Eine Londoner Wohnung 2026 vermieten: der Renters’ Rights Act, Kautionen, Lizenzen und die 90-Nächte-Regel

Wer eine Londoner Wohnung kauft, um sie zu vermieten, vermietet nach einem neuen System. Seit dem 1. Mai 2026 sind die meisten privaten Mietverhältnisse in England Assured Periodic Tenancies ohne festes Enddatum, Räumungen „ohne Verschulden“ nach Section 21 sind abgeschafft, und ein Vermieter, der die Wohnung zurückhaben will, braucht einen der gesetzlichen Räumungsgründe. Ein Mieter, der zahlt und sich an die Bedingungen hält, kann so lange bleiben, wie er möchte, und mit einer Frist von zwei Monaten kündigen.

Die übrigen Regeln, mit denen ein Vermieter im Ausland zu tun hat, gelten schon länger. Kautionen müssen innerhalb von 30 Tagen in einem staatlich anerkannten System abgesichert werden und sind bei den meisten Vermietungen auf fünf Wochenmieten begrenzt. Mehrere Londoner Bezirke verlangen für einige oder alle Mietwohnungen eine Lizenz. Und in Greater London braucht eine planungsrechtliche Genehmigung, wer eine Wohnung mehr als 90 Nächte im Jahr kurzzeitig vermietet.

Im Folgenden gehen wir jeden dieser Punkte mit Stand Oktober 2026 durch, danach die Steuer auf die Miete, die bei einem im Ausland lebenden Vermieter direkt von der Miete einbehalten wird. Die Steuerangaben entsprechen den Werten, die vor dem Autumn Budget am 28. Oktober 2026 gelten.

Was sich am 1. Mai 2026 geändert hat

Der Renters’ Rights Act 2025 erhielt am 27. Oktober 2025 die königliche Zustimmung (Royal Assent), und die Kommunen erhielten ab dem 27. Dezember 2025 neue Ermittlungs- und Durchsetzungsbefugnisse. Die wichtigsten Änderungen für Vermieter traten am 1. Mai 2026 in Kraft:

• Räumungen „ohne Verschulden“ nach Section 21 wurden abgeschafft. Für Section-21-Kündigungen, die vor dem 1. Mai 2026 zugestellt wurden, blieb für Klagen nur ein begrenztes Zeitfenster: sechs Monate ab Zustellung oder drei Monate ab dem 1. Mai 2026, je nachdem, was früher endete.
• Die meisten neuen und bestehenden Assured Shorthold Tenancies wurden zu Assured Periodic Tenancies, die ohne Enddatum weiterlaufen. Mieter können mit einer Frist von zwei Monaten kündigen.
• Vermieter dürfen keine Angebote über der inserierten Miete annehmen, Inserate müssen die geforderte Miete nennen, und ein Vermieter darf höchstens eine Monatsmiete im Voraus verlangen.
• Vermieter dürfen Mieter mit Kindern oder mit Sozialleistungen nicht benachteiligen. Mieter dürfen um die Erlaubnis zur Haltung eines Haustiers bitten, und ein Vermieter darf sie nur aus einem triftigen Grund verweigern.
• Die Höchstbeträge für zivilrechtliche Geldbußen bei bestimmten Verstößen im Wohnungswesen stiegen von £30,000 auf £40,000, und Anordnungen zur Mietrückzahlung (Rent Repayment Orders) können bis zu zwei Jahresmieten erreichen.

Vermieter mussten bestehenden Mietern außerdem bis zum 31. Mai 2026 das Renters’ Rights Act Information Sheet der Regierung aushändigen. Wenn Sie eine bereits vermietete Wohnung kaufen, verlangen Sie vom Verkäufer einen Nachweis darüber.

Ein Mietverhältnis beenden: Gründe und Kündigungsfristen

Um eine Wohnung zurückzuerhalten, braucht ein Vermieter heute einen gesetzlichen Grund und eine Kündigung nach Section 8. Zu den Gründen gehören der Verkauf der Immobilie oder der eigene Einzug, die beide in den ersten 12 Monaten eines Mietverhältnisses nicht geltend gemacht werden können, sowie Mietrückstände und unsoziales Verhalten. Die Frist beträgt bei den meisten Gründen in der Regel vier Monate. Damit der Grund Mietrückstand zwingend ist, das Gericht die Räumung also anordnen muss, müssen drei Monatsmieten ausstehen.

Für einen Investor ist die praktische Bedeutung einfach. Sie können ein Mietverhältnis nicht beenden, nur um zu einer höheren Miete neu zu vermieten, und wenn Sie leer verkaufen wollen, müssen Sie mindestens vier Monate Kündigungsfrist und die 12-Monats-Sperre einplanen. Eine an einen guten Mieter vermietete Wohnung ähnelt eher einer langfristigen Einkommensquelle als einem kurzfristigen Vermögenswert, den Sie nach Belieben räumen können.

Auch die Kaution hängt inzwischen mit der Räumung zusammen. Seit dem 1. Mai 2026 ordnet ein Gericht die Räumung nur an, wenn die Kautionsregeln eingehalten wurden oder die Kaution zurückgezahlt beziehungsweise der Streit beigelegt ist. Ein Vermieter im Ausland, der die Absicherung auslässt, bekommt unter Umständen keinen Räumungstitel, bis die Kaution zurückgezahlt oder der Streit geklärt ist.

Die Miete festlegen und erhöhen

Die Anfangsmiete legen Sie im Inserat fest, und daran müssen Sie sich halten: Bieterwettbewerbe sind ausgeschlossen. Danach darf die Miete höchstens einmal im Jahr steigen, und zwar über das Verfahren nach Section 13 mit dem vorgeschriebenen Formular 4A und mit mindestens zwei Monaten Vorlauf. Ein Mieter, der die Erhöhung für überhöht gegenüber dem Marktniveau hält, kann sie vor dem Tribunal anfechten.

Zur Einordnung des Marktes: Die durchschnittliche private Miete in London lag im August 2026 bei £2,332 im Monat, 3.5% mehr als ein Jahr zuvor. Das ist ein Durchschnitt über alle Londoner Wohnungen, keine Prognose für eine einzelne Wohnung.

Kautionen und Vorauszahlungen

Nach dem Tenant Fees Act 2019 ist eine Mietkaution auf fünf Wochenmieten begrenzt, wenn die Jahresmiete unter £50,000 liegt, und auf sechs Wochenmieten, wenn sie £50,000 oder mehr beträgt. Eine Reservierungskaution (Holding Deposit), die die Wohnung während der Prüfungen reserviert, ist auf eine Wochenmiete begrenzt. Zusammen mit der Grenze von einer Monatsmiete im Voraus ergibt sich daraus, wie viel Sie zu Beginn höchstens verlangen können.

Die Kaution für eine Assured Tenancy muss innerhalb von 30 Tagen nach Eingang in einem staatlich anerkannten System abgesichert werden: dem Deposit Protection Service, mydeposits oder dem Tenancy Deposit Scheme. Wir empfehlen Vermietern im Ausland, das einem regulierten Vermietungsmakler zu überlassen, da dieser auch den unten beschriebenen Steuereinbehalt übernimmt.

Lizenzen: Bezirk und Straße prüfen

Für eine Mietwohnung in London können drei Arten von Lizenzen gelten. Eine Pflichtlizenz braucht ein House in Multiple Occupation (HMO), das an fünf oder mehr Personen aus mehr als einem Haushalt mit gemeinsam genutzten Einrichtungen vermietet wird. Solche Lizenzen gelten bis zu fünf Jahre, und die Vermietung eines HMO ohne Lizenz kann eine unbegrenzte Geldstrafe nach sich ziehen. Die Kommunen können außerdem Lizenzen für kleinere HMOs verlangen (Additional Licensing) oder für alle privaten Mietwohnungen in ausgewiesenen Gebieten (Selective Licensing).

Selective Licensing lässt sich inzwischen leichter einführen. Aufgrund einer allgemeinen Genehmigung, die seit dem 23. Dezember 2024 gilt, brauchen Kommunen in England für selektive Lizenzprogramme jeder Größe keine Zustimmung des Secretary of State mehr, gesetzliche Voraussetzungen und eine 10-wöchige Konsultation gelten aber weiterhin. Londoner Bezirke haben diese Befugnis genutzt: Barking and Dagenham führte ab dem 6. April 2025 Selective Licensing für den ganzen Bezirk ein, Wandsworth ab dem 1. Juli 2025 in ausgewiesenen Gebieten, Lambeth ab dem 1. September 2025, und Hackney beschloss am 1. Dezember 2025 eine Ausweisung für Additional Licensing.

Die Programme unterscheiden sich von Straße zu Straße. Prüfen Sie vor der Vermietung auf der Lizenzseite des Bezirks die genaue Adresse, nicht nur den Postleitzahlbezirk.

Kurzzeitvermietung und die 90-Nächte-Regel

In Greater London ist die Vermietung einer Wohnung als vorübergehende Unterkunft eine wesentliche Nutzungsänderung, die eine planungsrechtliche Genehmigung erfordert. Seit dem Deregulation Act 2015 gibt es eine Ausnahme: Eine Wohnung darf ohne Genehmigung insgesamt bis zu 90 Nächte pro Kalenderjahr kurzzeitig vermietet werden, sofern die vermietende Person für die Wohnung Council Tax schuldet. Wer ohne Genehmigung über 90 Nächte hinausgeht, verstößt gegen das Planungsrecht. Die Kommune kann eine Vollstreckungsanordnung (Enforcement Notice) erlassen, und wer danach weitermacht, begeht eine Straftat. Die Durchsetzung ist schwierig, weil den Kommunen Buchungsdaten fehlen, doch rechtmäßig wird ein Verstoß dadurch nicht.

Lease und Hypothek wiegen oft schwerer als die planungsrechtliche Regel. Die meisten Wohnungs-Leases und Buy-to-Let-Hypotheken schränken Kurzzeitvermietung ein, etwa durch Klauseln, die nur eine private Wohnnutzung erlauben („private residence only“), oder durch Hypothekenbedingungen, die Mietverhältnisse von mindestens sechs Monaten verlangen. Lesen Sie den Lease einer Neubauwohnung daraufhin, bevor Sie Einnahmen aus Kurzzeitvermietung einplanen. Ein landesweites Registrierungssystem für Kurzzeitvermietungen in England soll nun voraussichtlich im März 2027 starten. Die Einzelheiten zur Umsetzung stehen noch aus.

Steuern auf die Miete und was noch kommt

Die Miete eines Vermieters im Ausland wird im Vereinigten Königreich besteuert. Im Rahmen des Non-Resident Landlord Scheme zieht ein Vermietungsmakler Einkommensteuer zum Basissatz, derzeit 20%, von der Miete nach Abzug der Ausgaben ab und führt sie vierteljährlich an HMRC ab, es sei denn, HMRC hat dem Vermieter erlaubt, die Miete brutto zu erhalten und stattdessen eine Steuererklärung (Self Assessment) abzugeben. Ab dem 6. April 2027 gelten in England die gesetzlich beschlossenen Sätze für Immobilieneinkünfte von 22%, 42% und 47%, und der Einbehaltungssatz steigt auf 22%. Diese Sätze haben den Stand Oktober 2026, vor dem Budget am 28. Oktober 2026, und angekündigte, aber nicht gesetzlich beschlossene Maßnahmen gelten nicht. Unser Leitfaden zu den Steuern für Eigentümer aus dem Ausland behandelt sie vollständig.

Mehrere Mietreformen sind angekündigt, aber noch nicht in Kraft:

Maßnahme	Stand Oktober 2026	Erwarteter Zeitpunkt
Private Rented Sector Database mit verpflichtender Registrierung der Vermieter und Jahresgebühr	Angekündigt	Regionale Einführung ab Ende 2026
PRS Landlord Ombudsman mit Pflichtmitgliedschaft	Angekündigt	Voraussichtlich 2028
Decent Homes Standard für private Mietwohnungen	Vorgeschlagen	2035 oder 2037
Awaab’s Law für private Mietwohnungen	Angekündigt	Kein Datum
Landesweite Registrierung von Kurzzeitvermietungen	Angekündigt	Voraussichtlich März 2027
Steuersätze für Immobilieneinkünfte von 22% / 42% / 47%	Gesetzlich beschlossen, noch nicht in Kraft	Ab dem 6. April 2027

Vor der Vermietung: was Sie prüfen sollten

• Erlaubt der Lease die Vermietung, und zu welchen Bedingungen? Verbietet er Kurzzeitvermietung?
• Wenn Sie eine Hypothek haben: Lassen ihre Bedingungen das geplante Mietverhältnis zu, und handelt es sich um ein Buy-to-Let-Produkt?
• Liegt die Adresse in einem Gebiet mit Selective oder Additional Licensing, und verlangt der Bezirk eine Lizenz, bevor der Mieter einzieht?
• Wer sichert die Kaution innerhalb von 30 Tagen ab, und wer kümmert sich um die Steuer nach dem Non-Resident Landlord Scheme?
• Wer zahlt die Council Tax, solange die Wohnung vermietet ist und solange sie zwischen zwei Mietern leer steht? Klären Sie das mit dem Bezirk und dem Makler.
• Sind Sie auf ein Mietverhältnis ohne Enddatum vorbereitet und auf Kündigungsfristen von rund vier Monaten, wenn Sie die Wohnung zurückhaben wollen?

Die gesamten Kosten einer vermieteten Wohnung finden Sie in unserem Leitfaden zu den laufenden Kosten. Londoner Immobilien, mit denen wir derzeit arbeiten, finden Sie auf unserer Immobilienseite.