ლონდონში ბინის გაქირავება 2026 წელს: Renters’ Rights Act, დეპოზიტები, ლიცენზირება და 90 ღამის წესი
თუ ლონდონში ბინას გასაქირავებლად ყიდულობთ, ახალ სისტემაში მოგიწევთ მუშაობა. 2026 წლის 1 მაისიდან ინგლისში კერძო ქირავნობის უმეტესობა პერიოდული ქირავნობაა (assured periodic tenancy) დასრულების ფიქსირებული თარიღის გარეშე, 21-ე მუხლით (section 21) „უბრალოდ“ გამოსახლება გაუქმდა, ხოლო გამქირავებელს, რომელსაც ბინის დაბრუნება სურს, ბინის დაბრუნების ერთ-ერთი კანონიერი საფუძველი სჭირდება. დამქირავებელს, რომელიც იხდის და პირობებს იცავს, შეუძლია იქ რამდენ ხანსაც მოისურვებს, იმდენ ხანს დარჩეს, და შეუძლია წავიდეს ორთვიანი გაფრთხილებით.
სხვა წესები, რომლებსაც უცხოელი გამქირავებელი აწყდება, უფრო დიდი ხანია მოქმედებს. დეპოზიტი 30 დღის განმავლობაში სახელმწიფო სქემაში უნდა დაიცვათ და ქირავნობის უმეტესობაზე ის ხუთი კვირის ქირით შემოიფარგლება. ლონდონის რამდენიმე უბანი ზოგიერთ ან ყველა გასაქირავებელ სახლზე ლიცენზიას მოითხოვს. დიდ ლონდონში კი სახლის მოკლევადიანი გაქირავება წელიწადში 90 ღამეზე მეტი ხნით გეგმარების ნებართვას საჭიროებს.
ქვემოთ თითოეულ მათგანს 2026 წლის ოქტომბრის მდგომარეობით განვიხილავთ, შემდეგ კი ქირაზე გადასახადს, რომელიც, თუ გამქირავებელი საზღვარგარეთ ცხოვრობს, უშუალოდ ქირიდან იკავება. საგადასახადო მონაცემები 2026 წლის 28 ოქტომბრის შემოდგომის ბიუჯეტამდე მოქმედი მონაცემებია.
რა შეიცვალა 2026 წლის 1 მაისს
Renters’ Rights Act 2025-მა სამეფო თანხმობა 2025 წლის 27 ოქტომბერს მიიღო, ადგილობრივმა საბჭოებმა კი გამოძიებისა და აღსრულების ახალი უფლებამოსილებები 2025 წლის 27 დეკემბრიდან მოიპოვეს. გამქირავებლებისთვის მთავარი ცვლილებები 2026 წლის 1 მაისს ამოქმედდა:
- 21-ე მუხლით „უბრალოდ“ გამოსახლება გაუქმდა. 2026 წლის 1 მაისამდე გაგზავნილ 21-ე მუხლის შეტყობინებებზე სასამართლოსთვის მიმართვის შეზღუდული ვადა დარჩა: გაგზავნიდან ექვსი თვე ან 2026 წლის 1 მაისიდან სამი თვე, რომელიც უფრო ადრე დადგება.
- ახალი და არსებული assured shorthold ქირავნობების უმეტესობა პერიოდულ ქირავნობად (assured periodic tenancy) იქცა, რომელიც დასრულების თარიღის გარეშე გრძელდება. დამქირავებლებს ორთვიანი გაფრთხილებით შეუძლიათ წასვლა.
- გამქირავებლებს არ შეუძლიათ განცხადებაში მითითებულ ქირაზე მაღალი შეთავაზებების მიღება, განცხადებაში მოთხოვნილი ქირა უნდა ეწეროს, და გამქირავებელს არ შეუძლია ერთი თვის ქირაზე მეტი წინასწარ მოითხოვოს.
- გამქირავებლებს არ შეუძლიათ დისკრიმინაცია ბავშვებიანი ან სოციალურ დახმარებაზე მყოფი დამქირავებლებისა. დამქირავებლებს შეუძლიათ შინაური ცხოველის ყოლის ნებართვა ითხოვონ და გამქირავებელს უარის თქმა მხოლოდ საფუძვლიანი მიზეზით შეუძლია.
- ზოგიერთ საბინაო დარღვევაზე მაქსიმალური სამოქალაქო ჯარიმა £30,000-დან £40,000-მდე გაიზარდა, ხოლო ქირის დაბრუნების ბრძანება (rent repayment order) ორი წლის ქირამდე შეიძლება იყოს.
გამქირავებლებს ასევე 2026 წლის 31 მაისამდე უნდა გადაეცათ არსებული დამქირავებლებისთვის მთავრობის Renters’ Rights Act Information Sheet. თუ უკვე გაქირავებულ ბინას ყიდულობთ, გამყიდველს სთხოვეთ ამის დამადასტურებელი მტკიცებულება.
ქირავნობის შეწყვეტა: საფუძვლები და გაფრთხილება
ბინის დასაბრუნებლად გამქირავებელს ახლა კანონიერი საფუძველი და მე-8 მუხლის (section 8) შეტყობინება სჭირდება. საფუძვლებს შორისაა ქონების გაყიდვა ან მასში თავად შესახლება (არცერთის გამოყენება არ შეიძლება ქირავნობის პირველ 12 თვეში), ასევე ქირის დავალიანება და ანტისოციალური ქცევა. უმეტეს საფუძველზე გაფრთხილების ვადა, როგორც წესი, ოთხი თვეა. იმისთვის, რომ ქირის დავალიანების საფუძველი სავალდებულო იყოს, ანუ სასამართლოს ბინის დაბრუნების გადაწყვეტილების გამოტანა მოუწიოს, დავალიანება სამი თვის ქირას უნდა შეადგენდეს.
ინვესტორისთვის პრაქტიკული მნიშვნელობა მარტივია. ქირავნობას ვერ შეწყვეტთ მხოლოდ იმისთვის, რომ ბინა უფრო მაღალ ფასად ხელახლა გააქირაოთ, და თუ თავისუფალი ბინით გაყიდვას გეგმავთ, სულ მცირე ოთხთვიანი გაფრთხილება და 12-თვიანი შეზღუდვა უნდა გაითვალისწინოთ. კარგ დამქირავებელზე გაქირავებული ბინა უფრო გრძელვადიან შემოსავალს ჰგავს, ვიდრე მოკლევადიან აქტივს, რომლის დაცლაც ნებისმიერ დროს შეგიძლიათ.
დეპოზიტები ახლა ბინის დაბრუნებასაც უკავშირდება. 2026 წლის 1 მაისიდან სასამართლო ბინის დაბრუნების გადაწყვეტილებას მხოლოდ მაშინ გამოიტანს, თუ დეპოზიტის წესები დაცული იყო, ან დეპოზიტი დაბრუნებულია, ან დავა მოგვარებულია. უცხოელმა გამქირავებელმა, რომელიც დეპოზიტის დაცვის ნაბიჯს გამოტოვებს, შესაძლოა ბინის დაბრუნების ბრძანება ვერ მიიღოს, სანამ დეპოზიტს არ დააბრუნებს ან დავა არ მოგვარდება.
ქირის დადგენა და გაზრდა
საწყის ქირას განცხადების გამოქვეყნებისას ადგენთ და მას უნდა მიჰყვეთ: ვაჭრობა ფასის აწევით აკრძალულია. ამის შემდეგ ქირა წელიწადში მაქსიმუმ ერთხელ შეიძლება გაიზარდოს, მე-13 მუხლის (section 13) პროცედურით და დადგენილი ფორმით Form 4A, სულ მცირე ორთვიანი გაფრთხილებით. დამქირავებელს, რომელიც ფიქრობს, რომ ზრდა საბაზრო განაკვეთს აღემატება, შეუძლია ის ტრიბუნალში გაასაჩივროს.
ბაზრის წარმოდგენისთვის: ლონდონში კერძო ქირის საშუალო ოდენობა 2026 წლის აგვისტოში თვეში £2,332 იყო, წინა წელზე 3.5%-ით მეტი. ეს ლონდონის ყველა სახლის საშუალოა და არა პროგნოზი რომელიმე კონკრეტული ბინისთვის.
დეპოზიტები და წინასწარი გადახდები
Tenant Fees Act 2019-ის მიხედვით, ქირავნობის დეპოზიტი ხუთი კვირის ქირით შემოიფარგლება, თუ წლიური ქირა £50,000-ზე ნაკლებია, ან ექვსი კვირის ქირით, თუ £50,000 ან მეტია. დაჯავშნის დეპოზიტი (holding deposit), რომელიც შემოწმებების დროს ბინის დასაჯავშნად აიღება, ერთი კვირის ქირით შემოიფარგლება. წინასწარი ქირის ერთთვიან ზღვართან ერთად ეს განსაზღვრავს მაქსიმუმს, რისი აღებაც დასაწყისში შეგიძლიათ.
Assured ქირავნობის დეპოზიტი მიღებიდან 30 დღის განმავლობაში სახელმწიფოს მიერ დამტკიცებულ სქემაში უნდა დაიცვათ: Deposit Protection Service, mydeposits ან Tenancy Deposit Scheme. უცხოელ გამქირავებლებს ვურჩევთ, ეს რეგულირებულ გაქირავების აგენტს მიანდონ, რადგან აგენტი ქვემოთ აღწერილ გადასახადის დაკავებასაც ახორციელებს.
ლიცენზირება: შეამოწმეთ უბანი და ქუჩა
ლონდონში გასაქირავებელ სახლზე სამი სახის ლიცენზია შეიძლება გავრცელდეს. სავალდებულო ლიცენზია საჭიროა მრავალბინადრული სახლისთვის (house in multiple occupation, HMO), რომელიც ხუთ ან მეტ ადამიანზე ქირავდება, ისინი ერთზე მეტ ოჯახს ქმნიან და საერთო სივრცეებს იყენებენ. ლიცენზია ხუთ წლამდე მოქმედებს, ხოლო ულიცენზიო HMO-ს გაქირავებას შეუზღუდავი ჯარიმა შეიძლება მოჰყვეს. საბჭოებს ასევე შეუძლიათ ლიცენზია მოითხოვონ უფრო პატარა HMO-ებზე, რასაც დამატებითი ლიცენზირება (additional licensing) ჰქვია, ან განსაზღვრულ ტერიტორიებზე ყველა კერძო გასაქირავებელ სახლზე, რასაც შერჩევითი ლიცენზირება (selective licensing) ჰქვია.
შერჩევითი ლიცენზირების შემოღება გამარტივდა. 2024 წლის 23 დეკემბრიდან მოქმედი ზოგადი თანხმობის მიხედვით, ინგლისის საბჭოებს ნებისმიერი ზომის შერჩევითი სქემისთვის აღარ სჭირდებათ მინისტრის (Secretary of State) თანხმობა, თუმცა კანონით დადგენილი პირობები და 10-კვირიანი კონსულტაცია კვლავ მოქმედებს. ლონდონის უბნებმა ეს უფლება გამოიყენეს: Barking and Dagenham-მა მთელ უბანში შერჩევითი ლიცენზირება 2025 წლის 6 აპრილიდან შემოიღო, Wandsworth-მა განსაზღვრულ ტერიტორიებზე 2025 წლის 1 ივლისიდან, Lambeth-მა 2025 წლის 1 სექტემბრიდან, ხოლო Hackney-მ დამატებითი ლიცენზირების ზონა 2025 წლის 1 დეკემბერს განსაზღვრა.
სქემები ქუჩიდან ქუჩამდე განსხვავდება. გაქირავებამდე ზუსტი მისამართი უბნის ლიცენზირების ოფიციალურ გვერდზე შეამოწმეთ და არა მხოლოდ საფოსტო ინდექსის რაიონი.
მოკლევადიანი გაქირავება და 90 ღამის წესი
დიდ ლონდონში სახლის დროებით საცხოვრებლად გაქირავება დანიშნულების არსებითი ცვლილებაა, რომელსაც გეგმარების ნებართვა სჭირდება. Deregulation Act 2015-ის შემდეგ ერთი გამონაკლისი არსებობს: სახლი შეიძლება ნებართვის გარეშე მოკლევადიანად გაქირავდეს კალენდარულ წელიწადში ჯამში 90 ღამემდე, იმ პირობით, რომ გამქირავებელი მასზე council tax-ის გადამხდელია. ნებართვის გარეშე 90 ღამის გადაჭარბება გეგმარების წესების დარღვევაა. საბჭოს შეუძლია აღსრულების შეტყობინება გამოგიგზავნოთ, ხოლო შეტყობინების შემდეგ გაგრძელება დანაშაულია. აღსრულება რთულია, რადგან საბჭოებს ჯავშნების მონაცემები არ აქვთ, მაგრამ ეს დარღვევას კანონიერს არ ხდის.
იჯარის ხელშეკრულება და იპოთეკა ხშირად გეგმარების წესზე მეტ როლს თამაშობს. ბინების იჯარის ხელშეკრულებებისა და buy-to-let იპოთეკების უმეტესობა მოკლევადიან გაქირავებას ზღუდავს, მაგალითად „მხოლოდ კერძო საცხოვრებელი“ (private residence only) პირობებით ან იპოთეკის პირობებით, რომლებიც სულ მცირე ექვსთვიან ქირავნობას მოითხოვს. სანამ მოკლევადიანი გაქირავებიდან შემოსავალს დაგეგმავთ, ახალაშენებული ბინის იჯარის ხელშეკრულება ამ კუთხით წაიკითხეთ. ინგლისში მოკლევადიანი გაქირავების ეროვნული სარეგისტრაციო სქემის ამოქმედება ახლა 2027 წლის მარტშია მოსალოდნელი, ოპერაციული დეტალები კი ჯერ არ გამოქვეყნებულა.
ქირაზე გადასახადი და რა გველის წინ
უცხოელი გამქირავებლის ქირა გაერთიანებულ სამეფოში იბეგრება. Non-Resident Landlord Scheme-ის მიხედვით გაქირავების აგენტი ხარჯების გამოკლების შემდეგ ქირიდან საშემოსავლო გადასახადს საბაზისო განაკვეთით, ამჟამად 20%-ით, აკავებს და ყოველკვარტალურად HMRC-ს უხდის, თუ HMRC-მ გამქირავებელს არ დაუმტკიცა ქირის სრულად მიღება და სანაცვლოდ Self Assessment დეკლარაციის წარდგენა. 2027 წლის 6 აპრილიდან ინგლისში ქონებიდან შემოსავლის კანონით დამტკიცებული განაკვეთები, 22%, 42% და 47%, მოქმედებს, ხოლო დაკავების განაკვეთი 22% გახდება. ეს განაკვეთები 2026 წლის ოქტომბრის მდგომარეობითაა, 2026 წლის 28 ოქტომბრის ბიუჯეტამდე, ხოლო ზომები, რომლებიც გამოცხადებულია, მაგრამ კანონით არ დამტკიცებულა, კანონი არ არის. ჩვენი გზამკვლევი უცხოელი მესაკუთრეების გადასახადების შესახებ მათ სრულად განიხილავს.
გაქირავების რამდენიმე რეფორმა გამოცხადებულია, მაგრამ ჯერ არ მოქმედებს:
| ზომა | სტატუსი 2026 წლის ოქტომბრისთვის | მოსალოდნელი ვადა |
|---|---|---|
| Private Rented Sector Database, გამქირავებლების სავალდებულო რეგისტრაციით და ყოველწლიური საფასურით | გამოცხადებულია | ეტაპობრივად რეგიონებში 2026 წლის ბოლოდან |
| PRS Landlord Ombudsman, სავალდებულო წევრობით | გამოცხადებულია | მოსალოდნელია 2028 წელს |
| Decent Homes Standard კერძო გასაქირავებელი სახლებისთვის | შემოთავაზებულია | 2035 ან 2037 წელი |
| Awaab’s Law კერძო გასაქირავებელი სახლებისთვის | გამოცხადებულია | თარიღი არ არის |
| მოკლევადიანი გაქირავების ეროვნული რეგისტრაცია | გამოცხადებულია | მოსალოდნელია 2027 წლის მარტში |
| ქონებიდან შემოსავლის გადასახადის განაკვეთები 22% / 42% / 47% | კანონით დამტკიცებულია, ჯერ არ მოქმედებს | 2027 წლის 6 აპრილიდან |
გაქირავებამდე: რა უნდა შეამოწმოთ
- უშვებს თუ არა იჯარის ხელშეკრულება გაქირავებას და რა პირობებით? კრძალავს თუ არა ის მოკლევადიან გაქირავებას?
- თუ იპოთეკა გაქვთ, უშვებს თუ არა მისი პირობები დაგეგმილ ქირავნობას და არის თუ არა ის buy-to-let პროდუქტი?
- ხვდება თუ არა მისამართი შერჩევითი ან დამატებითი ლიცენზირების სქემაში და სჭირდება თუ არა უბანს ლიცენზია დამქირავებლის შესახლებამდე?
- ვინ დაიცავს დეპოზიტს 30 დღის განმავლობაში და ვინ მიხედავს Non-Resident Landlord გადასახადს?
- ვინ იხდის council tax-ს, სანამ ბინა გაქირავებულია, და მაშინ, როცა დამქირავებლებს შორის ცარიელია? დააზუსტეთ უბანთან და აგენტთან.
- მზად ხართ თუ არა ქირავნობისთვის დასრულების თარიღის გარეშე და დაახლოებით ოთხთვიანი გაფრთხილების ვადისთვის, თუ ბინის დაბრუნება მოგინდებათ?
გაქირავებული ბინის ფლობის მთლიანი ხარჯისთვის იხილეთ ჩვენი მიმდინარე ხარჯების გზამკვლევი. ლონდონის სახლები, რომლებთანაც ამჟამად ვმუშაობთ, ჩვენს ქონების გვერდზეა.
