ლონდონის ქონების უცხოელი მესაკუთრეების გადასახადები: საიჯარო შემოსავალი, კაპიტალის ნამატი და მემკვიდრეობის გადასახადი

საზღვარგარეთიდან ლონდონის ბინის ფლობას გაერთიანებული სამეფოს სამი გადასახადი ახლავს, მიუხედავად თქვენი მოქალაქეობისა და საცხოვრებელი ადგილისა. ქირა გაერთიანებული სამეფოს საშემოსავლო გადასახადით იბეგრება, რომელიც Non-Resident Landlord Scheme-ით იკრიბება: გაქირავების აგენტი, როგორც წესი, თანხის გადმოცემამდე 20%-ს საბაზისო განაკვეთით აკავებს. გაყიდვიდან მიღებული მოგება გაერთიანებული სამეფოს კაპიტალის ნამატის გადასახადით იბეგრება 18%-ით ან 24%-ით, და გაყიდვის შესახებ HMRC-ს დასრულებიდან 60 დღის განმავლობაში უნდა აცნობოთ, მაშინაც კი, თუ გადასახადი არ გერიცხებათ. ბინა ასევე გაერთიანებული სამეფოს მემკვიდრეობის გადასახადის ქვეშ ექცევა, 40%-ით £325,000-იანი ნულოვანი განაკვეთის ზღვრის (nil-rate band) ზემოთ, რადგან გაერთიანებულ სამეფოში არსებული აქტივები მის მოქმედების სფეროში ყოველთვის ხვდება.

ორი ცვლილება უკვე კანონით არის დადგენილი. 2027 წლის 6 აპრილიდან ინგლისში ქონებიდან შემოსავალი საკუთარი განაკვეთებით, 22%-ით, 42%-ით და 47%-ით დაიბეგრება, დღევანდელზე ორი პუნქტით მეტით, ხოლო Non-Resident Landlord Scheme-ით დაკავება 22% გახდება. ამასთან, 2025 წლის 6 აპრილიდან მემკვიდრეობის გადასახადი დომიცილს კი აღარ, არამედ გრძელვადიან რეზიდენტობას მიჰყვება.

აქ მოცემული ყველა მონაცემი 2026 წლის ოქტომბრის მდგომარეობითაა, 2026 წლის 28 ოქტომბრის შემოდგომის ბიუჯეტამდე. ზომები, რომლებიც გამოცხადებულია, მაგრამ ჯერ კანონი არ არის, მაგალითად High Value Council Tax Surcharge, წინადადებებად არის მონიშნული. ეს წესების რუკაა და არა საგადასახადო კონსულტაცია: თქვენი კონკრეტული მდგომარეობა დამოკიდებულია თქვენს რეზიდენტობაზე, თქვენი ქვეყნის საგადასახადო ხელშეკრულებაზე გაერთიანებულ სამეფოსთან და იმაზე, თუ როგორ ფლობთ ბინას.

ქირაზე გადასახადი: Non-Resident Landlord Scheme

გაერთიანებული სამეფოს საგადასახადო მიზნებისთვის არარეზიდენტი გამქირავებელი ხართ, თუ თქვენი ჩვეულებრივი საცხოვრებელი ადგილი გაერთიანებული სამეფოს გარეთაა, რაც ზოგადად ნიშნავს, რომ წელიწადში ექვს თვეზე მეტს საზღვარგარეთ ატარებთ. სქემა გადასახადის აკრეფის ვალდებულებას მათ აკისრებს, ვინც თქვენ გიხდით. გაქირავების აგენტმა ქირიდან, დასაშვები ხარჯების გამოკლების შემდეგ, საშემოსავლო გადასახადი საბაზისო განაკვეთით, ამჟამად 20%, უნდა დააკავოს და ყოველკვარტალურად HMRC-ს გადაუხადოს. თუ აგენტი არ არის, დაკავება დამქირავებელმა უნდა გააკეთოს, თუ ის კვირაში £100-ზე მეტს იხდის.

შეგიძლიათ HMRC-ს მიმართოთ, ფიზიკური პირებისთვის NRL1 ფორმით, რომ ქირა დაკავების გარეშე მიიღოთ. ეს გათავისუფლება არ არის. თუ HMRC დაგიმტკიცებთ, ყოველწლიურად გაერთიანებული სამეფოს Self Assessment დეკლარაციას წარადგენთ და მისი მეშვეობით იხდით გადასახადს, რამდენიც გერიცხებათ. ბევრი მესაკუთრისთვის სრული თანხის მიღება უბრალოდ გადასახადის გადახდის დროს ცვლის და საბუთების მოწესრიგებას მათ ხელში გადასცემს.

აქვს თუ არა არარეზიდენტ ფიზიკურ პირს უფლება გაერთიანებული სამეფოს პირად შეღავათზე (personal allowance), ანუ შემოსავლის დაუბეგრავ ნაწილზე, მოქალაქეობასა და საგადასახადო ხელშეკრულების სტატუსზეა დამოკიდებული. სანამ ქირის სუფთა თანხას ბიუჯეტში ჩადებთ, სთხოვეთ თქვენს კონსულტანტს, დაგიდასტუროთ თქვენი მდგომარეობა.

ქირიდან საშემოსავლო გადასახადის განაკვეთები, ახლა და 2027 წლის აპრილიდან

ქონებიდან შემოსავალი ამჟამად ჩვეულებრივი საშემოსავლო განაკვეთებით იბეგრება: 20% საბაზისო, 40% მაღალი და 45% დამატებითი. 2027 წლის 6 აპრილიდან, 2027-2028 საგადასახადო წლის დასაწყისიდან, ინგლისში, უელსსა და ჩრდილოეთ ირლანდიაში ფიზიკური პირები ქონებიდან შემოსავალზე ცალკე განაკვეთებს, 22%-ს, 42%-ს და 47%-ს გადაიხდიან. საცხოვრებელი ქონების დაფინანსების ხარჯებზე, მაგალითად იპოთეკურ პროცენტზე, შეღავათი 22%-ით მოხდება. ეს განაკვეთები Finance Act 2026-ის მე-7 მუხლით არის დადგენილი, რომელიც 2026 წლის მარტში მიიღეს.

ცვლილება არარეზიდენტ გამქირავებლებზეც ვრცელდება და სქემით დაკავების განაკვეთი ქონებიდან შემოსავლის ახალ საბაზისო განაკვეთზე, 22%-ზე გადავა. 2027 წლის 6 აპრილამდე მოქმედი განაკვეთები ვრცელდება.

თავად გაქირავებას საკუთარი წესები აქვს, დეპოზიტის დაცვიდან უბნის ლიცენზირებამდე, რომლებსაც სტატიაში ლონდონში ბინის გაქირავება 2026 წელს განვიხილავთ.

გაყიდვა: კაპიტალის ნამატის გადასახადი არარეზიდენტებისთვის

გაერთიანებული სამეფოს არარეზიდენტები კაპიტალის ნამატის გადასახადს იხდიან გაერთიანებულ სამეფოში საცხოვრებელი ქონების გასხვისებაზე, ხოლო 2019 წლის 6 აპრილიდან გაერთიანებული სამეფოს ნებისმიერ მიწასა და ქონებაზე, მათ შორის ზოგიერთ არაპირდაპირ გასხვისებაზე ისეთი კომპანიების მეშვეობით, რომელთა აქტივების დიდი ნაწილი უძრავი ქონებაა. ფიზიკური პირებისთვის 2026-2027 საგადასახადო წელს განაკვეთი 18%-ია მოგებაზე, რომელიც საბაზისო განაკვეთის ზღვარში ხვდება, და 24% მის ზემოთ, ხოლო წლიური გათავისუფლებული თანხა £3,000-ია. მინდობილი მესაკუთრეები (trustees) 24%-ს იხდიან.

ბევრი უცხოელი გამყიდველი ანგარიშგების წესს ვერ ითვალისწინებს. არარეზიდენტმა გაყიდვის შესახებ HMRC-ს უნდა აცნობოს და ნებისმიერი გადასახადი გადაიხადოს დასრულებიდან 60 დღის განმავლობაში. ეს ვრცელდება მაშინაც, როცა გადასახადი არ გერიცხებათ ან გაყიდვა ზარალით სრულდება. დეკლარაცია HMRC-ის ცალკე ანგარიშით, „Capital Gains Tax on UK property“, წარედგინება. თუ ყიდით, დარწმუნდით, რომ თქვენს ადვოკატს ან ბუღალტერს 60-დღიანი ვადა დასრულების დღიდანვე აქვს კალენდარში ჩანიშნული.

ძველ შესყიდვებს განსაკუთრებული წესები აქვს: არარეზიდენტებს ზოგადად შეუძლიათ 2015 წლის 5 აპრილამდე შეძენილი საცხოვრებელი ქონებისთვის ამ თარიღის საბაზრო ღირებულება საბაზისო ღირებულებად გამოიყენონ. დღეს შეძენილი ახალაშენებული ბინისთვის ათვლის წერტილი თქვენ მიერ გადახდილი ფასია.

მემკვიდრეობის გადასახადი: ლონდონის ბინა ყოველთვის მის ფარგლებშია

მემკვიდრეობის გადასახადის განაკვეთი 40%-ია და ის სამკვიდროს იმ ნაწილს ეხება, რომელიც £325,000-იან ნულოვანი განაკვეთის ზღვარს აღემატება. ნულოვანი განაკვეთის ზღვარი და £175,000-იანი საცხოვრებლის ნულოვანი განაკვეთის ზღვარი (residence nil-rate band) 2031 წლის 5 აპრილამდე გაყინულია, მას შემდეგ რაც 2025 წლის შემოდგომის ბიუჯეტმა გაყინვა ერთი წლით გაახანგრძლივა. საცხოვრებლის ზღვარი მხოლოდ მაშინ მოქმედებს, როცა სახლი პირდაპირ შთამომავლებს რჩებათ.

2025 წლის 6 აპრილიდან გადასახადის მოქმედების სფერო დომიცილზე კი აღარ, არამედ გაერთიანებულ სამეფოში გრძელვადიან რეზიდენტობაზეა დამოკიდებული. გრძელვადიანი რეზიდენტი ხართ, თუ წინა 20 საგადასახადო წლიდან სულ მცირე 10-ში გაერთიანებული სამეფოს რეზიდენტი იყავით. პირი, რომელიც გრძელვადიანი რეზიდენტი არ არის, გადასახადს მხოლოდ გაერთიანებულ სამეფოში არსებულ აქტივებზე იხდის. ლონდონის ბინა გაერთიანებული სამეფოს აქტივია, ამიტომ ის გაერთიანებული სამეფოს მემკვიდრეობის გადასახადის ქვეშ ექცევა გარდაცვალებისას და ზოგიერთი სიცოცხლეშივე გაკეთებული ჩუქებისას, მიუხედავად იმისა, ვინ ფლობს მას და სად ცხოვრობს.

გაერთიანებულ სამეფოსთან წარსულში დაკავშირებული ადამიანებისთვის ორი დაზუსტება მნიშვნელოვანია. გარდამავალი წესით, პირი, რომელსაც 2024 წლის 30 ოქტომბერს გაერთიანებულ სამეფოში დომიცილი არ ჰქონდა და 2025-2026 წელს ან შემდეგ გაერთიანებული სამეფოს რეზიდენტი არ არის, გრძელვადიან რეზიდენტად მხოლოდ მაშინ ითვლება, თუ წინა 20 წლიდან 15-ში და წინა სამი წლიდან სულ მცირე ერთში რეზიდენტი იყო. ამასთან, გრძელვადიანი რეზიდენტები, რომლებიც გაერთიანებულ სამეფოს ტოვებენ, მსოფლიო მასშტაბის აქტივებზე გადასახადის ვალდებულებას კიდევ სამიდან ათ წლამდე ინარჩუნებენ (ე.წ. „tail“).

ფლობა კომპანიის ან ტრასტის მეშვეობით

კომპანია ან ტრასტი ლონდონის სახლს მემკვიდრეობის გადასახადიდან ვერ გამოიყვანს. 2017 წლის 6 აპრილიდან close companies-ში (მცირე რაოდენობის მფლობელის მქონე კომპანიებში) და პარტნიორობებში წილები, ასევე სესხები, რომლებიც გაერთიანებულ სამეფოში საცხოვრებელ ქონებას მიეკუთვნება, აღარ ითვლება გამორიცხულ ქონებად (excluded property). სამაგიეროდ, კომპანიის სტრუქტურას საკუთარი ხარჯები მოაქვს.

Annual Tax on Enveloped Dwellings ვრცელდება გაერთიანებულ სამეფოში £500,000-ზე ძვირ საცხოვრებელ ქონებაზე, რომელსაც მთლიანად ან ნაწილობრივ ფლობს კომპანია, პარტნიორობა, რომლის წევრიც კომპანიაა, ან კოლექტიური საინვესტიციო სქემა. დეკლარაცია და გადახდა 1 აპრილს დაწყებული წლისთვის 30 აპრილამდე უნდა მოხდეს. შეღავათები, მაგალითად ქონების გაქირავების ბიზნესის შეღავათი, დეკლარაციით ან შეღავათის განცხადებით უნდა მოითხოვოთ: ისინი ავტომატურად არ ვრცელდება. 2027 წლის აპრილი გადაფასების თარიღია.

ქონების ღირებულება	ATED 2026 წლის 1 აპრილიდან 2027 წლის 31 მარტამდე	ATED 2025-2026
£500,001-დან £1 მილიონამდე	£4,600	£4,450
£1 მილიონიდან £2 მილიონამდე	£9,450	£9,150
£2 მილიონიდან £5 მილიონამდე	£32,200	£31,050
£5 მილიონიდან £10 მილიონამდე	£75,450	£72,700
£10 მილიონიდან £20 მილიონამდე	£151,450	£145,950
£20 მილიონზე მეტი	£303,450	£292,350

დაუმატეთ ამას Stamp Duty-ის 17%-იანი განაკვეთი კომპანიებისთვის, რომლებიც £500,000-ზე ძვირ საცხოვრებელს ყიდულობენ, პლუს 2% არარეზიდენტებისთვის, და ფიზიკური პირისთვის, რომელიც ერთ ბინას ყიდულობს, კომპანია, როგორც წესი, უფრო ძვირი ჯდება და მემკვიდრეობის გადასახადს არ ზოგავს. ციფრები ჩვენს Stamp Duty-ის გზამკვლევშია.

გადასახადები ერთი შეხედვით

გადასახადი	როდის მოქმედებს	განაკვეთი 2026 წლის ოქტომბრისთვის	რას მიაქციოთ ყურადღება
ქირიდან საშემოსავლო გადასახადი	ყოველ საგადასახადო წელს, როცა ბინა გაქირავებულია	20% / 40% / 45%; 2027 წლის 6 აპრილიდან 22% / 42% / 47% (კანონით დამტკიცებული)	NRL დაკავება აგენტის ან დამქირავებლის მიერ; NRL1 სრული თანხის მისაღებად
კაპიტალის ნამატის გადასახადი	გაყიდვისას	ფიზიკური პირებისთვის 18% / 24%; £3,000 წლიური გათავისუფლებული თანხა	ანგარიში და გადახდა დასრულებიდან 60 დღეში, მაშინაც კი, თუ გადასახადი არ გერიცხებათ
მემკვიდრეობის გადასახადი	გარდაცვალებისას და ზოგიერთი სიცოცხლეშივე ჩუქებისას	40% £325,000-ის ზემოთ	გაერთიანებული სამეფოს აქტივები ყოველთვის მის ფარგლებშია; კომპანიები და ტრასტები გაერთიანებული სამეფოს სახლებს ვერ იცავს
ATED	ყოველ წელს, როცა კომპანია £500,000-ზე ძვირ სახლს ფლობს	წელიწადში £4,600-დან £303,450-მდე	დეკლარაცია 30 აპრილამდე; შეღავათები მოთხოვნით
Stamp Duty Land Tax	შეძენისას	სტანდარტული ზღვრები, პლუს 5% და 2% უცხოელი მყიდველების უმეტესობისთვის	მოქმედებს დასრულების დროს არსებული განაკვეთები

გაერთიანებულ სამეფოში გატარებული დრო, ბიუჯეტი და მომავალი ცვლილებები

საგადასახადო რეზიდენტობა საიმიგრაციო სტატუსისგან დამოუკიდებელია. გაერთიანებულ სამეფოში დროის გატარებამ შეიძლება საგადასახადო რეზიდენტად გაქციოთ რეზიდენტობის კანონისმიერი ტესტის (statutory residence test) მიხედვით, რაც ზემოთ მოცემულ რამდენიმე პასუხს ცვლის: ის გავლენას ახდენს Stamp Duty-ის 2%-იანი დანამატის დაბრუნებაზე, კაპიტალის ნამატის გადასახადის მდგომარეობაზე და, უფრო ხანგრძლივ პერიოდში, მემკვიდრეობის გადასახადის ვალდებულებაზე. ბინის ფლობა გაერთიანებულ სამეფოში ცხოვრების უფლებას არც ერთ შემთხვევაში არ იძლევა. თუ ლონდონში ხანგრძლივი დროის გატარებას ელით, ამაზე წინასწარ მიიღეთ კონსულტაცია.

რამდენიმე ზომა გამოცხადებულია, მაგრამ ჯერ კანონი არ არის:

• High Value Council Tax Surcharge, რომელიც 2025 წლის 26 ნოემბრის შემოდგომის ბიუჯეტში გამოცხადდა, იქნება ყოველწლიური მოსაკრებელი ინგლისში £2 მილიონი ან მეტი ღირებულების სახლის მესაკუთრისთვის, 2028 წლის აპრილიდან, ზღვრებით წელიწადში £2,500-დან £7,500-მდე. კონსულტაცია 2026 წლის 14 ივლისს დასრულდა და მასში ასევე განიხილეს დამატებითი დანამატი არარეზიდენტი მესაკუთრეებისთვის, დეტალების გარეშე. მთავრობას ჯერ პასუხი არ გაუცია, და დანამატის ამოქმედებას კანონმდებლობა სჭირდება.
• 2026 წლის 28 ოქტომბრის შემოდგომის ბიუჯეტს შესაძლოა დამატებითი ცვლილებები მოჰყვეს. წინასწარ Stamp Duty-სა და council tax-ში დაუყოვნებელი ცვლილებები მოსალოდნელი არ იყო, მაგრამ ბიუჯეტის დღემდე არაფერია გადაწყვეტილი.

2027 წლის ქონებიდან შემოსავლის განაკვეთები სხვა შემთხვევაა: ისინი უკვე Finance Act 2026-შია, მაგრამ 2027 წლის 6 აპრილამდე არ მოქმედებს.

რა უნდა გადაამოწმოთ საგადასახადო კონსულტანტთან

• ხართ თუ არა არარეზიდენტი გამქირავებელი და ღირს თუ არა NRL1 ფორმით მიმართვა ქირის სრულად მისაღებად.
• გაქვთ თუ არა უფლება გაერთიანებული სამეფოს პირად შეღავათზე და რას ამბობს თქვენი ქვეყნის ხელშეკრულება გაერთიანებულ სამეფოსთან საიჯარო შემოსავალსა და მოგებაზე.
• როგორ შეცვლის 2027 წლის აპრილიდან ქონების 22%-იანი განაკვეთები თქვენს მოსალოდნელ სუფთა ქირას, განსაკუთრებით თუ სესხს იღებთ.
• ვინ წარადგენს კაპიტალის ნამატის 60-დღიან დეკლარაციას, როცა გაყიდით.
• თქვენი გრძელვადიანი რეზიდენტობის სტატუსი მემკვიდრეობის გადასახადისთვის და მოიცავს თუ არა თქვენი ანდერძი ლონდონის ბინას.
• აქვს თუ არა აზრი საკუთარი სახელით ან სტრუქტურის მეშვეობით ფლობას, ATED-ისა და მემკვიდრეობის გადასახადის გათვალისწინებით.
• რა შეცვალა, ასეთის არსებობის შემთხვევაში, 2026 წლის 28 ოქტომბრის ბიუჯეტმა.

მიმდინარე ხარჯები, მათ შორის council tax და მომსახურების საფასური, ჩვენს მიმდინარე ხარჯების გზამკვლევშია. ლონდონის სახლები, რომლებთანაც ვმუშაობთ, ჩვენს ქონების გვერდზეა.