату за три місяці.
Для інвестора практичний висновок простий. Ви не можете припинити оренду лише для того, щоб здати квартиру дорожче, а якщо плануєте продати її вільною від мешканців, закладіть щонайменше чотири місяці на повідомлення і враховуйте 12-місячне обмеження. Квартира, здана добросовісному орендарю, ближча до довгострокового доходу, ніж до короткострокового активу, який можна звільнити будь-коли.
Депозити тепер теж пов'язані з поверненням житла. З 1 травня 2026 року суд повертає житло власнику лише тоді, коли правила щодо депозиту було дотримано або депозит повернуто чи спір урегульовано. Орендодавець з-за кордону, який пропустить крок із захистом депозиту, може не отримати судового рішення про повернення житла, доки депозит не повернуто або спір не вирішено.
Встановлення і підвищення орендної плати
Початкову орендну плату ви встановлюєте в оголошенні і мусите її дотримуватися: торгів між орендарями бути не може. Після цього плату можна підвищувати не частіше ніж раз на рік за процедурою статті 13 і за встановленою формою 4A, попередивши щонайменше за два місяці. Орендар, який вважає підвищення вищим за ринковий рівень, може оскаржити його в трибуналі.
Для орієнтиру: середня плата за приватну оренду в Лондоні в серпні 2026 року становила £2,332 на місяць, на 3.5% більше, ніж роком раніше. Це середнє значення для всього лондонського житла, а не прогноз для конкретної квартири.
Депозити і авансові платежі
За Законом про плату з орендарів 2019 року (Tenant Fees Act 2019) орендний депозит обмежено орендною платою за п'ять тижнів, якщо річна орендна плата менша за £50,000, або за шість тижнів, якщо вона становить £50,000 і більше. Депозит за утримання квартири (holding deposit), який беруть, щоб зарезервувати квартиру на час перевірок, обмежено орендною платою за один тиждень. Разом з обмеженням авансової оплати одним місяцем це визначає максимальну суму, яку можна отримати на старті.
Депозит за договором assured tenancy треба розмістити в одній із затверджених урядом схем, Deposit Protection Service, mydeposits або Tenancy Deposit Scheme, протягом 30 днів від отримання. Орендодавцям з-за кордону ми радимо доручити це регульованому агенту з оренди, бо він також утримує податок, про який ідеться нижче.
Ліцензування: перевірте район і вулицю
До житла, що здається в оренду в Лондоні, можуть застосовуватися три види ліцензій. Обов'язкова ліцензія потрібна для житла з кількома домогосподарствами (HMO), яке здається п'ятьом або більше особам, що утворюють більше ніж одне домогосподарство і спільно користуються зручностями; ліцензії видаються на строк до п'яти років, а здача неліцензованого HMO може потягнути необмежений штраф. Ради також можуть вимагати ліцензій для менших HMO (так зване додаткове ліцензування) або для всього приватного орендного житла у визначених зонах (так зване вибіркове ліцензування).
Запроваджувати вибіркове ліцензування стало простіше. Згідно із загальним дозволом, що діє з 23 грудня 2024 року, ради в Англії більше не потребують згоди міністра на вибіркові схеми будь-якого масштабу, хоча законодавчі умови і 10-тижневі консультації залишаються. Райони Лондона цим скористалися: Barking and Dagenham запровадив вибіркове ліцензування на всій своїй території з 6 квітня 2025 року, Wandsworth у визначених зонах з 1 липня 2025 року, Lambeth з 1 вересня 2025 року, а Hackney 1 грудня 2025 року ухвалив рішення про додаткове ліцензування.
Схеми відрізняються від вулиці до вулиці. Перш ніж здавати квартиру, перевірте точну адресу на сторінці ліцензування самого району, а не лише за поштовим округом.
Короткострокова оренда і правило 90 ночей
У Великому Лондоні здача житла як тимчасового місця для ночівлі є суттєвою зміною призначення, для якої потрібен дозвіл (planning permission). З часу ухвалення Закону про дерегуляцію 2015 року (Deregulation Act 2015) діє один виняток: житло можна здавати короткостроково загалом до 90 ночей за календарний рік без дозволу, за умови що особа, яка його здає, є платником муніципального податку (council tax) за це житло. Перевищення 90 ночей без дозволу є порушенням правил забудови. Рада може надіслати припис про усунення порушення, а продовження після припису є правопорушенням. Контролювати це складно, бо в рад немає даних про бронювання, але від цього порушення не стає законним.
Договір leasehold та іпотека часто важать більше, ніж правило забудови. Більшість договорів leasehold на квартири та іпотек buy-to-let обмежують короткострокову оренду, наприклад через зобов'язання використовувати житло «лише як приватну резиденцію» або умови іпотеки, що вимагають договорів оренди щонайменше на шість місяців. Перш ніж планувати будь-який дохід від короткострокової оренди, перевірте це в договорі leasehold на квартиру в новобудові. Національну схему реєстрації короткострокової оренди для Англії тепер очікують з березня 2027 року, а практичні подробиці ще мають оприлюднити.
Податок з орендної плати і що ще попереду
Орендна плата орендодавця з-за кордону оподатковується у Великій Британії. За схемою Non-Resident Landlord Scheme агент з оренди утримує з орендної плати після витрат податок на дохід за базовою ставкою, зараз 20%, і щокварталу перераховує його до HMRC, якщо тільки HMRC не дозволила орендодавцю отримувати плату повністю й натомість подавати декларацію Self Assessment. З 6 квітня 2027 року в Англії діятимуть закріплені законом ставки податку на дохід від нерухомості 22%, 42% і 47%, а ставка утримання зросте до 22%. Ці ставки наведено станом на жовтень 2026 року, до бюджету 28 жовтня 2026 року, а оголошені, але не ухвалені заходи законом не є. Повністю їх розглянуто в нашому путівнику про податки для власників з-за кордону.
Низку реформ оренди вже оголошено, але вони ще не діють:
| Захід | Статус станом на жовтень 2026 року | Очікувані строки |
|---|---|---|
| Реєстр приватного орендного сектору з обов'язковою реєстрацією орендодавців і щорічним внеском | Оголошено | Поетапний запуск у регіонах з кінця 2026 року |
| Омбудсмен для орендодавців приватного сектору (PRS Landlord Ombudsman), обов'язкове членство | Оголошено | Очікується у 2028 році |
| Стандарт гідного житла (Decent Homes Standard) для приватної оренди | Запропоновано | 2035 або 2037 рік |
| Закон Аваба (Awaab's Law) для приватної оренди | Оголошено | Дати немає |
| Національна реєстрація короткострокової оренди | Оголошено | Очікується в березні 2027 року |
| Ставки податку на дохід від нерухомості 22% / 42% / 47% | Закріплено законом, ще не діє | З 6 квітня 2027 року |
Перед здачею в оренду: що перевірити
- Чи дозволяє договір leasehold здачу в оренду і на яких умовах? Чи забороняє він короткострокову оренду?
- Якщо у вас іпотека, чи дозволяють її умови той договір оренди, який ви плануєте, і чи це продукт buy-to-let?
- Чи входить адреса до схеми вибіркового або додаткового ліцензування і чи потрібна ліцензія району до заселення орендаря?
- Хто розмістить депозит у схемі захисту протягом 30 днів і хто займатиметься податком за Non-Resident Landlord Scheme?
- Хто платить муніципальний податок, поки квартира здана, і поки вона стоїть порожня між орендарями? З'ясуйте це в районі та в агента.
- Чи готові ви до договору оренди без кінцевої дати і до строків повідомлення близько чотирьох місяців, якщо захочете повернути квартиру?
Повну вартість утримання зданої квартири описано в нашому путівнику про поточні витрати. Лондонські об'єкти, з якими ми зараз працюємо, зібрані на нашій сторінці нерухомості.
