Londra'da Yurt Dışından Yeni Daire Almak: Rezervasyondan Tamamlanmaya Tüm Süreç

Birleşik Krallık dışında yaşıyorsanız Londra'da yeni bir daireyi kendi adınıza satın alabilirsiniz. İngiliz hukuku yabancıların konut satın almasına herhangi bir kısıtlama getirmez ve mülkiyet göçmenlik statüsünden ayrıdır. Yapamayacağınız şey aşamaları atlamaktır: bir rezervasyon sözleşmesi ve ücreti, kendi avukatınızın yaptığı hukuki kontroller, genellikle fiyatın %10'u kadar bir depozitoyla sözleşmelerin teatisi ve kalan tutar ile Stamp Duty Land Tax'in ödendiği tamamlanma.

Proje aşamasında alınan bir dairede bu aşamalar yıllara yayılabilir. Geliştirici bina yükselirken ek ödemeler isteyebilir; sözleşmede de konut bitmezse sözleşmeyi feshedip depozitolarınızı geri alabileceğiniz bir son tarih (long-stop date) yer alır. Kontrollerin çoğu, hâlâ fikrinizi değiştirebileceğiniz sözleşme teatisinden önce yapılır.

Aşağıda süreci, Ekim 2026'da İngiltere'de işlediği şekliyle ve her noktada ödediğiniz parayla birlikte sırasıyla ele alıyoruz. Vergi rakamları 28 Ekim 2026 Sonbahar Bütçesi öncesinde yürürlükte olanlardır; duyurulmuş ama henüz yasalaşmamış her şey bu şekilde belirtilmiştir.

Kimler alabilir ve bir alım size neyi vermez

Yasal sahiplerin 18 yaşında veya daha büyük olması gerekir ve İngiltere ile Galler'de bir mülkün yasal sahibi olarak en fazla dört kişi tescil edilebilir; yine de bir mülk çocuklar adına tröst içinde tutulabilir. Alım tescil edildikten sonra alıcıların isimleri ve ödenen fiyat HM Land Registry'deki kamuya açık sicilde görünür.

Şirket üzerinden alım, kendine özgü yükümlülükleri olan farklı bir yoldur. Birleşik Krallık'ta arazi satın alan yabancı bir kuruluş önce Companies House'taki Register of Overseas Entities'e kaydolmalı, gerçek faydalanıcılarını bildirmeli, bir Overseas Entity ID almalı ve her yıl güncelleme yapmalıdır; HM Land Registry bunları yapmamış bir kuruluşun alımını tescil etmez. Şubat 2026 itibarıyla kayıt ücreti £250'dı. Tek bir daire için şirket mülkiyetinin vergi tarafı genellikle olumsuzdur; bunu yurt dışındaki alıcılar için Stamp Duty rehberimizde açıklıyoruz.

Londra'daki bir daire, Birleşik Krallık'ta yaşama hakkı getirmez. Mülk alımına dayalı bir vize ya da oturum yolu yoktur. Tier 1 (Investor) vizesi 17 Şubat 2022'de yeni başvurulara kapandı ve gayrimenkul yatırımı zaten hiçbir zaman bu vize için sayılmıyordu. Oturum sizin için önemliyse, satın almadan önce lisanslı bir göçmenlik danışmanıyla görüşün.

1. adım: rezervasyon, ücret ve cayma süresi

Fiyatta anlaşıldıktan sonra bir rezervasyon sözleşmesi imzalar ve bir rezervasyon ücreti ödersiniz. Geliştirici daireyi kararlaştırılan bir süre boyunca piyasadan çeker ve sözleşme teatisi için bir takvim belirler. Ücretler büyük farklılık gösterir. Değere göre genellikle £10.000 ile £50.000 arasındadır, daha ucuz konutlarda çok daha düşüktür. Önemli olan tek rakam sözleşmenizdeki rakamdır.

Ücreti geri alıp alamayacağınız, geliştiricinin kayıtlı olduğu koda bağlıdır. New Homes Quality Code'a kayıtlı geliştiriciler, iptal edip ücreti geri alabileceğiniz 14 günlük bir cayma süresi tanır. Bundan sonra da iptal edebilirsiniz, ancak geliştirici önceden bildirdiği makul masrafları alıkoyabilir. Code'un 2. versiyonu, 2 Mart 2026'dan itibaren rezerve edilen konutlara uygulanıyor. Bu koruma yoksa rezervasyon sözleşmesi genellikle bağlayıcıdır ve sınırlı durumlar dışında vazgeçmek ücreti kaybetmeniz demektir. Cayma süresi biter bitmez ücreti risk altında sayın ve ödeme yapmadan önce geliştiricinin hangi koda uyduğunu sorun.

Rezervasyon sözleşmelerindeki teati süreleri çoğu zaman kısadır, birkaç hafta. Avukatınızı rezervasyondan önce tutun ki siz hâlâ avukat ararken süre işlemeye başlamasın.

2. adım: avukatınız, hukuki dosya ve para kontrolleri

Kendi avukatınıza (solicitor) ya da lisanslı bir tapu işlemleri uzmanına (licensed conveyancer) ihtiyacınız var. Bu kişi durum tespitini yapar, sözleşmeyi müzakere eder, sözleşme teatisini ve tamamlanmayı yönetir, Stamp Duty beyannamesini verir ve sizi Land Registry'ye tescil ettirir. Geliştiricinin avukatı sözleşme taslağı, kira sözleşmesi taslağı, tapu belgeleri ve standart sorulara verilen cevapları içeren bir dosya gönderir. Avukatınız ek sorular sorar, araştırmaları yürütür ve size bir tapu raporu gönderir.

Rapor en azından şu noktaları kapsamalı:

• kira sözleşmesinin süresi ve zemin kirası; 30 Haziran 2022'den bu yana verilen yeni kira sözleşmelerinin çoğunda bu sembolik (peppercorn), yani fiilen sıfır olmalı;
• aidatın nasıl hesaplandığı ve ilk yılın bütçesi;
• satın aldığınız teknik şartname ve geliştiricinin bitmiş büyüklüğü, tasarımı ve şartnameyi ne ölçüde değiştirebileceği;
• kira sözleşmesinde, kısa süreli kiralama dahil, kiraya vermeye ilişkin kısıtlamalar.

Ayrıntılı para kontrolleri bekleyin. Money Laundering Regulations 2017 ve Proceeds of Crime Act 2002 uyarınca avukatlar kimliğinizi ve fonlarınızın kaynağını doğrulamak zorundadır; servetinizin kaynağını, yani genel servetinizi nasıl oluşturduğunuzu da sorabilirler. Pratikte bu, paranın nasıl biriktiğini gösteren aylarca geriye giden banka hesap dökümleri ile maaş bordroları ya da bir satış sözleşmesi gibi açıklamanızla örtüşen belgeler demektir. Yurt dışındaki fonların ve bağışların doğrulanması daha uzun sürer. Belgeleri rezervasyon yaptığınız gün toplamaya başlayın.

Mülkiyet biçiminin kendisi de dikkatle okunmayı hak ediyor. Leasehold, freehold ve share of freehold rehberimiz, Londra'daki bir kira sözleşmesinin size neyi verip neyi vermediğini açıklıyor.

3. adım: sözleşme teatisi ve %10 depozito

Sözleşme teatisinde satın almaya yasal olarak bağlanırsınız. Geliştirici bu noktada genellikle, önceden ödenen rezervasyon ücreti düşülerek fiyatın %10'unu ister. 2. adımdaki her soru imzalamadan önce yanıtlanmış olmalı, çünkü teatiden sonra vazgeçmek bu depozitoyu riske atar.

Tamamlanma uzaktaysa sözleşme, çoğu zaman 6 ya da 12 aylık aralıklarla fiyatın %5'i veya %10'u tutarında ek depozitolar öngörebilir. Toplamda proje aşamasındaki bir alıcı tamamlanmadan önce %30'a kadar ödeyebilir. Sözleşmede ayrıca öngörülen bir tamamlanma tarihi ve bir son tarih (long-stop date) yer alır: daire son tarihe kadar inşa edilmezse sözleşmeyi feshedip depozitolarınızı geri alabilirsiniz.

Avukatınıza depozitonuzun nasıl tutulduğunu sorun, çünkü cevap, geliştirici batarsa ne kadar açıkta kalacağınızı etkiler. Yeni konutlar normalde 10 yıllık bir garantiyle satılır ve NHBC'nin Buildmark poliçesi, müteahhit iflas ederse sözleşme teatisi ile tamamlanma arasında depozito kaybını karşılar. Diğer sağlayıcılar da benzer teminat sunar; sınırları poliçenin kendisinden kontrol edin. Garantileri ve depozito korumasını proje aşamasında alım kontrol listemizde daha ayrıntılı ele alıyoruz.

4. adım: inşaat ve bina güvenliği onayı

Londra'daki yeni kulelerin çoğu Building Safety Act 2022 kapsamında yüksek riskli bina sayılır: en az 18 metre ya da yedi kat yüksekliğinde ve en az iki konut içeren binalar. 1 Ekim 2023'ten bu yana böyle bir binanın inşaatı Building Safety Regulator'ın onayı olmadan başlayamaz. Bina tamamlandığında düzenleyicinin bir tamamlanma sertifikası vermesi ve binanın kimse taşınmadan önce kaydedilmesi gerekir; binada bundan önce oturmak suçtur.

Dolayısıyla bir alıcı olarak sizin için tamamlanma yalnızca müteahhide değil, bir düzenleyicinin onayına da bağlı. Önceki aşamadaki onaylar yasal 12 haftalık hedefin çok ötesine geçti. 2025'in başında ortalama 25 hafta sürdü, aynı yılın sonunda eski başvurularda medyan süre 37 haftaydı ve 2026'da süreler bir ölçüde iyileşti. Satış broşürüne değil, sözleşmenizdeki tarihlere güvenin.

5. adım: tamamlanma bildirimi, kusur denetimi ve tamamlanma

Daire hazır olduğunda geliştirici, genellikle 10 iş günü süre tanıyan bir tamamlanma bildirimi (notice to complete) gönderir. Fiyatın kalanını ve Stamp Duty Land Tax'i avukatınız aracılığıyla ödersiniz ve daire sizin olur.

Tamamlanma öncesinde bir denetim, yani eksik ve kusur kontrolü (snagging) yapılması olağandır. Profesyonel bir snagging denetimi, konutun büyüklüğüne göre yaklaşık £300 ile £600 arasında tutar. Yeni bir konut genellikle tam kapsamlı bir yapı denetimi gerektirmez.

Kredi kullanıyorsanız zamanlama önemli. Kredi teklifleri genellikle düzenlendikten üç ila altı ay sonra geçerliliğini yitirir; bu yüzden proje aşamasındaki alıcılar krediyi genellikle tamamlanmaya yakın ayarlar ve kredi veren daireyi o noktada değerler. Değerleme sözleşme fiyatının altında çıkarsa farkı siz karşılarsınız. Birleşik Krallık'ta yaşamayanlar için konut kredisi rehberimiz kredi kuruluşlarının neler istediğini anlatıyor.

Stamp Duty, yürürlük tarihindeki oranlarla alınır; yeni bir konutta bu tarih normalde rezervasyon ya da teati tarihi değil, tamamlanmadır. Bu yüzden proje aşamasındaki bir alıcı, anahtarlar teslim edilmeden önce yapılacak her oran değişikliğine açıktır.

Ne ödersiniz ve ne zaman

Tablo, proje aşamasındaki tipik bir alımın ödemelerini gerçekleştikleri sırayla gösteriyor. Yüzdeler alım fiyatı üzerindendir. Ücretler teklif değil, tipik ortalamalar ya da aralıklardır.

Aşama	Ödeme
Rezervasyon	Geliştiricinin belirlediği rezervasyon ücreti (değere göre genellikle £10.000 ile £50.000 arası)
Sözleşme teatisi	Genellikle fiyatın %10'u, rezervasyon ücreti düşülerek
İnşaat sırasında	%5 veya %10'luk olası ara ödemeler, tamamlanmadan önce toplamda yaklaşık %30'a kadar
Tamamlanmadan önce	Snagging denetimi, yaklaşık £300 ile £600 arası
Tamamlanma	Fiyatın kalanı ve Stamp Duty Land Tax
Alım süreci boyunca	Avukat ücretleri: masraflar ve KDV (VAT) dahil ortalama £1.509; leasehold işlemleri genellikle yaklaşık £300 daha fazla

Tipik masraflar arasında £250 ile £450 arası yerel yönetim araştırmaları ve £6 ile £20 arası kara para aklamayla mücadele kontrolleri yer alır. Uluslararası alıcılarla çalışan Londra büroları daha fazla ücret alabilir; bu yüzden yazılı teklif isteyin.

Ekim 2026 itibarıyla, başka bir yerde konutu olan ve Birleşik Krallık'ta yerleşik olmayan biri Stamp Duty'yi, fiyatın her dilimine uygulanan standart oranlar artı %5 ek vergi artı %2 yurt dışı yerleşik ücretiyle öder. Bunlar 28 Ekim 2026 Bütçesi öncesinde yürürlükteki oranlar. Eski Help to Buy programı 31 Ekim 2022'de başvurulara kapandı; önerilen “Your First Home” programı ise açık değil ve kuralları yurt dışında yerleşiklerin bundan yararlanıp yararlanamayacağını henüz söylemiyor.

Rezervasyondan önce kontrol edilecekler

• Geliştirici New Homes Quality Code'a kayıtlı mı ve rezervasyon sözleşmesi cayma süresinden sonraki iadeler hakkında ne diyor?
• Bir avukat tuttunuz mu ve fon kaynağı belgelerini toplamaya başladınız mı?
• Sözleşme teatisinin son günü, ara ödemeler, öngörülen tamamlanma tarihi ve son tarih (long-stop date) ne?
• Daireyi hangi garanti kapsıyor ve depozitonuz sözleşme teatisi ile tamamlanma arasında nasıl tutuluyor?
• Kira sözleşmesinde zemin kirası sembolik (peppercorn) mi ve kiraya vermeyi kısıtlıyor mu?
• Stamp Duty'yi mevcut oranlarla hesapladınız mı ve 28 Ekim 2026 Bütçesi'nin bunları değiştirip değiştirmediğini kontrol ettiniz mi?
• Konut kredisine ihtiyacınız varsa, uzman bir kredi aracısı yaşadığınız yeri göz önünde bulundurarak bir kredi kuruluşunun sizi değerlendireceğini teyit etti mi?

Çalıştığımız Londra konutları Birleşik Krallık projeleri sayfamızda, serinin geri kalanı ise Birleşik Krallık bölümünde.