임대용으로 런던 아파트를 산다면 새 제도 아래에서 임대하게 됩니다. 2026년 5월 1일부터 잉글랜드의 민간 임대차 대부분은 정해진 종료일이 없는 기간 없는 보증 임대차(assured periodic tenancy)가 되었고, section 21에 따른 “무과실(no-fault)” 퇴거는 폐지되었으며, 아파트를 돌려받으려는 임대인에게는 법정 점유 회복 사유 가운데 하나가 있어야 합니다. 임대료를 내고 계약 조건을 지키는 임차인은 원하는 만큼 머물 수 있고, 2개월 전에 통지하면 떠날 수 있습니다.
해외 임대인이 마주하는 다른 규칙들은 더 오래전부터 시행되어 왔습니다. 임대 보증금은 30일 안에 정부 보증금 보호 제도에 맡겨야 하며, 대부분의 임대에서 5주 치 임대료가 상한입니다. 런던의 여러 자치구는 일부 또는 모든 임대 주택에 면허를 요구합니다. 그리고 광역 런던(Greater London)에서는 주택을 1년에 90박을 넘겨 단기 임대하려면 계획 허가가 필요합니다.
아래에서는 2026년 10월 기준으로 이 규칙들을 하나씩 살펴본 뒤 임대 소득세를 다룹니다. 임대인이 해외에 살면 이 세금은 임대료에서 바로 원천징수됩니다. 세금 수치는 2026년 10월 28일 가을 예산안(Autumn Budget) 발표 전에 시행 중인 것입니다.
2026년 5월 1일에 바뀐 것
Renters’ Rights Act 2025(임차인 권리법)는 2025년 10월 27일 국왕 재가를 받았고, 지방 의회는 2025년 12월 27일부터 새로운 조사·집행 권한을 얻었습니다. 임대인에게 해당하는 주요 변경 사항은 2026년 5월 1일에 시행되었습니다.
- section 21에 따른 “무과실” 퇴거가 폐지되었습니다. 2026년 5월 1일 전에 송달된 section 21 통지로 법원에 청구할 수 있는 기간은 제한되어, 송달일로부터 6개월과 2026년 5월 1일로부터 3개월 가운데 빠른 날까지였습니다.
- 대부분의 신규 및 기존 단기 보증 임대차(assured shorthold tenancy)는 종료일 없이 이어지는 기간 없는 보증 임대차가 되었습니다. 임차인은 2개월 전에 통지하면 떠날 수 있습니다.
- 임대인은 광고한 임대료보다 높은 제안을 받아들일 수 없고, 광고에는 희망 임대료를 표시해야 하며, 선납 임대료로 1개월 치를 넘게 요구할 수 없습니다.
- 임대인은 자녀가 있거나 복지 수당을 받는 임차인을 차별할 수 없습니다. 임차인은 반려동물을 키우겠다고 요청할 수 있고, 임대인은 정당한 이유가 있을 때만 거절할 수 있습니다.
- 특정 주택 관련 위반에 대한 민사 벌금 상한이 £30,000에서 £40,000로 올랐고, 임대료 반환 명령은 최대 2년 치 임대료에 이를 수 있습니다.
임대인은 또 2026년 5월 31일까지 기존 임차인에게 정부의 Renters’ Rights Act 안내문(Information Sheet)을 전달해야 했습니다. 이미 임대 중인 아파트를 산다면 매도인에게 이를 이행했다는 증빙을 요청하십시오.
임대차 종료: 사유와 통지
이제 임대인이 점유를 회복하려면 법정 사유와 section 8 통지가 필요합니다. 사유에는 부동산 매각이나 임대인 본인의 입주가 있는데, 둘 다 임대차 첫 12개월 동안은 쓸 수 없습니다. 임대료 연체와 반사회적 행위도 사유에 포함됩니다. 대부분의 사유에서 통지 기간은 일반적으로 4개월입니다. 임대료 연체 사유가 의무적 사유가 되어 법원이 반드시 점유 회복을 허가하려면 3개월 치 임대료가 밀려 있어야 합니다.
투자자에게 실질적인 의미는 간단합니다. 더 높은 임대료로 다시 임대하려고 임대차를 끝낼 수는 없으며, 빈 상태로 팔 계획이라면 최소 4개월의 통지 기간과 12개월 제한을 감안해야 합니다. 좋은 임차인에게 임대한 아파트는 마음대로 비울 수 있는 단기 자산이라기보다 장기 소득에 가깝습니다.
이제 임대 보증금도 점유 회복과 연결됩니다. 2026년 5월 1일부터 법원은 보증금 규칙을 지켰거나, 보증금을 돌려주었거나, 분쟁이 해결된 경우에만 점유 회복을 허가합니다. 보호 절차를 건너뛴 해외 임대인은 보증금을 돌려주거나 분쟁이 해결될 때까지 점유 회복 명령을 받지 못할 수 있습니다.
임대료 책정과 인상
최초 임대료는 광고할 때 정하며, 그 금액을 지켜야 합니다. 입찰 경쟁은 허용되지 않습니다. 그 뒤로 임대료는 section 13 절차와 법정 양식인 Form 4A에 따라, 최소 2개월 전에 통지하고 1년에 최대 한 번만 올릴 수 있습니다. 인상이 시장 수준을 넘는다고 생각하는 임차인은 심판소(tribunal)에 이의를 제기할 수 있습니다.
시장 감각을 잡자면, 2026년 8월 런던의 평균 민간 임대료는 월 £2,332로 1년 전보다 3.5% 올랐습니다. 이는 런던 전체 주택의 평균이지 특정 아파트에 대한 전망이 아닙니다.
임대 보증금과 선납금
Tenant Fees Act 2019에 따라 임대 보증금은 연간 임대료가 £50,000 미만이면 5주 치 임대료, £50,000 이상이면 6주 치 임대료가 상한입니다. 심사를 진행하는 동안 아파트를 잡아 두려고 받는 가계약금(holding deposit)은 1주 치 임대료가 상한입니다. 선납 임대료 1개월 제한과 합치면 처음에 받을 수 있는 최대 금액이 정해집니다.
보증 임대차의 임대 보증금은 받은 날로부터 30일 안에 정부 승인 제도인 Deposit Protection Service, mydeposits, Tenancy Deposit Scheme 가운데 한 곳에서 보호받도록 해야 합니다. 해외 임대인이라면 규제를 받는 임대 중개인에게 이 일을 맡기기를 권합니다. 중개인은 아래에서 설명할 세금 원천징수도 처리하기 때문입니다.
면허: 자치구와 거리까지 확인하십시오
런던의 임대 주택에는 세 종류의 면허가 적용될 수 있습니다. 둘 이상의 세대를 이루며 시설을 함께 쓰는 5명 이상에게 임대하는 다가구 공유 주택(HMO)에는 의무 면허가 필요합니다. 면허는 최대 5년 유효하며, 면허 없이 HMO를 임대하면 상한 없는 벌금을 받을 수 있습니다. 지방 의회는 더 작은 HMO에도 면허를 요구할 수 있는데 이를 추가 면허(additional licensing)라 하고, 지정 지역의 모든 민간 임대 주택에 면허를 요구하는 것을 선택적 면허(selective licensing)라 합니다.
선택적 면허는 도입하기가 더 쉬워졌습니다. 2024년 12월 23일 발효된 일반 승인에 따라, 잉글랜드의 지방 의회는 규모와 상관없이 선택적 면허 제도를 도입할 때 더 이상 국무장관의 동의를 받지 않아도 됩니다. 다만 법정 요건과 10주간의 의견 수렴은 여전히 적용됩니다. 런던 자치구들은 이 권한을 활용해 왔습니다. Barking and Dagenham은 2025년 4월 6일부터 자치구 전역에 선택적 면허를 도입했고, Wandsworth는 2025년 7월 1일부터 지정 지역에, Lambeth는 2025년 9월 1일부터 도입했으며, Hackney는 2025년 12월 1일 추가 면허 지정을 했습니다.
제도는 거리마다 다릅니다. 임대하기 전에 우편번호 구역만이 아니라 정확한 주소를 기준으로 해당 자치구의 면허 안내 페이지를 확인하십시오.
단기 임대와 90박 규칙
광역 런던에서 주택을 임시 숙박 시설로 임대하는 것은 계획 허가가 필요한 중대한 용도 변경입니다. Deregulation Act 2015 이후로 예외가 하나 있습니다. 임대하는 사람이 그 주택의 카운슬 택스 납부 의무자라면, 역년 기준 합계 90박까지는 허가 없이 단기 임대할 수 있습니다. 허가 없이 90박을 넘기면 계획법 위반입니다. 지방 의회는 집행 통지를 보낼 수 있고, 통지 후에도 계속하면 범죄가 됩니다. 지방 의회에 예약 데이터가 없어 단속이 어렵기는 하지만, 그렇다고 위반이 합법이 되지는 않습니다.
계획 규칙보다 리스와 모기지가 더 중요한 경우가 많습니다. 대부분의 아파트 리스와 임대용 모기지는 단기 임대를 제한합니다. “개인 주거 전용” 약정이나 최소 6개월 이상의 임대차를 요구하는 모기지 조건이 그 예입니다. 단기 임대 수입을 계획하기 전에 신축 아파트의 리스에서 이 부분을 읽어 보십시오. 잉글랜드의 전국 단기 임대 등록 제도는 이제 2027년 3월 시작이 예상되며, 운영 세부 사항은 아직 나오지 않았습니다.
임대 소득세와 앞으로 바뀔 것
해외 임대인의 임대료는 영국에서 과세됩니다. Non-Resident Landlord Scheme(비거주 임대인 제도)에 따라 임대 중개인이 경비를 뺀 임대료에서 기본세율 소득세(현재 20%)를 공제해 분기마다 HMRC에 납부합니다. 다만 HMRC가 임대인에게 임대료를 공제 없이 받고 대신 Self Assessment(자진 신고)로 신고하도록 승인한 경우는 예외입니다. 2027년 4월 6일부터 잉글랜드에는 입법된 부동산 소득세율 22%, 42%, 47%가 적용되고, 원천징수율도 22%로 바뀝니다. 이 세율은 2026년 10월 28일 예산안 발표 전인 2026년 10월 기준이며, 발표되었지만 입법되지 않은 조치는 법이 아닙니다. 자세한 내용은 해외 소유자를 위한 세금 가이드에서 다룹니다.
발표되었지만 아직 시행되지 않은 임대 관련 개혁도 여럿 있습니다.
| 조치 | 2026년 10월 현재 상태 | 예상 시기 |
|---|---|---|
| Private Rented Sector Database(의무 임대인 등록, 연회비 포함) | 발표됨 | 2026년 말부터 지역별 도입 |
| PRS Landlord Ombudsman(의무 가입) | 발표됨 | 2028년 예상 |
| 민간 임대 주택에 대한 Decent Homes Standard | 제안됨 | 2035년 또는 2037년 |
| 민간 임대 주택에 대한 Awaab’s Law | 발표됨 | 일정 없음 |
| 전국 단기 임대 등록 | 발표됨 | 2027년 3월 예상 |
| 부동산 소득세율 22% / 42% / 47% | 입법 완료, 아직 시행 전 | 2027년 4월 6일부터 |
임대 전 확인 사항
- 리스가 임대를 허용하며, 조건은 무엇입니까? 단기 임대를 금지합니까?
- 모기지가 있다면 그 조건이 계획한 임대차를 허용하며, 임대용(buy-to-let) 상품입니까?
- 주소가 선택적 면허나 추가 면허 제도의 대상 지역에 있으며, 임차인 입주 전에 자치구 면허가 필요합니까?
- 누가 30일 안에 임대 보증금을 보호하고, 누가 비거주 임대인 세금을 처리합니까?
- 아파트를 임대하는 동안, 그리고 임차인 사이에 비어 있는 동안 카운슬 택스는 누가 냅니까? 자치구와 중개인에게 확인하십시오.
- 종료일 없는 임대차와, 아파트를 돌려받으려 할 때 약 4개월의 통지 기간을 감당할 준비가 되어 있습니까?
임대 아파트를 보유하는 데 드는 전체 비용은 유지 비용 가이드를 참고하십시오. 현재 저희가 다루는 런던 주택은 부동산 페이지에 있습니다.
