2026'da Yurt Dışındaki Alıcılar İçin Stamp Duty: Dilimler, %5 Ek Vergi ve %2 Yurt Dışı Yerleşik Ücreti

Birleşik Krallık dışında yaşayan ve dünyanın başka bir yerinde zaten bir konutu olan bir alıcı, Londra'daki bir daire için Stamp Duty Land Tax'i genellikle üç katmanlı oranlarla öder: standart dilimler, birden fazla konuta sahip olduğu için %5 ek vergi ve yurt dışında yerleşik olduğu için %2 ücret. Hepsi üst üste bindiğinde fiyatın £125.000'a kadarki dilimi %7, £1,5 milyonun üzerindeki dilimi ise %19 oranında vergilendirilir. £1 milyonluk bir dairede bu £113.750 eder; Birleşik Krallık'ta yaşayan ve ilk ve tek konutunu alan biri içinse £43.750.

Vergiyi alıcı, alım tamamlandığında avukatı aracılığıyla öder. Yalnızca İngiltere ve Kuzey İrlanda'da uygulanır; İskoçya ve Galler'in kendi vergileri var. İki ayrıntı, manşet oranlardan daha önemli. Alım tarihinin öncesinde ve sonrasında Birleşik Krallık'ta yeterince zaman geçirirseniz %2 geri alınabilir; proje aşamasındaki bir dairede ise geçerli olan oranlar rezervasyondaki değil, tamamlanma anında yürürlükte olanlardır.

Aşağıdaki her şey, 28 Ekim 2026'daki Sonbahar Bütçesi öncesindeki Ekim 2026 durumunu yansıtıyor. Bütçe Stamp Duty'yi değiştirirse bu rakamlar da değişir ve bunu burada belirtiriz.

1 Nisan 2025'ten bu yana geçerli dilimler

Stamp Duty dilimli bir vergidir. Gelir vergisinde olduğu gibi her oran, fiyatın yalnızca kendi dilimine giren kısmına uygulanır. Aşağıdaki standart dilimler, 2022-2025 döneminin geçici yüksek eşiklerinin sona erdiği 1 Nisan 2025'ten bu yana yürürlükte.

Fiyat dilimi	Standart oran	Başka konutu var (+%5)	Yurt dışı yerleşik, başka konutu yok (+%2)	Yurt dışı yerleşik ve başka konutu var (+%7)
£125.000'a kadar	%0	%5	%2	%7
£125.001 ile £250.000 arası	%2	%7	%4	%9
£250.001 ile £925.000 arası	%5	%10	%7	%12
£925.001 ile £1,5 milyon arası	%10	%15	%12	%17
£1,5 milyonun üzeri	%12	%17	%14	%19

Yurt dışındaki alıcıların çoğu en sağdaki sütuna düşer. Nedenini sonraki iki bölüm açıklıyor.

%5 yüksek oranlar: yurt dışındaki alıcıların çoğu neden öder

Ek konutlara uygulanan yüksek oranlar, alımdan sonra birden fazla konuta sahip olacaksanız her dilime 5 puan ekler. Test dünya çapındadır. HMRC, dünyanın herhangi bir yerinde £40.000 veya üzeri değerdeki bir konutta sahip olunan esaslı hakkı (major interest) hesaba katar; dolayısıyla Dubai'deki bir daire ya da yurt dışında başka bir yerdeki bir aile evi bu oranları tetikleyebilir. Ek vergi, yürürlük tarihi 31 Ekim 2024 veya sonrası olan alımlarda %3'ten %5'e çıktı.

Başlıca tek bir çıkış yolu var. Londra'daki daire asıl konutunuzun yerini alıyorsa ve eski konut 36 ay içinde satılırsa yüksek oranlar uygulanmaz. Yurt dışındaki konutunu tutmaya devam edecek ve Londra'yı ikinci bir üs ya da yatırım olarak kullanacak bir alıcıya bu muafiyet yardımcı olmaz. Pratikte yurt dışındaki alıcıların çoğu %5'i öder.

%2 yurt dışı yerleşik ücreti ve 183 gün testi

1 Nisan 2021'den bu yana, Birleşik Krallık'ta yerleşik olmayan alıcılar, İngiltere ve Kuzey İrlanda'daki alımlarda %5 yüksek oranlar dahil diğer tüm konut oranlarının üzerine ayrıca %2 öder.

Bu ücretin yerleşiklik testi, gelir vergisi için kullanılan yasal yerleşiklik testinden ayrı, kendine özgü bir testtir. Bir birey, alımdan önceki 12 ay içinde Birleşik Krallık'ta en az 183 gün bulunmamışsa Stamp Duty açısından Birleşik Krallık'ta yerleşik sayılmaz. Ortak alımlarda zıt yönlere çeken iki kural geçerlidir:

• birden fazla ortak alıcıdan herhangi biri yurt dışında yerleşikse hepsi yurt dışında yerleşik sayılır;
• ancak eşlerden ya da hayat ortaklarından (civil partner) biri Birleşik Krallık'ta yerleşikse, ayrı yaşamıyorlarsa ya da kayyum olarak alım yapmıyorlarsa ikisi de Birleşik Krallık'ta yerleşik sayılır.

Bu nedenle eşlerden biri zaten Birleşik Krallık'ta yerleşik olan evli bir çift ya da hayat ortakları ortak alımda %2'den kurtulabilir; biri yurt dışında yaşayan iki arkadaş ya da akraba birlikte alım yaptığında ise bu mümkün değildir.

%2'yi geri almak

Yurt dışı yerleşik ücreti, faturanın geri çevirebileceğiniz tek kısmıdır. Yürürlük tarihinden (genellikle tamamlanma) 364 gün öncesinden 365 gün sonrasına uzanan dönem içindeki herhangi bir kesintisiz 365 günlük sürede Birleşik Krallık'ta en az 183 gün geçiren bir birey, Stamp Duty beyannamesini düzelterek %2'yi geri talep edebilir. Talep yürürlük tarihinden itibaren iki yıl içinde yapılmalıdır ve alıcılardan biri şirketse bu imkân yoktur.

Bu, tamamlanma döneminde, örneğin iş ya da eğitim için Londra'ya taşınmayı planlayan alıcılar için önemli. Nerede yaşadığınıza değil neye sahip olduğunuza bağlı olan %5 yüksek oranları ise etkilemez. Birleşik Krallık'ta bu kadar zaman geçirmek sizi gelir vergisi ve değer artış kazancı açısından da Birleşik Krallık'ta yerleşik yapabilir; bu yüzden iadeye göre bir konaklama planlamadan önce vergi danışmanlığı alın. Genel tabloyu yurt dışında yaşayan mülk sahipleri için vergiler rehberimizde ele alıyoruz.

Toplamda ne ediyor: üç örnek hesaplama

Tablo, dilimleri üç farklı alım fiyatına uyguluyor. Bunlar hesaplamanın örnekleridir; belirli bir dairenin fiyatı ya da bir teklif değildir. Gerçek tutarı avukatınız hesaplar.

Fiyat	Birleşik Krallık'ta yerleşik, tek konut	Yurt dışı yerleşik, başka konutu yok	Birleşik Krallık'ta yerleşik, başka konutu var	Yurt dışı yerleşik ve başka konutu var
£600.000	£20.000	£32.000	£50.000	£62.000
£1.000.000	£43.750	£63.750	£93.750	£113.750
£2.000.000	£153.750	£193.750	£253.750	£293.750

En sağ sütundaki £600.000 örneğini ele alalım. İlk £125.000 %7 (£8.750), sonraki £125.000 %9 (£11.250) ve kalan £350.000 %12 (£42.000) oranında vergilendirilir; toplam £62.000, yani fiyatın %10'undan biraz fazla. £2 milyonluk dairede aynı alıcı fiyatın %15'ine yakın öder. İlk sütun, ilk kez ev alanlara yönelik indirimi talep etmeyen bir alıcıyı varsayıyor; bu indirimi aşağıda ele alıyoruz.

Çevrimiçi bir Stamp Duty hesaplayıcısı aynı hesapları yapar ve çapraz kontrol için faydalıdır, ama ödeyeceğiniz tutar avukatınızın tamamlanma hesap dökümündeki (completion statement) rakamdır.

Şirket üzerinden alım

Bazı alıcılar daireye bir şirket üzerinden sahip olmayı düşünür. Tek bir konut dairesi için bu, Stamp Duty açısından nadiren işe yarar. Bir şirket ya da gerçek kişi olmayan başka bir alıcı £500.000'ın üzerinde bir konut satın aldığında, 31 Ekim 2024'ten itibaren yapılan işlemlerde fiyatın tamamına %15'ten yükseltilmiş %17'lik sabit bir oran uygulanır ve bunun üzerine %2 yurt dışı yerleşik ücreti eklenir. £1 milyonluk bir dairede bu £190.000 eder.

%17 oranından, örneğin mülk kiralama işletmeleri ve gayrimenkul geliştiricileri için indirimler var. İndirim talep edildiğinde şirket yine %5 yüksek oranları ve geçerliyse %2'yi öder. Değeri £500.000'ı aşan bir konuta sahip olan şirket ayrıca Annual Tax on Enveloped Dwellings öder: beyannamede bir indirim talep edilmedikçe, 2026-2027'de £500.000 ile £1 milyon arası değerdeki bir konut için yılda £4.600. Şirket yapısı Londra'daki bir konutu Birleşik Krallık veraset vergisinin dışına da çıkarmaz: 6 Nisan 2017'den bu yana, Birleşik Krallık'ta konut tutan şirketlerdeki paylar bu verginin kapsamında. Yurt dışındaki her şirketin, mülk sahibi olarak tescil edilebilmesi için Register of Overseas Entities'e (Yabancı Kuruluşlar Sicili) de kayıtlı olması gerekir.

İlk kez ev alanlara indirim, proje aşamasında zamanlama ve Bütçe

İlk kez ev alanlara indirim: buna güvenmeyin

1 Nisan 2025'ten bu yana ilk kez ev alanlar £300.000'a kadar %0, £300.001 ile £500.000 arasındaki dilimde %5 öder; fiyat £500.000'ı aşarsa hiçbir indirim yoktur. İlk kez ev alan kişi, dünyanın hiçbir yerinde bir konutta esaslı bir hak edinmemiş olmalıdır. Yurt dışında yerleşik birinin, üzerine %2 eklenerek bu indirimi talep edip edemeyeceği net değil; bu yüzden buna güvenmeden önce avukatınıza sorun. £500.000 sınırı nedeniyle Londra'daki yeni dairelerin çoğu zaten sınırın üzerinde kalıyor. Biz bir bütçeyi bu indirime göre planlamazdık.

Proje aşamasında: tamamlanmadaki oranlar geçerli

Yeni bir konutta Stamp Duty'nin yürürlük tarihi normalde tamamlanmadır. Rezervasyon ya da sözleşme teatisi sırasında değil, o gün yürürlükte olan oranlar uygulanır. Yüksek oranlar Ekim 2024'te %3'ten %5'e çıktığında, geçiş koruması yalnızca 31 Ekim 2024'ten önce teati edilmiş sözleşmeleri kapsadı. Bugün 2028'de teslim edilecek bir daire için sözleşme teati ederseniz, 2028'deki oranlar ne ise onu ödersiniz.

28 Ekim 2026 Bütçesi

Bu yazıdaki rakamlar, 28 Ekim 2026'daki Sonbahar Bütçesi öncesinde, Ekim 2026 itibarıyla yürürlükte olanlardır. 19 Ekim 2026 itibarıyla Stamp Duty'de hemen bir değişiklik beklenmiyordu, ancak hükümet bunu kendisi söylememişti. Bütçe günü duyurulacak her şeyin uygulanabilmesi için yine yasalaşması ve bir başlangıç tarihi olması gerekir. Oranları Bütçe'den sonra ve tamamlanmadan önce yeniden kontrol edin.

Bütçenizi yapmadan önce kontrol edilecekler

• Alım tamamlandığında dünyanın herhangi bir yerinde £40.000 veya üzeri değerde başka bir konuta sahip olacak mısınız? Öyleyse %5'in uygulanacağını varsayın.
• Tamamlanmadan önceki 12 ayda Birleşik Krallık'ta 183 gün veya daha fazla geçirdiniz mi ve eşiniz ya da hayat ortağınız Birleşik Krallık'ta yerleşik mi?
• İade süresi içinde Birleşik Krallık'ta 183 gün geçirebilir misiniz ve bunun genel vergi durumunuza etkisi konusunda vergi danışmanlığı aldınız mı?
• Kendi adınıza mı yoksa bir şirket üzerinden mi alım yapıyorsunuz ve bir danışman, ATED ile veraset vergisi dahil ikisini karşılaştırdı mı?
• Proje aşamasındaki bir dairede, oranların tamamlanmadan önce değişme ihtimalini bütçenize kattınız mı?
• Avukatınız rakamı yazılı olarak teyit etti mi ve %2'yi geri talep etme ihtimaliniz varsa iki yıllık son tarihi takvimine işledi mi?

Stamp Duty, alım maliyetlerinden yalnızca biri. Londra'da yurt dışından yeni konut alımı için adım adım rehberimiz onu depozitolar ve hukuk masraflarıyla birlikte ele alıyor; yıllık giderler rehberimiz de daireye sahip olduktan sonra gelenleri anlatıyor. Güncel Londra konutları projeler sayfamızda.