Belastingen voor buitenlandse eigenaren van vastgoed in Londen: huurinkomsten, vermogenswinst en erfbelasting
Wie vanuit het buitenland een appartement in Londen bezit, krijgt met drie Britse belastingen te maken, ongeacht nationaliteit of woonplaats. Huur valt onder de Britse inkomstenbelasting, die wordt geïnd via het Non-Resident Landlord Scheme: een verhuurkantoor houdt normaal gesproken 20% belasting tegen het basistarief in voordat het u uitbetaalt. Een winst bij verkoop valt onder de Britse vermogenswinstbelasting (capital gains tax) van 18% of 24%, en u moet de verkoop binnen 60 dagen na de overdracht bij HMRC melden, ook als er geen belasting verschuldigd is. En het appartement valt onder de Britse erfbelasting van 40% boven de vrijgestelde schijf (nil-rate band) van £325,000, omdat Britse bezittingen altijd binnen het bereik van die belasting liggen.
Twee wijzigingen liggen al wettelijk vast. Vanaf 6 april 2027 worden inkomsten uit vastgoed in Engeland belast tegen eigen tarieven van 22%, 42% en 47%, twee procentpunten boven de huidige tarieven, en gaat de inhouding onder het Non-Resident Landlord Scheme naar 22%. En sinds 6 april 2025 volgt de erfbelasting het langdurige ingezetenschap in plaats van de domicilie.
Alle cijfers hier gelden per oktober 2026, vóór de Autumn Budget van 28 oktober 2026. Maatregelen die zijn aangekondigd maar nog geen wet zijn, zoals de High Value Council Tax Surcharge, staan vermeld als voorstel. Dit is een overzicht van de regels, geen belastingadvies: uw eigen situatie hangt af van uw woonplaats, het belastingverdrag tussen uw land en het VK en de manier waarop u het appartement bezit.
Belasting op huur: het Non-Resident Landlord Scheme
Voor de Britse belasting bent u een niet-ingezeten verhuurder als uw gewone verblijfplaats buiten het VK ligt, wat in het algemeen betekent dat u meer dan zes maanden per jaar in het buitenland bent. De regeling legt de inningsplicht bij degenen die u betalen. Een verhuurkantoor moet inkomstenbelasting tegen het basistarief, nu 20%, inhouden op de huur na aftrekbare kosten en die elk kwartaal afdragen aan HMRC. Is er geen verhuurkantoor, dan moet een huurder die meer dan £100 per week betaalt de inhouding doen.
U kunt bij HMRC, met formulier NRL1 voor particulieren, aanvragen om de huur zonder inhouding te ontvangen. Dat is geen vrijstelling. Keurt HMRC de aanvraag goed, dan dient u elk jaar een Britse Self Assessment-aangifte in en betaalt u via die aangifte de verschuldigde belasting. Voor veel eigenaren verschuift bruto betaling alleen het moment waarop de belasting wordt betaald, en komt het papierwerk bij henzelf te liggen.
Of een niet-ingezeten particulier recht heeft op de Britse personal allowance, het belastingvrije deel van het inkomen, hangt af van nationaliteit en verdragspositie. Laat uw adviseur uw situatie bevestigen voordat u op de netto huur gaat rekenen.
Tarieven van de inkomstenbelasting op huur, nu en vanaf april 2027
Inkomsten uit vastgoed worden nu belast tegen de gewone tarieven van de inkomstenbelasting: 20% basistarief, 40% hoger tarief en 45% toptarief. Vanaf 6 april 2027, het begin van het belastingjaar 2027 tot 2028, betalen particulieren in Engeland, Wales en Noord-Ierland aparte tarieven voor inkomsten uit vastgoed van 22%, 42% en 47%. De belastingvermindering voor financieringskosten van woningen, zoals hypotheekrente, wordt verleend tegen 22%. Deze tarieven staan in section 7 van de Finance Act 2026, aangenomen in maart 2026.
De wijziging geldt ook voor niet-ingezeten verhuurders, en het inhoudingstarief onder de regeling gaat naar het nieuwe basistarief voor vastgoed van 22%. Tot 6 april 2027 gelden de huidige tarieven.
Voor de verhuur zelf gelden eigen regels, van het onderbrengen van de waarborgsom tot vergunningen per borough, die we behandelen in een appartement in Londen verhuren in 2026.
Verkopen: vermogenswinstbelasting voor niet-ingezetenen
Wie niet in het VK woont, betaalt Britse vermogenswinstbelasting bij de verkoop van Brits woonvastgoed, en sinds 6 april 2019 bij de verkoop van alle Britse grond en gebouwen, inclusief sommige indirecte verkopen via vennootschappen waarvan het vermogen grotendeels uit vastgoed bestaat. Voor particulieren gelden in het belastingjaar 2026 tot 2027 tarieven van 18% op winsten die binnen de schijf van het basistarief vallen en 24% daarboven, met een jaarlijkse vrijstelling van £3,000. Trustees betalen 24%.
De meldplicht overvalt veel buitenlandse verkopers. Een niet-ingezetene moet de verkoop binnen 60 dagen na de overdracht bij HMRC melden en eventuele belasting betalen. Dat geldt ook als er geen belasting verschuldigd is of als de verkoop verlies oplevert. De aangifte loopt via het aparte account "Capital Gains Tax on UK property" van HMRC. Verkoopt u, zorg dan dat uw advocaat (solicitor) of accountant de termijn van 60 dagen vanaf de dag van overdracht in de agenda heeft staan.
Voor oudere aankopen gelden bijzondere regels: niet-ingezetenen kunnen voor woonvastgoed dat vóór 5 april 2015 is gekocht in het algemeen de marktwaarde op die datum als verkrijgingsprijs gebruiken. Voor een nieuwbouwappartement dat u vandaag koopt, is het uitgangspunt de prijs die u betaalt.
Erfbelasting: een appartement in Londen valt er altijd onder
Erfbelasting wordt geheven tegen 40% over het deel van een nalatenschap boven de vrijgestelde schijf van £325,000. Deze schijf en de aanvullende vrijstelling voor de eigen woning (residence nil-rate band) van £175,000 zijn bevroren tot 5 april 2031, nadat de Autumn Budget 2025 de bevriezing met een jaar verlengde. De vrijstelling voor de eigen woning geldt alleen als een woning wordt nagelaten aan rechtstreekse afstammelingen.
Sinds 6 april 2025 hangt het bereik van de belasting af van langdurig ingezetenschap in het VK in plaats van de domicilie. U bent langdurig ingezetene als u in minstens 10 van de voorgaande 20 belastingjaren ingezetene van het VK was. Iemand die geen langdurig ingezetene is, is alleen belastingplichtig over Britse bezittingen. Een appartement in Londen is een Brits bezit, dus het valt bij overlijden, en bij sommige schenkingen tijdens het leven, onder de Britse erfbelasting, wie de eigenaar ook is en waar die ook woont.
Voor mensen met een verleden in het VK zijn twee verfijningen van belang. Volgens een overgangsregel is iemand die op 30 oktober 2024 geen Brits domicilie had en in 2025 tot 2026 of later geen ingezetene van het VK is, alleen langdurig ingezetene als hij in 15 van de voorgaande 20 jaar ingezetene van het VK was en in minstens een van de drie voorgaande jaren. En langdurig ingezetenen die het VK verlaten, blijven gedurende een "staart" (tail) van drie tot tien jaar belastingplichtig over hun wereldwijde vermogen.
Bezit via een vennootschap of trust
Een vennootschap of trust haalt een woning in Londen niet buiten de erfbelasting. Sinds 6 april 2017 gelden belangen in close companies, partnerships en leningen die aan Brits woonvastgoed zijn toe te rekenen niet langer als vrijgesteld vermogen (excluded property). Een vennootschapsstructuur brengt wel eigen kosten mee.
De Annual Tax on Enveloped Dwellings geldt voor Brits woonvastgoed met een waarde boven £500,000 dat geheel of gedeeltelijk in handen is van een vennootschap, van een partnership met een vennootschap als partner, of van een collectieve beleggingsinstelling. Aangifte en betaling moeten uiterlijk 30 april binnen zijn voor het jaar dat op 1 april begint. Vrijstellingen, zoals die voor verhuurbedrijven (property rental business relief), moeten worden aangevraagd via een aangifte of een verklaring; ze gelden niet automatisch. April 2027 is een herwaarderingsdatum.
| Waarde van de woning | ATED 1 april 2026 tot 31 maart 2027 | ATED 2025 tot 2026 |
|---|---|---|
| £500,001 tot £1 miljoen | £4,600 | £4,450 |
| £1 miljoen tot £2 miljoen | £9,450 | £9,150 |
| £2 miljoen tot £5 miljoen | £32,200 | £31,050 |
| £5 miljoen tot £10 miljoen | £75,450 | £72,700 |
| £10 miljoen tot £20 miljoen | £151,450 | £145,950 |
| Meer dan £20 miljoen | £303,450 | £292,350 |
Tel daar het Stamp Duty-tarief van 17% bij op voor vennootschappen die een woning boven £500,000 kopen, plus 2% voor niet-ingezetenen, en voor een particulier die één appartement koopt, kost een vennootschap meestal meer zonder erfbelasting te besparen. Onze gids over Stamp Duty bevat de cijfers.
De belastingen in één oogopslag
| Belasting | Wanneer ze geldt | Tarief per oktober 2026 | Waar u op moet letten |
|---|---|---|---|
| Inkomstenbelasting op huur | Elk belastingjaar waarin het appartement verhuurd is | 20% / 40% / 45%; 22% / 42% / 47% vanaf 6 april 2027 (bij wet vastgelegd) | NRL-inhouding door verhuurkantoor of huurder; NRL1 voor bruto betaling |
| Vermogenswinstbelasting | Bij verkoop | 18% / 24% voor particulieren; jaarlijkse vrijstelling van £3,000 | Melden en betalen binnen 60 dagen na de overdracht, ook als er geen belasting verschuldigd is |
| Erfbelasting | Bij overlijden en bij sommige schenkingen tijdens het leven | 40% boven £325,000 | Britse bezittingen vallen er altijd onder; vennootschappen en trusts beschermen Britse woningen niet |
| ATED | Elk jaar dat een vennootschap een woning boven £500,000 bezit | £4,600 tot £303,450 per jaar | Aangifte uiterlijk 30 april; vrijstellingen moeten worden aangevraagd |
| Stamp Duty Land Tax | Bij aankoop | Standaardschijven plus 5% en 2% voor de meeste buitenlandse kopers | De tarieven op het moment van overdracht gelden |
Verblijf in het VK, de begroting en de komende wijzigingen
Fiscaal ingezetenschap staat los van uw verblijfsstatus. Wie tijd in het VK doorbrengt, kan onder de statutory residence test fiscaal ingezetene van het VK worden, en dat verandert verschillende antwoorden hierboven: het beïnvloedt de teruggave van de Stamp Duty-toeslag van 2%, uw positie voor de vermogenswinstbelasting en, over een langere periode, uw blootstelling aan erfbelasting. Een appartement bezitten geeft hoe dan ook geen recht om in het VK te wonen. Verwacht u lange periodes in Londen door te brengen, win dan vooraf advies in.
Verschillende maatregelen zijn aangekondigd maar nog geen wet:
- De High Value Council Tax Surcharge, aangekondigd bij de Autumn Budget van 26 november 2025, zou vanaf april 2028 een jaarlijkse heffing zijn voor de eigenaar van een woning in Engeland met een waarde van £2 miljoen of meer, in klassen van £2,500 tot £7,500 per jaar. De consultatie sloot op 14 juli 2026 en verkende ook een extra toeslag voor niet-ingezeten eigenaren, zonder details. De regering heeft nog niet gereageerd, en de toeslag heeft een wet nodig voordat hij geldt.
- De Autumn Budget van 28 oktober 2026 kan verdere wijzigingen brengen. Vooraf werden er geen directe wijzigingen in de Stamp Duty of de council tax verwacht, maar tot de dag van de begroting ligt niets vast.
Met de tarieven voor inkomsten uit vastgoed van 2027 ligt het anders: die staan al in de Finance Act 2026, maar gelden pas vanaf 6 april 2027.
Wat u met uw belastingadviseur moet nagaan
- Of u een niet-ingezeten verhuurder bent, en of u met formulier NRL1 wilt aanvragen om de huur bruto te ontvangen.
- Of u recht hebt op de Britse personal allowance, en wat het verdrag tussen uw land en het VK zegt over huurinkomsten en vermogenswinsten.
- Hoe de tarieven voor vastgoed van 22% vanaf april 2027 uw verwachte netto huur veranderen, vooral als u leent.
- Wie de aangifte vermogenswinst binnen 60 dagen indient wanneer u verkoopt.
- Uw status als langdurig ingezetene voor de erfbelasting, en of uw testament het appartement in Londen dekt.
- Of bezit op eigen naam of via een structuur zinvol is als u ATED en erfbelasting meerekent.
- Wat de begroting van 28 oktober 2026 eventueel heeft veranderd.
Lopende kosten, waaronder council tax en servicekosten, staan in onze gids over lopende kosten. De woningen in Londen waarmee we werken, staan op onze pagina met woningen.
