Yurt Dışında Yaşayanlar İçin Birleşik Krallık'ta Konut Kredisi: Bankalar Ne İster, Ne Kadar Peşinat Gerekir

Evet, Birleşik Krallık dışında yaşayan bir alıcı Londra'daki bir daire için konut kredisi alabilir; ama Birleşik Krallık'ta yaşayan birinin başvurabileceğinden çok daha küçük bir kuruluş grubundan ve daha katı koşullarla. Bu kuruluşlar çoğunlukla büyük perakende bankaların uluslararası ya da yurt dışında yaşayanlara (expat) yönelik kolları, uzman kredi kuruluşları ve özel bankalardır. Bunlara genellikle uzman kredi aracıları (broker) üzerinden ulaşılır ve birçoğu yalnızca onaylı listesindeki ülkelerin sakinlerine kredi verir.

Fiyatın %25 ile %40'ını, bazen daha fazlasını peşinat olarak koymayı bekleyin. Bazı alıcılara umduklarından daha az kredi teklif edilir ya da hiç teklif edilmez. Proje aşamasındaki bir dairede ikinci bir kısıt daha var: kredi teklifleri genellikle üç ila altı ay içinde geçerliliğini yitirir. Bu yüzden kredi normalde tamamlanmaya yakın ayarlanır; sözleşme teatisinde ve inşaat sırasında ödenen depozitolar ise kendi nakdinizden çıkar.

Aşağıdaki rakamlar teklif değil, tipik aralıklardır. Kredi veren kuruluşların listesi sık değişir ve Ekim 2026'da size neyin açık olduğunu ancak bir kredi aracısı söyleyebilir.

Yurt dışında yaşayanlara kim kredi veriyor

Her kredi kuruluşu kendi kısıtlamalarını belirler. HSBC yurt dışında yaşayanlara yalnızca onaylı ülkelerde, Barclays ise yalnızca uygun gördüğü ülkelerde kredi veriyor. NatWest International kredi aracıları üzerinden çalışıyor. Skipton International yurt dışındaki başvuru sahiplerine yalnızca kiraya vermek amaçlı alım (buy-to-let) kredisi sunuyor ve 31 Mart 2026'dan sonra AB'de yaşayanlardan yeni başvuru almayı bıraktı. Özel bankalar da bir seçenek.

Bunları bir tavsiye olarak değil, piyasanın yapısını göstermek için sıralıyoruz. Kredi kuruluşları ülke listelerini ve kriterlerini sık değiştirir; geçen yıl bir ülkedeki alıcıya uygun olan bir banka, bugün aynı ülkeden bir alıcıyı hiç değerlendirmeyebilir. Pratikte kapıyı açan uzman bir kredi aracısıdır ve bir aracı kontrol etmeden hiçbir kuruluşu size açık saymayız.

Peşinat: %25 ile %40 arasını planlayın

Yurt dışından alım yapan ve Birleşik Krallık'ta yaşamayan alıcıların genellikle en az %25, bazen %40'a varan bir peşinata ihtiyacı olur. Yurt dışında yaşayanlara verilen konut kredilerinde kredi/değer oranı genellikle %75 ile sınırlıdır. Kiraya vermek amaçlı alımda genellikle %25 ile %40 gerekir; Birleşik Krallık'ta finansal geçmişi zayıf olan ya da ülkede ilk kez alım yapan alıcılar ise çoğu zaman %30 ile %50 arasında peşinat koymak zorunda kalır.

Durum	Tipik peşinat
Yurt dışından alım yapan, Birleşik Krallık'ta yaşamayan alıcı, genel	En az %25, bazen %40'a kadar
Yurt dışında yaşayan biri için konut kredisi	Genellikle %25 veya üzeri (kredi değerin %75'iyle sınırlı)
Kiraya vermek amaçlı alım (buy-to-let)	Genellikle %25 ile %40 arası
Birleşik Krallık'ta zayıf finansal geçmiş ya da ülkedeki ilk alım	Çoğu zaman %30 ile %50 arası

£600.000'lık bir dairede %25 ile %40 peşinat arasındaki fark, daha hiçbir masraf eklenmeden kendi cebinizden £150.000 ya da £240.000 çıkması demek. Bu yüzden bir kredi aracısıyla ilk görüşme, sözleşme teatisinden sonra değil, rezervasyondan önce yapılmalı.

Peşinat, ihtiyacınız olan nakdin yalnızca bir kısmı. Yurt dışındaki alıcıların çoğu için Stamp Duty, standart dilimlere %5 ek vergi ve %2 yurt dışı yerleşik ek ücreti eklenerek hesaplanır ve tamamlanmada ödenir. 28 Ekim Bütçesi öncesindeki Ekim 2026 oranlarıyla £1 milyonluk bir dairede bu tutar £113.750'dir. Tablonun tamamı Stamp Duty rehberimizde.

Gelir, para birimi ve belgeler

Kredi kuruluşları krediyi ödeyip ödeyemeyeceğinizi değerlendirir ve başka bir para biriminde kazanılan gelir bu testte genellikle indirimli hesaba katılır. ABD doları ve euro gibi büyük para birimlerinde %0 ile %15 arası indirimler olağandır; BAE dirhemi ve Hong Kong doları gibi dolara sabitlenmiş para birimlerine de benzer muamele yapılır. Diğer para birimlerinde indirim daha büyüktür ya da bu para birimleri hiç kabul edilmez. Asgari gelir şartı kuruluşa göre kabaca £40.000 ile £100.000 arasında değişir.

Peşinatınızın nereden geldiğini belgelemeniz ve başka dillerdeki belgelerin onaylı çevirilerini sunmanız beklenir. Bundan ayrı olarak avukatınız, Money Laundering Regulations 2017 (Kara Para Aklama Yönetmeliği) kapsamında fonlarınızın ve muhtemelen servetinizin kaynağını kontrol etmek zorundadır; bu da genellikle aylarca geriye giden banka hesap dökümleri ve açıklamanızla örtüşen belgeler demektir. İki kontrol birbiriyle örtüştüğü için tek bir düzenli dosya hazırlayıp ikisine de vermek zaman kazandırır.

Proje aşamasında alım: kredi neden en sona kalır

Proje aşamasında alım ile konut kredisi farklı takvimlerle ilerler. Geliştirici genellikle sözleşme teatisinde fiyatın %10'unu, bazen de tamamlanmadan önce toplamı yaklaşık %30'a kadar çıkan ara ödemeler ister ve bunlar normalde sizin kendi nakdinizdir. Bir kredi teklifi genellikle üç ila altı ay geçerli olduğundan yıllar önceden ayarlanamaz. Pratikte başvuruyu tamamlanma yaklaştığında yaparsınız.

Elinizde zaten bir teklif varsa ve tamamlanma gecikirse teklifin süresi dolabilir ve yenilenmesi gerekebilir. Geliştiricinin öngördüğü tamamlanma tarihini ve sözleşmenizdeki son tarihi (long-stop date) izleyin, başvurunuzun zamanlamasını bunlara göre ayarlayın.

Geriye planlanması gereken iki risk daha kalıyor. Birincisi, kredi kriterleri ya da sizin durumunuz sözleşme teatisi ile tamamlanma arasında değişebilir. İkincisi değerleme: kredi veren daireyi tamamlanmada değerler ve değerleme sözleşme fiyatının altında kalırsa farkı siz karşılarsınız. Proje aşamasındaki alıcılar, yıllar sonra gerçekleşebilecek bir tamamlanma için bugünün fiyatına bağlanır ve Londra'nın ortalama fiyatı Temmuz 2026'ya kadarki 12 ayda %3,3 düştü. Bir nakit tamponu tutun ya da kredinin tamamı olmadan tamamlayabileceğiniz bir yedek planınız olsun.

Adım adım satın alma rehberimiz, kredinin tüm takvim içinde nereye oturduğunu gösteriyor.

Dairenin kendisinin geçmesi gereken kontroller

Kredi kuruluşları borçlunun yanında mülke de bakar. Londra'daki yeni konutlarda birkaç konu sık karşımıza çıkıyor:

• Garanti. Kredi kuruluşları, yeni bir konutun NHBC, Premier Guarantee ya da LABC Warranty gibi bir sağlayıcıdan 10 yıllık garantisi olmasını şart koşar. Bu teminatın ilk 24 ayı, Yapı Yönetmeliği'ne (Building Regulations) aykırılıkları ve iflas dahil geliştiricinin sorumluluğunu kapsamalıdır.
• Aidat. Dairelerin %37'sinde yıllık aidat dairenin değerinin %1'ini aşıyor ve bazı kredi kuruluşları bu seviyenin üzerinde kriterlerini sıkılaştırdı.
• Bina güvenliği. Grenfell yangınından sonra Aralık 2019'da 18 metre ve üzerindeki bloklar için EWS1 dış cephe incelemesi getirildi. Hükümet rehberliği bu incelemeye ihtiyaç duyan binaların sayısını daraltana kadar birçok daireye kredi verilmesi durdu; büyük bankalar etkilenen dairelere Ocak 2023'ten itibaren yeniden kredi vermeye başladı. Yeni bir binada ilgili belge, Building Safety Regulator'ın tamamlanma sertifikasıdır.
• Kira sözleşmesi (lease) ve kiralama planı. Kiraya vermek amaçlı alım kredileri genellikle en az altı aylık kiracılık sözleşmeleri şart koşar; bu da kısa süreli kiralamayı dışarıda bırakır.

Faiz oranları, para birimi ve faizin vergisi

Konut kredisi faiz oranı vermiyoruz: oran kredi kuruluşuna, kredi tutarına, peşinata ve profilinize bağlıdır. Bir fikir vermesi için, Bank of England'ın politika faizi (Bank Rate) 17 Eylül 2026 kararından sonra %3,75'ti; bir sonraki karar 5 Kasım 2026'da açıklanacak.

Para birimi başlı başına bir risk. Fiyatlar, peşinatlar, aidatlar, kiralar ve kredi taksitlerinin hepsi sterlin cinsinden. Başka bir para biriminde kazanıyor ya da birikim tutuyorsanız, her ödeme ve ileride eline geçecek satış geliri kur riski taşır. Bu riski nasıl yöneteceğinize tamamlanmada değil, sözleşme teatisinden önce karar verin.

Daireyi kiraya verirseniz konut kredisi faizine uygulanan vergi indiriminin oranı değişmek üzere. 6 Nisan 2027'den itibaren konut finansman maliyetleri için indirim, Finance Act 2026 ile yasalaşan yeni mülk geliri temel oranına denk olarak %22 üzerinden verilecek. Bu bilgi 28 Ekim 2026 Bütçesi öncesindeki Ekim 2026 durumunu yansıtıyor; duyurulmuş ama henüz yasalaşmamış hiçbir düzenleme yasa değildir. Yurt dışında yaşayan mülk sahipleri için vergiler rehberimize bakın.

Devlet programları: yurt dışındaki alıcılar için değil

Help to Buy öz kaynak kredisi (equity loan) 31 Ekim 2022'de yeni başvurulara kapandı; zaten yalnızca ilk kez ev alanların asıl konutları içindi. 26 Eylül 2026'da “Your First Home” adlı yeni bir program duyuruldu: İngiltere'de yeni konut alan ilk kez ev sahibi olacaklar için %2,5 alıcı peşinatı ve fiyatın %20'si tutarında faizsiz bir devlet öz kaynak kredisi. Bu bir öneri. Kuralların tamamı 28 Ekim 2026 Bütçesi'nde açıklanacak, program başvurulara açık değil ve Birleşik Krallık'ta yaşamayanların bundan yararlanıp yararlanamayacağı henüz belli değil. Kurallar aksini söyleyene kadar yurt dışında yaşayan alıcılara açık olmadığını varsayın.

Başvurmadan önce kontrol edilecekler

• Uzman bir kredi aracısı, hangi kuruluşların ülkenizin sakinlerini ve ne kadar peşinatla kabul ettiğini teyit etti mi?
• Kredi olmadan sözleşme teatisindeki depozito, olası ara ödemeler, Stamp Duty ve masraflar için nakdiniz var mı?
• Bir kredi kuruluşu gelirinizin para birimini nasıl değerlendirecek ve geliriniz kuruluşun asgari şartını karşılıyor mu?
• Gereken yerlerde çevirileriyle birlikte fon kaynağı dosyanız hazır mı?
• Proje aşamasındaki bir dairede, tamamlanmadaki değerleme düşük çıkarsa ya da kredi koşulları değişirse planınız ne?
• Dairenin garantisi kredi kuruluşunun şartlarını karşılıyor mu ve aidat değerin %1'inin altında mı?
• Daireyi kiraya verecekseniz kredi, planladığınız türde kiracılığa izin veriyor mu?

Şu anda çalıştığımız Londra konutları Birleşik Krallık projeleri sayfamızda.