Londons Immobilienmarkt 2026: Preise, Mieten und Neubauangebot in Zahlen
Londons Wohnungsmarkt zeigt 2026 schwache Preise und feste Mieten. Der durchschnittliche Hauspreis in London lag im Juli 2026 bei £569,000, 3.3% unter dem Vorjahreswert. Es war der elfte Monat in Folge mit einem Rückgang im Jahresvergleich in der Hauptstadt und die schwächste Jahresveränderung aller englischen Regionen. Die durchschnittliche private Miete in London erreichte dagegen im August 2026 £2,332 im Monat, 3.5% mehr als ein Jahr zuvor.
Das Angebot ist der dritte Teil des Bildes. London kam 2024 bis 2025 netto auf 32,680 neue Wohnungen, doch Mitte 2026 lagen die Baubeginne bei etwa einem Zehntel des jährlichen Ziels der Stadt, gebremst durch die Genehmigungen zur Gebäudesicherheit und die Steuerlast.
Im Folgenden finden Sie die Zahlen mit Stand Oktober 2026, jeweils mit Datum. Die Hauspreisdaten sind vorläufig und werden in den Folgemonaten revidiert. Wir geben keine Preisprognosen ab und nennen keine Mietrendite.
Hauspreise: London im Vergleich zum übrigen Land
| Gebiet | Durchschnittspreis, Juli 2026 | Veränderung über 12 Monate |
|---|---|---|
| London | £569,000 | -3.3% |
| England | £293,000 | +1.1% |
| Vereinigtes Königreich | £273,000 | +1.4% |
Der Londoner Durchschnitt liegt fast beim Doppelten des Werts für England, doch die Preise entwickeln sich entgegengesetzt zum Rest des Landes, wo der Nordosten mit 4.9% das stärkste Jahreswachstum verzeichnete. Am stärksten fielen die Preise in Inner London. Für einen Käufer aus dem Ausland hat das zwei Seiten: Die Preise liegen unter dem Vorjahresniveau, und noch ist nicht absehbar, wann der Rückgang endet.
Die nächste Veröffentlichung mit den Preisen für August 2026 ist für den 21. Oktober 2026 angekündigt. Prüfen Sie sie und die Revisionen der Vormonate, bevor Sie sich auf eine dieser Zahlen stützen.
Neubau und Bestand
Nach Art aufgeschlüsselt ergeben die Londoner Zahlen für Mai 2026 einen durchschnittlichen Neubaupreis von £509,334, 1.2% weniger als im Vorjahr, und einen durchschnittlichen Preis für Bestandsimmobilien von £549,723, ein Minus von 3.2%.
Daraus „Neubauten sind günstiger“ abzuleiten, wäre falsch. Der Neubaudurchschnitt liegt vor allem deshalb niedriger, weil sich die Zusammensetzung unterscheidet: Neubauten in London sind überwiegend Wohnungen, während der Bestand Häuser jeder Größe umfasst. Die Aufschlüsselung deutet aber darauf hin, dass der Durchschnitt der Neubauverkäufe in den zwölf Monaten bis Mai 2026 weniger gefallen ist als der des Bestands. Die Aufteilung eines einzelnen Monats ist eine Momentaufnahme, und die Zahlen sind vorläufig. Betrachten Sie sie daher als Signal, das Sie im Auge behalten sollten, nicht als Trend.
Weniger Verkäufe
Mit den Preisen sind auch die Verkaufszahlen gesunken. In London wurden im Mai 2026 4,006 Verkäufe registriert, nach 5,139 im Mai 2025. Die Zahlen der letzten beiden Monate sind noch nicht belastbar, deshalb ist der Mai der jüngste Monat, der sich für einen Vergleich eignet.
Beim Wiederverkauf erzielten 2025 in England und Wales 19.9% der Wohnungsverkäufer weniger, als sie selbst bezahlt hatten. Die Zahl gilt für alle Wohnungen, nicht nur für Londoner Neubauten, erinnert aber daran, dass eine Wohnung beim Verkauf nicht automatisch mehr wert ist.
Mieten: weiter steigend
Bei den Mieten geht es in die andere Richtung. Die durchschnittliche private Miete in London betrug im August 2026 £2,332 im Monat, bei einer jährlichen Mietsteigerung von 3.5% nach 3.0% im Juli. Der Durchschnitt für das Vereinigte Königreich lag bei £1,400 im Monat, ein Plus von 3.8%. London ist weder die am schnellsten noch die am langsamsten wachsende Region: Der Nordosten und der Nordwesten lagen mit 5.8% vorn, der Südosten mit 3.0% am Ende.
Für einen Käufer, der vermieten will, sind zwei Punkte wichtig. Es handelt sich um Durchschnittswerte über alle privaten Mietverhältnisse, nicht um die Miete, die eine bestimmte Wohnung erzielen wird. Und seit dem 1. Mai 2026 begrenzt der Renters’ Rights Act Mieterhöhungen in einem bestehenden Mietverhältnis auf eine pro Jahr, und Mieter können Erhöhungen über dem Marktniveau vor einem Tribunal anfechten. Unser Leitfaden zum Vermieten einer Wohnung in London erläutert die Regeln.
Auch auf der Seite des Eigentümers sind die Kosten gestiegen. Die durchschnittliche Servicegebühr für in London zum Verkauf angebotene Wohnungen lag 2025 bei £2,801 im Jahr, 6.4% mehr als im Vorjahr und 41.2% mehr als vor fünf Jahren. Was einem Vermieter bleibt, hängt von beiden Posten ab, nicht von der Miete allein.
Neubauangebot: Fertigstellungen und Projektpipeline
England verzeichnete 2024 bis 2025 netto 208,600 zusätzliche Wohnungen, 6% weniger als im Vorjahr, davon 190,600 fertiggestellte Neubauten. Für London waren es netto 32,680 zusätzliche Wohnungen.
Die Pipeline verlangsamt sich weiter. Im Juni 2026 lagen die Baubeginne in London bei rund 10% des jährlichen Neubauziels des Wohnungsbauministeriums, und ein Londoner Apartmentgebäude brauchte vom Grundstückserwerb bis zur Fertigstellung mindestens acht Jahre, gegenüber fünf Jahren ein Jahrzehnt zuvor. Am 1. April 2026 stellte die Berkeley Group, ein in London und Südengland tätiger Bauträger, den Ankauf neuer Grundstücke außerhalb von Joint Ventures ein, solange die derzeitigen steuerlichen und regulatorischen Bedingungen bestehen. Die Building Safety Levy gehörte zu den genannten Gründen.
Auch der Zeitplan der Aufsichtsbehörde spielt eine Rolle. Die Genehmigungen für Hochhausprojekte bei Gateway 2 dauerten weit länger als die gesetzliche Frist von 12 Wochen: Anfang 2025 im Schnitt 25 Wochen, bei Altfällen Ende jenes Jahres im Median 37 Wochen, mit einer gewissen Besserung 2026. Seit dem 1. Oktober 2026 gilt zudem eine neue Abgabe auf Wohnflächen. Weniger Baubeginne heute bedeuten weniger Fertigstellungen in den kommenden Jahren. Wie sich das auf die Preise auswirkt, ist noch offen.
Der Markt aus Sicht eines Bauträgers
Das Geschäftsjahr der Berkeley Group bis zum 30. April 2026 zeigt den Blick aus dem Verkaufsbüro. Die Reservierungen lagen rund 15% unter dem Niveau der beiden Vorjahre, in einem Markt, der von Vorsicht und geringer Eile geprägt war. Off-Plan-Verkäufe litten unter dieser fehlenden Eile stärker als Verkäufe fertiger Wohnungen.
Für einen Off-Plan-Käufer ist das ein nützlicher Hintergrund für Verhandlungen und für die Einschätzung des Risikos. Wer sich früh festlegt, kauft zum heutigen Preis eine Fertigstellung, die noch Jahre entfernt sein kann, und der Londoner Durchschnittspreis ist im vergangenen Jahr überwiegend gefallen. Unsere Off-Plan-Checkliste behandelt die Schutzmechanismen und die Risiken.
Termine im Blick
| Datum | Was geschieht | Status |
|---|---|---|
| 21. Oktober 2026 | Veröffentlichung der Hauspreise für August 2026 und der Mieten für September | Geplant |
| 28. Oktober 2026 | Autumn Budget, einschließlich der Regeln für das geplante Programm „Your First Home“ | Geplant |
| 5. November 2026 | Nächste Leitzinsentscheidung (Bank Rate) der Bank of England (derzeit 3.75%) | Geplant |
| Ende 2026 | Regionale Einführung der Datenbank privater Vermieter | Angekündigt |
| 6. April 2027 | Einkommensteuersätze von 22%, 42% und 47% auf Immobilieneinkünfte | Gesetzlich beschlossen |
| April 2028 | High Value Council Tax Surcharge auf Immobilien im Wert von £2 Millionen oder mehr | Angekündigt, noch kein Gesetz |
Zur Einordnung der Finanzierung: Die Bank Rate wurde am 17. September 2026 bei 3.75% belassen. Hypothekenzinsen nennen wir nicht, da sie vom Kreditgeber und vom Kreditnehmer abhängen. Unser Leitfaden zu Hypotheken für Personen ohne Wohnsitz im Vereinigten Königreich erklärt, worauf Kreditgeber achten.
Steuerliche Maßnahmen sind mit dem Stand von Oktober 2026 vor dem Budget dargestellt. Angekündigte Maßnahmen gelten erst, wenn sie gesetzlich beschlossen sind.
Die Zahlen vor dem Kauf richtig lesen
Für Londoner Neubauwohnungen veröffentlichen wir keine Mietrendite. Wenn Ihnen eine genannt wird, fragen Sie, aus welcher Miete und welchem Preis sie berechnet wurde. Entscheidend ist allein die Rendite der konkreten Wohnung, ermittelt aus ihrer tatsächlich zu erwartenden Miete und ihrem Preis nach Kosten.
Die Währung ist die andere Zahl. Preise, Mieten und Servicegebühren lauten auf Pfund Sterling. Ein Käufer, dessen Geld in einer anderen Währung liegt, trägt daher bei jeder Zahlung und beim späteren Verkaufserlös ein Wechselkursrisiko. Ein Londoner Preis, der in Pfund stagniert, kann in Dollar, Euro oder Dirham ganz anders aussehen.
- Prüfen Sie das Datum jeder Zahl. Hauspreisdaten hinken etwa zwei Monate hinterher und werden revidiert.
- Vergleichen Sie Gleiches mit Gleichem: Ein Durchschnitt für ganz London sagt wenig über ein einzelnes Gebäude in einem einzelnen Bezirk.
- Planen Sie Kosten ein, die die Durchschnittswerte nicht enthalten: Stamp Duty zu den Sätzen für ausländische Käufer, Servicegebühren und Steuern auf Mieteinnahmen. Unsere Leitfäden zu Stamp Duty und zu den laufenden Kosten stellen sie dar.
- Prüfen Sie die Steuerzahlen nach dem Budget am 28. Oktober 2026 erneut.
Die Londoner Immobilien, mit denen wir derzeit arbeiten, finden Sie auf unserer Seite mit Immobilien im Vereinigten Königreich.
