Stamp Duty für ausländische Käufer 2026: die Stufen, der Zuschlag von 5% und die Abgabe von 2% für Gebietsfremde
Wer außerhalb des Vereinigten Königreichs lebt und irgendwo auf der Welt bereits eine Wohnimmobilie besitzt, zahlt auf eine Londoner Wohnung in der Regel Stamp Duty Land Tax in drei Schichten: die regulären Stufen, einen Zuschlag von 5% für den Besitz mehrerer Wohnimmobilien und eine Abgabe von 2% für Gebietsfremde. Zusammengerechnet wird der Preisabschnitt bis £125,000 mit 7% besteuert und der Abschnitt über £1.5 Millionen mit 19%. Bei einer Wohnung für £1 Million ergibt das £113,750, gegenüber £43,750 für einen Einwohner, der seine erste und einzige Wohnimmobilie kauft.
Die Steuer zahlt der Käufer über seinen Solicitor, wenn der Kauf vollzogen wird (Completion). Sie gilt nur in England und Nordirland, Schottland und Wales haben eigene Steuern. Zwei Einzelheiten wiegen schwerer als die nominalen Sätze. Die 2% lassen sich zurückfordern, wenn Sie rund um den Kauf genug Zeit im Vereinigten Königreich verbringen, und bei einer Off-Plan-Wohnung gelten die Sätze zum Zeitpunkt der Completion, nicht die zum Zeitpunkt der Reservierung.
Alle folgenden Angaben haben den Stand Oktober 2026, vor dem Autumn Budget am 28. Oktober 2026. Ändert das Budget die Stamp Duty, ändern sich diese Zahlen mit, und wir weisen hier darauf hin.
Die Stufen seit dem 1. April 2025
Die Stamp Duty ist eine Stufensteuer. Jeder Satz gilt nur für den Teil des Preises, der in seine Stufe fällt, ganz ähnlich wie bei der Einkommensteuer. Die folgenden regulären Stufen gelten seit dem 1. April 2025, als die vorübergehend höheren Freigrenzen von 2022 bis 2025 ausliefen.
| Preisabschnitt | Regulärer Satz | Besitzt eine weitere Wohnimmobilie (+5%) | Gebietsfremd, keine weitere Wohnimmobilie (+2%) | Gebietsfremd und besitzt eine weitere Wohnimmobilie (+7%) |
|---|---|---|---|---|
| Bis £125,000 | 0% | 5% | 2% | 7% |
| £125,001 bis £250,000 | 2% | 7% | 4% | 9% |
| £250,001 bis £925,000 | 5% | 10% | 7% | 12% |
| £925,001 bis £1.5 Millionen | 10% | 15% | 12% | 17% |
| Über £1.5 Millionen | 12% | 17% | 14% | 19% |
In der rechten Spalte landen die meisten ausländischen Käufer. Warum, erklären die nächsten beiden Abschnitte.
Die um 5% höheren Sätze: warum die meisten ausländischen Käufer sie zahlen
Die höheren Sätze für zusätzliche Wohnimmobilien schlagen auf jede Stufe 5 Prozentpunkte auf, wenn Sie nach dem Kauf mehr als eine Wohnimmobilie besitzen. Geprüft wird weltweit. HMRC zählt jede wesentliche Beteiligung (Major Interest) an einer Wohnimmobilie irgendwo auf der Welt im Wert von £40,000 oder mehr, sodass schon eine Wohnung in Dubai oder ein Familienhaus anderswo im Ausland den Zuschlag auslösen kann. Für Käufe mit einem Stichtag am oder nach dem 31. Oktober 2024 stieg der Zuschlag von 3% auf 5%.
Es gibt im Wesentlichen einen Ausweg. Ersetzt die Londoner Wohnung Ihren Hauptwohnsitz und wird der bisherige innerhalb von 36 Monaten verkauft, gelten die höheren Sätze nicht. Einem Käufer, der eine Wohnimmobilie im Ausland behält und London als zweiten Standort oder als Investition nutzt, hilft diese Ausnahme nicht. In der Praxis zahlen die meisten ausländischen Käufer die 5%.
Die Abgabe von 2% für Gebietsfremde und der 183-Tage-Test
Seit dem 1. April 2021 zahlen Käufer ohne Wohnsitz im Vereinigten Königreich bei Käufen in England und Nordirland weitere 2% zusätzlich zu allen anderen Sätzen für Wohnimmobilien, einschließlich der um 5% höheren Sätze.
Für diese Abgabe gilt ein eigener Ansässigkeitstest, getrennt vom Statutory Residence Test für die Einkommensteuer. Eine Privatperson gilt für die Stamp Duty als gebietsfremd, wenn sie in den 12 Monaten vor dem Kauf nicht an mindestens 183 Tagen im Vereinigten Königreich anwesend war. Für gemeinsame Käufe gelten zwei Regeln, die in entgegengesetzte Richtungen wirken:
- ist einer von mehreren gemeinsamen Käufern gebietsfremd, gelten alle als gebietsfremd;
- ist aber ein Ehe- oder eingetragener Lebenspartner im Vereinigten Königreich ansässig, gelten beide als ansässig, es sei denn, sie leben getrennt oder kaufen als Treuhänder.
Ein Ehepaar oder eingetragene Lebenspartner, von denen einer bereits im Vereinigten Königreich ansässig ist, können die 2% bei einem gemeinsamen Kauf also vermeiden. Zwei Freunde oder Verwandte, die gemeinsam kaufen und von denen einer im Ausland lebt, können das nicht.
Die 2% zurückholen
Die Abgabe für Gebietsfremde ist der einzige Teil der Rechnung, den Sie rückgängig machen können. Eine Privatperson, die sich in einem beliebigen zusammenhängenden Zeitraum von 365 Tagen, der zwischen 364 Tagen vor und 365 Tagen nach dem Stichtag liegt, meist der Completion, an mindestens 183 Tagen im Vereinigten Königreich aufhält, kann die 2% durch eine Berichtigung der Stamp-Duty-Erklärung zurückfordern. Der Antrag muss innerhalb von zwei Jahren nach dem Stichtag gestellt werden und ist ausgeschlossen, wenn einer der Käufer eine Gesellschaft ist.
Das ist wichtig für Käufer, die etwa für Arbeit oder Studium um die Zeit der Completion nach London ziehen wollen. Die um 5% höheren Sätze berührt es nicht, denn diese hängen davon ab, was Sie besitzen, nicht davon, wo Sie leben. Wer so viel Zeit im Vereinigten Königreich verbringt, kann dort auch für die Einkommensteuer und die Steuer auf Veräußerungsgewinne ansässig werden. Lassen Sie sich daher steuerlich beraten, bevor Sie einen Aufenthalt rund um die Erstattung planen. Das Gesamtbild behandeln wir in unserem Leitfaden zu den Steuern für Eigentümer aus dem Ausland.
Was zusammenkommt: drei Rechenbeispiele
Die Tabelle wendet die Stufen auf drei Kaufpreise an. Sie veranschaulicht die Rechnung, nennt keine Preise bestimmter Wohnungen und ist kein Angebot. Den tatsächlichen Betrag berechnet Ihr Solicitor.
| Preis | Ansässig, einzige Wohnimmobilie | Gebietsfremd, keine weitere Wohnimmobilie | Ansässig, besitzt eine weitere Wohnimmobilie | Gebietsfremd und besitzt eine weitere Wohnimmobilie |
|---|---|---|---|---|
| £600,000 | £20,000 | £32,000 | £50,000 | £62,000 |
| £1,000,000 | £43,750 | £63,750 | £93,750 | £113,750 |
| £2,000,000 | £153,750 | £193,750 | £253,750 | £293,750 |
Nehmen Sie den Fall von £600,000 in der rechten Spalte. Die ersten £125,000 werden mit 7% besteuert (£8,750), die nächsten £125,000 mit 9% (£11,250) und die restlichen £350,000 mit 12% (£42,000), zusammen £62,000 oder etwas mehr als 10% des Preises. Bei der Wohnung für £2 Millionen zahlt derselbe Käufer knapp 15% des Preises. Die erste Spalte geht von einem Käufer aus, der keine Ermäßigung für Erstkäufer beansprucht. Darauf gehen wir weiter unten ein.
Ein Online-Rechner für die Stamp Duty rechnet dasselbe und eignet sich zur Gegenprobe, doch zahlen werden Sie den Betrag in der Abschlussabrechnung (Completion Statement) Ihres Solicitors.
Kauf über eine Gesellschaft
Manche Käufer erwägen, die Wohnung über eine Gesellschaft zu halten. Bei einer einzelnen Wohnung bringt das bei der Stamp Duty selten etwas. Kauft eine Gesellschaft oder eine andere nicht natürliche Person eine Wohnimmobilie für mehr als £500,000, gilt für Transaktionen ab dem 31. Oktober 2024 ein Einheitssatz von 17% auf den gesamten Preis, zuvor 15%, und die Abgabe von 2% für Gebietsfremde kommt hinzu. Bei einer Wohnung für £1 Million sind das £190,000.
Es gibt Entlastungen vom Satz von 17%, etwa für gewerbliche Vermieter und Projektentwickler. Wird eine Entlastung beansprucht, zahlt die Gesellschaft dennoch die um 5% höheren Sätze und gegebenenfalls die 2%. Eine Gesellschaft, die eine Wohnimmobilie im Wert von mehr als £500,000 besitzt, zahlt außerdem die Annual Tax on Enveloped Dwellings, im Zeitraum 2026 bis 2027 £4,600 im Jahr für eine Immobilie im Wert von £500,000 bis £1 Million, sofern nicht in einer Erklärung eine Entlastung beantragt wird. Und eine Gesellschaftsstruktur nimmt eine Londoner Wohnimmobilie nicht aus der britischen Erbschaftsteuer heraus: Seit dem 6. April 2017 sind Beteiligungen an Gesellschaften, die britische Wohnimmobilien halten, von ihr erfasst. Jede ausländische Gesellschaft muss zudem im Register of Overseas Entities eingetragen sein, bevor sie als Eigentümerin registriert werden kann.
Ermäßigung für Erstkäufer, Off-Plan-Zeitpunkt und das Budget
Ermäßigung für Erstkäufer: rechnen Sie nicht damit
Seit dem 1. April 2025 zahlen Erstkäufer 0% bis £300,000 und 5% auf den Abschnitt von £300,001 bis £500,000. Liegt der Preis über £500,000, gibt es keinerlei Ermäßigung. Ein Erstkäufer darf nirgends auf der Welt jemals eine wesentliche Beteiligung an einer Wohnimmobilie erworben haben. Ob ein Gebietsfremder die Ermäßigung beanspruchen kann, mit den 2% obendrauf, ist nicht eindeutig. Fragen Sie daher Ihren Solicitor, bevor Sie sich darauf verlassen. Wegen der Grenze von £500,000 liegen die meisten Londoner Neubauwohnungen ohnehin darüber. Wir würden kein Budget auf diese Ermäßigung aufbauen.
Off-Plan: es gelten die Sätze zur Completion
Bei einem Neubau ist der Stichtag für die Stamp Duty normalerweise die Completion. Es gelten die Sätze an diesem Tag, nicht die zum Zeitpunkt der Reservierung oder des Exchange. Als die höheren Sätze im Oktober 2024 von 3% auf 5% stiegen, schützte eine Übergangsregel nur Verträge, die vor dem 31. Oktober 2024 ausgetauscht worden waren. Wenn Sie heute den Exchange für eine Wohnung vollziehen, die 2028 fertig werden soll, zahlen Sie die Sätze, die 2028 gelten.
Das Budget am 28. Oktober 2026
Die Zahlen in diesem Beitrag sind die im Oktober 2026 geltenden, vor dem Autumn Budget am 28. Oktober 2026. Am 19. Oktober 2026 wurden keine unmittelbaren Änderungen bei der Stamp Duty erwartet, auch wenn die Regierung das selbst nicht gesagt hatte. Alles, was am Tag des Budgets angekündigt wird, bräuchte noch ein Gesetz und ein Datum des Inkrafttretens, bevor es gilt. Prüfen Sie die Sätze nach dem Budget und noch einmal vor der Completion.
Bevor Sie Ihr Budget aufstellen: was Sie prüfen sollten
- Werden Sie nach Abschluss des Kaufs irgendwo auf der Welt eine weitere Wohnimmobilie im Wert von £40,000 oder mehr besitzen? Dann gehen Sie davon aus, dass die 5% anfallen.
- Haben Sie in den 12 Monaten vor der Completion 183 Tage oder mehr im Vereinigten Königreich verbracht, und ist Ihr Ehe- oder eingetragener Lebenspartner dort ansässig?
- Könnten Sie innerhalb des Erstattungszeitraums 183 Tage im Vereinigten Königreich verbringen, und haben Sie sich steuerlich beraten lassen, was das für Ihre gesamte steuerliche Lage bedeutet?
- Kaufen Sie auf Ihren eigenen Namen oder über eine Gesellschaft, und hat ein Berater beides verglichen, einschließlich ATED und Erbschaftsteuer?
- Haben Sie bei einer Off-Plan-Wohnung einkalkuliert, dass sich die Sätze bis zur Completion ändern können?
- Hat Ihr Solicitor den Betrag schriftlich bestätigt und die Zweijahresfrist notiert, falls Sie die 2% zurückfordern könnten?
Die Stamp Duty ist nur einer der Kostenpunkte beim Kauf. Unsere Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Kauf einer Londoner Neubauwohnung aus dem Ausland stellt sie neben die Anzahlungen und Anwaltskosten, und unser Leitfaden zu den laufenden Kosten behandelt, was nach dem Kauf auf Sie zukommt. Aktuelle Londoner Immobilien finden Sie auf unserer Immobilienseite.
