Stamp Duty dla kupujących z zagranicy w 2026 roku: progi, dopłata 5% i opłata 2% dla nierezydentów
Kupujący, który mieszka poza Wielką Brytanią i ma już dom gdzie indziej na świecie, zapłaci od londyńskiego mieszkania Stamp Duty Land Tax zwykle według trzech nałożonych na siebie warstw stawek: standardowych progów, dopłaty 5% za posiadanie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego i opłaty 2% dla nierezydentów. Po zsumowaniu część ceny do 125,000 GBP jest opodatkowana stawką 7%, a część powyżej 1.5 mln GBP stawką 19%. Przy mieszkaniu za 1 mln GBP daje to 113,750 GBP, wobec 43,750 GBP dla rezydenta Wielkiej Brytanii kupującego swój pierwszy i jedyny dom.
Podatek płaci kupujący, za pośrednictwem prawnika, w chwili finalizacji zakupu. Obowiązuje tylko w Anglii i Irlandii Północnej; Szkocja i Walia mają własne podatki. Dwa szczegóły są ważniejsze niż same stawki. Opłatę 2% można odzyskać, jeśli spędzą Państwo w Wielkiej Brytanii odpowiednio dużo czasu w okresie zakupu, a przy mieszkaniu off-plan obowiązują stawki z dnia finalizacji, a nie z dnia rezerwacji.
Wszystkie poniższe informacje podajemy według stanu na październik 2026 roku, sprzed jesiennego budżetu (Autumn Budget) z 28 października 2026 roku. Jeśli budżet zmieni Stamp Duty, te liczby zmienią się razem z nim, a my zaznaczymy to w tym miejscu.
Progi obowiązujące od 1 kwietnia 2025 roku
Stamp Duty to podatek naliczany progowo. Każda stawka dotyczy tylko tej części ceny, która mieści się w danym progu, podobnie jak w podatku dochodowym. Poniższe standardowe progi obowiązują od 1 kwietnia 2025 roku, kiedy wygasły tymczasowo podwyższone progi z okresu od 2022 do 2025 roku.
| Część ceny | Stawka standardowa | Posiada inny lokal (+5%) | Nierezydent bez innego lokalu (+2%) | Nierezydent posiadający inny lokal (+7%) |
|---|---|---|---|---|
| Do 125,000 GBP | 0% | 5% | 2% | 7% |
| Od 125,001 do 250,000 GBP | 2% | 7% | 4% | 9% |
| Od 250,001 do 925,000 GBP | 5% | 10% | 7% | 12% |
| Od 925,001 GBP do 1.5 mln GBP | 10% | 15% | 12% | 17% |
| Powyżej 1.5 mln GBP | 12% | 17% | 14% | 19% |
W prawej kolumnie ląduje większość kupujących z zagranicy. Dwie kolejne części wyjaśniają dlaczego.
Podwyższone stawki 5%: dlaczego płaci je większość kupujących z zagranicy
Podwyższone stawki za dodatkowe lokale mieszkalne dodają 5 punktów procentowych do każdego progu, jeśli po zakupie będą Państwo właścicielem więcej niż jednej nieruchomości mieszkaniowej. Test ma zasięg światowy. HMRC bierze pod uwagę znaczący udział (major interest) w lokalu mieszkalnym o wartości 40,000 GBP lub więcej w dowolnym miejscu na świecie, więc mieszkanie w Dubai albo rodzinny dom gdzie indziej za granicą może uruchomić dopłatę. Dopłata wzrosła z 3% do 5% dla zakupów z datą efektywną 31 października 2024 roku lub późniejszą.
Jest jedna główna droga wyjścia. Jeśli londyńskie mieszkanie zastępuje Państwa główne miejsce zamieszkania, a poprzednie zostanie sprzedane w ciągu 36 miesięcy, podwyższone stawki nie mają zastosowania. Kupującemu, który zachowa dom za granicą i będzie traktował Londyn jako drugą bazę lub inwestycję, to zwolnienie nie pomoże. W praktyce większość kupujących z zagranicy płaci 5%.
Opłata 2% dla nierezydentów i test 183 dni
Od 1 kwietnia 2021 roku kupujący, którzy nie są rezydentami Wielkiej Brytanii, płacą przy zakupach w Anglii i Irlandii Północnej dodatkowe 2% ponad wszystkie inne stawki mieszkaniowe, łącznie z podwyższonymi stawkami 5%.
Test rezydencji dla tej opłaty jest odrębny od ustawowego testu rezydencji (statutory residence test) stosowanego w podatku dochodowym. Osoba fizyczna jest nierezydentem dla celów Stamp Duty, jeśli w ciągu 12 miesięcy przed zakupem nie przebywała w Wielkiej Brytanii przez co najmniej 183 dni. Przy zakupach wspólnych obowiązują dwie zasady działające w przeciwnych kierunkach:
- jeśli którykolwiek z kilku wspólnych nabywców jest nierezydentem, wszyscy są traktowani jak nierezydenci;
- ale jeśli jeden z małżonków lub partnerów w związku partnerskim (civil partnership) jest rezydentem Wielkiej Brytanii, oboje są traktowani jak rezydenci, chyba że żyją w separacji albo kupują jako powiernicy (trustees).
Małżeństwo lub para w związku partnerskim, w której jedna osoba jest już rezydentem Wielkiej Brytanii, może więc uniknąć opłaty 2% przy wspólnym zakupie. Dwoje przyjaciół lub krewnych kupujących razem, z których jedno mieszka za granicą, takiej możliwości nie ma.
Jak odzyskać 2%
Opłata dla nierezydentów to jedyna część rachunku, którą można odwrócić. Osoba fizyczna, która spędzi w Wielkiej Brytanii co najmniej 183 dni w dowolnym nieprzerwanym okresie 365 dni, mieszczącym się między 364 dniami przed a 365 dniami po dacie efektywnej, zwykle dniu finalizacji, może odzyskać 2%, korygując zeznanie Stamp Duty. Wniosek trzeba złożyć w ciągu dwóch lat od daty efektywnej i nie przysługuje on, jeśli którymkolwiek z nabywców jest spółka.
Ma to znaczenie dla kupujących, którzy planują przeprowadzkę do Londynu, na przykład do pracy lub na studia, w okolicach finalizacji. Nie dotyczy to podwyższonych stawek 5%, które zależą od tego, co Państwo posiadają, a nie od tego, gdzie Państwo mieszkają. Spędzenie tak długiego czasu w Wielkiej Brytanii może też uczynić Państwa rezydentem dla celów podatku dochodowego i podatku od zysków kapitałowych, dlatego przed zaplanowaniem pobytu pod kątem zwrotu warto zasięgnąć porady podatkowej. Szerszy obraz przedstawiamy w przewodniku o podatkach dla zagranicznych właścicieli.
Ile to wynosi: trzy przykłady obliczeń
Tabela stosuje progi do trzech cen zakupu. To ilustracje rachunku, a nie ceny konkretnych mieszkań ani wycena. Rzeczywistą kwotę oblicza Państwa prawnik.
| Cena | Rezydent, jedyny lokal | Nierezydent bez innego lokalu | Rezydent posiadający inny lokal | Nierezydent posiadający inny lokal |
|---|---|---|---|---|
| 600,000 GBP | 20,000 GBP | 32,000 GBP | 50,000 GBP | 62,000 GBP |
| 1,000,000 GBP | 43,750 GBP | 63,750 GBP | 93,750 GBP | 113,750 GBP |
| 2,000,000 GBP | 153,750 GBP | 193,750 GBP | 253,750 GBP | 293,750 GBP |
Weźmy przypadek 600,000 GBP z prawej kolumny. Pierwsze 125,000 GBP jest opodatkowane stawką 7% (8,750 GBP), kolejne 125,000 GBP stawką 9% (11,250 GBP), a pozostałe 350,000 GBP stawką 12% (42,000 GBP), co łącznie daje 62,000 GBP, czyli nieco ponad 10% ceny. Przy mieszkaniu za 2 mln GBP ten sam kupujący płaci blisko 15% ceny. Pierwsza kolumna zakłada kupującego, który nie korzysta z ulgi dla kupujących pierwszy dom, omówionej niżej.
Internetowy kalkulator Stamp Duty wykonuje te same obliczenia i przydaje się do sprawdzenia wyniku, ale zapłacą Państwo kwotę z rozliczenia końcowego (completion statement) przygotowanego przez prawnika.
Zakup przez spółkę
Niektórzy kupujący rozważają posiadanie mieszkania przez spółkę. Przy pojedynczym mieszkaniu rzadko pomaga to w Stamp Duty. Gdy spółka lub inny podmiot niebędący osobą fizyczną kupuje lokal mieszkalny za ponad 500,000 GBP, przy transakcjach od 31 października 2024 roku obowiązuje jednolita stawka 17% od całej ceny, wcześniej 15%, a do tego doliczana jest opłata 2% dla nierezydentów. Przy mieszkaniu za 1 mln GBP daje to 190,000 GBP.
Istnieją ulgi od stawki 17%, na przykład dla działalności polegającej na wynajmie nieruchomości i dla deweloperów. Jeśli spółka korzysta z ulgi, nadal płaci podwyższone stawki 5% oraz, tam gdzie ma zastosowanie, opłatę 2%. Spółka posiadająca lokal mieszkalny wart ponad 500,000 GBP płaci też Annual Tax on Enveloped Dwellings, w okresie 2026/2027 4,600 GBP rocznie za lokal wart od 500,000 GBP do 1 mln GBP, chyba że zgłosi ulgę w zeznaniu. Struktura spółki nie wyłącza też londyńskiego domu spod brytyjskiego podatku od spadków: od 6 kwietnia 2017 roku udziały w spółkach posiadających brytyjskie nieruchomości mieszkaniowe są nim objęte. Każda spółka zagraniczna musi ponadto zostać wpisana do Register of Overseas Entities, zanim będzie mogła zostać zarejestrowana jako właściciel.
Ulga dla kupujących pierwszy dom, terminy przy off-plan i budżet
Ulga dla kupujących pierwszy dom: lepiej na nią nie liczyć
Od 1 kwietnia 2025 roku osoby kupujące pierwszy dom płacą 0% do 300,000 GBP i 5% od części ceny od 300,001 do 500,000 GBP, a jeśli cena przekracza 500,000 GBP, ulga w ogóle nie przysługuje. Kupujący pierwszy dom nie może nigdy wcześniej nabyć znaczącego udziału w lokalu mieszkalnym w żadnym miejscu na świecie. Nie jest jednoznaczne, czy nierezydent może z niej skorzystać, z doliczeniem opłaty 2%, dlatego zanim zaczną Państwo na nią liczyć, warto zapytać prawnika. Przy limicie 500,000 GBP większość nowych mieszkań w Londynie i tak przekracza próg. Nie planowalibyśmy budżetu w oparciu o tę ulgę.
Off-plan: obowiązują stawki z dnia finalizacji
Przy nowym mieszkaniu datą efektywną dla Stamp Duty jest zwykle finalizacja. Obowiązują stawki z tego dnia, a nie z dnia rezerwacji czy wymiany umów. Gdy w październiku 2024 roku podwyższone stawki wzrosły z 3% do 5%, ochrona przejściowa objęła tylko umowy wymienione przed 31 października 2024 roku. Jeśli dziś wymieniają Państwo umowy na mieszkanie z terminem oddania w 2028 roku, zapłacą Państwo według stawek obowiązujących w 2028 roku.
Budżet z 28 października 2026 roku
Liczby w tym artykule to stawki obowiązujące w październiku 2026 roku, sprzed jesiennego budżetu z 28 października 2026 roku. Według stanu na 19 października 2026 roku nie oczekiwano natychmiastowych zmian w Stamp Duty, choć sam rząd tego nie zadeklarował. Wszystko, co zostanie ogłoszone w dniu budżetu, będzie jeszcze wymagało ustawy i daty wejścia w życie. Warto sprawdzić stawki ponownie po budżecie i jeszcze raz przed finalizacją.
Zanim zaplanują Państwo budżet: co sprawdzić
- Czy po finalizacji zakupu będą Państwo właścicielem innej nieruchomości mieszkaniowej o wartości 40,000 GBP lub więcej, gdziekolwiek na świecie? Jeśli tak, należy przyjąć, że dopłata 5% ma zastosowanie.
- Czy spędzili Państwo w Wielkiej Brytanii 183 dni lub więcej w ciągu 12 miesięcy przed finalizacją i czy Państwa małżonek lub partner w związku partnerskim jest rezydentem Wielkiej Brytanii?
- Czy mogą Państwo spędzić 183 dni w Wielkiej Brytanii w okresie uprawniającym do zwrotu i czy zasięgnęli Państwo porady podatkowej, jak wpłynie to na Państwa szerszą sytuację podatkową?
- Czy kupują Państwo na własne nazwisko, czy przez spółkę, i czy doradca porównał obie opcje, uwzględniając ATED i podatek od spadków?
- Czy przy mieszkaniu off-plan uwzględnili Państwo w budżecie możliwość zmiany stawek przed finalizacją?
- Czy prawnik potwierdził kwotę na piśmie i zapisał w kalendarzu dwuletni termin, jeśli mogą Państwo ubiegać się o zwrot 2%?
Stamp Duty to tylko jeden z kosztów zakupu. Nasz przewodnik krok po kroku po zakupie nowego mieszkania w Londynie z zagranicy zestawia go z depozytami i kosztami prawnymi, a przewodnik po kosztach utrzymania opisuje, co czeka Państwa, gdy już staną się Państwo właścicielem mieszkania. Aktualne londyńskie nieruchomości są na naszej stronie z nieruchomościami.
