영국 밖에 살면서 세계 어딘가에 이미 집을 가진 매수자는 런던 아파트를 살 때 보통 세 겹의 세율로 Stamp Duty Land Tax(인지세)를 냅니다. 표준 구간 세율, 주택을 두 채 이상 보유하는 데 따른 5% 할증, 비거주자에게 붙는 2% 부과금입니다. 이를 모두 합치면 가격 가운데 £125,000까지의 구간에는 7%, £1,500,000를 넘는 구간에는 19%가 과세됩니다. £1,000,000 아파트라면 £113,750이며, 첫 번째이자 유일한 주택을 사는 영국 거주자라면 £43,750입니다.
세금은 매수자가 매매가 완료될 때 변호사를 통해 냅니다. 잉글랜드와 북아일랜드에만 적용되며, 스코틀랜드와 웨일스에는 별도의 세금이 있습니다. 표면 세율보다 중요한 세부 사항이 두 가지 있습니다. 매수 전후로 영국에 충분히 머물면 2%를 돌려받을 수 있고, 오프플랜 아파트에는 예약 시점이 아니라 잔금 완료 시점에 시행 중인 세율이 적용됩니다.
아래 내용은 모두 2026년 10월 28일 가을 예산안(Autumn Budget) 발표 전인 2026년 10월 기준입니다. 예산안에서 인지세가 바뀌면 이 수치도 함께 바뀌며, 그 경우 여기에 밝히겠습니다.
2025년 4월 1일부터 시행 중인 세율 구간
인지세는 구간별로 매기는 세금입니다. 소득세와 비슷하게, 각 세율은 가격 가운데 해당 구간에 속하는 부분에만 적용됩니다. 아래 표준 구간은 2022~2025년의 한시적 상향 기준선이 끝난 2025년 4월 1일부터 시행되고 있습니다.
| 가격 구간 | 표준 세율 | 다른 주택 보유(+5%) | 비거주자, 다른 주택 없음(+2%) | 비거주자이면서 다른 주택 보유(+7%) |
|---|---|---|---|---|
| £125,000까지 | 0% | 5% | 2% | 7% |
| £125,001~£250,000 | 2% | 7% | 4% | 9% |
| £250,001~£925,000 | 5% | 10% | 7% | 12% |
| £925,001~£1,500,000 | 10% | 15% | 12% | 17% |
| £1,500,000 초과 | 12% | 17% | 14% | 19% |
대부분의 해외 매수자는 맨 오른쪽 열에 해당합니다. 그 이유는 다음 두 섹션에서 설명합니다.
5% 할증 세율: 해외 매수자 대부분이 내는 이유
추가 주택에 대한 할증 세율은 매수 후 주거용 부동산을 두 채 이상 보유하게 되면 모든 구간에 5%포인트를 더합니다. 이 판단은 전 세계 기준입니다. HMRC는 세계 어디에 있든 £40,000 이상인 주택에 대한 주요 권리를 보유로 계산하므로, 두바이의 아파트나 해외 다른 곳의 가족 주택 때문에도 할증이 적용될 수 있습니다. 할증률은 실효일이 2024년 10월 31일 이후인 매수부터 3%에서 5%로 올랐습니다.
주된 예외는 하나입니다. 런던 아파트가 주된 거주지를 대체하고 기존 주택을 36개월 안에 판다면 할증 세율이 적용되지 않습니다. 해외의 집을 유지하면서 런던을 두 번째 거점이나 투자처로 쓰려는 매수자에게는 이 면제가 도움이 되지 않습니다. 실제로 해외 매수자 대부분은 5%를 냅니다.
2% 비거주자 부과금과 183일 기준
2021년 4월 1일부터 영국 거주자가 아닌 매수자는 잉글랜드와 북아일랜드에서 매수할 때, 5% 할증 세율을 포함한 다른 모든 주거용 세율에 더해 2%를 추가로 냅니다.
이 부과금의 거주 판정은 소득세에 쓰이는 법정 거주 판정 테스트(statutory residence test)와 별개인 자체 기준입니다. 매수 전 12개월 동안 영국에 183일 이상 머물지 않은 개인은 인지세상 영국 비거주자입니다. 공동 매수에는 서로 반대 방향으로 작용하는 두 가지 규칙이 있습니다.
- 여러 공동 매수자 가운데 한 명이라도 비거주자이면 전원이 비거주자로 취급됩니다.
- 하지만 배우자나 시민 동반자(civil partner) 가운데 한 명이 영국 거주자이면, 별거 중이거나 수탁자로서 매수하는 경우가 아닌 한 두 사람 모두 영국 거주자로 취급됩니다.
따라서 한 사람이 이미 영국 거주자인 부부나 시민 동반자는 공동 매수 때 2%를 피할 수 있지만, 그중 한 명이 해외에 사는 친구나 친척이 함께 사는 경우에는 피할 수 없습니다.
2% 돌려받기
비거주자 부과금은 세금 가운데 되돌릴 수 있는 유일한 부분입니다. 실효일(보통 잔금 완료일) 364일 전부터 365일 후까지의 기간 안에서 연속된 365일 동안 영국에 183일 이상 머문 개인은 인지세 신고를 수정해 2%를 환급받을 수 있습니다. 청구는 실효일로부터 2년 안에 해야 하며, 매수자 가운데 법인이 있으면 청구할 수 없습니다.
이는 일이나 학업 등으로 잔금 완료 무렵 런던으로 이주할 계획인 매수자에게 중요합니다. 5% 할증 세율에는 영향이 없습니다. 할증은 어디에 사느냐가 아니라 무엇을 보유하느냐에 달려 있기 때문입니다. 영국에서 그만큼 시간을 보내면 소득세와 양도소득세 목적상 영국 거주자가 될 수도 있으므로, 환급을 염두에 두고 체류를 계획하기 전에 세무 자문을 받으십시오. 더 넓은 그림은 해외 소유자를 위한 세금 가이드에서 다룹니다.
합산하면 얼마인가: 세 가지 계산 예시
아래 표는 세 가지 매수 가격에 구간 세율을 적용한 것입니다. 계산 방식을 보여 주는 예시일 뿐, 특정 아파트의 가격도 견적도 아닙니다. 실제 금액은 변호사가 계산합니다.
| 가격 | 영국 거주자, 유일한 주택 | 비거주자, 다른 주택 없음 | 영국 거주자, 다른 주택 보유 | 비거주자이면서 다른 주택 보유 |
|---|---|---|---|---|
| £600,000 | £20,000 | £32,000 | £50,000 | £62,000 |
| £1,000,000 | £43,750 | £63,750 | £93,750 | £113,750 |
| £2,000,000 | £153,750 | £193,750 | £253,750 | £293,750 |
오른쪽 열의 £600,000 사례를 보겠습니다. 처음 £125,000에는 7%(£8,750), 다음 £125,000에는 9%(£11,250), 나머지 £350,000에는 12%(£42,000)가 적용되어 합계 £62,000, 즉 가격의 10%를 조금 넘습니다. £2,000,000 아파트라면 같은 매수자가 가격의 15% 가까이를 냅니다. 첫 번째 열은 생애 최초 매수자 감면을 신청하지 않는 매수자를 가정한 것이며, 이 감면은 아래에서 다룹니다.
온라인 인지세 계산기도 같은 계산을 하므로 교차 확인용으로 유용하지만, 실제로 내는 금액은 변호사의 잔금 완료 정산서에 적힌 금액입니다.
법인을 통한 매수
아파트를 법인을 통해 보유하는 방안을 검토하는 매수자도 있습니다. 주거용 아파트 한 채라면 인지세 면에서 도움이 되는 경우는 드뭅니다. 법인이나 그 밖의 비자연인이 £500,000가 넘는 주택을 사면, 2024년 10월 31일 이후 거래부터 가격 전체에 15%에서 오른 17%의 단일 세율이 적용되고, 여기에 2% 비거주자 부과금이 더해집니다. £1,000,000 아파트라면 £190,000입니다.
17% 세율에는 부동산 임대업자와 부동산 개발업자 등을 위한 감면이 있습니다. 감면을 신청하더라도 법인은 5% 할증 세율과, 해당되면 2%를 여전히 냅니다. £500,000가 넘는 주택을 소유한 법인은 Annual Tax on Enveloped Dwellings(ATED)도 내는데, 신고서로 감면을 신청하지 않는 한 2026~2027년 가치 £500,000~£1,000,000 주택에 대해 연 £4,600입니다. 그리고 법인 구조로도 런던 주택은 영국 상속세에서 벗어나지 않습니다. 2017년 4월 6일부터 영국 주거용 부동산을 보유한 회사의 지분은 상속세 과세 대상입니다. 해외 법인은 소유자로 등기되기 전에 Register of Overseas Entities(해외 법인 등록부)에도 올라 있어야 합니다.
생애 최초 매수자 감면, 오프플랜 시점, 예산안
생애 최초 매수자 감면: 기대하지 마십시오
2025년 4월 1일부터 생애 최초 매수자는 £300,000까지 0%, £300,001~£500,000 구간에 5%를 내며, 가격이 £500,000를 넘으면 감면이 전혀 없습니다. 생애 최초 매수자는 세계 어디에서도 주택에 대한 주요 권리를 취득한 적이 없어야 합니다. 비거주자가 2%를 더한 상태로 이 감면을 받을 수 있는지는 분명하지 않으므로, 이를 믿기 전에 변호사에게 물어보십시오. £500,000 상한 때문에 런던 신축 아파트 대부분은 어차피 한도를 넘습니다. 저희라면 이 감면을 전제로 예산을 짜지 않겠습니다.
오프플랜: 잔금 완료 시점의 세율 적용
신축의 경우 인지세 실효일은 보통 잔금 완료일입니다. 예약하거나 계약을 교환했을 때가 아니라 그날 시행 중인 세율이 적용됩니다. 2024년 10월 할증 세율이 3%에서 5%로 올랐을 때, 경과 보호는 2024년 10월 31일 전에 교환된 계약에만 적용되었습니다. 오늘 2028년 완공 예정인 아파트의 계약을 교환한다면, 2028년의 세율이 무엇이든 그 세율로 냅니다.
2026년 10월 28일 예산안
이 글의 수치는 2026년 10월 28일 가을 예산안 발표 전인 2026년 10월 현재 시행 중인 것입니다. 2026년 10월 19일 현재 인지세의 즉각적인 변경은 예상되지 않았지만, 정부가 직접 그렇게 밝힌 것은 아닙니다. 예산안 발표일에 무엇이 발표되든 적용되려면 입법과 시행일이 필요합니다. 예산안 발표 후에, 그리고 잔금 완료 전에 다시 한번 세율을 확인하십시오.
예산을 세우기 전에 확인할 사항
- 매수가 완료되면 세계 어디에서든 £40,000 이상인 다른 주거용 부동산을 보유하게 됩니까? 그렇다면 5%가 적용된다고 보십시오.
- 잔금 완료 전 12개월 동안 영국에 183일 이상 머물렀습니까? 배우자나 시민 동반자가 영국 거주자입니까?
- 환급 기간 안에 영국에서 183일을 보낼 수 있습니까? 그것이 전반적인 세무 상황에 미치는 영향에 대해 세무 자문을 받았습니까?
- 본인 명의로 사십니까, 법인을 통해 사십니까? 자문가가 ATED와 상속세까지 포함해 두 방식을 비교했습니까?
- 오프플랜 아파트라면 잔금 완료 전에 세율이 바뀔 가능성을 예산에 반영했습니까?
- 변호사가 금액을 서면으로 확인했으며, 2%를 돌려받을 수 있다면 2년 기한을 일정에 넣어 두었습니까?
인지세는 매수 비용 가운데 하나일 뿐입니다. 해외에서 런던 신축 매수하기 단계별 가이드는 인지세를 계약금, 법률 비용과 함께 정리하고, 유지 비용 가이드는 아파트를 소유한 뒤에 드는 비용을 다룹니다. 현재 런던 주택은 부동산 페이지에 있습니다.
