2026'da Londra'da Daire Kiraya Vermek: Renters' Rights Act, Depozitolar, Lisanslar ve 90 Gece Kuralı

Londra'da kiraya vermek için bir daire alıyorsanız, yeni bir sistemin içinde kiraya vereceksiniz. 1 Mayıs 2026'dan bu yana İngiltere'deki özel kiracılıkların çoğu, sabit bir bitiş tarihi olmayan güvenceli dönemsel kiracılıklardır (assured periodic tenancy); section 21 kapsamındaki “gerekçe gösterilmeyen” (no-fault) tahliyeler kaldırıldı ve daireyi geri almak isteyen ev sahibinin yasal tahliye gerekçelerinden birine dayanması gerekiyor. Kirasını ödeyen ve sözleşme şartlarına uyan bir kiracı istediği kadar kalabilir ve iki ay önceden bildirerek çıkabilir.

Yurt dışındaki bir ev sahibinin karşılaştığı diğer kurallar daha uzun süredir yürürlükte. Depozitolar 30 gün içinde devlet onaylı bir programda koruma altına alınmalı ve çoğu kiralamada beş haftalık kirayla sınırlı. Londra'daki bazı ilçeler kiralık konutların bir kısmı ya da tamamı için lisans istiyor. Büyük Londra'da (Greater London) bir konutu yılda 90 geceden fazla kısa süreli kiraya vermek de imar izni gerektiriyor.

Aşağıda bunların her birini Ekim 2026 itibarıyla ele alıyor, ardından ev sahibi yurt dışında yaşadığında doğrudan kiradan kesilen kira vergisine geçiyoruz. Vergi rakamları, 28 Ekim 2026'daki Sonbahar Bütçesi öncesinde yürürlükte olanlardır.

1 Mayıs 2026'da ne değişti

Renters' Rights Act 2025, 27 Ekim 2025'te Kraliyet onayını (Royal Assent) aldı ve belediyeler 27 Aralık 2025'ten itibaren yeni soruşturma ve yaptırım yetkileri kazandı. Ev sahipleri için başlıca değişiklikler 1 Mayıs 2026'da yürürlüğe girdi:

• Section 21 kapsamındaki “gerekçe gösterilmeyen” tahliyeler kaldırıldı. 1 Mayıs 2026'dan önce tebliğ edilen section 21 bildirimleri için mahkemeye başvuru süresi kısıtlı kaldı: tebliğden itibaren altı ay ya da 1 Mayıs 2026'dan itibaren üç ay, hangisi daha önce dolarsa.
• Yeni ve mevcut güvenceli kısa süreli kiracılıkların (assured shorthold tenancy) çoğu, bitiş tarihi olmadan süren güvenceli dönemsel kiracılıklara dönüştü. Kiracılar iki ay önceden bildirerek çıkabilir.
• Ev sahipleri ilan edilen kiranın üzerindeki teklifleri kabul edemez, ilanlarda istenen kira yazmalıdır ve ev sahibi bir aylık kiradan fazlasını peşin isteyemez.
• Ev sahipleri çocuklu ya da sosyal yardım alan kiracılara ayrımcılık yapamaz. Kiracılar evcil hayvan beslemek için izin isteyebilir ve ev sahibi bunu ancak geçerli bir gerekçeyle reddedebilir.
• Bazı konut suçları için azami idari para cezaları £30.000'dan £40.000'a çıktı ve kira iade kararları iki yıllık kiraya kadar ulaşabiliyor.

Ev sahiplerinin ayrıca mevcut kiracılara hükümetin Renters' Rights Act Information Sheet adlı bilgilendirme belgesini 31 Mayıs 2026'ya kadar vermesi gerekiyordu. Hâlihazırda kirada olan bir daire alıyorsanız satıcıdan bunun yapıldığına dair kanıt isteyin.

Kiracılığı sonlandırmak: gerekçeler ve bildirim

Ev sahibinin daireyi geri alabilmesi için artık yasal bir gerekçeye ve section 8 bildirimine ihtiyacı var. Gerekçeler arasında mülkü satmak ya da kendiniz taşınmak (ikisi de kiracılığın ilk 12 ayında kullanılamaz), kira borcu ve antisosyal davranış yer alıyor. Çoğu gerekçe için bildirim süresi genellikle dört ay. Kira borcu gerekçesinin zorunlu olması, yani mahkemenin tahliyeye karar vermek zorunda kalması için üç aylık kira borcu bulunmalı.

Yatırımcı için pratik anlamı basit. Daha yüksek kirayla yeniden kiraya vermek için kiracılığı sonlandıramazsınız; daireyi boş olarak satmayı planlıyorsanız en az dört aylık bildirim süresini ve 12 aylık kısıtlamayı hesaba katmanız gerekir. İyi bir kiracıya verilmiş bir daire, istediğiniz an boşaltabileceğiniz kısa vadeli bir varlıktan çok uzun vadeli bir gelire benzer.

Depozitolar da artık tahliyeyle bağlantılı. 1 Mayıs 2026'dan itibaren mahkeme, ancak depozito kurallarına uyulmuşsa ya da depozito iade edilmiş veya uyuşmazlık çözülmüşse tahliyeye karar veriyor. Koruma adımını atlayan yurt dışındaki bir ev sahibi, depozito iade edilene ya da uyuşmazlık çözülene kadar tahliye kararı alamayabilir.

Kirayı belirlemek ve artırmak

Başlangıç kirasını ilan verirken belirlersiniz ve ona bağlı kalmanız gerekir; kiracıları birbirine karşı fiyat yarıştırmak yasak. Sonrasında kira, section 13 prosedürü ve öngörülen Form 4A kullanılarak, en az iki ay önceden bildirimle, yılda en fazla bir kez artırılabilir. Artışın piyasa düzeyinin üzerinde olduğunu düşünen kiracı buna tribunal önünde itiraz edebilir.

Piyasa hakkında fikir vermesi için: Ağustos 2026'da Londra'da ortalama özel sektör kirası aylık £2.332'ydi ve bir yıl öncesine göre %3,5 artmıştı. Bu, Londra'daki tüm konutların ortalaması; herhangi bir daire için tahmin değil.

Depozitolar ve peşin ödemeler

Tenant Fees Act 2019 uyarınca kira depozitosu, yıllık kira £50.000'ın altındaysa beş haftalık, £50.000 veya üzerindeyse altı haftalık kirayla sınırlıdır. Kontroller yapılırken daireyi ayırtmak için alınan ön depozito (holding deposit) bir haftalık kirayla sınırlıdır. Peşin kiradaki bir aylık sınırla birlikte bu kurallar, başlangıçta tahsil edebileceğiniz azami tutarı belirler.

Güvenceli bir kiracılığın depozitosu, alındıktan sonraki 30 gün içinde devlet onaylı bir programda (Deposit Protection Service, mydeposits ya da Tenancy Deposit Scheme) koruma altına alınmalıdır. Yurt dışındaki ev sahiplerine bu işi denetime tabi bir kiralama acentesine bırakmalarını öneriyoruz, çünkü aşağıda anlatılan vergi stopajını da acente yürütür.

Lisans: ilçeyi ve sokağı kontrol edin

Londra'da kiralık bir konuta üç tür lisans uygulanabilir. Birden fazla haneden oluşan ve olanakları ortak kullanan beş veya daha fazla kişiye kiralanan çok haneli bir konut (house in multiple occupation, HMO) için zorunlu lisans gerekir; lisanslar beş yıla kadar geçerlidir ve lisanssız bir HMO kiraya vermek sınırsız para cezasına yol açabilir. Belediyeler ayrıca daha küçük HMO'lar için (ek lisanslama, additional licensing) ya da belirlenmiş bölgelerdeki tüm özel kiralık konutlar için (seçici lisanslama, selective licensing) lisans isteyebilir.

Seçici lisanslamayı uygulamaya koymak kolaylaştı. 23 Aralık 2024'te yürürlüğe giren genel bir onayla İngiltere'deki belediyeler, her büyüklükteki seçici programlar için artık Secretary of State'in (ilgili bakanın) onayına ihtiyaç duymuyor; yine de yasal koşullar ve 10 haftalık danışma süreci geçerli. Londra ilçeleri bu yetkiyi kullandı: Barking and Dagenham 6 Nisan 2025'ten itibaren ilçe genelinde seçici lisanslama getirdi, Wandsworth 1 Temmuz 2025'ten itibaren belirlenmiş bölgelerde, Lambeth ise 1 Eylül 2025'ten itibaren uygulamaya başladı; Hackney de 1 Aralık 2025'te bir ek lisanslama bölgesi belirledi.

Programlar sokaktan sokağa değişir. Kiraya vermeden önce yalnızca posta kodu bölgesini değil, tam adresi ilçenin kendi lisans sayfasında kontrol edin.

Kısa süreli kiralama ve 90 gece kuralı

Büyük Londra'da bir konutu geçici konaklama olarak kiraya vermek, imar izni gerektiren esaslı bir kullanım değişikliğidir. Deregulation Act 2015'ten bu yana tek bir istisna var: konutu kiraya veren kişi o konutun council tax'inden sorumluysa, konut bir takvim yılında toplam 90 geceye kadar izinsiz olarak kısa süreli kiraya verilebilir. İzin almadan 90 geceyi aşmak imar ihlalidir. Belediye bir uygulama bildirimi (enforcement notice) gönderebilir ve bildirimden sonra devam etmek suçtur. Belediyelerin elinde rezervasyon verisi olmadığı için denetim zor, ama bu bir ihlali yasal hâle getirmez.

Kira sözleşmesi (lease) ve konut kredisi çoğu zaman imar kuralından daha belirleyicidir. Dairelerin kira sözleşmelerinin ve kiraya vermek amaçlı alım kredilerinin çoğu kısa süreli kiralamayı kısıtlar; örneğin “yalnızca özel konut olarak kullanılır” taahhütleriyle ya da en az altı aylık kiracılık şart koşan kredi koşullarıyla. Kısa süreli kiralamadan gelir planlamadan önce yeni dairenin kira sözleşmesini bu açıdan okuyun. İngiltere için ulusal bir kısa süreli kiralama kayıt sisteminin artık Mart 2027'de başlaması bekleniyor; işleyişine dair ayrıntılar henüz açıklanmadı.

Kira gelirinin vergisi ve sırada bekleyenler

Yurt dışındaki bir ev sahibinin kira geliri Birleşik Krallık'ta vergilendirilir. Non-Resident Landlord Scheme kapsamında kiralama acentesi, masraflar düşüldükten sonra kiradan temel oranda gelir vergisini (şu an %20) keser ve her çeyrekte HMRC'ye öder. HMRC ev sahibinin kirayı brüt almasını ve bunun yerine Self Assessment beyannamesi vermesini onaylamışsa bu kesinti yapılmaz. 6 Nisan 2027'den itibaren İngiltere'de yasalaşmış %22, %42 ve %47 mülk geliri oranları uygulanacak ve stopaj oranı %22'ye çıkacak. Bu oranlar 28 Ekim 2026 Bütçesi öncesindeki Ekim 2026 durumunu yansıtıyor; duyurulmuş ama yasalaşmamış düzenlemeler yasa değildir. Yurt dışında yaşayan mülk sahipleri için vergiler rehberimiz bunları ayrıntılı ele alıyor.

Kiralamaya ilişkin birkaç reform duyuruldu ama henüz yürürlükte değil:

Düzenleme	Ekim 2026 itibarıyla durum	Beklenen zamanlama
Zorunlu ev sahibi kaydı ve yıllık ücret içeren Private Rented Sector Database	Duyuruldu	2026 sonundan itibaren bölge bölge
PRS Landlord Ombudsman, zorunlu üyelik	Duyuruldu	2028'de bekleniyor
Özel kiralık konutlar için Decent Homes Standard	Önerildi	2035 ya da 2037
Özel kiralık konutlar için Awaab's Law	Duyuruldu	Tarih yok
Ulusal kısa süreli kiralama kaydı	Duyuruldu	Mart 2027'de bekleniyor
%22 / %42 / %47 mülk geliri vergi oranları	Yasalaştı, henüz yürürlükte değil	6 Nisan 2027'den itibaren

Kiraya vermeden önce kontrol edilecekler

• Kira sözleşmesi (lease) kiraya vermeye izin veriyor mu, hangi şartlarla? Kısa süreli kiralamayı yasaklıyor mu?
• Krediniz varsa koşulları planladığınız kiracılığa izin veriyor mu ve bu bir buy-to-let ürünü mü?
• Adres bir seçici ya da ek lisanslama programının içinde mi ve ilçe, kiracı taşınmadan önce lisans istiyor mu?
• Depozitoyu 30 gün içinde kim koruma altına alacak ve Non-Resident Landlord vergisini kim yürütecek?
• Daire kiradayken ve iki kiracı arasında boş kaldığında council tax'i kim ödüyor? İlçeyle ve acenteyle teyit edin.
• Bitiş tarihi olmayan bir kiracılığa ve daireyi geri isterseniz yaklaşık dört aylık bildirim sürelerine hazır mısınız?

Kiralık bir daireyi elde tutmanın toplam maliyeti için yıllık giderler rehberimize bakın. Şu anda çalıştığımız Londra konutları projeler sayfamızda.