런던에서 아파트를 사면, 신축이든 기존 주택이든 거의 확실히 장기 리스를 사게 됩니다. 이는 건물을 소유한 임대인, 즉 프리홀더(freeholder)가 설정해 주는 일정 기간의 아파트 법적 소유권이며, 기간은 흔히 99년에서 999년 사이입니다. 팔 수도, 임대할 수도, 담보로 잡을 수도, 유언으로 물려줄 수도 있습니다. 소유하지 않는 것은 건물 구조체, 그 아래의 땅, 공용 부분이며, 건물 비용 가운데 자기 몫은 관리비로 냅니다.
두 가지 변화로 새 리스는 몇 년 전보다 매수자에게 유리해졌습니다. 2022년 6월 30일 이후 설정된 장기 리스 대부분은 지대가 연 페퍼콘 하나로, 사실상 0입니다. 그리고 Leasehold and Freehold Reform Act 2024가 리스홀더의 권리를 강화하기 시작했지만, 2026년 10월 현재 시행 중인 것은 일부뿐입니다.
새 아파트에 커먼홀드(commonhold)를 기본으로 적용하려는 추가 개혁 법안은 아직 초안으로만 존재합니다. 판매 자료가 늘 구분해 주지는 않으므로, 아래에서는 현재 법인 것과 제안된 것을 나누어 설명합니다.
런던 아파트가 거의 항상 리스홀드인 이유
잉글랜드에서 아파트의 일반적인 보유 형태는 리스홀드입니다. 2024~2025년 잉글랜드 전체 아파트의 58%, 자가 거주 아파트의 93%가 리스홀드였고, 전국에 약 4,900,000호로 추정되는 리스홀드 주택 가운데 69%가 아파트였습니다. 런던은 리스홀드 비중이 모든 지역 가운데 가장 높아, 주택의 39%인 1,440,000호가 리스홀드입니다.
아파트 건물에는 지붕, 엘리베이터, 출입구처럼 누군가 소유하고 관리해야 하는 공용 부분이 있습니다. 잉글랜드에서는 보통 프리홀더가 그 역할을 맡아 각 아파트의 리스를 설정하고 관리비로 운영 비용을 회수합니다. 종료일 없는 완전한 소유권인 프리홀드는 단독·연립 주택의 일반적인 보유 형태이며, 개별 아파트가 프리홀드로 팔리는 경우는 드뭅니다.
해외 매수자들이 흔히 하는 걱정은 리스홀드가 곧 임차라는 것입니다. 그렇지 않습니다. 장기 리스는 HM Land Registry(토지등기소)에 본인 명의로 등기되는 재산권입니다. 진짜 질문은 리스가 얼마나 오래 남았는지, 보유하는 데 얼마가 드는지, 리스가 무엇을 허용하는지입니다.
네 가지 보유 형태 비교
| 보유 형태 | 소유하는 것 | 건물 관리 주체 | 런던에서 볼 수 있는 곳 |
|---|---|---|---|
| 리스홀드 | 리스 기간 동안의 아파트 | 프리홀더 또는 그 관리 대행사, 관리비로 운영 | 거의 모든 신축 아파트와 대부분의 기존 아파트 |
| 프리홀드 | 종료일 없는 토지와 건물 | 소유자 | 단독·연립 주택, 개별 아파트는 매우 드묾 |
| 셰어 오브 프리홀드 | 아파트 리스와 함께, 보통 소유자 회사를 통한 프리홀드 지분 | 아파트 소유자들이 공동으로 | 주로 오래된 개조 건물 |
| 커먼홀드 | 프리홀드인 아파트와 커먼홀드 조합 회원 자격 | 조합, 임대인 없음 | 드묾, 전체 20개 단지 미만 |
셰어 오브 프리홀드와 커먼홀드의 실제
셰어 오브 프리홀드
셰어 오브 프리홀드(share of freehold)에서도 아파트의 리스는 그대로 보유하지만, 다른 아파트 소유자들과 함께 건물의 프리홀드를 공동 소유합니다. 보통 소유자들이 가진 회사의 회원이나 주주가 되는 방식이며, 소유자가 4명 이하라면 직접 등기부에 오르기도 합니다. 리스 조건은 여전히 구속력이 있습니다. 바뀌는 것은 통제권입니다. 소유자들이 함께 관리비를 정하고, 보통 자기들끼리 리스 연장을 해 줄 수 있습니다. 이 방식은 신축 타워보다 오래된 개조 건물에서 더 흔하므로, 새 아파트 매수자가 이를 제안받을 가능성은 낮습니다.
커먼홀드
커먼홀드에서는 아파트의 프리홀드와 함께, 공용 부분을 소유하고 관리하는 회사인 커먼홀드 조합(commonhold association)의 회원 자격을 갖게 됩니다. 임대인도 리스 기간도 없습니다. 이 제도는 Commonhold and Leasehold Reform Act 2002로 만들어져 2004년에 시행되었지만, 커먼홀드 단지가 20개도 안 될 만큼 이용이 미미했고 대출 기관들도 조심스러운 태도를 보여 왔습니다. 현재로서는 런던의 어떤 사업이 커먼홀드로 판매된다면 변호사와 대출 기관에 일찍 물어보십시오.
새 리스의 지대: 페퍼콘 규칙
Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022에 따라, 2022년 6월 30일 이후 프리미엄(일시금)을 받고 단일 주택에 대해 설정된 21년 초과 새 주거용 장기 리스 대부분은 페퍼콘 지대만 받을 수 있습니다. 임대인은 지대를 걷는 데 수수료를 매길 수 없습니다. 은퇴자 주택은 기준일이 2023년 4월 1일입니다.
오프플랜 매수자에게는 예외가 중요합니다. 이 규칙은 2022년 6월 30일 전에 교환된 계약에 따라 설정되는 리스에는 리스 자체가 나중에 설정되더라도 적용되지 않으며, 오래 진행된 일부 오프플랜 사업이 여기에 해당합니다. 사업용 리스, 지역 공동체 주도 주택, 일부 주택 금융 상품도 적용 대상이 아니며, 자발적 리스 연장에서는 원래 기간이 끝날 때까지 기존 지대를 유지할 수 있습니다. 이 법은 지방 Trading Standards(소비자보호 당국)가 집행하며, 벌금은 £500에서 £30,000이고, 금지된 지대는 28일 안에 환불해야 합니다.
따라서 2026년에 신축 아파트 잔금을 치르는 매수자의 리스에는 페퍼콘이 적혀 있어야 합니다. 변호사가 이를 확인하고, 시행사의 최초 계약이 언제 교환되었는지도 확인해야 합니다.
2024년 법: 현재 시행 중인 것
Leasehold and Freehold Reform Act 2024는 2024년 5월 24일 국왕 재가를 받았지만, 대부분은 적용되기 전에 추가 절차가 필요합니다. 2026년 10월 현재 세 묶음의 변경이 시행되고 있습니다.
- 2024년 7월 24일부터: 지대 부담(rentcharge), 관리비 분쟁, Building Safety Act 2022 개정에 관한 조항.
- 2025년 1월 31일부터: 2년 보유 요건 폐지. 새 소유자도 곧바로 법정 리스 연장을 청구하거나 프리홀드 공동 매입에 참여할 수 있습니다.
- 2025년 3월 3일부터: 리스홀더가 건물 관리를 넘겨받을 수 있는 관리권(Right to Manage)의 변경. 복합 용도 건물의 비주거 공간 한도가 25%에서 50%로 올랐고, 리스홀더는 더 이상 청구에 드는 프리홀더의 비용을 내지 않습니다.
리스 기간이 80년을 훨씬 넘는 새 아파트 매수자에게 연장 규칙은 먼 이야기입니다. 관리권 변경이 더 중요합니다. 아파트 아래층에 상점이나 사무실이 있는 복합 용도 타워의 거주자들이 건물 운영을 직접 맡기가 쉬워지기 때문입니다.
아직 시작되지 않은 것과 소송
이 법의 대표적인 조치 몇 가지는 법전에 올라 있지만 시행일이 정해지지 않았습니다.
- 결합 가치(marriage value) 폐지. 결합 가치는 현재 잔여 기간이 80년 이하인 리스를 연장할 때 추가로 내는 프리미엄입니다.
- 리스 연장과 프리홀드 매입을 위한 새로운 평가 방식, 그리고 지대 0의 표준 990년 리스 연장.
- 제한적인 예외를 빼고 신규 리스홀드 단독 주택의 판매 금지.
- 관리비 투명성에 관한 일련의 조치.
이 가운데 두 가지는 진전이 있었습니다. 평가 요율에 관한 정부의 의견 수렴은 2026년 7월 15일 시작되었고, 마감이 2026년 10월 21일로 연장되었습니다. 같은 날 정부는 임대인이 연간 건물 보고서를 제공하고 표준 관리비 청구 양식을 써야 하며, 리스홀더가 법원이나 심판소의 검토 없이 임대인의 법률 비용을 떠안지 않도록 보호받고, 최대 6년 전까지의 건물 정보를 받을 권리를 갖게 된다고 확정했습니다. 이 규칙들은 하위 법령을 통해 2027년부터 가능한 한 빨리 시행될 예정입니다. 보험 수수료에 관한 규칙은 추가 의견 수렴이 필요합니다.
개혁은 법적 다툼에도 부딪혔습니다. Grosvenor, Cadogan, Howard de Walden, John Lyon’s Charity를 포함한 프리홀더 그룹은 평가 방식과 지대 변경이 자신들의 인권을 침해한다고 주장했습니다. 고등법원(High Court)은 2025년 10월 24일 이 청구를 기각했습니다. 이 판결은 항소 중이며, 항소법원(Court of Appeal) 심리는 2027년 4월로 예정되어 있습니다.
다음 개혁: Commonhold and Leasehold Reform Bill 초안
이 섹션의 내용은 모두 법이 아니라 제안입니다. 정부는 2026년 1월 27일 Commonhold and Leasehold Reform Bill 초안을 발표했고, 2026년 5월 13일 국왕 연설(King’s Speech)에서 이를 재확인했으며, 하원 주택위원회는 2026년 5월 27일 초안에 대한 보고서를 발표했습니다. 주요 제안은 다음과 같습니다.
- 기존 주거용 장기 리스의 지대를 연 £250로 제한하고, 40년 뒤에는 페퍼콘으로 낮춤.
- 대부분의 신규 아파트에 리스홀드를 금지하고 커먼홀드를 기본으로 함.
- 임대인이 계약 위반을 이유로 리스를 끝낼 수 있는 권리인 몰수(forfeiture)를 폐지함.
- 기존 건물을 커먼홀드로 전환하기 쉽게 하고, 관리비 투명성을 더 강화함.
정부는 지대 상한이 2028년에 시행될 것으로 예상합니다. 2026년 10월 현재 이 법안은 의회에 정식으로 제출되지 않았으며, 정부는 2026년 가을에 대폭 수정된 안을 내겠다고 밝혔습니다. 법안이 통과되기 전까지 몰수는 여전히 법의 일부이며, 새 아파트는 계속 리스홀드로 판매됩니다.
오늘의 매수자에게, 페퍼콘 지대의 장기 리스로 산 새 아파트는 지대 면에서 이미 개혁이 목표로 하는 상태에 가깝습니다. 남은 질문은 관리비와 건물 관리 방식이며, 그래서 유지 비용 가이드는 분량 대부분을 이 문제에 할애합니다.
리스에 서명하기 전에 확인할 사항
- 리스 기간: “장기”라는 표현이 아니라 명시된 시작일로부터의 연수로 적혀 있는지.
- 지대: 페퍼콘인지, 아니라면 그 이유는 무엇인지. 시행사의 계약이 처음 교환된 날짜도 함께 확인하십시오.
- 관리비 조항: 무엇이 포함되는지, 비용을 어떻게 나누는지, 첫해 예산은 얼마인지.
- 용도 제한: 많은 리스가 단기 임대나 사업용 사용을 금지하므로, 아파트를 임대할 계획이라면 중요합니다. 런던 아파트 임대하기 가이드를 참고하십시오.
- 프리홀더와 관리 대행사가 누구인지, 거주자 관리 회사가 있는지.
- 재판매 아파트라면 건물의 화재 안전 현황, 그리고 리스가 Building Safety Act의 리스홀더 보호 대상인지. 이는 정부의 온라인 확인 도구로 확인할 수 있습니다.
매수 과정에서 런던의 변호사(solicitor)가 리스를 대신 검토합니다. 그 단계가 어디에 오는지는 단계별 매수 가이드에서 설명합니다. 현재 런던 주택은 부동산 페이지에 있습니다.
