გრძელვადიანი იჯარა (leasehold), სრული საკუთრება (freehold) და share of freehold: რას ფლობთ სინამდვილეში ლონდონის ბინაში 2024 წლის რეფორმების შემდეგ

როცა ლონდონში ბინას ყიდულობთ, ახალს თუ ძველს, თითქმის უეჭველად გრძელვადიან იჯარას (long lease) ყიდულობთ. ეს ბინის კანონიერი საკუთრებაა განსაზღვრული ვადით, ხშირად 99-დან 999 წლამდე, რომელსაც გასცემს შენობის მესაკუთრე, ე.წ. freeholder. მისი გაყიდვა, გაქირავება, იპოთეკით დატვირთვა და ანდერძით დატოვება შეგიძლიათ. ის, რასაც არ ფლობთ, არის კონსტრუქცია, მის ქვეშ არსებული მიწა და საერთო ნაწილები, ხოლო შენობის ხარჯებში თქვენს წილს მომსახურების საფასურით იხდით.

ორმა ცვლილებამ ახალი იჯარები მყიდველებისთვის რამდენიმე წლის წინანდელზე უკეთესი გახადა. 2022 წლის 30 ივნისის შემდეგ გაცემული გრძელვადიანი იჯარების უმეტესობაში მიწის ქირა წელიწადში ერთი peppercorn-ია, რაც პრაქტიკულად ნულს ნიშნავს. ამასთან, Leasehold and Freehold Reform Act 2024-მა მოიჯარეების (leaseholders) უფლებების გაძლიერება დაიწყო, თუმცა 2026 წლის ოქტომბრისთვის მისი მხოლოდ ნაწილი მოქმედებს.

შემდეგი სარეფორმო კანონპროექტი, რომელიც ახალი ბინებისთვის commonhold-ს ნაგულისხმევ ფორმად აქცევდა, მხოლოდ პროექტის სახით არსებობს. ქვემოთ ვმიჯნავთ იმას, რაც დღეს კანონია, იმისგან, რაც შემოთავაზებულია, რადგან სარეკლამო მასალები ამას ყოველთვის არ აკეთებს.

რატომ იყიდება ლონდონის ბინა თითქმის ყოველთვის გრძელვადიანი იჯარით

გრძელვადიანი იჯარა (leasehold) ინგლისში ბინების ფლობის ჩვეულებრივი ფორმაა. 2024-2025 წლებში ინგლისში ყველა ბინის 58% და მესაკუთრის მიერ დასახლებული ბინების 93% leasehold იყო, ხოლო ბინები ქვეყნის დაახლოებით 4.90 მილიონი leasehold სახლის 69%-ს შეადგენდა. ლონდონში leasehold-ის წილი ყველა რეგიონს შორის ყველაზე მაღალია: საცხოვრებლების 39%, ანუ 1.44 მილიონი სახლი.

საცხოვრებელ კორპუსს აქვს საერთო ნაწილები, როგორიცაა სახურავი, ლიფტები და შესასვლელი, რომლებიც ვიღაცამ უნდა ფლობდეს და მართავდეს. ინგლისში ეს ჩვეულებრივ freeholder-ია, რომელიც ბინებზე იჯარას გასცემს და მიმდინარე ხარჯებს მომსახურების საფასურით იბრუნებს. Freehold, ანუ სრული საკუთრება ვადის გარეშე, სახლებისთვის ჩვეულებრივი ფორმაა. ცალკეული ბინები freehold-ით იშვიათად იყიდება.

საერთაშორისო მყიდველებში გავრცელებული შიში ისაა, რომ leasehold ქირაობას ნიშნავს. ეს ასე არ არის. გრძელვადიანი იჯარა საკუთრების უფლებაა, რომელიც თქვენს სახელზე HM Land Registry-შია რეგისტრირებული. რეალური კითხვებია, რა ვადით მოქმედებს იჯარა, რა ჯდება მისი ფლობა და რის საშუალებას გაძლევთ.

ფლობის ოთხი ფორმა ერთმანეთის გვერდით

ფლობის ფორმა	რას ფლობთ	ვინ მართავს შენობას	სად შეხვდებით ლონდონში
გრძელვადიანი იჯარა (leasehold)	ბინას იჯარის ვადით	Freeholder ან მისი მმართველი აგენტი, მომსახურების საფასურით დაფინანსებული	თითქმის ყველა ახალაშენებული ბინა და ძველი ბინების უმეტესობა
სრული საკუთრება (freehold)	მიწას და შენობას, ვადის გარეშე	მესაკუთრე	სახლები; ძალიან იშვიათად ცალკეული ბინა
Share of freehold	ბინის იჯარას პლუს წილს freehold-ში, ჩვეულებრივ მესაკუთრეთა კომპანიის მეშვეობით	ბინების მესაკუთრეები ერთად	უმეტესად ძველი გადაკეთებული შენობები
Commonhold	ბინას freehold-ით პლუს წევრობას commonhold ასოციაციაში	ასოციაცია, freeholder-ის გარეშე	იშვიათია: სულ 20-ზე ნაკლები პროექტი

Share of freehold და commonhold პრაქტიკაში

Share of freehold

Share of freehold-ის დროს ბინის იჯარას კვლავ ფლობთ, მაგრამ შენობის freehold-ს სხვა ბინების მესაკუთრეებთან ერთად თანაფლობთ, ჩვეულებრივ მათი კომპანიის წევრის ან აქციონერის სახით, ან პირდაპირ საკუთრების ჩანაწერში, თუ მესაკუთრე ოთხი ან ნაკლებია. იჯარის პირობები კვლავ სავალდებულოა თქვენთვის. იცვლება კონტროლი: მესაკუთრეები ერთად ადგენენ მომსახურების საფასურს და, როგორც წესი, იჯარის გახანგრძლივებას ერთმანეთს შორის თავად წყვეტენ. ეს მოწყობა ძველ გადაკეთებულ შენობებში უფრო ხშირია, ვიდრე ახალ მაღლივ კორპუსებში, ამიტომ ახალი ბინის მყიდველს მას ნაკლებად შესთავაზებენ.

Commonhold

Commonhold გაძლევთ ბინის freehold-ს და წევრობას commonhold ასოციაციაში, კომპანიაში, რომელიც საერთო ნაწილებს ფლობს და მართავს. არც freeholder არსებობს და არც იჯარის ვადა. ის Commonhold and Leasehold Reform Act 2002-მა შექმნა და 2004 წელს ამოქმედდა, მაგრამ გავრცელება მინიმალური დარჩა, 20-ზე ნაკლები commonhold პროექტით, კრედიტორები კი მის მიმართ ფრთხილად იყვნენ. ჯერჯერობით, თუ ლონდონის პროექტი commonhold-ით იყიდება, ამის შესახებ ადვოკატსა და კრედიტორს ადრევე ჰკითხეთ.

მიწის ქირა ახალ იჯარაზე: peppercorn-ის წესი

Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022-ის მიხედვით, 21 წელზე მეტი ვადის ახალი გრძელვადიანი საცხოვრებელი იჯარების უმეტესობაში, რომლებიც ერთ საცხოვრებელზე 2022 წლის 30 ივნისს ან მის შემდეგ პრემიით გაიცა, მიწის ქირა მხოლოდ სიმბოლური, peppercorn შეიძლება იყოს. Freeholder-ს მის აკრეფაზე საფასურის აღება არ შეუძლია. ხანდაზმულთა საცხოვრებლებისთვის თარიღი 2023 წლის 1 აპრილია.

ოფ-პლან მყიდველებისთვის გამონაკლისები მნიშვნელოვანია. წესი არ ვრცელდება იჯარაზე, რომელიც 2022 წლის 30 ივნისამდე გაცვლილი ხელშეკრულებით გაიცა, მაშინაც კი, თუ თავად იჯარა მოგვიანებით გაფორმდა, და ზოგიერთი დიდი ხნის მიმდინარე ოფ-პლან პროექტი სწორედ ამ კატეგორიაში ხვდება. მის მიღმაა ასევე ბიზნეს-იჯარები, თემის ინიციატივით შექმნილი საცხოვრებელი და საცხოვრებლის დაფინანსების ზოგიერთი პროდუქტი, ხოლო იჯარის ნებაყოფლობითმა გახანგრძლივებამ შეიძლება ძველი მიწის ქირა თავდაპირველი ვადის დარჩენილ პერიოდზე შეინარჩუნოს. კანონის აღსრულებას ადგილობრივი Trading Standards ახორციელებს, ჯარიმებით £500-დან £30,000-მდე, ხოლო ნებისმიერი აკრძალული ქირა 28 დღის განმავლობაში უნდა დაბრუნდეს.

მაშასადამე, მყიდველისთვის, რომელიც ახალაშენებული ბინის გარიგებას 2026 წელს ასრულებს, იჯარაში peppercorn უნდა ეწეროს. ეს თქვენმა ადვოკატმა უნდა დაადასტუროს, ისევე როგორც ის, თუ როდის გაიცვალა დეველოპერის თავდაპირველი ხელშეკრულება.

2024 წლის კანონი: რა მოქმედებს დღეს

Leasehold and Freehold Reform Act 2024-მა სამეფო თანხმობა 2024 წლის 24 მაისს მიიღო, მაგრამ მისი უმეტესი ნაწილის ამოქმედებას დამატებითი ნაბიჯები სჭირდება. 2026 წლის ოქტომბრისთვის ცვლილებების სამი ჯგუფი მოქმედებს:

• 2024 წლის 24 ივლისიდან: დებულებები rentcharges-ზე, მომსახურების საფასურის დავებზე და Building Safety Act 2022-ის ცვლილებები;
• 2025 წლის 31 იანვრიდან: გაუქმდა ორწლიანი ფლობის მოთხოვნა, ამიტომ ახალ მესაკუთრეს შეუძლია იჯარის კანონისმიერი გახანგრძლივება მაშინვე მოითხოვოს ან freehold-ის ერთობლივ შესყიდვას შეუერთდეს;
• 2025 წლის 3 მარტიდან: ცვლილებები Right to Manage-ში, რომლითაც მოიჯარეებს შეუძლიათ შენობის მართვა საკუთარ თავზე აიღონ: შერეული დანიშნულების შენობებში არასაცხოვრებელი ფართის ზღვარი 25%-დან 50%-მდე გაიზარდა, ხოლო მოიჯარეები freeholder-ის ხარჯებს მოთხოვნაზე აღარ იხდიან.

სრულიად ახალი ბინის მყიდველისთვის, რომლის იჯარაც 80 წელზე გაცილებით მეტია, გახანგრძლივების წესები შორეული საკითხია. Right to Manage-ის ცვლილება უფრო აქტუალურია, რადგან შერეული დანიშნულების კოშკის მაცხოვრებლებს, სადაც ბინების ქვემოთ მაღაზიები ან ოფისებია, შენობის მართვის კონტროლის აღებას უადვილებს.

რა ჯერ არ დაწყებულა და სასამართლო დავა

კანონის რამდენიმე მთავარი ზომა კანონმდებლობაში ჩაწერილია, მაგრამ ამოქმედების თარიღი არ აქვს:

• marriage value-ს გაუქმება, ანუ დამატებითი პრემიისა, რომელიც დღეს იხდება, როცა იჯარას, რომლის დარჩენილი ვადა 80 წელი ან ნაკლებია, ახანგრძლივებენ;
• შეფასების ახალი მეთოდი იჯარის გახანგრძლივებისა და freehold-ის შესყიდვისთვის და იჯარის სტანდარტული 990-წლიანი გახანგრძლივება ნულოვანი მიწის ქირით;
• ახალი leasehold სახლების გაყიდვის აკრძალვა, შეზღუდული გამონაკლისებით;
• მომსახურების საფასურის გამჭვირვალობის პაკეტი.

მათგან ორზე პროგრესი არის. მთავრობის კონსულტაცია შეფასების განაკვეთებზე 2026 წლის 15 ივლისს დაიწყო და გახანგრძლივების შემდეგ 2026 წლის 21 ოქტომბერს სრულდება. იმავე დღეს მთავრობამ დაადასტურა, რომ freeholder-ებს მოუწევთ შენობაზე ყოველწლიური ანგარიშის წარდგენა და მომსახურების საფასურის მოთხოვნის სტანდარტული ფორმის გამოყენება, რომ მოიჯარეები დაცული იქნებიან freeholder-ის იურიდიული ხარჯების გადახდისგან სასამართლოს ან ტრიბუნალის შემოწმების გარეშე და რომ მათ ექნებათ უფლება, მიიღონ შენობის ინფორმაცია ექვს წლამდე წარსულში. ეს ზომები რაც შეიძლება მალე, 2027 წლიდან უნდა ამოქმედდეს მეორადი კანონმდებლობით. სადაზღვევო საკომისიოებზე წესებს დამატებითი კონსულტაცია სჭირდება.

რეფორმებს სასამართლო დავაც ემუქრება. Freeholder-ების ჯგუფი, მათ შორის Grosvenor, Cadogan, Howard de Walden და John Lyon’s Charity, ამტკიცებდა, რომ შეფასებისა და მიწის ქირის ცვლილებები მათ ადამიანის უფლებებს არღვევდა. High Court-მა სარჩელი 2025 წლის 24 ოქტომბერს არ დააკმაყოფილა. გადაწყვეტილება გასაჩივრებულია და სააპელაციო სასამართლოში (Court of Appeal) მოსმენა 2027 წლის აპრილშია დაგეგმილი.

შემდეგი რეფორმა: Commonhold and Leasehold Reform Bill-ის პროექტი

ამ ნაწილში ყველაფერი წინადადებაა და არა კანონი. მთავრობამ Commonhold and Leasehold Reform Bill-ის პროექტი 2026 წლის 27 იანვარს გამოაქვეყნა და 2026 წლის 13 მაისის მეფის სიტყვაში (King’s Speech) დაადასტურა, ხოლო თემთა პალატის საბინაო კომიტეტმა პროექტზე თავისი ანგარიში 2026 წლის 27 მაისს გამოაქვეყნა. მისი მთავარი წინადადებებია:

• არსებულ გრძელვადიან საცხოვრებელ იჯარებზე მიწის ქირის ზღვრის დაწესება წელიწადში £250-ზე, რომელიც 40 წლის შემდეგ peppercorn-მდე ჩამოვა;
• ახალი ბინების უმეტესობისთვის leasehold-ის აკრძალვა და commonhold-ის ნაგულისხმევ ფორმად ქცევა;
• forfeiture-ის გაუქმება, ანუ freeholder-ის უფლებისა, დარღვევის გამო იჯარა შეწყვიტოს;
• არსებული შენობების commonhold-ზე გადაყვანის გამარტივება და მომსახურების საფასურის დამატებითი გამჭვირვალობა.

მთავრობა ელის, რომ მიწის ქირის ზღვარი 2028 წელს ამოქმედდება. 2026 წლის ოქტომბრისთვის კანონპროექტი პარლამენტში ოფიციალურად შეტანილი არ იყო, მთავრობამ კი განაცხადა, რომ 2026 წლის შემოდგომაზე არსებითად შეცვლილ ვერსიას წარადგენდა. სანამ ის მიიღება, forfeiture კანონის ნაწილად რჩება, ახალი ბინები კი კვლავ leasehold-ით იყიდება.

დღევანდელი მყიდველისთვის გრძელვადიანი იჯარით და peppercorn მიწის ქირით ნაყიდი ახალი ბინა ქირის თვალსაზრისით უკვე ახლოსაა იმასთან, რისკენაც რეფორმები მიისწრაფვის. ღია კითხვებად მომსახურების საფასური და შენობის მართვა რჩება, სწორედ ამიტომ ეთმობა მათ ჩვენი მიმდინარე ხარჯების გზამკვლევის დიდი ნაწილი.

იჯარის ხელშეკრულების ხელმოწერამდე: რა უნდა შეამოწმოთ

• იჯარის ვადა, ჩაწერილი წლების რაოდენობით მითითებული საწყისი თარიღიდან და არა სიტყვით „გრძელვადიანი“.
• მიწის ქირა: peppercorn, ან თუ არა, რატომ, მათ შორის თარიღი, როცა დეველოპერის ხელშეკრულება პირველად გაიცვალა.
• მომსახურების საფასურის პუნქტები: რას მოიცავს, როგორ ნაწილდება ხარჯები და როგორია პირველი წლის ბიუჯეტი.
• გამოყენების შეზღუდვები: ბევრი იჯარა კრძალავს მოკლევადიან გაქირავებას ან ბიზნეს-გამოყენებას, რაც მნიშვნელოვანია, თუ ბინის გაქირავებას გეგმავთ. იხილეთ ჩვენი გზამკვლევი ლონდონში ბინის გაქირავების შესახებ.
• ვინ არიან freeholder და მმართველი აგენტი და არსებობს თუ არა მაცხოვრებელთა მმართველი კომპანია.
• მეორადი ბინის შემთხვევაში შენობის ხანძარსაწინააღმდეგო უსაფრთხოების სტატუსი და ხვდება თუ არა თქვენი იჯარა Building Safety Act-ით მოიჯარეებისთვის გათვალისწინებულ დაცვაში, რისი შემოწმებაც მთავრობის ონლაინ ინსტრუმენტით შეიძლება.

შესყიდვის ფარგლებში ლონდონელი ადვოკატი (solicitor) იჯარის ხელშეკრულებას თქვენთვის წაიკითხავს. ჩვენი ნაბიჯ-ნაბიჯ გზამკვლევი ყიდვის შესახებ ხსნის, რომელ ეტაპზე ხდება ეს. ლონდონის მიმდინარე სახლები ჩვენს ქონების გვერდზეა.