Податки для власників лондонської нерухомості з-за кордону: дохід від оренди, приріст капіталу і податок на спадщину
Якщо ви володієте квартирою в Лондоні, живучи за кордоном, на вас поширюються три британські податки, незалежно від громадянства і місця проживання. Орендна плата оподатковується британським податком на дохід, який збирають через Non-Resident Landlord Scheme: за цією схемою агент з оренди зазвичай утримує 20% податку за базовою ставкою, перш ніж переказати вам гроші. Прибуток від продажу оподатковується британським податком на приріст капіталу (capital gains tax) за ставкою 18% або 24%, і про продаж треба повідомити HMRC протягом 60 днів після завершення угоди, навіть якщо податку до сплати немає. А сама квартира підпадає під британський податок на спадщину (inheritance tax) за ставкою 40% понад неоподатковуваний поріг £325,000, бо британські активи завжди перебувають у його межах.
Дві зміни вже закріплено законом. З 6 квітня 2027 року дохід від нерухомості в Англії оподатковуватиметься за власними ставками 22%, 42% і 47%, на два пункти вищими за нинішні, а ставка утримання за Non-Resident Landlord Scheme зросте до 22%. А з 6 квітня 2025 року податок на спадщину прив'язаний до довгострокового резидентства, а не до доміцилію.
Усі цифри тут наведено станом на жовтень 2026 року, до Осіннього бюджету 28 жовтня 2026 року. Заходи, які оголошено, але які ще не стали законом, як-от надбавка до муніципального податку на дороге житло (High Value Council Tax Surcharge), позначено як пропозиції. Це огляд правил, а не податкова консультація: ваша ситуація залежить від вашого резидентства, від податкової угоди вашої країни з Великою Британією і від того, як ви володієте квартирою.
Податок з орендної плати: Non-Resident Landlord Scheme
Для британських податкових цілей ви є орендодавцем-нерезидентом, якщо ваше звичайне місце проживання за межами Великої Британії, що зазвичай означає, що ви перебуваєте за кордоном понад шість місяців на рік. Схема покладає обов'язок збирати податок на тих, хто вам платить. Агент з оренди мусить утримувати з орендної плати після дозволених витрат податок на дохід за базовою ставкою, зараз 20%, і щокварталу перераховувати його до HMRC. Якщо агента немає, утримання мусить робити орендар, який платить понад £100 на тиждень.
Ви можете звернутися до HMRC, фізичні особи за формою NRL1, щоб отримувати орендну плату без утримання. Це не звільнення від податку. Якщо HMRC погодиться, ви щороку подаєте британську декларацію Self Assessment і сплачуєте через неї належний податок. Для багатьох власників отримання плати повністю лише зсуває строки сплати податку і передає паперову роботу в їхні руки.
Чи має фізична особа-нерезидент право на британський неоподатковуваний мінімум (personal allowance), тобто на частину доходу без податку, залежить від громадянства і від податкової угоди. Попросіть радника підтвердити вашу ситуацію, перш ніж розраховувати чисту орендну плату.
Ставки податку на дохід з оренди зараз і з квітня 2027 року
Зараз дохід від нерухомості оподатковується за звичайними ставками податку на дохід: базова 20%, підвищена 40% і додаткова 45%. З 6 квітня 2027 року, з початку податкового року 2027/2028, фізичні особи в Англії, Уельсі та Північній Ірландії сплачуватимуть окремі ставки податку на дохід від нерухомості: 22%, 42% і 47%. Пільгу на фінансові витрати щодо житла, як-от відсотки за іпотекою, надаватимуть за ставкою 22%. Ці ставки встановлено статтею 7 Закону про фінанси 2026 року (Finance Act 2026), ухваленого в березні 2026 року.
Зміна стосується й орендодавців-нерезидентів, і ставка утримання за схемою зросте до нової базової ставки для нерухомості, 22%. До 6 квітня 2027 року діють нинішні ставки.
Здача в оренду має й власні правила, від захисту депозиту до ліцензування в районах, і ми розглядаємо їх у статті про здачу квартири в Лондоні в оренду у 2026 році.
Продаж: податок на приріст капіталу для нерезидентів
Нерезиденти Великої Британії сплачують британський податок на приріст капіталу під час відчуження британської житлової нерухомості, а з 6 квітня 2019 року і будь-якої британської землі та нерухомості, зокрема в деяких випадках непрямого відчуження через компанії, активи яких переважно становить нерухомість. Для фізичних осіб у податковому році 2026/2027 ставки становлять 18% на прибуток у межах базової ставки і 24% понад неї, а річна неоподатковувана сума дорівнює £3,000. Довірчі власники (trustees) платять 24%.
Правило про звітування стає пасткою для багатьох продавців з-за кордону. Нерезидент мусить повідомити HMRC про продаж і сплатити податок, якщо він є, протягом 60 днів після завершення угоди. Це стосується й випадків, коли податку до сплати немає або продаж збитковий. Декларацію подають через окремий акаунт HMRC «Capital Gains Tax on UK property». Якщо ви продаєте, переконайтеся, що ваш солісітор чи бухгалтер позначив 60-денний строк у календарі з дня завершення угоди.
Для давніших купівель діють особливі правила: для житлової нерухомості, купленої до 5 квітня 2015 року, нерезиденти зазвичай можуть брати за базову вартість ринкову вартість на цю дату. Для квартири в новобудові, купленої сьогодні, відправною точкою є ціна, яку ви платите.
Податок на спадщину: лондонська квартира завжди в його межах
Податок на спадщину стягується за ставкою 40% з тієї частини спадщини, що перевищує неоподатковуваний поріг £325,000 (nil-rate band). Цей поріг і додатковий поріг для житла £175,000 (residence nil-rate band) заморожені до 5 квітня 2031 року, після того як Осінній бюджет 2025 року продовжив заморожування на рік. Додатковий поріг для житла застосовується лише тоді, коли житло залишають прямим нащадкам.
З 6 квітня 2025 року сфера дії податку залежить від довгострокового резидентства у Великій Британії, а не від доміцилію. Ви є довгостроковим резидентом, якщо були британським резидентом щонайменше 10 із попередніх 20 податкових років. Особа, яка не є довгостроковим резидентом, сплачує податок лише з британських активів. Лондонська квартира є британським активом, тож вона підпадає під британський податок на спадщину в разі смерті, а також у разі деяких прижиттєвих дарувань, хоч би хто нею володів і де б він жив.
Для людей з історією проживання у Великій Британії важливі два уточнення. За перехідним правилом особа, яка не мала британського доміцилію на 30 жовтня 2024 року і не є британським резидентом у 2025/2026 податковому році чи пізніше, вважається довгостроковим резидентом, лише якщо була британським резидентом 15 із попередніх 20 років і щонайменше в одному з трьох попередніх років. А довгострокові резиденти, які виїжджають з Великої Британії, зберігають податкові зобов'язання щодо всього світового майна ще протягом «хвоста» від трьох до десяти років.
Володіння через компанію або траст
Компанія чи траст не виводять лондонське житло з-під податку на спадщину. З 6 квітня 2017 року частки в закритих компаніях (close companies), партнерствах і позики, що припадають на британську житлову нерухомість, більше не вважаються виключеним майном (excluded property). Водночас структура з компанією має власні витрати.
Щорічний податок на житло у власності компаній (Annual Tax on Enveloped Dwellings) застосовується до британської житлової нерухомості вартістю понад £500,000, яка повністю чи частково належить компанії, партнерству з компанією серед учасників або схемі колективного інвестування. Декларацію подають і податок сплачують до 30 квітня за рік, що починається 1 квітня. Пільги, як-от пільгу для бізнесу зі здачі нерухомості в оренду, треба заявляти в декларації або в заяві про пільгу; автоматично вони не надаються. Квітень 2027 року є датою переоцінки.
| Вартість нерухомості | ATED з 1 квітня 2026 по 31 березня 2027 | ATED 2025/2026 |
|---|---|---|
| Від £500,001 до £1 млн | £4,600 | £4,450 |
| Від £1 млн до £2 млн | £9,450 | £9,150 |
| Від £2 млн до £5 млн | £32,200 | £31,050 |
| Від £5 млн до £10 млн | £75,450 | £72,700 |
| Від £10 млн до £20 млн | £151,450 | £145,950 |
| Понад £20 млн | £303,450 | £292,350 |
Додайте ставку Stamp Duty 17% для компаній, що купують житло вартістю понад £500,000, плюс 2% для нерезидентів, і виявиться, що для фізичної особи, яка купує одну квартиру, компанія зазвичай обходиться дорожче і не заощаджує на податку на спадщину. Цифри наведено в нашому путівнику про Stamp Duty.
Податки коротко
| Податок | Коли застосовується | Ставка станом на жовтень 2026 року | На що зважати |
|---|---|---|---|
| Податок на дохід з оренди | Кожного податкового року, коли квартира здана | 20% / 40% / 45%; 22% / 42% / 47% з 6 квітня 2027 року (закріплено законом) | Утримання за NRL агентом або орендарем; NRL1 для отримання плати повністю |
| Податок на приріст капіталу | Під час продажу | 18% / 24% для фізичних осіб; річна неоподатковувана сума £3,000 | Задекларувати й сплатити протягом 60 днів після завершення угоди, навіть якщо податку немає |
| Податок на спадщину | У разі смерті та деяких прижиттєвих дарувань | 40% понад £325,000 | Британські активи завжди в межах дії; компанії й трасти не захищають британське житло |
| ATED | Щороку, поки компанія володіє житлом вартістю понад £500,000 | Від £4,600 до £303,450 на рік | Декларація до 30 квітня; пільги треба заявляти |
| Stamp Duty Land Tax | Під час купівлі | Стандартні ставки плюс 5% і 2% для більшості покупців з-за кордону | Діють ставки на момент завершення угоди |
Час у Великій Британії, бюджет і майбутні зміни
Податкове резидентство не пов'язане з імміграційним статусом. Перебування у Великій Британії може зробити вас британським податковим резидентом за законодавчим тестом резидентства (statutory residence test), і тоді змінюються кілька наведених вище відповідей: це впливає на повернення 2% надбавки до Stamp Duty, на ваше становище щодо податку на приріст капіталу і, з часом, на зобов'язання з податку на спадщину. Володіння квартирою в будь-якому разі не дає права жити у Великій Британії. Якщо ви плануєте подовгу бувати в Лондоні, отримайте консультацію заздалегідь.
Кілька заходів оголошено, але вони ще не стали законом:
- Надбавка до муніципального податку на дороге житло (High Value Council Tax Surcharge), оголошена в Осінньому бюджеті 26 листопада 2025 року, стала б щорічним збором з власника житла в Англії вартістю £2 млн і більше з квітня 2028 року, за шкалою від £2,500 до £7,500 на рік. Консультації завершилися 14 липня 2026 року; на них також розглядали додаткову надбавку для власників-нерезидентів, але без подробиць. Уряд ще не відповів, а для застосування надбавки потрібен закон.
- Осінній бюджет 28 жовтня 2026 року може принести подальші зміни. Напередодні негайних змін Stamp Duty чи муніципального податку не очікували, але до дня бюджету нічого не вирішено.
Зі ставками податку на дохід від нерухомості 2027 року інакше: вони вже є в Законі про фінанси 2026 року, але застосовуватимуться лише з 6 квітня 2027 року.
Що уточнити в податкового радника
- Чи є ви орендодавцем-нерезидентом і чи варто подати форму NRL1, щоб отримувати орендну плату повністю.
- Чи маєте ви право на британський неоподатковуваний мінімум і що податкова угода вашої країни з Великою Британією каже про дохід від оренди та приріст капіталу.
- Як ставки 22% для нерухомості з квітня 2027 року змінять очікувану чисту орендну плату, особливо якщо ви берете кредит.
- Хто подасть 60-денну декларацію з податку на приріст капіталу, коли ви продаватимете квартиру.
- Ваш статус довгострокового резидента для податку на спадщину і чи охоплює ваш заповіт лондонську квартиру.
- Чи має сенс володіти квартирою на власне ім'я чи через структуру, якщо врахувати ATED і податок на спадщину.
- Що змінив бюджет 28 жовтня 2026 року, якщо змінив.
Поточні витрати, зокрема муніципальний податок і експлуатаційні платежі, описано в нашому путівнику про поточні витрати. Лондонські об'єкти, з якими ми працюємо, зібрані на нашій сторінці нерухомості.
