Impostos para quem tem imóvel em Londres e mora no exterior: renda de aluguel, ganho de capital e imposto sobre herança
Ter um apartamento em Londres morando no exterior traz consigo três impostos britânicos, seja qual for a sua nacionalidade ou o lugar onde você mora. O aluguel está sujeito ao imposto de renda do Reino Unido, cobrado pelo Non-Resident Landlord Scheme, em que a imobiliária normalmente desconta 20% de imposto na alíquota básica antes de repassar o valor a você. O ganho na venda está sujeito ao imposto sobre ganho de capital do Reino Unido, de 18% ou 24%, e você precisa informar a venda ao HMRC em até 60 dias da completion, mesmo que não haja imposto a pagar. E o apartamento entra no imposto sobre herança britânico, de 40% acima da faixa isenta (nil-rate band) de £325,000, porque os bens localizados no Reino Unido estão sempre ao alcance desse imposto.
Duas mudanças já estão fixadas em lei. A partir de 6 de abril de 2027, a renda imobiliária na Inglaterra será tributada por alíquotas próprias de 22%, 42% e 47%, dois pontos acima das atuais, e a retenção do Non-Resident Landlord Scheme passará a 22%. E, desde 6 de abril de 2025, o imposto sobre herança segue a residência de longo prazo, e não mais o domicílio.
Todos os números aqui são de outubro de 2026, antes do Autumn Budget de 28 de outubro de 2026. Medidas anunciadas que ainda não são lei, como o High Value Council Tax Surcharge, aparecem identificadas como propostas. Este é um mapa das regras, não uma consultoria tributária: a sua situação depende da sua residência, do tratado tributário entre o seu país e o Reino Unido e da forma como você detém o apartamento.
Imposto sobre o aluguel: o Non-Resident Landlord Scheme
Para fins fiscais britânicos, você é um proprietário não residente (non-resident landlord) se o seu local habitual de moradia fica fora do Reino Unido, o que em geral significa passar mais de seis meses por ano no exterior. O esquema põe a obrigação de recolher o imposto em quem paga o aluguel a você. A imobiliária precisa descontar o imposto de renda na alíquota básica, hoje de 20%, do aluguel já descontadas as despesas dedutíveis, e repassá-lo ao HMRC a cada trimestre. Se não houver imobiliária, o inquilino que paga mais de £100 por semana é quem tem de fazer o desconto.
Você pode pedir ao HMRC, no formulário NRL1 no caso de pessoas físicas, para receber o aluguel sem desconto. Isso não é uma isenção. Se o HMRC aprovar, você entrega todo ano uma declaração Self Assessment no Reino Unido e paga por ela o imposto que for devido. Para muitos proprietários, o pagamento bruto apenas muda o momento do imposto e coloca a papelada nas próprias mãos.
Se uma pessoa física não residente tem direito à faixa de isenção pessoal do Reino Unido (personal allowance), a parcela da renda livre de imposto, depende da nacionalidade e do tratado aplicável. Peça ao seu consultor que confirme a sua situação antes de fazer as contas do aluguel líquido.
Alíquotas do imposto de renda sobre o aluguel, hoje e a partir de abril de 2027
Hoje, a renda imobiliária é tributada pelas alíquotas normais do imposto de renda: 20% na básica, 40% na superior e 45% na adicional. A partir de 6 de abril de 2027, início do ano fiscal de 2027 a 2028, as pessoas físicas na Inglaterra, no País de Gales e na Irlanda do Norte passarão a pagar alíquotas próprias sobre renda imobiliária, de 22%, 42% e 47%. O abatimento dos custos de financiamento residencial, como os juros do financiamento imobiliário, será concedido a 22%. Essas alíquotas estão na seção 7 do Finance Act 2026, promulgado em março de 2026.
A mudança vale também para proprietários não residentes, e a alíquota de retenção do esquema passará para a nova alíquota básica imobiliária de 22%. Até 6 de abril de 2027, valem as alíquotas atuais.
A locação em si tem regras próprias, da proteção do depósito-caução às licenças dos boroughs, que explicamos em alugar um apartamento em Londres em 2026.
Vender: imposto sobre ganho de capital para não residentes
Quem não reside no Reino Unido paga o imposto britânico sobre ganho de capital na venda de imóveis residenciais no país e, desde 6 de abril de 2019, na venda de qualquer terreno ou imóvel no Reino Unido, incluindo algumas vendas indiretas por meio de empresas cujo patrimônio é sobretudo imobiliário. Para pessoas físicas, no ano fiscal de 2026 a 2027, as alíquotas são de 18% sobre os ganhos que cabem na faixa da alíquota básica e de 24% acima dela, com uma isenção anual de £3,000. Trustees pagam 24%.
A regra de declaração pega muitos vendedores do exterior. O não residente precisa informar a venda ao HMRC, e pagar o imposto que houver, em até 60 dias da completion. Isso vale mesmo quando não há imposto a pagar ou quando a venda dá prejuízo. A declaração é feita numa conta separada do HMRC, a “Capital Gains Tax on UK property”. Se você vender, garanta que o seu advogado (solicitor) ou contador tenha o prazo de 60 dias anotado na agenda desde o dia da completion.
Compras mais antigas têm regras especiais: em geral, os não residentes podem usar o valor de mercado em 5 de abril de 2015 como custo de aquisição para imóveis residenciais comprados antes dessa data. Para um apartamento novo comprado hoje, o ponto de partida é o preço que você paga.
Imposto sobre herança: um apartamento em Londres está sempre incluído
O imposto sobre herança é cobrado a 40% sobre a parte do espólio acima da faixa isenta de £325,000. A faixa isenta e a faixa isenta adicional para a residência (residence nil-rate band), de £175,000, estão congeladas até 5 de abril de 2031, depois que o Autumn Budget de 2025 estendeu o congelamento por mais um ano. A faixa da residência só se aplica quando o imóvel é deixado para descendentes diretos.
Desde 6 de abril de 2025, o alcance do imposto depende da residência de longo prazo no Reino Unido, e não do domicílio. Você é residente de longo prazo se foi residente no Reino Unido em pelo menos 10 dos 20 anos fiscais anteriores. Quem não é residente de longo prazo só paga sobre os bens localizados no Reino Unido. Um apartamento em Londres é um bem no Reino Unido, então entra no imposto sobre herança britânico na morte, e em algumas doações em vida, seja quem for o dono e more onde morar.
Dois detalhes importam para quem já teve vínculo com o Reino Unido. Por uma regra de transição, quem não era domiciliado no Reino Unido em 30 de outubro de 2024 e não é residente no país em 2025 a 2026 ou depois só é residente de longo prazo se foi residente no Reino Unido em 15 dos 20 anos anteriores e em pelo menos um dos três anos anteriores. E os residentes de longo prazo que deixam o Reino Unido continuam expostos ao imposto sobre os bens no mundo todo por um período residual (“tail”) de três a dez anos.
Ter o imóvel por meio de empresa ou trust
Uma empresa ou um trust não tira um imóvel residencial em Londres do imposto sobre herança. Desde 6 de abril de 2017, participações em empresas de capital fechado (close companies), sociedades e empréstimos atribuíveis a imóveis residenciais no Reino Unido deixaram de ser bens excluídos (excluded property). Uma estrutura empresarial, porém, traz custos próprios.
O Annual Tax on Enveloped Dwellings se aplica a imóveis residenciais no Reino Unido que valem mais de £500,000 e pertencem, no todo ou em parte, a uma empresa, a uma sociedade com uma empresa entre os sócios ou a um fundo de investimento coletivo. A declaração e o pagamento vencem em 30 de abril para o ano que começa em 1º de abril. As isenções, como a isenção para atividade de locação de imóveis, precisam ser pedidas numa declaração ou num pedido de isenção; não são automáticas. Abril de 2027 é uma data de reavaliação.
| Valor do imóvel | ATED de 1º de abril de 2026 a 31 de março de 2027 | ATED 2025 a 2026 |
|---|---|---|
| De £500,001 a £1 milhão | £4,600 | £4,450 |
| De £1 milhão a £2 milhões | £9,450 | £9,150 |
| De £2 milhões a £5 milhões | £32,200 | £31,050 |
| De £5 milhões a £10 milhões | £75,450 | £72,700 |
| De £10 milhões a £20 milhões | £151,450 | £145,950 |
| Acima de £20 milhões | £303,450 | £292,350 |
Some a alíquota de 17% de Stamp Duty para empresas que compram um imóvel residencial acima de £500,000, mais 2% para não residentes, e, para uma pessoa física que compra um único apartamento, a empresa em geral custa mais e não economiza nada de imposto sobre herança. O nosso guia do Stamp Duty traz os números.
Os impostos num relance
| Imposto | Quando se aplica | Alíquota em outubro de 2026 | Ponto de atenção |
|---|---|---|---|
| Imposto de renda sobre o aluguel | Todo ano fiscal em que o apartamento estiver alugado | 20% / 40% / 45%; 22% / 42% / 47% a partir de 6 de abril de 2027 (já em lei) | Retenção do NRL pela imobiliária ou pelo inquilino; NRL1 para receber o valor bruto |
| Imposto sobre ganho de capital | Na venda | 18% / 24% para pessoas físicas; isenção anual de £3,000 | Declarar e pagar em até 60 dias da completion, mesmo sem imposto devido |
| Imposto sobre herança | Na morte e em algumas doações em vida | 40% acima de £325,000 | Bens no Reino Unido sempre incluídos; empresas e trusts não protegem imóveis residenciais no Reino Unido |
| ATED | Todo ano em que uma empresa for dona de um imóvel acima de £500,000 | De £4,600 a £303,450 por ano | Declaração até 30 de abril; as isenções precisam ser pedidas |
| Stamp Duty Land Tax | Na compra | Faixas normais mais 5% e 2% para a maioria dos compradores do exterior | Valem as alíquotas da data da completion |
Tempo no Reino Unido, o Budget e as mudanças à frente
A residência fiscal não tem relação com a situação migratória. Passar tempo no Reino Unido pode torná-lo residente fiscal pelo teste legal de residência (statutory residence test), e isso muda várias das respostas acima: afeta a restituição do adicional de 2% do Stamp Duty, a sua situação no imposto sobre ganho de capital e, num prazo mais longo, a sua exposição ao imposto sobre herança. De qualquer forma, ter um apartamento não dá direito de morar no Reino Unido. Se você pretende passar longos períodos em Londres, procure orientação antes.
Várias medidas foram anunciadas, mas ainda não são lei:
- O High Value Council Tax Surcharge, anunciado no Autumn Budget de 26 de novembro de 2025, seria uma cobrança anual sobre o dono de um imóvel na Inglaterra que valha £2 milhões ou mais, a partir de abril de 2028, em faixas de £2,500 a £7,500 por ano. A consulta pública terminou em 14 de julho de 2026 e também levantou a possibilidade de um adicional extra para proprietários não residentes, sem detalhes. O governo ainda não respondeu, e o adicional precisa de uma lei antes de valer.
- O Autumn Budget de 28 de outubro de 2026 pode trazer outras mudanças. Antes dele não se esperavam mudanças imediatas no Stamp Duty nem no council tax, mas nada está definido até o dia do Budget.
As alíquotas de renda imobiliária de 2027 são outro caso: já estão no Finance Act 2026, mas só se aplicam a partir de 6 de abril de 2027.
O que verificar com o seu consultor tributário
- Se você é um proprietário não residente, e se vale a pena pedir pelo formulário NRL1 para receber o aluguel bruto.
- Se você tem direito à personal allowance do Reino Unido, e o que o tratado entre o seu país e o Reino Unido diz sobre renda de aluguel e ganhos de capital.
- Como as alíquotas imobiliárias de 22% a partir de abril de 2027 mudam o aluguel líquido que você espera, principalmente se tiver financiamento.
- Quem vai entregar a declaração de ganho de capital de 60 dias quando você vender.
- A sua situação de residência de longo prazo para o imposto sobre herança, e se o seu testamento inclui o apartamento em Londres.
- Se faz sentido ter o imóvel em nome próprio ou por meio de uma estrutura depois de incluir o ATED e o imposto sobre herança.
- O que o Budget de 28 de outubro de 2026 mudou, se é que mudou algo.
Os custos de manutenção, incluindo o council tax e a taxa de condomínio (service charge), estão no nosso guia de custos de manutenção. Os imóveis em Londres com que trabalhamos estão na nossa página de imóveis.
