Leasehold, Freehold ve Share of Freehold: 2024 Reformlarından Sonra Londra'daki Bir Dairede Aslında Neye Sahip Olursunuz
Londra'da yeni ya da eski bir daire aldığınızda, neredeyse kesinlikle uzun süreli bir kira hakkı (lease) satın alırsınız. Bu, binanın sahibi olan ve freeholder denen mülk sahibinin (landlord) verdiği, çoğu zaman 99 ile 999 yıl arasında değişen belirli bir süre için dairenin yasal mülkiyetidir. Onu satabilir, kiraya verebilir, ipotek ettirebilir ve vasiyetle bırakabilirsiniz. Sahip olmadığınız şeyler ise taşıyıcı yapı, altındaki arazi ve ortak alanlardır; binanın masraflarından düşen payınızı da aidat (service charge) yoluyla ödersiniz.
İki değişiklik, yeni kira sözleşmelerini birkaç yıl öncesine göre alıcılar için daha avantajlı hâle getirdi. 30 Haziran 2022'den bu yana verilen uzun süreli kira sözleşmelerinin çoğunda zemin kirası yılda sembolik bir “peppercorn” bedelinden ibaret, bu da pratikte sıfır demek. Leasehold and Freehold Reform Act 2024 de leasehold sahiplerinin haklarını güçlendirmeye başladı, ancak Ekim 2026 itibarıyla yasanın yalnızca bir kısmı yürürlükte.
Yeni dairelerde commonhold'u varsayılan hâle getirecek bir başka reform tasarısı ise yalnızca taslak hâlinde. Satış materyalleri bunu her zaman yapmadığı için, aşağıda bugün yasa olanı önerilenden ayırıyoruz.
Londra'daki bir daire neden neredeyse her zaman leasehold'dur
İngiltere'de daireler için olağan mülkiyet biçimi leasehold'dur. 2024-2025'te İngiltere'deki tüm dairelerin %58'i ve sahibinin oturduğu dairelerin %93'ü leasehold'du; ülkedeki tahminen 4,90 milyon leasehold konutun %69'unu daireler oluşturuyordu. Leasehold payının en yüksek olduğu bölge Londra: konutlarının %39'u, yani 1,44 milyon konut.
Bir apartman binasının çatı, asansörler ve giriş gibi birinin sahip olması ve işletmesi gereken ortak bölümleri vardır. İngiltere'de bu kişi normalde freeholder'dır; dairelerin kira sözleşmelerini o verir ve işletme masraflarını aidat yoluyla geri alır. Süresiz tam mülkiyet anlamına gelen freehold, evler için olağan mülkiyet biçimidir; tek tek daireler nadiren freehold olarak satılır.
Uluslararası alıcılar arasında yaygın bir endişe, leasehold'un kiracılık anlamına geldiği. Öyle değil. Uzun süreli bir kira hakkı, HM Land Registry'de (tapu sicili) adınıza tescilli bir mülkiyet hakkıdır. Asıl sorular, sürenin ne kadar olduğu, elde tutmanın neye mal olduğu ve size neler yapma imkânı verdiğidir.
Dört mülkiyet biçimi yan yana
| Mülkiyet biçimi | Neye sahip olursunuz | Binayı kim yönetir | Londra'da nerede karşılaşırsınız |
|---|---|---|---|
| Leasehold | Sözleşme süresi boyunca daireye | Freeholder ya da yönetim şirketi; aidatlarla finanse edilir | Yeni dairelerin neredeyse tamamı ve eski dairelerin çoğu |
| Freehold | Arazi ve binaya, süresiz | Sahibi | Evler; çok nadiren tek bir daire |
| Share of freehold | Dairenin kira hakkı artı freehold'da bir pay, genellikle mülk sahiplerinin şirketi üzerinden | Daire sahipleri birlikte | Çoğunlukla dönüştürülmüş eski binalar |
| Commonhold | Freehold olarak daire artı bir commonhold derneğine üyelik | Dernek; mülk sahibi (landlord) yok | Nadir: toplamda 20'den az proje |
Uygulamada share of freehold ve commonhold
Share of freehold
Share of freehold'da dairenizin kira hakkına yine sahipsiniz, ama binanın freehold'una da diğer daire sahipleriyle birlikte ortak olursunuz. Bu genellikle onların sahip olduğu bir şirketin üyesi ya da hissedarı olarak, dört veya daha az sahip varsa doğrudan tapu üzerinde gerçekleşir. Kira sözleşmesinin şartları sizi bağlamaya devam eder. Değişen şey kontrol: aidatı sahipler birlikte belirler ve genellikle kira süresi uzatmalarını kendi aralarında verebilirler. Bu düzen yeni kulelerden çok dönüştürülmüş eski binalarda yaygın, bu yüzden yeni bir daire alana bunun teklif edilmesi pek olası değil.
Commonhold
Commonhold size dairenizin freehold'unu ve ortak alanların sahibi olup onları yöneten bir şirket olan commonhold derneğine üyeliği verir. Ne mülk sahibi (landlord) vardır ne de kira süresi. Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 ile oluşturuldu ve 2004'te yürürlüğe girdi, ancak ilgi çok düşük kaldı: 20'den az commonhold projesi var ve kredi kuruluşları bu konuda temkinli davrandı. Şimdilik Londra'da bir proje commonhold olarak satılıyorsa bunu erkenden avukatınıza ve kredi kuruluşunuza sorun.
Yeni bir sözleşmede zemin kirası: peppercorn kuralı
Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022 uyarınca, tek bir konut için 21 yılı aşan süreyle ve 30 Haziran 2022'de veya sonrasında bir bedel (premium) karşılığında verilen yeni uzun süreli konut kira sözleşmelerinin çoğunda yalnızca sembolik (peppercorn) bir zemin kirası olabilir. Mülk sahibi bunu tahsil etmek için ücret alamaz. Emekli konutlarında bu tarih 1 Nisan 2023'tür.
İstisnalar proje aşamasındaki alıcılar için önemli. Kural, kira sözleşmesinin kendisi daha sonra verilse bile, 30 Haziran 2022'den önce teati edilmiş bir sözleşme kapsamında verilen kira sözleşmelerini kapsamaz ve uzun süren bazı projeler bu kategoriye girer. Ticari kiralar, topluluk öncülüğündeki konut projeleri ve bazı konut finansmanı ürünleri de kapsam dışıdır; gönüllü bir süre uzatması da asıl sürenin geri kalanı için eski zemin kirasını koruyabilir. Yasayı yerel Trading Standards birimleri uygular; cezalar £500 ile £30.000 arasındadır ve yasaklanmış kira 28 gün içinde iade edilmelidir.
Bu yüzden 2026'da yeni bir dairenin tamamlanmasını yapan bir alıcının kira sözleşmesinde peppercorn yazmalı. Avukatınız bunu ve geliştiricinin asıl sözleşmesinin ne zaman teati edildiğini teyit etmeli.
2024 Yasası: bugün yürürlükte olanlar
Leasehold and Freehold Reform Act 2024, 24 Mayıs 2024'te Kraliyet onayını aldı, ancak çoğu hükmünün uygulanabilmesi için ek adımlar gerekiyor. Ekim 2026 itibarıyla üç grup değişiklik yürürlükte:
- 24 Temmuz 2024'ten itibaren, rentcharge'lar, aidat uyuşmazlıkları ve Building Safety Act 2022'deki değişikliklere ilişkin hükümler;
- 31 Ocak 2025'ten itibaren, iki yıllık sahiplik şartının kaldırılması; böylece yeni bir sahip yasal süre uzatmasını hemen talep edebiliyor ya da bir freehold alımına hemen katılabiliyor;
- 3 Mart 2025'ten itibaren, leasehold sahiplerinin binalarının yönetimini devralmasını sağlayan Right to Manage (yönetim hakkı) kuralındaki değişiklikler: karma kullanımlı binalarda konut dışı alan sınırı %25'ten %50'ye çıktı ve leasehold sahipleri artık bir talebin freeholder'a çıkardığı masrafları ödemiyor.
Kira süresi 80 yılı rahatça aşan yepyeni bir daire alan biri için süre uzatma kuralları uzak bir konu. Right to Manage değişikliği daha önemli, çünkü dairelerin altında mağaza ya da ofis bulunan karma kullanımlı bir kulenin sakinlerinin, binanın nasıl yönetileceğinin kontrolünü almasını kolaylaştırıyor.
Henüz başlamayanlar ve mahkemedeki itiraz
Yasanın öne çıkan düzenlemelerinden birkaçı kanunlaşmış ama yürürlük tarihi belirlenmemiş durumda:
- kalan süresi 80 yıl veya daha az olan bir kira sözleşmesi uzatıldığında bugün ödenen ek bedel olan marriage value'nun kaldırılması;
- süre uzatmaları ve freehold alımları için yeni bir değerleme yöntemi ve sıfır zemin kirasıyla standart 990 yıllık süre uzatması;
- sınırlı istisnalarla yeni leasehold evlerin satışının yasaklanması;
- aidat şeffaflığına ilişkin bir düzenleme paketi.
Bunlardan ikisinde ilerleme kaydedildi. Hükümetin değerleme oranlarına ilişkin danışma süreci 15 Temmuz 2026'da açıldı ve 21 Ekim 2026'da kapanacak şekilde uzatıldı. Hükümet aynı gün, mülk sahiplerinin yıllık bir bina raporu sunmak ve standart bir aidat talep formu kullanmak zorunda olacağını, leasehold sahiplerinin bir mahkeme ya da tribunal denetimi olmadan mülk sahiplerinin hukuk masraflarını ödemeye karşı korunacağını ve altı yıla kadar geriye giden bina bilgilerine erişim hakkına sahip olacağını teyit etti. Bunların ikincil mevzuatla 2027'den itibaren mümkün olan en kısa sürede yürürlüğe girmesi öngörülüyor. Sigorta komisyonlarına ilişkin kurallar için ek danışma gerekiyor.
Reformlar ayrıca hukuki bir itirazla karşı karşıya. Aralarında Grosvenor, Cadogan, Howard de Walden ve John Lyon's Charity'nin bulunduğu bir grup freeholder, değerleme ve zemin kirası değişikliklerinin insan haklarını ihlal ettiğini savundu. High Court itirazı 24 Ekim 2025'te reddetti. Karar temyizde ve Court of Appeal duruşmasının Nisan 2027'de yapılması bekleniyor.
Sıradaki reform: Commonhold and Leasehold Reform Bill taslağı
Bu bölümdeki her şey bir öneri, yasa değil. Hükümet 27 Ocak 2026'da Commonhold and Leasehold Reform Bill taslağını yayımladı ve 13 Mayıs 2026'daki Kral'ın Konuşması'nda (King's Speech) bunu teyit etti; Avam Kamarası Konut Komitesi de taslağa ilişkin raporunu 27 Mayıs 2026'da yayımladı. Başlıca önerileri şunlar:
- mevcut uzun süreli konut kira sözleşmelerinde zemin kirasına yıllık £250 tavan getirmek ve 40 yıl sonra sembolik tutara indirmek;
- yeni dairelerin çoğunda leasehold'u yasaklamak ve commonhold'u varsayılan yapmak;
- mülk sahibinin bir ihlal nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirme hakkı olan forfeiture'ı kaldırmak;
- mevcut binaların commonhold'a dönüştürülmesini kolaylaştırmak ve aidatlara ek şeffaflık getirmek.
Hükümet zemin kirası tavanının 2028'de yürürlükte olmasını bekliyor. Ekim 2026 itibarıyla tasarı Parlamento'ya resmen sunulmamıştı ve hükümet 2026 sonbaharında büyük ölçüde değiştirilmiş bir versiyon getireceğini söylemişti. Tasarı kabul edilene kadar forfeiture yasanın parçası olmaya devam ediyor ve yeni daireler leasehold olarak satılmayı sürdürüyor.
Bugün alım yapan biri için, sembolik zemin kiralı uzun süreli bir kira hakkıyla alınan yeni bir daire, kira konusunda reformların hedeflediği noktaya zaten yakın. Açık sorular aidatlar ve binanın nasıl yönetildiği; yıllık giderler rehberimizin büyük bölümünü bunlara ayırmasının nedeni de bu.
Kira sözleşmesini imzalamadan önce kontrol edilecekler
- Kira süresi: “uzun” diye değil, belirtilen bir başlangıç tarihinden itibaren yıl sayısı olarak yazılmış olmalı.
- Zemin kirası: sembolik (peppercorn) mi, değilse neden? Geliştiricinin sözleşmesinin ilk teati edildiği tarih de buna dahil.
- Aidat maddeleri: neler kapsanıyor, masraflar nasıl paylaşılıyor ve ilk yılın bütçesi ne?
- Kullanım kısıtlamaları: birçok kira sözleşmesi kısa süreli kiralamayı ya da ticari kullanımı yasaklar ve daireyi kiraya vermeyi planlıyorsanız bu önemlidir. Londra'da daire kiraya verme rehberimize bakın.
- Freeholder'ın ve yönetim şirketinin kim olduğu ve bir sakinler yönetim şirketi bulunup bulunmadığı.
- İkinci el bir dairede, binanın yangın güvenliği durumu ve kira sözleşmenizin Building Safety Act kapsamındaki leasehold sahibi korumalarından yararlanıp yararlanmadığı; bunu hükümetin çevrimiçi kontrol aracıyla öğrenebilirsiniz.
Londralı bir avukat, satın alma sürecinin parçası olarak kira sözleşmesini sizin için okur; bunun hangi aşamada olduğunu adım adım satın alma rehberimiz açıklıyor. Güncel Londra konutları projeler sayfamızda.
