Steuern für Eigentümer Londoner Immobilien mit Wohnsitz im Ausland: Mieteinnahmen, Veräußerungsgewinne und Erbschaftsteuer
Wer eine Londoner Wohnung vom Ausland aus besitzt, hat es mit drei britischen Steuern zu tun, unabhängig von Staatsangehörigkeit und Wohnort. Die Miete unterliegt der britischen Einkommensteuer, die über das Non-Resident Landlord Scheme erhoben wird: Ein Vermietungsmakler zieht normalerweise 20% Steuer zum Basissatz ab, bevor er Ihnen die Miete auszahlt. Ein Gewinn beim Verkauf unterliegt der britischen Capital Gains Tax zu 18% oder 24%, und Sie müssen HMRC den Verkauf innerhalb von 60 Tagen nach der Completion melden, auch wenn keine Steuer anfällt. Und die Wohnung fällt oberhalb des steuerfreien Betrags (Nil-Rate Band) von £325,000 unter die britische Erbschaftsteuer von 40%, weil britisches Vermögen immer von ihr erfasst wird.
Zwei Änderungen stehen gesetzlich bereits fest. Ab dem 6. April 2027 werden Immobilieneinkünfte in England zu eigenen Sätzen von 22%, 42% und 47% besteuert, zwei Prozentpunkte über den heutigen Sätzen, und der Einbehalt im Rahmen des Non-Resident Landlord Scheme steigt auf 22%. Außerdem richtet sich die Erbschaftsteuer seit dem 6. April 2025 nach dem langfristigen Aufenthalt und nicht mehr nach dem Domizil (Domicile).
Alle Angaben in diesem Beitrag haben den Stand Oktober 2026, vor dem Autumn Budget am 28. Oktober 2026. Maßnahmen, die angekündigt, aber noch kein Gesetz sind, etwa die High Value Council Tax Surcharge, sind als Vorschläge gekennzeichnet. Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die Regeln und ist keine Steuerberatung: Ihre eigene Lage hängt von Ihrem Wohnsitz, dem Doppelbesteuerungsabkommen Ihres Heimatlandes mit dem Vereinigten Königreich und der Art ab, wie Sie die Wohnung halten.
Steuer auf die Miete: das Non-Resident Landlord Scheme
Steuerlich gelten Sie als gebietsfremder Vermieter (Non-Resident Landlord), wenn Ihr gewöhnlicher Aufenthaltsort außerhalb des Vereinigten Königreichs liegt, was in der Regel bedeutet, dass Sie mehr als sechs Monate im Jahr im Ausland sind. Das System legt die Pflicht zur Steuererhebung auf diejenigen, die Ihnen Geld zahlen. Ein Vermietungsmakler muss Einkommensteuer zum Basissatz, derzeit 20%, von der Miete nach abzugsfähigen Ausgaben einbehalten und vierteljährlich an HMRC abführen. Gibt es keinen Makler, muss ein Mieter, der mehr als £100 pro Woche zahlt, den Abzug vornehmen.
Sie können bei HMRC beantragen, als Privatperson mit dem Formular NRL1, die Miete ohne Abzug zu erhalten. Das ist keine Steuerbefreiung. Stimmt HMRC zu, reichen Sie jedes Jahr eine britische Steuererklärung (Self Assessment) ein und zahlen darüber die fällige Steuer. Für viele Eigentümer verschiebt die Bruttozahlung lediglich den Zeitpunkt der Steuer und legt den Papierkram in ihre eigenen Hände.
Ob eine gebietsfremde Privatperson Anspruch auf den britischen Grundfreibetrag (Personal Allowance) hat, also den steuerfreien Teil des Einkommens, hängt von Staatsangehörigkeit und Abkommensstatus ab. Lassen Sie Ihren Berater Ihre Lage bestätigen, bevor Sie mit der Nettomiete planen.
Einkommensteuersätze auf Mieteinnahmen, heute und ab April 2027
Immobilieneinkünfte werden derzeit zu den normalen Einkommensteuersätzen besteuert: 20% Basissatz, 40% erhöhter Satz und 45% Spitzensatz. Ab dem 6. April 2027, dem Beginn des Steuerjahres 2027 bis 2028, zahlen Privatpersonen in England, Wales und Nordirland eigene Sätze für Immobilieneinkünfte von 22%, 42% und 47%. Die Entlastung für Finanzierungskosten von Wohnimmobilien, etwa Hypothekenzinsen, wird zu 22% gewährt. Festgelegt sind diese Sätze in Section 7 des Finance Act 2026, der im März 2026 verabschiedet wurde.
Die Änderung gilt auch für gebietsfremde Vermieter, und der Einbehaltungssatz im Rahmen des Systems steigt auf den neuen Basissatz für Immobilieneinkünfte von 22%. Bis zum 6. April 2027 gelten die bisherigen Sätze.
Für die Vermietung selbst gelten eigene Regeln, von der Absicherung der Kaution bis zur Lizenzpflicht der Bezirke. Wir behandeln sie in Eine Londoner Wohnung 2026 vermieten.
Verkauf: Capital Gains Tax für Gebietsfremde
Personen ohne Wohnsitz im Vereinigten Königreich zahlen britische Capital Gains Tax auf Veräußerungen britischer Wohnimmobilien und seit dem 6. April 2019 auf alle britischen Grundstücke und Immobilien, einschließlich bestimmter indirekter Veräußerungen über immobilienlastige Gesellschaften. Für Privatpersonen betragen die Sätze im Steuerjahr 2026 bis 2027 18% auf Gewinne innerhalb der Basissatzstufe und 24% darüber, bei einem jährlichen Freibetrag von £3,000. Treuhänder (Trustees) zahlen 24%.
An der Meldepflicht scheitern viele Verkäufer aus dem Ausland. Eine gebietsfremde Person muss den Verkauf innerhalb von 60 Tagen nach der Completion an HMRC melden und etwaige Steuer zahlen. Das gilt auch dann, wenn keine Steuer anfällt oder der Verkauf einen Verlust bringt. Die Erklärung läuft über das gesonderte Konto „Capital Gains Tax on UK property“ bei HMRC. Wenn Sie verkaufen, sorgen Sie dafür, dass Ihr Solicitor oder Steuerberater die 60-Tage-Frist ab dem Tag der Completion im Kalender hat.
Für ältere Käufe gelten Sonderregeln: Gebietsfremde können bei Wohnimmobilien, die vor dem 5. April 2015 gekauft wurden, in der Regel den Marktwert zu diesem Datum als Anschaffungskosten ansetzen. Bei einer heute gekauften Neubauwohnung ist der Ausgangspunkt der Preis, den Sie zahlen.
Erbschaftsteuer: eine Londoner Wohnung ist immer erfasst
Die Erbschaftsteuer beträgt 40% auf den Teil eines Nachlasses, der über dem steuerfreien Betrag (Nil-Rate Band) von £325,000 liegt. Dieser Betrag und der zusätzliche Freibetrag für das Wohnhaus (Residence Nil-Rate Band) von £175,000 sind bis zum 5. April 2031 eingefroren, nachdem das Autumn Budget 2025 die Frist um ein Jahr verlängert hat. Der Freibetrag für das Wohnhaus gilt nur, wenn eine Wohnimmobilie an direkte Nachkommen vererbt wird.
Seit dem 6. April 2025 hängt der Umfang der Steuer vom langfristigen Aufenthalt im Vereinigten Königreich ab und nicht mehr vom Domizil. Als langfristig ansässig gelten Sie, wenn Sie in mindestens 10 der vorangegangenen 20 Steuerjahre im Vereinigten Königreich steuerlich ansässig waren. Wer nicht langfristig ansässig ist, ist nur mit seinem britischen Vermögen steuerpflichtig. Eine Londoner Wohnung ist britisches Vermögen und fällt daher beim Tod und bei manchen Schenkungen zu Lebzeiten unter die britische Erbschaftsteuer, gleich wem sie gehört und wo diese Person lebt.
Für Menschen mit einer Vorgeschichte im Vereinigten Königreich sind zwei Feinheiten wichtig. Nach einer Übergangsregel gilt jemand, der am 30. Oktober 2024 kein britisches Domizil hatte und 2025 bis 2026 oder später nicht im Vereinigten Königreich ansässig ist, nur dann als langfristig ansässig, wenn er in 15 der vorangegangenen 20 Jahre und in mindestens einem der drei vorangegangenen Jahre dort ansässig war. Und langfristig Ansässige, die das Land verlassen, bleiben für einen Nachlauf (Tail) von drei bis zehn Jahren mit ihrem weltweiten Vermögen steuerpflichtig.
Halten über eine Gesellschaft oder einen Trust
Eine Gesellschaft oder ein Trust nimmt eine Londoner Wohnimmobilie nicht aus der Erbschaftsteuer heraus. Seit dem 6. April 2017 sind Beteiligungen an personenbezogenen Gesellschaften (Close Companies), Personengesellschaften und Darlehen, die britischen Wohnimmobilien zuzurechnen sind, kein ausgenommenes Vermögen (Excluded Property) mehr. Eine Gesellschaftsstruktur bringt allerdings eigene Kosten mit sich.
Die Annual Tax on Enveloped Dwellings gilt für britische Wohnimmobilien im Wert von mehr als £500,000, die ganz oder teilweise einer Gesellschaft, einer Personengesellschaft mit einer Gesellschaft als Mitglied oder einem Organismus für gemeinsame Anlagen gehören. Erklärung und Zahlung sind bis zum 30. April für das am 1. April beginnende Jahr fällig. Entlastungen, etwa die Entlastung für gewerbliche Vermietung (Property Rental Business Relief), müssen in einer Erklärung oder einer Entlastungserklärung beantragt werden und gelten nicht automatisch. Im April 2027 ist ein Neubewertungsstichtag.
| Immobilienwert | ATED 1. April 2026 bis 31. März 2027 | ATED 2025 bis 2026 |
|---|---|---|
| £500,001 bis £1 Million | £4,600 | £4,450 |
| £1 Million bis £2 Millionen | £9,450 | £9,150 |
| £2 Millionen bis £5 Millionen | £32,200 | £31,050 |
| £5 Millionen bis £10 Millionen | £75,450 | £72,700 |
| £10 Millionen bis £20 Millionen | £151,450 | £145,950 |
| Über £20 Millionen | £303,450 | £292,350 |
Rechnet man den Stamp-Duty-Satz von 17% für Gesellschaften beim Kauf einer Wohnimmobilie über £500,000 hinzu, plus 2% für Gebietsfremde, kostet eine Gesellschaft eine Privatperson, die eine einzelne Wohnung kauft, meist mehr und spart keine Erbschaftsteuer. Unser Leitfaden zur Stamp Duty enthält die Zahlen.
Die Steuern im Überblick
| Steuer | Wann sie anfällt | Satz mit Stand Oktober 2026 | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|---|---|
| Einkommensteuer auf Mieteinnahmen | In jedem Steuerjahr, in dem die Wohnung vermietet ist | 20% / 40% / 45%; 22% / 42% / 47% ab dem 6. April 2027 (gesetzlich beschlossen) | NRL-Einbehalt durch Makler oder Mieter; NRL1 für Bruttozahlung |
| Capital Gains Tax | Beim Verkauf | 18% / 24% für Privatpersonen; jährlicher Freibetrag von £3,000 | Meldung und Zahlung innerhalb von 60 Tagen nach der Completion, auch ohne fällige Steuer |
| Erbschaftsteuer | Beim Tod und bei manchen Schenkungen zu Lebzeiten | 40% über £325,000 | Britisches Vermögen ist immer erfasst; Gesellschaften und Trusts schützen britische Wohnimmobilien nicht |
| ATED | In jedem Jahr, in dem eine Gesellschaft eine Wohnimmobilie über £500,000 besitzt | £4,600 bis £303,450 im Jahr | Erklärung bis 30. April; Entlastungen müssen beantragt werden |
| Stamp Duty Land Tax | Beim Kauf | Reguläre Stufen plus 5% und 2% für die meisten ausländischen Käufer | Es gelten die Sätze zur Completion |
Aufenthalt im Vereinigten Königreich, das Budget und kommende Änderungen
Die steuerliche Ansässigkeit ist vom aufenthaltsrechtlichen Status getrennt. Wer Zeit im Vereinigten Königreich verbringt, kann nach dem Statutory Residence Test steuerlich dort ansässig werden, und das ändert mehrere der obigen Antworten: Es wirkt sich auf die Erstattung des Stamp-Duty-Zuschlags von 2% aus, auf Ihre Lage bei der Capital Gains Tax und über einen längeren Zeitraum auf Ihre Erbschaftsteuerpflicht. Ein Recht, im Vereinigten Königreich zu leben, gibt der Besitz einer Wohnung ohnehin nicht. Wenn Sie längere Zeit in London verbringen wollen, lassen Sie sich vorher beraten.
Mehrere Maßnahmen sind angekündigt, aber noch kein Gesetz:
- Die High Value Council Tax Surcharge, angekündigt im Autumn Budget vom 26. November 2025, wäre ab April 2028 eine jährliche Abgabe für den Eigentümer einer Immobilie in England im Wert von £2 Millionen oder mehr, in Stufen von £2,500 bis £7,500 im Jahr. Die Konsultation endete am 14. Juli 2026 und prüfte auch einen zusätzlichen Aufschlag für gebietsfremde Eigentümer, ohne Einzelheiten. Die Regierung hat noch nicht geantwortet, und der Zuschlag braucht ein Gesetz, bevor er gilt.
- Das Autumn Budget am 28. Oktober 2026 kann weitere Änderungen bringen. Unmittelbare Änderungen bei Stamp Duty oder Council Tax wurden im Vorfeld nicht erwartet, doch bis zum Tag des Budgets steht nichts fest.
Anders verhält es sich mit den Sätzen für Immobilieneinkünfte ab 2027: Sie stehen bereits im Finance Act 2026, gelten aber erst ab dem 6. April 2027.
Was Sie mit Ihrem Steuerberater klären sollten
- Ob Sie als gebietsfremder Vermieter gelten und ob Sie mit dem Formular NRL1 beantragen sollten, die Miete brutto zu erhalten.
- Ob Sie Anspruch auf den britischen Grundfreibetrag haben und was das Abkommen Ihres Heimatlandes mit dem Vereinigten Königreich zu Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinnen sagt.
- Wie die Sätze für Immobilieneinkünfte von 22% ab April 2027 Ihre erwartete Nettomiete verändern, vor allem wenn Sie finanzieren.
- Wer beim Verkauf die Erklärung zur Capital Gains Tax innerhalb von 60 Tagen einreicht.
- Ihren Status als langfristig Ansässiger für die Erbschaftsteuer und ob Ihr Testament die Londoner Wohnung abdeckt.
- Ob sich der Besitz auf Ihren eigenen Namen oder über eine Struktur lohnt, wenn ATED und Erbschaftsteuer einbezogen werden.
- Was das Budget vom 28. Oktober 2026 gegebenenfalls geändert hat.
Die laufenden Kosten, einschließlich Council Tax und Servicegebühren, finden Sie in unserem Leitfaden zu den laufenden Kosten. Die Londoner Immobilien, mit denen wir arbeiten, finden Sie auf unserer Immobilienseite.
