Leasehold, Freehold und Share of Freehold: was Ihnen an einer Londoner Wohnung nach den Reformen von 2024 tatsächlich gehört
Wer in London eine Wohnung kauft, ob neu oder alt, kauft fast immer einen langfristigen Lease. Das ist rechtliches Eigentum an der Wohnung für eine feste Laufzeit, oft irgendwo zwischen 99 und 999 Jahren, eingeräumt vom Eigentümer des Gebäudes, dem Freeholder. Sie können die Wohnung verkaufen, vermieten, beleihen und vererben. Nicht gehören Ihnen das Tragwerk, das Grundstück darunter und die Gemeinschaftsflächen, und an den Kosten des Gebäudes beteiligen Sie sich über eine Servicegebühr.
Zwei Änderungen haben neue Leases für Käufer günstiger gemacht als noch vor einigen Jahren. Die meisten seit dem 30. Juni 2022 gewährten langfristigen Leases sehen eine Ground Rent von einem symbolischen Pfefferkorn (Peppercorn) im Jahr vor, praktisch also nichts. Und der Leasehold and Freehold Reform Act 2024 stärkt allmählich die Rechte der Leaseholder, auch wenn er im Oktober 2026 nur teilweise in Kraft ist.
Ein weiteres Reformgesetz, das Commonhold zum Standard für neue Wohnungen machen würde, liegt nur als Entwurf vor. Im Folgenden trennen wir, was heute geltendes Recht ist und was vorgeschlagen wird, denn Verkaufsunterlagen tun das nicht immer.
Warum eine Londoner Wohnung fast immer Leasehold ist
Leasehold ist in England die übliche Eigentumsform für Wohnungen. 2024 bis 2025 waren 58% aller Wohnungen in England und 93% der selbst genutzten Wohnungen Leasehold, und Wohnungen machten 69% der geschätzt 4.90 Millionen Leasehold-Immobilien des Landes aus. London hat den höchsten Leasehold-Anteil aller Regionen: 39% seiner Wohneinheiten oder 1.44 Millionen Immobilien.
Ein Wohngebäude hat gemeinsame Teile wie Dach, Aufzüge und Eingang, die jemand besitzen und betreiben muss. In England ist das normalerweise der Freeholder, der Leases für die Wohnungen einräumt und die Betriebskosten über die Servicegebühr umlegt. Freehold, also unbefristetes Volleigentum, ist die übliche Eigentumsform für Häuser. Einzelne Wohnungen werden nur selten als Freehold verkauft.
Viele internationale Käufer befürchten, Leasehold bedeute Miete. Das stimmt nicht. Ein langfristiger Lease ist ein Eigentumsrecht, das beim HM Land Registry auf Ihren Namen eingetragen ist. Die eigentlichen Fragen lauten: Wie lange läuft der Lease, was kostet er im Unterhalt, und was dürfen Sie damit tun?
Die vier Eigentumsformen im Vergleich
| Eigentumsform | Was Ihnen gehört | Wer das Gebäude verwaltet | Wo Sie ihr in London begegnen |
|---|---|---|---|
| Leasehold | Die Wohnung für die Laufzeit des Lease | Der Freeholder oder sein Verwalter, finanziert über Servicegebühren | Fast alle Neubauwohnungen und die meisten älteren Wohnungen |
| Freehold | Grundstück und Gebäude, ohne Enddatum | Der Eigentümer | Häuser; sehr selten eine einzelne Wohnung |
| Share of Freehold | Ein Lease der Wohnung plus ein Anteil am Freehold, meist über eine Gesellschaft der Eigentümer | Die Wohnungseigentümer gemeinsam | Vor allem ältere umgebaute Gebäude |
| Commonhold | Die Wohnung als Freehold plus Mitgliedschaft in einer Commonhold Association | Die Association, ohne Vermieter | Selten: insgesamt weniger als 20 Projekte |
Share of Freehold und Commonhold in der Praxis
Share of Freehold
Bei Share of Freehold halten Sie weiterhin einen Lease Ihrer Wohnung, sind aber zusätzlich zusammen mit den anderen Wohnungseigentümern Miteigentümer des Freehold am Gebäude, meist als Mitglied oder Gesellschafter einer Gesellschaft, die ihnen gehört, oder bei vier oder weniger Eigentümern direkt im Grundbuch. Die Bedingungen des Lease binden Sie weiterhin. Was sich ändert, ist die Kontrolle: Die Eigentümer legen die Servicegebühr gemeinsam fest und können sich in der Regel untereinander Verlängerungen der Leases einräumen. Diese Form ist in älteren umgebauten Gebäuden verbreiteter als in Neubautürmen, sodass sie einem Käufer einer neuen Wohnung kaum angeboten wird.
Commonhold
Commonhold gibt Ihnen das Freehold an Ihrer Wohnung und die Mitgliedschaft in einer Commonhold Association, einer Gesellschaft, der die Gemeinschaftsflächen gehören und die sie verwaltet. Es gibt keinen Vermieter und keine Laufzeit. Geschaffen wurde Commonhold durch den Commonhold and Leasehold Reform Act 2002, in Kraft seit 2004, doch die Verbreitung ist winzig geblieben, mit weniger als 20 Commonhold-Projekten, und Kreditgeber sind zurückhaltend. Wird ein Londoner Projekt als Commonhold verkauft, sprechen Sie Ihren Solicitor und Ihren Kreditgeber deshalb vorerst frühzeitig darauf an.
Ground Rent bei einem neuen Lease: die Peppercorn-Regel
Nach dem Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022 dürfen die meisten neuen langfristigen Wohn-Leases mit mehr als 21 Jahren Laufzeit für eine einzelne Wohneinheit, die am oder nach dem 30. Juni 2022 gegen eine Einmalzahlung (Premium) gewährt wurden, nur eine symbolische Ground Rent (Peppercorn) vorsehen. Für deren Einzug darf der Vermieter keine Gebühr verlangen. Für Seniorenwohnungen gilt der 1. April 2023 als Stichtag.
Für Off-Plan-Käufer sind die Ausnahmen wichtig. Die Regel gilt nicht für einen Lease auf Grundlage eines Vertrags, der vor dem 30. Juni 2022 ausgetauscht wurde, selbst wenn der Lease erst später gewährt wird, und einige lange laufende Off-Plan-Projekte fallen in diese Kategorie. Gewerbliche Leases, gemeinschaftlich getragener Wohnungsbau (Community-Led Housing) und manche Finanzierungsprodukte für Wohneigentum sind ebenfalls ausgenommen, und bei einer freiwilligen Verlängerung des Lease kann die alte Ground Rent für den Rest der ursprünglichen Laufzeit bestehen bleiben. Durchgesetzt wird das Gesetz von den örtlichen Trading Standards mit Bußgeldern von £500 bis £30,000, und jede unzulässige Ground Rent muss innerhalb von 28 Tagen erstattet werden.
Bei einem Käufer, der 2026 die Completion einer Neubauwohnung vollzieht, sollte der Lease daher einen Peppercorn ausweisen. Ihr Solicitor sollte das bestätigen und ebenso, wann der ursprüngliche Vertrag des Bauträgers ausgetauscht wurde.
Das Gesetz von 2024: was heute in Kraft ist
Der Leasehold and Freehold Reform Act 2024 erhielt am 24. Mai 2024 die königliche Zustimmung (Royal Assent), doch der größte Teil braucht weitere Schritte, bevor er gilt. Mit Stand Oktober 2026 sind drei Gruppen von Änderungen in Kraft:
- seit dem 24. Juli 2024 die Bestimmungen zu Rentcharges, zu Streitigkeiten über Servicegebühren und zu Änderungen am Building Safety Act 2022;
- seit dem 31. Januar 2025 der Wegfall der zweijährigen Mindestbesitzdauer, sodass ein neuer Eigentümer sofort eine gesetzliche Verlängerung des Lease verlangen oder sich an einem Kauf des Freehold beteiligen kann;
- seit dem 3. März 2025 Änderungen am Right to Manage, mit dem Leaseholder die Verwaltung ihres Gebäudes übernehmen können: Die Obergrenze für Nichtwohnflächen in gemischt genutzten Gebäuden stieg von 25% auf 50%, und Leaseholder tragen nicht mehr die Kosten des Freeholders für einen solchen Antrag.
Für einen Käufer einer brandneuen Wohnung mit einem Lease von deutlich über 80 Jahren sind die Verlängerungsregeln ein fernes Thema. Wichtiger ist die Änderung am Right to Manage, weil sie es den Bewohnern eines gemischt genutzten Turms mit Geschäften oder Büros unter den Wohnungen erleichtert, die Kontrolle über die Verwaltung des Gebäudes zu übernehmen.
Was noch nicht begonnen hat, und die Klage vor Gericht
Mehrere der zentralen Maßnahmen des Gesetzes stehen im Gesetzblatt, haben aber kein Datum für das Inkrafttreten:
- die Abschaffung des Marriage Value, des zusätzlichen Aufschlags, der heute fällig wird, wenn ein Lease mit 80 Jahren Restlaufzeit oder weniger verlängert wird;
- ein neues Bewertungsverfahren für Verlängerungen von Leases und den Kauf des Freehold sowie eine standardmäßige Verlängerung um 990 Jahre ohne Ground Rent;
- ein Verkaufsverbot für neue Leasehold-Häuser mit wenigen Ausnahmen;
- ein Paket zur Transparenz der Servicegebühren.
Bei zwei davon gibt es Fortschritte. Die Konsultation der Regierung zu den Bewertungssätzen wurde am 15. Juli 2026 eröffnet und bis zum 21. Oktober 2026 verlängert. Am selben Tag bestätigte die Regierung, dass Vermieter einen jährlichen Gebäudebericht vorlegen und ein einheitliches Formular für Servicegebührenforderungen verwenden müssen, dass Leaseholder davor geschützt werden, Anwaltskosten der Vermieter ohne Prüfung durch ein Gericht oder Tribunal zu tragen, und dass sie ein Recht auf Gebäudeinformationen aus bis zu sechs zurückliegenden Jahren erhalten. Diese Regeln sollen so bald wie möglich ab 2027 über Durchführungsverordnungen in Kraft treten. Zu den Provisionen bei Versicherungen ist eine weitere Konsultation nötig.
Gegen die Reformen läuft zudem eine Klage. Eine Gruppe von Freeholdern, darunter Grosvenor, Cadogan, Howard de Walden und John Lyon’s Charity, machte geltend, die Änderungen bei Bewertung und Ground Rent verletzten ihre Menschenrechte. Der High Court wies die Klage am 24. Oktober 2025 ab. Gegen die Entscheidung wurde Berufung eingelegt, die Verhandlung vor dem Court of Appeal ist für April 2027 angesetzt.
Die nächste Reform: der Entwurf der Commonhold and Leasehold Reform Bill
Alles in diesem Abschnitt ist ein Vorschlag, kein Gesetz. Die Regierung veröffentlichte am 27. Januar 2026 den Entwurf einer Commonhold and Leasehold Reform Bill und bestätigte ihn in der King’s Speech vom 13. Mai 2026, und der Wohnungsausschuss des Unterhauses legte am 27. Mai 2026 seinen Bericht zum Entwurf vor. Die wichtigsten Vorschläge lauten:
- die Ground Rent bei bestehenden langfristigen Wohn-Leases auf £250 im Jahr zu begrenzen, die nach 40 Jahren auf einen Peppercorn sinkt;
- Leasehold für die meisten neuen Wohnungen zu verbieten und Commonhold zum Standard zu machen;
- die Forfeiture abzuschaffen, also das Recht des Vermieters, einen Lease bei einem Verstoß zu beenden;
- die Umwandlung bestehender Gebäude in Commonhold zu erleichtern und die Transparenz der Servicegebühren weiter zu erhöhen.
Die Regierung rechnet damit, dass die Obergrenze für die Ground Rent 2028 gilt. Im Oktober 2026 war die Bill noch nicht formell im Parlament eingebracht, und die Regierung hatte angekündigt, im Herbst 2026 eine wesentlich überarbeitete Fassung vorzulegen. Bis sie verabschiedet ist, bleibt die Forfeiture Teil des geltenden Rechts, und neue Wohnungen werden weiterhin als Leasehold verkauft.
Für einen Käufer heute gilt: Eine neue Wohnung mit langfristigem Lease und einem Peppercorn als Ground Rent entspricht bei der Ground Rent bereits weitgehend dem, was die Reformen anstreben. Offen bleiben die Servicegebühren und die Verwaltung des Gebäudes. Deshalb widmet sich unser Leitfaden zu den laufenden Kosten zum größten Teil diesen Themen.
Bevor Sie den Lease unterschreiben: was Sie prüfen sollten
- Die Laufzeit des Lease, angegeben als Zahl von Jahren ab einem genannten Beginn und nicht bloß als „lang“.
- Die Ground Rent: ein Peppercorn, und falls nicht, warum nicht, einschließlich des Datums, an dem der Vertrag des Bauträgers ursprünglich ausgetauscht wurde.
- Die Klauseln zur Servicegebühr: was abgedeckt ist, wie die Kosten verteilt werden und wie hoch das Budget für das erste Jahr ist.
- Nutzungsbeschränkungen: Viele Leases verbieten Kurzzeitvermietung oder gewerbliche Nutzung, was wichtig ist, wenn Sie die Wohnung vermieten wollen. Siehe unseren Leitfaden zum Vermieten einer Wohnung in London.
- Wer Freeholder und Verwalter sind und ob es eine Verwaltungsgesellschaft der Bewohner gibt.
- Bei einer Bestandswohnung den Brandschutzstatus des Gebäudes und ob Ihr Lease für die Schutzbestimmungen des Building Safety Act für Leaseholder in Frage kommt. Das lässt sich mit dem Online-Prüfwerkzeug der Regierung klären.
Ein Londoner Solicitor prüft den Lease im Rahmen des Kaufs für Sie. Unsere Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Kauf erklärt, wann das geschieht. Aktuelle Londoner Immobilien finden Sie auf unserer Immobilienseite.
