Financiamento imobiliário no Reino Unido para não residentes: o que os bancos pedem e quanto de entrada esperar
Sim, quem mora fora do Reino Unido consegue financiar um apartamento em Londres, mas com um grupo de bancos bem menor do que o disponível para um residente, e em condições mais rígidas. Os credores são, na maioria, os braços internacionais ou de expatriados dos grandes bancos de varejo, instituições especializadas e bancos privados, em geral acessados por meio de corretores especializados (brokers), e muitos só emprestam a residentes dos países da sua lista aprovada.
Conte com uma entrada de 25% a 40% do preço, às vezes mais. Alguns compradores vão receber uma oferta de crédito menor do que esperavam, ou nenhuma. Num apartamento na planta há uma segunda limitação: as ofertas de financiamento costumam vencer em três a seis meses, por isso o empréstimo normalmente é contratado perto da completion, a quitação e entrega do imóvel, enquanto os sinais pagos no exchange e durante a obra saem do seu próprio dinheiro.
Os números abaixo são faixas típicas, não ofertas. A lista de bancos muda com frequência, e só um broker pode dizer o que está disponível para você em outubro de 2026.
Quem empresta para não residentes
Cada banco define as próprias restrições. O HSBC só empresta a não residentes de países aprovados, e o Barclays só de países elegíveis. O NatWest International trabalha por meio de brokers. O Skipton International oferece apenas empréstimos buy-to-let (compra para alugar) a candidatos do exterior e deixou de aceitar novos pedidos de residentes da UE depois de 31 de março de 2026. Os bancos privados são outra opção.
Citamos esses nomes para mostrar o formato do mercado, não como recomendação. Os bancos mudam com frequência as suas listas de países e os seus critérios, e um banco que servia para um comprador de certo país no ano passado pode não aceitar hoje um comprador do mesmo país. O caminho prático é um broker especializado, e não consideraríamos nenhum banco disponível para você antes de um broker verificar.
A entrada: planeje de 25% a 40%
Não residentes que compram do exterior normalmente precisam de uma entrada de pelo menos 25%, às vezes de até 40%. Empréstimos residenciais para expatriados e não residentes costumam ter limite de 75% do valor do imóvel (loan-to-value). No buy-to-let, a entrada costuma ficar entre 25% e 40%, e compradores com pouco histórico no Reino Unido, ou que compram no país pela primeira vez, muitas vezes precisam de 30% a 50%.
| Situação | Entrada típica |
|---|---|
| Não residente comprando do exterior, em geral | Pelo menos 25%, às vezes até 40% |
| Empréstimo residencial para expatriado ou não residente | Normalmente 25% ou mais (empréstimo limitado a 75% do valor) |
| Buy-to-let | Em geral de 25% a 40% |
| Pouco histórico no Reino Unido ou primeira compra no país | Muitas vezes de 30% a 50% |
Num apartamento de £600,000, a distância entre uma entrada de 25% e uma de 40% é a diferença entre £150,000 e £240,000 de dinheiro próprio, antes de qualquer custo. Por isso a primeira conversa com um broker deve acontecer antes da reserva, e não depois do exchange.
A entrada é só parte do dinheiro de que você precisa. Para a maioria dos compradores do exterior, o Stamp Duty combina as faixas normais com um adicional de 5% e uma cobrança de 2% para não residentes, e é devido na completion. Num apartamento de £1 milhão, isso dá £113,750 pelas alíquotas em vigor em outubro de 2026, antes do Budget de 28 de outubro. O nosso guia do Stamp Duty traz a tabela completa.
Renda, moeda e documentação
Os bancos avaliam se você consegue pagar o empréstimo, e a renda recebida em outra moeda costuma sofrer um desconto nesse teste. Descontos de 0% a 15% são comuns para moedas fortes, como o dólar americano e o euro, e moedas atreladas ao dólar, como o dirham dos Emirados Árabes Unidos e o dólar de Hong Kong, recebem tratamento parecido. Outras moedas têm descontos maiores ou nem são aceitas. A renda mínima vai de cerca de £40,000 a £100,000, conforme o banco.
Prepare-se para comprovar a origem da entrada e para apresentar traduções juramentadas dos documentos em outros idiomas. À parte disso, o seu advogado (solicitor) precisa verificar a origem dos recursos e, possivelmente, a origem do patrimônio, conforme as Money Laundering Regulations 2017, o que normalmente significa meses de extratos bancários e documentos que confirmem a sua explicação. As duas verificações se sobrepõem, então você ganha tempo montando um único dossiê bem organizado e entregando-o aos dois.
Compras na planta: por que o financiamento vem por último
A compra na planta e o financiamento correm em relógios diferentes. A incorporadora normalmente quer 10% do preço no exchange e às vezes outras parcelas por etapa, até cerca de 30% antes da completion, e esses valores costumam sair do seu próprio dinheiro. Uma oferta de financiamento dura em geral de três a seis meses, então não pode ser contratada com anos de antecedência. Na prática, você faz o pedido quando a completion está próxima.
Se você já tem uma oferta e a completion atrasa, a oferta pode vencer e precisar ser renovada. Acompanhe a data prevista de completion informada pela incorporadora e a data-limite (long-stop date) do seu contrato, e programe o pedido de acordo com elas.
Restam dois outros riscos para planejar. O primeiro é que os critérios de crédito, ou a sua própria situação, mudem entre o exchange e a completion. O segundo é a avaliação: o banco avalia o apartamento na completion e, se o valor ficar abaixo do preço do contrato, a diferença é por sua conta. Quem compra na planta fecha pelo preço de hoje uma completion que pode estar a anos de distância, e o preço médio em Londres caiu 3.3% nos 12 meses até julho de 2026. Mantenha uma reserva em dinheiro, ou tenha um plano alternativo para concluir sem o empréstimo integral.
O nosso guia de compra passo a passo mostra onde o financiamento entra no cronograma completo.
O que o próprio apartamento precisa cumprir
Os bancos olham o imóvel tanto quanto o tomador. Alguns pontos aparecem com frequência nos imóveis novos de Londres:
- A garantia. Os bancos exigem que o imóvel novo tenha uma garantia de 10 anos de um fornecedor como a NHBC, a Premier Guarantee ou a LABC Warranty. Os primeiros 24 meses dessa cobertura precisam incluir o descumprimento das Building Regulations e a responsabilidade da incorporadora, insolvência incluída.
- A taxa de condomínio (service charge). Em 37% dos apartamentos, a taxa anual passa de 1% do valor do imóvel, e alguns bancos endureceram os critérios acima desse nível.
- A segurança do prédio. Depois do incêndio da Grenfell, a avaliação de fachadas EWS1 foi criada em dezembro de 2019 para prédios de 18 metros ou mais, e o crédito para muitos apartamentos travou até que orientações do governo reduziram o número de prédios que precisavam dela; os grandes bancos voltaram a financiar os apartamentos afetados a partir de janeiro de 2023. Num imóvel novo, o documento relevante é o certificado de conclusão emitido pelo Building Safety Regulator.
- O lease e o plano de locação. Financiamentos buy-to-let costumam exigir contratos de locação de pelo menos seis meses, o que exclui a locação de curta temporada.
Juros, câmbio e imposto sobre os juros
Não citamos taxas de financiamento: elas dependem do banco, do valor do empréstimo, da entrada e do seu perfil. Como referência, a Bank Rate do Bank of England ficou em 3.75% após a decisão de 17 de setembro de 2026, e a próxima decisão está prevista para 5 de novembro de 2026.
O câmbio é um risco à parte. Preços, sinais, taxas de condomínio, aluguéis e prestações são todos em libras esterlinas. Se você ganha ou guarda dinheiro em outra moeda, cada pagamento e o valor final da venda carregam risco cambial. Decida como vai lidar com essa exposição antes do exchange, e não na completion.
Se você alugar o apartamento, a alíquota do abatimento fiscal sobre os juros do financiamento vai mudar. A partir de 6 de abril de 2027, o abatimento dos custos de financiamento residencial será concedido a 22%, igual à nova alíquota básica sobre renda imobiliária prevista no Finance Act 2026. Essa é a situação de outubro de 2026, antes do Budget de 28 de outubro de 2026; o que foi anunciado mas ainda não aprovado não é lei. Veja o nosso guia sobre impostos para proprietários estrangeiros.
Programas do governo: não são para quem compra do exterior
O empréstimo Help to Buy deixou de aceitar novos pedidos em 31 de outubro de 2022 e, de qualquer forma, só valia para a residência principal de quem comprava o primeiro imóvel. Um novo programa, o “Your First Home”, foi anunciado em 26 de setembro de 2026: entrada de 2.5% do comprador mais um empréstimo do governo sem juros, de 20% do preço, para quem compra o primeiro imóvel, sendo ele novo e na Inglaterra. É uma proposta. As regras completas devem sair no Budget de 28 de outubro de 2026, o programa não está aberto a pedidos e ainda não está claro se quem não reside no Reino Unido poderá usá-lo. Até que as regras digam o contrário, parta do princípio de que ele não está disponível para quem mora no exterior.
Antes de fazer o pedido: o que verificar
- Um broker especializado já confirmou quais bancos aceitam residentes do seu país, e com que entrada?
- Você tem o dinheiro para o sinal do exchange, eventuais parcelas por etapa, o Stamp Duty e as taxas sem contar com o empréstimo?
- Como um banco vai tratar a moeda da sua renda, e a sua renda atinge o mínimo exigido?
- O seu dossiê de origem dos recursos está pronto, com traduções quando necessário?
- Num apartamento na planta, qual é o seu plano se a avaliação na completion vier baixa ou se as condições de crédito mudarem?
- A garantia do apartamento atende às exigências dos bancos, e a taxa de condomínio fica abaixo de 1% do valor?
- Se você vai alugar o apartamento, o financiamento permite o tipo de locação que você planeja?
Os imóveis em Londres com que trabalhamos hoje estão na nossa página de imóveis no Reino Unido.
