حق الانتفاع والتملك الحر والحصة في التملك الحر: ما الذي تملكه فعلًا في شقة بلندن بعد إصلاحات 2024

حين تشتري شقة في لندن، جديدة كانت أو قديمة، فأنت على الأرجح تشتري عقد إيجار طويل الأمد. وهو ملكية قانونية للشقة لمدة محددة، تتراوح غالبًا بين 99 و999 عامًا، يمنحها مالك المبنى الذي يُسمى مالك التملك الحر (freeholder). ويمكنك بيعها وتأجيرها ورهنها وتوريثها بوصية. أما ما لا تملكه فهو الهيكل الإنشائي، والأرض التي يقوم عليها، والأجزاء المشتركة، وتدفع حصة من تكاليف المبنى عبر رسوم الخدمة.

وقد جعل تغييران عقود الإيجار الجديدة أفضل للمشترين مما كانت عليه قبل بضع سنوات. فمعظم عقود الإيجار الطويلة الممنوحة منذ 30 يونيو 2022 تتضمن إيجار أرض رمزيًا (peppercorn) سنويًا، وهو لا شيء من الناحية العملية. كما بدأ قانون إصلاح حق الانتفاع والتملك الحر لعام 2024 (Leasehold and Freehold Reform Act 2024) في تعزيز حقوق أصحاب حق الانتفاع، وإن كان جزء منه فقط نافذًا حتى أكتوبر 2026.

وهناك مشروع قانون إصلاح آخر، من شأنه أن يجعل الملكية المشتركة (commonhold) الخيار الافتراضي للشقق الجديدة، لكنه لا يزال مسودة فقط. ونفصل أدناه بين ما هو قانون اليوم وما هو مقترح، لأن المواد التسويقية لا تفعل ذلك دائمًا.

لماذا تكون الشقة في لندن بنظام حق الانتفاع في الغالب

حق الانتفاع هو نوع الحيازة المعتاد للشقق في إنجلترا. ففي 2024 إلى 2025 كانت 58% من جميع الشقق في إنجلترا و93% من الشقق التي يسكنها ملاكها بنظام حق الانتفاع، وشكلت الشقق 69% من المساكن المملوكة بهذا النظام في البلاد، والمقدر عددها بـ 4.90 مليون مسكن. وتسجل لندن أعلى نسبة لحق الانتفاع بين جميع المناطق: 39% من مساكنها، أي 1.44 مليون مسكن.

فعمارة الشقق فيها أجزاء مشتركة، مثل السطح والمصاعد والمدخل، لا بد أن يملكها أحد ويديرها. وفي إنجلترا يكون ذلك عادة مالك التملك الحر، الذي يمنح عقود إيجار الشقق ويسترد تكاليف التشغيل عبر رسوم الخدمة. أما التملك الحر (freehold)، أي الملكية التامة بلا تاريخ انتهاء، فهو نوع الحيازة المعتاد للمنازل، ونادرًا ما تُباع الشقق المنفردة بالتملك الحر.

ومن المخاوف الشائعة بين المشترين الدوليين أن حق الانتفاع يعني الاستئجار. وهذا غير صحيح. فعقد الإيجار الطويل حق عقاري مسجل باسمك لدى HM Land Registry. والأسئلة الحقيقية هي: كم تبلغ مدة العقد، وكم يكلف الاحتفاظ به، وماذا يسمح لك أن تفعل.

أنواع الحيازة الأربعة جنبًا إلى جنب

نوع الحيازة	ما الذي تملكه	من يدير المبنى	أين تصادفه في لندن
حق الانتفاع	الشقة طوال مدة عقد الإيجار	مالك التملك الحر أو وكيل الإدارة التابع له، بتمويل من رسوم الخدمة	كل الشقق الجديدة تقريبًا ومعظم الشقق الأقدم
التملك الحر	الأرض والمبنى، بلا تاريخ انتهاء	المالك	المنازل، ونادرًا جدًا شقة منفردة
الحصة في التملك الحر	عقد إيجار للشقة إضافة إلى حصة في التملك الحر، عادة عبر شركة يملكها الملاك	ملاك الشقق معًا	غالبًا المباني الأقدم المحوّلة إلى شقق
الملكية المشتركة	الشقة بالتملك الحر إضافة إلى العضوية في جمعية الملكية المشتركة	الجمعية، دون مالك مؤجر	نادرة: أقل من 20 مشروعًا إجمالًا

الحصة في التملك الحر والملكية المشتركة في الواقع العملي

الحصة في التملك الحر

في نظام الحصة في التملك الحر تظل تحمل عقد إيجار لشقتك، لكنك تشترك أيضًا في ملكية التملك الحر للمبنى مع ملاك الشقق الآخرين، عادة بصفتك عضوًا أو مساهمًا في شركة يملكونها، أو مباشرة في سند الملكية إذا كان عدد الملاك أربعة أو أقل. وتظل شروط عقد الإيجار ملزمة لك. أما ما يتغير فهو السيطرة: فالملاك معًا يحددون رسوم الخدمة، ويمكنهم عادة منح تمديدات عقود الإيجار فيما بينهم. وهذا الترتيب أكثر شيوعًا في المباني الأقدم المحوّلة إلى شقق منه في الأبراج الجديدة، لذا يُستبعد أن يُعرض على مشتري شقة جديدة.

الملكية المشتركة

تمنحك الملكية المشتركة التملك الحر لشقتك والعضوية في جمعية الملكية المشتركة، وهي شركة تملك الأجزاء المشتركة وتديرها. فلا يوجد مالك مؤجر ولا مدة لعقد إيجار. وقد أُنشئ هذا النظام بموجب قانون الملكية المشتركة وإصلاح حق الانتفاع لعام 2002 (Commonhold and Leasehold Reform Act 2002) ودخل حيز التنفيذ في 2004، لكن الإقبال عليه كان ضئيلًا جدًا، بأقل من 20 مشروعًا بنظام الملكية المشتركة، وتعامل معه المقرضون بحذر. وفي الوقت الحالي، إذا بيع مشروع في لندن بنظام الملكية المشتركة، فاسأل محاميك ومقرضك عنه مبكرًا.

إيجار الأرض في عقد الإيجار الجديد: قاعدة الإيجار الرمزي

بموجب قانون إصلاح حق الانتفاع (إيجار الأرض) لعام 2022 (Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022)، لا يجوز أن تتضمن معظم عقود الإيجار السكنية الطويلة الجديدة التي تزيد مدتها على 21 عامًا، لمسكن واحد، والممنوحة مقابل مبلغ مقطوع في 30 يونيو 2022 أو بعده، إلا إيجار أرض رمزيًا. ولا يجوز للمالك فرض رسم على تحصيله. وبالنسبة لمساكن المتقاعدين، فالتاريخ هو 1 أبريل 2023.

والاستثناءات مهمة لمن يشترون على الخارطة. فالقاعدة لا تشمل عقد إيجار ممنوحًا بموجب عقد جرى تبادله قبل 30 يونيو 2022، حتى لو مُنح عقد الإيجار نفسه لاحقًا، وبعض مشاريع البيع على الخارطة الممتدة لسنوات طويلة تقع ضمن هذه الفئة. كما تخرج من نطاقها عقود الإيجار التجارية، والإسكان المجتمعي، وبعض منتجات تمويل المساكن، ويمكن أن يحتفظ التمديد الطوعي لعقد الإيجار بإيجار الأرض القديم لبقية المدة الأصلية. وتتولى هيئات Trading Standards المحلية تطبيق القانون، بغرامات تتراوح بين £500 و£30,000، ويجب رد أي إيجار محظور خلال 28 يومًا.

لذا ينبغي أن يُظهر عقد الإيجار إيجارًا رمزيًا لمن يُتم شراء شقة جديدة في 2026. وينبغي لمحاميك أن يؤكد ذلك، وأن يؤكد متى جرى تبادل العقد الأصلي للمطوّر.

قانون 2024: ما النافذ منه اليوم

حصل قانون إصلاح حق الانتفاع والتملك الحر لعام 2024 على الموافقة الملكية في 24 مايو 2024، لكن معظمه يحتاج إلى خطوات إضافية قبل أن يُطبق. وفي أكتوبر 2026 كانت ثلاث مجموعات من التغييرات نافذة:

• اعتبارًا من 24 يوليو 2024، أحكام بشأن الرسوم الإيجارية على الأراضي (rentcharges) ونزاعات رسوم الخدمة وتعديلات على قانون سلامة المباني لعام 2022؛
• اعتبارًا من 31 يناير 2025، إلغاء شرط الملكية لمدة سنتين، فصار بإمكان المالك الجديد المطالبة بتمديد قانوني لعقد الإيجار أو المشاركة في شراء التملك الحر فورًا؛
• اعتبارًا من 3 مارس 2025، تغييرات على حق الإدارة (Right to Manage)، الذي يتيح لأصحاب حق الانتفاع تولي إدارة مبناهم: إذ ارتفع حد المساحات غير السكنية في المباني متعددة الاستخدامات من 25% إلى 50%، ولم يعد أصحاب حق الانتفاع يدفعون تكاليف مالك التملك الحر المترتبة على المطالبة.

بالنسبة لمشتري شقة جديدة تمامًا بعقد إيجار تتجاوز مدته 80 عامًا بكثير، تبقى قواعد التمديد شأنًا بعيدًا. أما تغيير حق الإدارة فهو أكثر صلة، لأنه يسهّل على سكان برج متعدد الاستخدامات، تقع فيه متاجر أو مكاتب أسفل الشقق، التحكم في طريقة إدارة المبنى.

ما لم يبدأ بعد، والطعن أمام القضاء

عدد من أبرز إجراءات القانون مدون في التشريع دون موعد لبدء التنفيذ:

• إلغاء قيمة الدمج (marriage value)، وهي العلاوة الإضافية المستحقة اليوم عند تمديد عقد إيجار تبقى من مدته 80 عامًا أو أقل؛
• طريقة تقييم جديدة لتمديد عقود الإيجار وشراء التملك الحر، وتمديد قياسي لعقد الإيجار لمدة 990 عامًا بإيجار أرض صفري؛
• حظر بيع المنازل الجديدة بنظام حق الانتفاع، مع استثناءات محدودة؛
• حزمة بشأن الشفافية في رسوم الخدمة.

وقد أُحرز تقدم في اثنين منها. فقد فُتحت المشاورة الحكومية بشأن معدلات التقييم في 15 يوليو 2026، ومُددت لتُغلق في 21 أكتوبر 2026. وفي يوم فتح المشاورة نفسه أكدت الحكومة أن مالكي المباني سيُلزمون بتقديم تقرير سنوي عن المبنى واستخدام نموذج موحد لمطالبات رسوم الخدمة، وأن أصحاب حق الانتفاع سيُحمون من دفع التكاليف القانونية لمالكي المباني دون رقابة من محكمة أو هيئة قضائية، وسيكون لهم حق الاطلاع على معلومات المبنى لمدة تصل إلى ست سنوات سابقة. ومن المقرر أن تدخل هذه الأحكام حيز التنفيذ في أقرب وقت ممكن اعتبارًا من 2027، عبر تشريعات ثانوية. أما قواعد عمولات التأمين فتحتاج إلى مزيد من المشاورات.

وتواجه الإصلاحات أيضًا طعنًا قانونيًا. فقد احتجت مجموعة من ملاك التملك الحر، منهم Grosvenor وCadogan وHoward de Walden وJohn Lyon’s Charity، بأن تغييرات التقييم وإيجار الأرض تنتهك حقوقهم الإنسانية. ورفضت المحكمة العليا (High Court) الطعن في 24 أكتوبر 2025. والحكم قيد الاستئناف، ومن المقرر أن تنظر فيه محكمة الاستئناف في أبريل 2027.

الإصلاح التالي: مسودة مشروع قانون الملكية المشتركة وإصلاح حق الانتفاع

كل ما في هذا القسم مقترحات وليس قانونًا. فقد نشرت الحكومة مسودة مشروع قانون الملكية المشتركة وإصلاح حق الانتفاع (Commonhold and Leasehold Reform Bill) في 27 يناير 2026، وأكدته في خطاب الملك في 13 مايو 2026، ونشرت لجنة الإسكان في مجلس العموم تقريرها عن المسودة في 27 مايو 2026. وأبرز مقترحاته:

• وضع سقف لإيجار الأرض في عقود الإيجار السكنية الطويلة القائمة قدره £250 سنويًا، ينخفض إلى إيجار رمزي بعد 40 عامًا؛
• حظر نظام حق الانتفاع في معظم الشقق الجديدة وجعل الملكية المشتركة الخيار الافتراضي؛
• إلغاء المصادرة (forfeiture)، أي حق المالك في إنهاء عقد الإيجار بسبب مخالفة؛
• تسهيل تحويل المباني القائمة إلى الملكية المشتركة، وإضافة مزيد من الشفافية في رسوم الخدمة.

وتتوقع الحكومة أن يُطبق سقف إيجار الأرض في 2028. وحتى أكتوبر 2026 لم يكن مشروع القانون قد قُدم رسميًا إلى البرلمان، وكانت الحكومة قد قالت إنها ستقدم نسخة معدلة تعديلًا جوهريًا في خريف 2026. وإلى أن يُقر، تظل المصادرة جزءًا من القانون، وتستمر الشقق الجديدة في البيع بنظام حق الانتفاع.

وبالنسبة لمشترٍ اليوم، فإن شقة جديدة مشتراة بعقد إيجار طويل وإيجار أرض رمزي قريبة بالفعل مما تستهدفه الإصلاحات فيما يخص الإيجار. أما المسائل المفتوحة فهي رسوم الخدمة وطريقة إدارة المبنى، ولهذا يخصص دليلنا حول تكاليف التشغيل معظم صفحاته لهما.

قبل أن توقع عقد الإيجار: ما الذي ينبغي التحقق منه

• مدة عقد الإيجار، مكتوبة بعدد السنوات من تاريخ بدء محدد، لا بكلمة «طويل».
• إيجار الأرض: هل هو رمزي، وإن لم يكن فلماذا، بما في ذلك تاريخ التبادل الأول لعقد المطوّر.
• بنود رسوم الخدمة: ما الذي تغطيه، وكيف تُقسم التكاليف، وما ميزانية السنة الأولى.
• قيود الاستخدام: كثير من عقود الإيجار تمنع الإيجار قصير الأجل أو الاستخدام التجاري، وهذا مهم إذا كنت تخطط لتأجير الشقة. راجع دليلنا حول تأجير شقة في لندن.
• من هو مالك التملك الحر ومن هو وكيل الإدارة، وهل توجد شركة إدارة يملكها السكان.
• في الشقة المعاد بيعها، وضع المبنى من حيث السلامة من الحريق، وهل يستوفي عقد إيجارك شروط حماية أصحاب حق الانتفاع بموجب قانون سلامة المباني، وهو ما يمكن التحقق منه عبر أداة الفحص الحكومية على الإنترنت.

يقرأ محامٍ في لندن عقد الإيجار نيابة عنك ضمن إجراءات الشراء، ويشرح دليلنا خطوة بخطوة للشراء متى يحدث ذلك. والمساكن المتاحة حاليًا في لندن معروضة في صفحة العقارات.