如果您买伦敦公寓是为了出租，那么您面对的是一套新制度。自 2026 年 5 月 1 日起，英格兰的大多数私人租约都是没有固定结束日期的有保障周期性租约（assured periodic tenancy），依据第 21 条进行的“无过错”驱逐已被废除，房东想收回房子，必须具备法定的收房理由之一。租户只要按时交租、遵守租约条款，想住多久就能住多久，并且提前两个月通知即可退租。
海外房东会遇到的其他规定实施得更早。押金必须在 30 天内存入政府认可的保管计划，大多数租约的押金上限为五周租金。伦敦有几个行政区要求部分或全部出租住房持有许可证。在大伦敦地区，一套住房每年用作短租超过 90 晚，就需要申请规划许可。
下文逐项介绍截至 2026 年 10 月的这些规定，然后说明租金收入的税务：房东居住在海外时，税款会直接从租金中代扣。税务数字为 2026 年 10 月 28 日秋季预算案公布前的现行标准。
2026 年 5 月 1 日起的变化
《2025 年租户权利法》（Renters’ Rights Act 2025）于 2025 年 10 月 27 日获得御准，地方议会自 2025 年 12 月 27 日起获得新的调查和执法权力。与房东关系最大的变化于 2026 年 5 月 1 日生效：
- 第 21 条“无过错”驱逐被废除。2026 年 5 月 1 日前送达的第 21 条通知，向法院起诉的期限有限：送达后六个月或 2026 年 5 月 1 日后三个月，以较早者为准。
- 大多数新签和现有的有保障短期租约（assured shorthold tenancy）都变成了有保障周期性租约，自动续期，不设结束日期。租户提前两个月通知即可退租。
- 房东不得接受高于广告租金的出价，广告必须标明要价，预收租金不得超过一个月。
- 房东不得歧视带孩子或领取福利的租客。租户可以申请养宠物，房东只有在理由正当时才能拒绝。
- 部分住房违法行为的民事罚款上限从 30,000 英镑提高到 40,000 英镑，租金返还令最高可达两年的租金。
房东还必须在 2026 年 5 月 31 日前向现有租户提供政府发布的《租户权利法》信息单（Information Sheet）。如果您买的公寓已经出租，请卖方出示已经履行这一步的证明。
终止租约：法定理由与通知期
现在房东要收回房子，需要具备法定理由并送达第 8 条通知。法定理由包括出售房产或业主自住（这两项在租约的前 12 个月内都不能使用），以及拖欠租金和反社会行为。大多数理由的通知期一般为四个月。拖欠租金的理由要成为强制性理由，即法院必须判令收房，欠租须达到三个月租金。
对投资者来说，实际含义很简单。您不能只为了提高租金重新出租而终止租约；如果打算以空置交房的方式出售，就要留出至少四个月的通知期，并考虑 12 个月的限制。租给好租户的公寓，更像一笔长期收入，而不是可以随时腾空的短期资产。
押金现在也与收房挂钩。从 2026 年 5 月 1 日起，只有在押金规定得到遵守，或押金已经退还、争议已经解决的情况下，法院才会判令收房。跳过押金保管这一步的海外房东，在押金退还或争议解决之前，可能拿不到收房令。
确定和上调租金
起始租金在发布广告时确定，之后必须按这个价格出租，不能搞竞价。此后租金每年最多上调一次，须按第 13 条程序使用规定的 4A 表格（Form 4A），并至少提前两个月通知。租户如果认为涨幅高于市场水平，可以向裁判庭提出异议。
说到市场水平，2026 年 8 月伦敦私人租赁住房的平均租金为每月 2,332 英镑，同比上涨 3.5%。这是全伦敦所有住房的平均值，不代表对任何一套公寓的预测。
押金与预付款项
根据《2019 年租户费用法》（Tenant Fees Act 2019），年租金低于 50,000 英镑的，租赁押金上限为五周租金；年租金为 50,000 英镑或以上的，上限为六周租金。在核查期间为保留公寓而收取的意向定金（holding deposit），上限为一周租金。再加上预收租金不超过一个月的限制，就构成了起租时最多能收取的金额。
有保障租约的押金必须在收到后 30 天内存入政府认可的保管计划，即 Deposit Protection Service、mydeposits 或 Tenancy Deposit Scheme。我们建议海外房东把这件事交给受监管的租赁代理办理，因为代理同时还要负责下文所述的税款代扣。
许可证：查清行政区和街道
伦敦的出租住房可能涉及三类许可证。出租给五人或以上、分属一个以上家庭并共用设施的多户合租房屋（HMO），必须持有强制性许可证；许可证有效期最长五年，出租无许可证的 HMO 可能被处以无上限罚款。地方议会还可以要求较小的 HMO 办理许可证，即附加许可（additional licensing），或要求指定区域内的所有私人出租住房办理许可证，即选择性许可（selective licensing）。
选择性许可现在推行起来更容易了。根据自 2024 年 12 月 23 日起生效的一项一般批准，英格兰的地方议会推行任何规模的选择性许可计划，都不再需要国务大臣同意，但法定条件和 10 周的咨询期仍然适用。伦敦各行政区已经用上了这项权力：Barking and Dagenham 自 2025 年 4 月 6 日起在全区实行选择性许可，Wandsworth 自 2025 年 7 月 1 日起在指定区域实行，Lambeth 自 2025 年 9 月 1 日起实行，Hackney 则于 2025 年 12 月 1 日划定了附加许可区域。
各项计划的范围可能精确到街道。出租之前，请在所在行政区自己的许可证页面上按具体地址查询，而不能只看邮编区。
短租与 90 晚规定
在大伦敦地区，把住房用作临时住宿属于用途的实质性变更，需要规划许可。自《2015 年放松管制法》（Deregulation Act 2015）起有一项例外：只要出租人是该住房的市政税纳税人，每个日历年短租累计不超过 90 晚，就无须许可。未经许可超过 90 晚属于违反规划规定。地方议会可以送达执法通知，收到通知后继续短租即构成违法。由于地方议会掌握不到预订数据，执法很难，但这并不会让违规变得合法。
比规划规定更关键的，往往是租约和按揭条款。大多数公寓租约和购房出租（buy-to-let）按揭都限制短租，例如租约中的“仅限私人住宅使用”条款，或要求租期至少六个月的按揭条件。在指望任何短租收入之前，请先查看新房公寓的租约在这方面的规定。英格兰全国性的短租登记制度目前预计于 2027 年 3 月启动，具体操作细节尚待公布。
租金收入的税务，以及即将到来的变化
海外房东的租金收入要在英国纳税。根据非居民房东计划（Non-Resident Landlord Scheme），租赁代理会从扣除开支后的租金中按基本税率（目前为 20%）代扣所得税，每季度缴给 HMRC；除非 HMRC 已批准房东全额收取租金，改为自行提交自我评估（Self Assessment）纳税申报表。从 2027 年 4 月 6 日起，英格兰将实行已立法的房产收入税率 22%、42% 和 47%，代扣税率也随之改为 22%。以上税率为截至 2026 年 10 月、2026 年 10 月 28 日预算案公布前的情况，已宣布但尚未立法的措施不具法律效力。详细内容见我们的海外业主税务指南。
还有几项租赁改革已经宣布，但尚未生效：
| 措施 | 截至 2026 年 10 月的状态 | 预计时间 |
|---|---|---|
| 私人租赁行业数据库，房东须强制登记并缴纳年费 | 已宣布 | 2026 年底起分地区上线 |
| 私人租赁行业房东申诉专员（PRS Landlord Ombudsman），强制加入 | 已宣布 | 预计 2028 年 |
| 适用于私人出租住房的体面住房标准（Decent Homes Standard） | 提案阶段 | 2035 年或 2037 年 |
| 适用于私人出租住房的 Awaab 法（Awaab’s Law） | 已宣布 | 未定日期 |
| 全国短租登记 | 已宣布 | 预计 2027 年 3 月 |
| 房产收入税率 22% / 42% / 47% | 已立法，尚未生效 | 2027 年 4 月 6 日起 |
出租之前：需要核查的事项
- 租约是否允许出租，条件是什么？是否禁止短租？
- 如果有按揭，贷款条件是否允许您计划的租赁方式？它是不是购房出租产品？
- 该地址是否在选择性许可或附加许可计划范围内？行政区是否要求在租户入住前取得许可证？
- 谁负责在 30 天内存管押金，谁负责处理非居民房东的税务？
- 公寓出租期间，以及两任租户之间空置期间，市政税由谁缴纳？请向行政区和代理确认。
- 您是否做好了准备：租约没有结束日期，想收回房子时通知期约为四个月？
