Alquilar un apartamento en Londres en 2026: la Renters’ Rights Act, los depósitos, las licencias y la regla de las 90 noches
Si compra un apartamento en Londres para alquilarlo, lo alquilará con un sistema nuevo. Desde el 1 de mayo de 2026, la mayoría de los alquileres privados en Inglaterra son contratos periódicos protegidos (assured periodic tenancies) sin fecha de fin, los desahucios «sin causa» por la sección 21 se han abolido y el arrendador que quiera recuperar el apartamento necesita alguno de los motivos legales de recuperación de la posesión. Un inquilino que paga y cumple las condiciones puede quedarse todo el tiempo que quiera, y puede irse con un preaviso de dos meses.
Las demás normas con las que se encuentra un arrendador que vive en el extranjero llevan más tiempo en vigor. Los depósitos deben protegerse en un sistema oficial en un plazo de 30 días y tienen un tope de cinco semanas de alquiler en la mayoría de los contratos. Varios distritos (boroughs) de Londres exigen una licencia para algunas o todas las viviendas alquiladas. Y en el Gran Londres, alquilar una vivienda en régimen de corta duración más de 90 noches al año requiere permiso urbanístico.
A continuación repasamos cada uno de estos puntos a octubre de 2026 y, después, el impuesto sobre el alquiler, que se retiene del propio alquiler cuando el arrendador vive en el extranjero. Las cifras fiscales son las vigentes antes del Presupuesto de otoño (Autumn Budget) del 28 de octubre de 2026.
Qué cambió el 1 de mayo de 2026
La Renters’ Rights Act 2025 recibió la sanción real el 27 de octubre de 2025, y los ayuntamientos obtuvieron nuevas facultades de investigación y sanción a partir del 27 de diciembre de 2025. Los principales cambios para los arrendadores entraron en vigor el 1 de mayo de 2026:
- Se abolieron los desahucios «sin causa» de la sección 21. Las notificaciones de la sección 21 entregadas antes del 1 de mayo de 2026 solo tenían un plazo limitado para presentar demandas: lo que llegara antes entre seis meses desde la entrega y tres meses desde el 1 de mayo de 2026.
- La mayoría de los contratos assured shorthold, nuevos y existentes, pasaron a ser contratos periódicos protegidos, que se prorrogan sin fecha de fin. Los inquilinos pueden irse con un preaviso de dos meses.
- Los arrendadores no pueden aceptar ofertas por encima del alquiler anunciado, los anuncios deben mostrar el alquiler pedido y un arrendador no puede pedir más de un mes de alquiler por adelantado.
- Los arrendadores no pueden discriminar a inquilinos con hijos o que reciben prestaciones sociales. Los inquilinos pueden pedir tener una mascota, y el arrendador solo puede negarse con un motivo válido.
- Las sanciones civiles máximas por ciertas infracciones en materia de vivienda subieron de £30,000 a £40,000, y las órdenes de devolución del alquiler pueden llegar a dos años de alquiler.
Los arrendadores también tenían que entregar a los inquilinos existentes la hoja informativa oficial sobre la Renters’ Rights Act (Renters’ Rights Act Information Sheet) antes del 31 de mayo de 2026. Si va a comprar un apartamento que ya está alquilado, pida al vendedor pruebas de que lo hizo.
Terminar un contrato: los motivos y el preaviso
Ahora un arrendador necesita un motivo legal y una notificación de la sección 8 para recuperar la posesión. Entre los motivos están vender la propiedad o mudarse usted a ella, que no pueden usarse en los primeros 12 meses del contrato, además de los impagos y el comportamiento antisocial. El preaviso para la mayoría de los motivos es en general de cuatro meses. Para que el motivo de impago sea obligatorio, es decir, para que el tribunal tenga que conceder la posesión, se deben tres meses de alquiler.
Para un inversor, la consecuencia práctica es sencilla. No puede terminar un contrato solo para volver a alquilar a un precio más alto, y si piensa vender el apartamento vacío, tiene que contar con al menos cuatro meses de preaviso y con la restricción de los 12 meses. Un apartamento alquilado a un buen inquilino se parece más a un ingreso a largo plazo que a un activo a corto plazo que puede vaciar cuando quiera.
Los depósitos ahora también están ligados a la posesión. Desde el 1 de mayo de 2026, un tribunal solo concederá la posesión si se cumplieron las normas sobre depósitos, o si el depósito se ha devuelto o la disputa se ha resuelto. Un arrendador en el extranjero que se salte el paso de protección puede no conseguir una orden de posesión hasta que se devuelva el depósito o se resuelva la disputa.
Fijar y subir el alquiler
El alquiler inicial lo fija usted al anunciarlo, y tiene que respetarlo: nada de pujas entre interesados. Después, el alquiler puede subir como máximo una vez al año, mediante el procedimiento de la sección 13 y el formulario oficial Form 4A, con al menos dos meses de preaviso. Un inquilino que considere que la subida está por encima del precio de mercado puede impugnarla ante el tribunal.
Como orientación sobre el mercado, el alquiler privado medio en Londres fue de £2,332 al mes en agosto de 2026, un 3.5% más que un año antes. Es una media de todas las viviendas de Londres, no una previsión para un apartamento concreto.
Depósitos y pagos por adelantado
Con la Tenant Fees Act 2019, el depósito de un alquiler tiene un tope de cinco semanas de alquiler cuando el alquiler anual es inferior a £50,000, o de seis semanas cuando es de £50,000 o más. Un depósito de reserva (holding deposit), que se cobra para reservar el apartamento mientras se hacen las comprobaciones, tiene un tope de una semana de alquiler. Junto con el límite de un mes de alquiler por adelantado, eso fija lo máximo que puede cobrar al principio.
El depósito de un contrato protegido debe ingresarse en un sistema aprobado por el gobierno (Deposit Protection Service, mydeposits o Tenancy Deposit Scheme) en un plazo de 30 días desde que se recibe. Aconsejamos a los arrendadores que viven en el extranjero que se encargue de ello un agente de alquiler regulado, ya que el agente también gestiona la retención fiscal que explicamos más abajo.
Licencias: compruebe el distrito y la calle
En Londres, una vivienda alquilada puede necesitar tres tipos de licencia. Se necesita una licencia obligatoria para una vivienda compartida (house in multiple occupation, HMO) alquilada a cinco o más personas que forman más de un hogar y comparten instalaciones; las licencias duran hasta cinco años, y alquilar una HMO sin licencia puede acarrear una multa ilimitada. Los ayuntamientos también pueden exigir licencias para HMO más pequeñas, lo que se llama licencia adicional (additional licensing), o para todas las viviendas de alquiler privado en zonas designadas, lo que se llama licencia selectiva (selective licensing).
Ahora es más fácil implantar la licencia selectiva. Con una aprobación general vigente desde el 23 de diciembre de 2024, los ayuntamientos de Inglaterra ya no necesitan el consentimiento del Secretary of State para los programas selectivos de cualquier tamaño, aunque siguen aplicándose las condiciones legales y una consulta de 10 semanas. Los distritos de Londres han usado esta facultad: Barking and Dagenham implantó la licencia selectiva en todo el distrito desde el 6 de abril de 2025, Wandsworth en zonas designadas desde el 1 de julio de 2025, Lambeth desde el 1 de septiembre de 2025, y Hackney aprobó una designación de licencia adicional el 1 de diciembre de 2025.
Los programas cambian de una calle a otra. Antes de alquilar, consulte la página de licencias del propio distrito para la dirección exacta, no solo para el distrito postal.
Alquileres de corta duración y la regla de las 90 noches
En el Gran Londres, alquilar una vivienda como alojamiento temporal es un cambio de uso sustancial que necesita permiso urbanístico. Desde la Deregulation Act 2015 hay una excepción: una vivienda puede alquilarse por periodos cortos hasta un total de 90 noches por año natural sin permiso, siempre que quien la alquila sea el obligado al pago del council tax de esa vivienda. Superar las 90 noches sin permiso es una infracción urbanística. El ayuntamiento puede emitir un requerimiento de cumplimiento (enforcement notice), y seguir después del requerimiento es un delito. Hacerla cumplir es difícil porque los ayuntamientos no tienen datos de reservas, pero eso no hace legal la infracción.
El contrato de leasehold y la hipoteca suelen pesar más que la norma urbanística. La mayoría de los leaseholds de apartamentos y de las hipotecas buy-to-let restringen los alquileres de corta duración, por ejemplo mediante cláusulas de «solo residencia privada» (private residence only) o condiciones hipotecarias que exigen contratos de al menos seis meses. Revise este punto en el leasehold de un apartamento de obra nueva antes de contar con ingresos por alquiler de corta duración. Ahora se espera que un registro nacional de alquileres de corta duración para Inglaterra empiece en marzo de 2027, con los detalles de funcionamiento aún pendientes.
El impuesto sobre el alquiler y lo que está por llegar
El alquiler de un arrendador que vive en el extranjero tributa en el Reino Unido. Con el Non-Resident Landlord Scheme, un agente de alquiler descuenta del alquiler, una vez restados los gastos, el impuesto sobre la renta al tipo básico, hoy del 20%, y lo ingresa en HMRC cada trimestre, salvo que HMRC haya autorizado al arrendador a cobrar el alquiler íntegro y presentar en su lugar una declaración de Self Assessment. A partir del 6 de abril de 2027 se aplican en Inglaterra los tipos sobre rentas inmobiliarias del 22%, 42% y 47% ya aprobados por ley, y la retención pasa al 22%. Estos tipos son a octubre de 2026, antes del Presupuesto del 28 de octubre de 2026, y las medidas anunciadas pero no aprobadas no son ley. Nuestra guía sobre los impuestos para propietarios extranjeros los explica por completo.
Hay varias reformas del alquiler anunciadas que todavía no están en vigor:
| Medida | Situación a octubre de 2026 | Calendario previsto |
|---|---|---|
| Private Rented Sector Database, con registro obligatorio de arrendadores y una cuota anual | Anunciada | Implantación por regiones desde finales de 2026 |
| PRS Landlord Ombudsman, con afiliación obligatoria | Anunciada | Prevista para 2028 |
| Decent Homes Standard para los alquileres privados | Propuesta | 2035 o 2037 |
| Awaab’s Law para los alquileres privados | Anunciada | Sin fecha |
| Registro nacional de alquileres de corta duración | Anunciada | Prevista para marzo de 2027 |
| Tipos del impuesto sobre rentas inmobiliarias del 22% / 42% / 47% | Aprobada por ley, aún no en vigor | Desde el 6 de abril de 2027 |
Antes de alquilar: qué comprobar
- ¿Permite el leasehold alquilar, y en qué condiciones? ¿Prohíbe los alquileres de corta duración?
- Si tiene hipoteca, ¿permiten sus condiciones el contrato que tiene previsto, y es un producto buy-to-let?
- ¿Está la dirección dentro de un programa de licencia selectiva o adicional, y exige el distrito una licencia antes de que se mude el inquilino?
- ¿Quién protegerá el depósito en un plazo de 30 días y quién se encargará del impuesto del Non-Resident Landlord Scheme?
- ¿Quién paga el council tax mientras el apartamento está alquilado, y mientras está vacío entre inquilinos? Confírmelo con el distrito y con el agente.
- ¿Está preparado para un contrato sin fecha de fin y para preavisos de unos cuatro meses si quiere recuperar el apartamento?
Para el coste total de mantener un apartamento alquilado, consulte nuestra guía de costes de mantenimiento. Las viviendas de Londres con las que trabajamos actualmente están en nuestra página de propiedades.
