Impuestos para propietarios extranjeros de inmuebles en Londres: rentas del alquiler, ganancias de capital e impuesto de sucesiones
Tener un apartamento en Londres desde el extranjero trae consigo tres impuestos británicos, sea cual sea su nacionalidad o su lugar de residencia. El alquiler está sujeto al impuesto sobre la renta del Reino Unido, que se recauda a través del Non-Resident Landlord Scheme, por el que un agente de alquiler normalmente descuenta un 20% al tipo básico antes de pagarle. La ganancia en una venta está sujeta al impuesto británico sobre las ganancias de capital (capital gains tax) al 18% o al 24%, y debe comunicar la venta a HMRC en un plazo de 60 días desde el cierre (completion) aunque no haya impuesto que pagar. Y el apartamento queda dentro del impuesto de sucesiones (inheritance tax) del Reino Unido, al 40% por encima del tramo exento (nil-rate band) de £325,000, porque los bienes situados en el Reino Unido siempre están a su alcance.
Hay dos cambios ya fijados por ley. A partir del 6 de abril de 2027, las rentas inmobiliarias en Inglaterra tributarán con tipos propios del 22%, 42% y 47%, dos puntos por encima de los actuales, y la retención del Non-Resident Landlord Scheme pasará al 22%. Y desde el 6 de abril de 2025, el impuesto de sucesiones depende de la residencia de larga duración y no del domicilio (domicile).
Todas las cifras son a octubre de 2026, antes del Presupuesto de otoño (Autumn Budget) del 28 de octubre de 2026. Las medidas anunciadas que todavía no son ley, como el High Value Council Tax Surcharge, aparecen indicadas como propuestas. Esto es un mapa de las normas, no asesoramiento fiscal: su situación concreta depende de su residencia, del convenio fiscal de su país con el Reino Unido y de cómo sea titular del apartamento.
Impuesto sobre el alquiler: el Non-Resident Landlord Scheme
A efectos fiscales británicos, usted es un arrendador no residente si su lugar de residencia habitual está fuera del Reino Unido, lo que en general significa que pasa más de seis meses al año en el extranjero. El sistema pone la obligación de recaudar en quienes le pagan. Un agente de alquiler debe descontar del alquiler, una vez restados los gastos deducibles, el impuesto sobre la renta al tipo básico, hoy del 20%, e ingresarlo en HMRC cada trimestre. Si no hay agente, es el inquilino que paga más de £100 a la semana quien debe hacer la retención.
Puede solicitar a HMRC, con el formulario NRL1 en el caso de las personas físicas, cobrar el alquiler sin retención. No es una exención. Si HMRC lo aprueba, presenta cada año una declaración de Self Assessment en el Reino Unido y paga a través de ella el impuesto que corresponda. Para muchos propietarios, cobrar el alquiler íntegro solo cambia el momento en que se paga el impuesto y les deja a ellos el papeleo.
Que una persona física no residente tenga derecho al mínimo personal exento del Reino Unido (personal allowance), la parte de los ingresos libre de impuestos, depende de su nacionalidad y de la situación del convenio. Pida a su asesor que confirme su caso antes de calcular el alquiler neto.
Tipos del impuesto sobre la renta para el alquiler, ahora y desde abril de 2027
Hoy las rentas inmobiliarias tributan a los tipos normales del impuesto sobre la renta: 20% el básico, 40% el superior y 45% el adicional. A partir del 6 de abril de 2027, inicio del año fiscal 2027-2028, las personas físicas en Inglaterra, Gales e Irlanda del Norte pagarán tipos específicos sobre las rentas inmobiliarias del 22%, 42% y 47%. La deducción por costes de financiación residencial, como los intereses hipotecarios, se aplicará al 22%. Estos tipos los fija la sección 7 de la Finance Act 2026, promulgada en marzo de 2026.
El cambio también se aplica a los arrendadores no residentes, y la retención del sistema pasará al nuevo tipo básico inmobiliario del 22%. Hasta el 6 de abril de 2027 se aplican los tipos actuales.
El alquiler en sí tiene sus propias normas, desde la protección del depósito hasta las licencias de los distritos, que tratamos en alquilar un apartamento en Londres en 2026.
Vender: el impuesto sobre las ganancias de capital para no residentes
Los no residentes en el Reino Unido pagan el impuesto británico sobre las ganancias de capital por las transmisiones de inmuebles residenciales en el Reino Unido y, desde el 6 de abril de 2019, por todos los terrenos e inmuebles del Reino Unido, incluidas algunas transmisiones indirectas a través de sociedades con mucho patrimonio inmobiliario. Para las personas físicas, en el año fiscal 2026-2027 los tipos son del 18% sobre las ganancias que caen dentro del tramo del tipo básico y del 24% por encima, con una exención anual de £3,000. Los fideicomisarios (trustees) pagan el 24%.
La norma de declaración sorprende a muchos vendedores extranjeros. Un no residente debe declarar la venta a HMRC, y pagar el impuesto que corresponda, en un plazo de 60 días desde el cierre. Esto se aplica incluso si no hay impuesto que pagar o si la venta da pérdidas. La declaración se presenta a través de una cuenta aparte de HMRC, «Capital Gains Tax on UK property». Si vende, asegúrese de que su abogado (solicitor) o su contable tenga apuntada la fecha de los 60 días desde el día del cierre.
Las compras más antiguas tienen normas especiales: los no residentes pueden en general usar el valor de mercado a 5 de abril de 2015 como coste de adquisición de los inmuebles residenciales comprados antes de esa fecha. Para un apartamento de obra nueva comprado hoy, el punto de partida es el precio que paga.
Impuesto de sucesiones: un apartamento en Londres siempre está sujeto
El impuesto de sucesiones se cobra al 40% sobre la parte de la herencia que supera el tramo exento de £325,000. El tramo exento y el tramo exento por vivienda de £175,000 (residence nil-rate band) están congelados hasta el 5 de abril de 2031, después de que el Presupuesto de otoño de 2025 prolongara la congelación un año. El tramo por vivienda solo se aplica cuando una vivienda se deja a descendientes directos.
Desde el 6 de abril de 2025, el alcance del impuesto depende de la residencia de larga duración en el Reino Unido y no del domicilio. Es residente de larga duración si ha sido residente en el Reino Unido en al menos 10 de los 20 años fiscales anteriores. Una persona que no es residente de larga duración solo tributa por los bienes situados en el Reino Unido. Un apartamento en Londres es un bien situado en el Reino Unido, así que está sujeto al impuesto de sucesiones británico al fallecer, y en algunas donaciones en vida, sea quien sea su propietario y viva donde viva.
Hay dos matices importantes para quienes tienen historia en el Reino Unido. Según una norma transitoria, quien no tenía domicilio en el Reino Unido el 30 de octubre de 2024 y no es residente en el Reino Unido en 2025-2026 o después solo es residente de larga duración si fue residente en el Reino Unido en 15 de los 20 años anteriores y en al menos uno de los tres años anteriores. Y los residentes de larga duración que salen del Reino Unido siguen sujetos por sus bienes en todo el mundo durante una «cola» de tres a diez años.
Ser titular a través de una sociedad o un fideicomiso
Una sociedad o un fideicomiso (trust) no sacan una vivienda de Londres del impuesto de sucesiones. Desde el 6 de abril de 2017, las participaciones en sociedades cerradas (close companies), sociedades de personas (partnerships) y préstamos atribuibles a inmuebles residenciales del Reino Unido ya no son bienes excluidos. Eso sí, una estructura societaria tiene sus propios costes.
El Annual Tax on Enveloped Dwellings se aplica a los inmuebles residenciales del Reino Unido de más de £500,000 que pertenecen total o parcialmente a una sociedad, a una sociedad de personas con una sociedad como socia o a un organismo de inversión colectiva. La declaración y el pago vencen el 30 de abril para el año que empieza el 1 de abril. Las exenciones, como la de actividad de alquiler de inmuebles (property rental business relief), deben solicitarse en una declaración o en una declaración de exención; no son automáticas. Abril de 2027 es una fecha de revaloración.
| Valor de la propiedad | ATED del 1 de abril de 2026 al 31 de marzo de 2027 | ATED 2025-2026 |
|---|---|---|
| De £500,001 a £1 millón | £4,600 | £4,450 |
| De £1 millón a £2 millones | £9,450 | £9,150 |
| De £2 millones a £5 millones | £32,200 | £31,050 |
| De £5 millones a £10 millones | £75,450 | £72,700 |
| De £10 millones a £20 millones | £151,450 | £145,950 |
| Más de £20 millones | £303,450 | £292,350 |
Si a eso se suma el tipo del 17% del Stamp Duty para las sociedades que compran una vivienda de más de £500,000, más un 2% para no residentes, para una persona física que compra un solo apartamento una sociedad suele salir más cara y no ahorra impuesto de sucesiones. Nuestra guía del Stamp Duty tiene las cifras.
Los impuestos de un vistazo
| Impuesto | Cuándo se aplica | Tipo a octubre de 2026 | Qué vigilar |
|---|---|---|---|
| Impuesto sobre la renta por el alquiler | Cada año fiscal en que el apartamento está alquilado | 20% / 40% / 45%; 22% / 42% / 47% desde el 6 de abril de 2027 (aprobado por ley) | Retención NRL por el agente o el inquilino; NRL1 para cobrar íntegro |
| Impuesto sobre las ganancias de capital | En la venta | 18% / 24% para personas físicas; exención anual de £3,000 | Declarar y pagar en 60 días desde el cierre, aunque no haya impuesto que pagar |
| Impuesto de sucesiones | Al fallecer y en algunas donaciones en vida | 40% por encima de £325,000 | Los bienes del Reino Unido siempre están sujetos; las sociedades y los fideicomisos no protegen las viviendas del Reino Unido |
| ATED | Cada año en que una sociedad es propietaria de una vivienda de más de £500,000 | De £4,600 a £303,450 al año | Declaración antes del 30 de abril; las exenciones hay que solicitarlas |
| Stamp Duty Land Tax | En la compra | Bandas estándar más un 5% y un 2% para la mayoría de los compradores extranjeros | Se aplican los tipos vigentes en el cierre |
El tiempo en el Reino Unido, el Presupuesto y los cambios que vienen
La residencia fiscal es independiente de la situación migratoria. Pasar tiempo en el Reino Unido puede convertirle en residente fiscal según el statutory residence test, y eso cambia varias de las respuestas anteriores: afecta a la devolución del recargo del 2% del Stamp Duty, a su situación en el impuesto sobre las ganancias de capital y, a más largo plazo, a su exposición al impuesto de sucesiones. En cualquier caso, ser propietario de un apartamento no da derecho a vivir en el Reino Unido. Si piensa pasar largas temporadas en Londres, asesórese antes de hacerlo.
Varias medidas están anunciadas pero todavía no son ley:
- El High Value Council Tax Surcharge, anunciado en el Presupuesto de otoño del 26 de noviembre de 2025, sería un cargo anual para el propietario de una vivienda en Inglaterra que valga £2 millones o más, a partir de abril de 2028, en bandas de £2,500 a £7,500 al año. La consulta se cerró el 14 de julio de 2026 y también planteó un recargo adicional para los propietarios no residentes, sin detalles. El gobierno aún no ha respondido, y el recargo necesita una ley antes de aplicarse.
- El Presupuesto de otoño del 28 de octubre de 2026 puede traer más cambios. No se esperaban cambios inmediatos en el Stamp Duty ni en el council tax, pero nada está decidido hasta el día del Presupuesto.
Los tipos de 2027 sobre las rentas inmobiliarias son otra cosa: ya figuran en la Finance Act 2026, pero no se aplican hasta el 6 de abril de 2027.
Qué consultar con su asesor fiscal
- Si es usted un arrendador no residente y si le conviene solicitar con el formulario NRL1 cobrar el alquiler íntegro.
- Si tiene derecho al mínimo personal exento del Reino Unido y qué dice el convenio de su país con el Reino Unido sobre las rentas del alquiler y las ganancias.
- Cómo cambian los tipos inmobiliarios del 22% desde abril de 2027 el alquiler neto que espera, sobre todo si se financia con un préstamo.
- Quién presentará la declaración de ganancias de capital de los 60 días cuando venda.
- Su situación de residencia de larga duración a efectos del impuesto de sucesiones, y si su testamento incluye el apartamento de Londres.
- Si tiene sentido ser titular a su nombre o a través de una estructura una vez incluidos el ATED y el impuesto de sucesiones.
- Qué cambió, si es que cambió algo, el Presupuesto del 28 de octubre de 2026.
Los costes de mantenimiento, incluidos el council tax y los gastos de comunidad, están en nuestra guía de costes de mantenimiento. Las viviendas de Londres con las que trabajamos están en nuestra página de propiedades.
