Crédit immobilier au Royaume-Uni pour les non-résidents : ce que demandent les prêteurs et quel apport prévoir
Oui, un acheteur qui vit hors du Royaume-Uni peut obtenir un crédit immobilier pour un appartement à Londres, mais auprès d’un groupe de prêteurs bien plus restreint que celui auquel a accès un résident britannique, et à des conditions plus strictes. Il s’agit surtout des filiales internationales ou expatriés des grandes banques de détail, de prêteurs spécialisés et de banques privées, que l’on contacte en général par l’intermédiaire de courtiers spécialisés, et beaucoup ne prêtent qu’aux résidents des pays figurant sur leur liste agréée.
Prévoyez un apport de 25 % à 40 % du prix, parfois davantage. Certains acheteurs se verront proposer moins qu’ils ne l’espéraient, voire rien du tout. Pour un appartement sur plan, une seconde contrainte s’ajoute : les offres de prêt expirent en général au bout de trois à six mois, si bien que le prêt se met normalement en place peu avant la finalisation de la vente (completion), tandis que les acomptes versés à l’échange des contrats et pendant la construction proviennent de vos fonds propres.
Les chiffres ci-dessous sont des fourchettes habituelles, pas des offres. L’éventail des prêteurs change souvent, et seul un courtier peut vous dire ce qui vous est accessible en octobre 2026.
Qui prête aux non-résidents
Chaque prêteur fixe ses propres restrictions. HSBC ne prête aux non-résidents que dans des pays agréés, et Barclays que dans des pays éligibles. NatWest International passe par des courtiers. Skipton International ne propose aux candidats étrangers que des prêts buy-to-let (investissement locatif) et a cessé d’accepter de nouvelles demandes de résidents de l’UE après le 31 mars 2026. Les banques privées sont une autre option.
Nous citons ces noms pour montrer la physionomie du marché, pas pour les recommander. Les prêteurs modifient souvent leurs listes de pays et leurs critères, et un prêteur qui convenait l’an dernier à un acheteur d’un pays donné peut ne plus étudier aujourd’hui le dossier d’un acheteur du même pays. Un courtier spécialisé est la porte d’entrée réaliste, et nous ne considérerions aucun prêteur comme accessible tant qu’un courtier ne l’a pas vérifié.
L’apport : prévoir de 25 % à 40 %
Les non-résidents qui achètent depuis l’étranger ont en général besoin d’un apport d’au moins 25 %, parfois jusqu’à 40 %. Les prêts résidentiels aux expatriés et aux non-résidents plafonnent le plus souvent à 75 % de quotité de financement (loan-to-value). L’investissement locatif demande en général de 25 % à 40 %, et les acheteurs qui ont peu d’attaches au Royaume-Uni, ou qui y achètent pour la première fois, doivent souvent apporter de 30 % à 50 %.
| Situation | Apport habituel |
|---|---|
| Non-résident achetant depuis l’étranger, cas général | Au moins 25 %, parfois jusqu’à 40 % |
| Prêt résidentiel pour un expatrié ou un non-résident | En général 25 % ou plus (prêt plafonné à 75 % de la valeur) |
| Investissement locatif (buy-to-let) | En général de 25 % à 40 % |
| Peu d’attaches au Royaume-Uni ou premier achat britannique | Souvent de 30 % à 50 % |
Pour un appartement à 600 000 £, l’écart entre un apport de 25 % et un apport de 40 % représente la différence entre 150 000 £ et 240 000 £ de fonds propres, avant tous frais. C’est pourquoi la première conversation avec un courtier doit avoir lieu avant la réservation, et non après l’échange des contrats.
L’apport n’est qu’une partie des liquidités nécessaires. Pour la plupart des acheteurs étrangers, le Stamp Duty combine les tranches standard avec une surtaxe de 5 % et une majoration de 2 % pour les non-résidents, et il est dû à la finalisation. Sur un appartement à 1 million de livres, cela représente 113 750 £ aux taux en vigueur en octobre 2026, avant le budget du 28 octobre. Notre guide du Stamp Duty donne le barème complet.
Revenus, devise et justificatifs
Les prêteurs vérifient que vous pouvez supporter le prêt, et les revenus perçus dans une autre devise subissent en général une décote pour ce calcul. Une décote de 0 % à 15 % est courante pour les grandes devises comme le dollar américain et l’euro, et les devises arrimées au dollar, comme le dirham des Émirats et le dollar de Hong Kong, sont traitées de façon comparable. Les autres devises subissent des décotes plus fortes, ou ne sont pas acceptées du tout. Les revenus minimaux vont d’environ 40 000 £ à 100 000 £ selon les prêteurs.
Attendez-vous à devoir justifier l’origine de votre apport et à fournir des traductions certifiées des documents rédigés dans d’autres langues. Par ailleurs, votre solicitor doit vérifier l’origine de vos fonds, et éventuellement celle de votre patrimoine, en application des Money Laundering Regulations 2017, ce qui suppose en général des mois de relevés bancaires et des documents cohérents avec vos explications. Les deux séries de contrôles se recoupent : vous gagnerez du temps en préparant un seul dossier bien organisé, remis aux deux.
Achat sur plan : pourquoi le crédit vient en dernier
Un achat sur plan et un crédit immobilier ne suivent pas le même calendrier. Le promoteur demande en général 10 % du prix à l’échange des contrats et parfois d’autres versements par étapes, jusqu’à environ 30 % avant la finalisation, et ces sommes proviennent normalement de vos fonds propres. Une offre de prêt dure en général trois à six mois : impossible de la mettre en place des années à l’avance. En pratique, vous faites la demande quand la finalisation approche.
Si vous avez déjà une offre et que la finalisation est repoussée, l’offre peut expirer et devoir être renouvelée. Surveillez la date de finalisation prévue par le promoteur et la date butoir (long-stop date) de votre contrat, et calez votre demande sur elles.
Il reste deux autres risques à anticiper. Le premier : les critères de prêt, ou votre propre situation, peuvent changer entre l’échange des contrats et la finalisation. Le second tient à l’évaluation : le prêteur évalue l’appartement à la finalisation, et si l’évaluation est inférieure au prix du contrat, vous financez la différence. L’acheteur sur plan s’engage au prix d’aujourd’hui pour une finalisation qui peut intervenir des années plus tard, et le prix moyen à Londres a baissé de 3,3 % sur les 12 mois jusqu’à juillet 2026. Gardez une réserve de trésorerie, ou prévoyez une solution de repli pour finaliser sans la totalité du prêt.
Notre guide d’achat étape par étape montre où le crédit s’insère dans l’ensemble du calendrier.
Ce que l’appartement lui-même doit remplir comme conditions
Les prêteurs examinent le bien autant que l’emprunteur. Quelques points reviennent souvent avec les logements neufs londoniens :
- La garantie. Les prêteurs exigent qu’un logement neuf bénéficie d’une garantie de 10 ans délivrée par un organisme comme NHBC, Premier Guarantee ou LABC Warranty. Les 24 premiers mois de cette couverture doivent inclure la non-conformité aux Building Regulations et la responsabilité du promoteur, faillite comprise.
- Les charges de copropriété. Dans 37 % des appartements, les charges annuelles dépassent 1 % de la valeur du bien, et certains prêteurs ont durci leurs critères au-delà de ce seuil.
- La sécurité du bâtiment. Après l’incendie de la tour Grenfell, l’examen des façades EWS1 a été mis en place en décembre 2019 pour les immeubles de 18 mètres et plus, et le crédit sur de nombreux appartements s’est bloqué jusqu’à ce que des consignes du gouvernement réduisent le nombre d’immeubles concernés ; les grandes banques ont recommencé à prêter sur les appartements touchés à partir de janvier 2023. Pour un logement neuf, le document qui compte est le certificat d’achèvement du Building Safety Regulator.
- Le bail et le projet de location. Les prêts buy-to-let exigent couramment des baux d’au moins six mois, ce qui exclut la location de courte durée.
Taux, devise et fiscalité des intérêts
Nous n’indiquons pas de taux de crédit : ils dépendent du prêteur, du montant emprunté, de l’apport et de votre profil. Pour situer le contexte, le Bank Rate de la Banque d’Angleterre était de 3,75 % après la décision du 17 septembre 2026, et la prochaine décision est attendue le 5 novembre 2026.
La devise est un risque à part entière. Prix, acomptes, charges, loyers et mensualités sont tous en livres sterling. Si vous gagnez ou détenez une autre devise, chaque paiement et le produit de la revente sont exposés au risque de change. Décidez comment vous gérerez cette exposition avant l’échange des contrats, pas à la finalisation.
Si vous louez l’appartement, le taux de l’avantage fiscal sur les intérêts d’emprunt va changer. À partir du 6 avril 2027, la réduction d’impôt au titre des frais de financement résidentiels sera accordée à 22 %, soit le nouveau taux de base applicable aux revenus fonciers voté dans le Finance Act 2026. Ces informations datent d’octobre 2026, avant le budget du 28 octobre 2026 ; une mesure annoncée mais pas encore votée n’a pas force de loi. Voir notre guide sur la fiscalité des propriétaires étrangers.
Les dispositifs publics : pas pour les acheteurs étrangers
Le prêt participatif Help to Buy n’accepte plus de nouvelles demandes depuis le 31 octobre 2022, et il était de toute façon réservé à la résidence principale des primo-accédants. Un nouveau dispositif, « Your First Home », a été annoncé le 26 septembre 2026 : un apport de 2,5 % de l’acheteur plus un prêt participatif de l’État sans intérêts de 20 % du prix, pour les primo-accédants qui achètent un logement neuf en Angleterre. C’est une proposition. Ses règles complètes doivent être présentées lors du budget du 28 octobre 2026, il n’est pas ouvert aux demandes, et on ne sait pas encore si les non-résidents du Royaume-Uni pourraient en bénéficier. Tant que les règles ne disent pas le contraire, partez du principe qu’il n’est pas accessible aux acheteurs qui vivent à l’étranger.
Avant de déposer une demande : ce qu’il faut vérifier
- Un courtier spécialisé a-t-il confirmé quels prêteurs acceptent les résidents de votre pays, et avec quel apport ?
- Disposez-vous, sans le prêt, des liquidités nécessaires pour l’acompte à l’échange des contrats, les éventuels versements par étapes, le Stamp Duty et les frais ?
- Comment un prêteur traitera-t-il la devise de vos revenus, et ceux-ci atteignent-ils son minimum ?
- Votre dossier sur l’origine des fonds est-il prêt, avec les traductions nécessaires ?
- Pour un appartement sur plan, quel est votre plan si l’évaluation à la finalisation est basse, ou si les conditions de prêt changent ?
- La garantie de l’appartement répond-elle aux exigences des prêteurs, et les charges restent-elles sous 1 % de la valeur ?
- Si vous comptez louer l’appartement, le prêt autorise-t-il le type de bail que vous prévoyez ?
Les logements londoniens avec lesquels nous travaillons actuellement figurent sur notre page des biens au Royaume-Uni.
