लीजहोल्ड, फ्रीहोल्ड और शेयर ऑफ फ्रीहोल्ड:…

जब आप लंदन में फ्लैट खरीदते हैं, नया हो या पुराना, तो लगभग तय है कि आप एक लंबी लीज़ खरीद रहे हैं। यह एक तय अवधि के लिए फ्लैट का कानूनी स्वामित्व है, अक्सर 99 से 999 साल तक के बीच कुछ भी, जो बिल्डिंग के मालिक लैंडलॉर्ड की ओर से दिया जाता है, जिसे फ्रीहोल्डर कहते हैं। आप इसे बेच सकते हैं, किराए पर दे सकते हैं, इस पर मॉर्गेज ले सकते हैं और वसीयत में छोड़ सकते हैं। ढाँचा, उसके नीचे की ज़मीन और साझा हिस्से आपके नहीं होते, और बिल्डिंग के खर्च में अपना हिस्सा आप सर्विस चार्ज के ज़रिए देते हैं।

दो बदलावों ने नई लीज़ को खरीदारों के लिए कुछ साल पहले से बेहतर बना दिया है। 30 जून 2022 के बाद दी गई ज़्यादातर लंबी लीज़ में ग्राउंड रेंट साल में एक पेपरकॉर्न है, जिसका व्यवहार में मतलब है कुछ नहीं। और लीजहोल्ड एंड फ्रीहोल्ड रिफ़ॉर्म एक्ट 2024 ने लीजहोल्डरों के अधिकार मज़बूत करने शुरू कर दिए हैं, हालाँकि अक्टूबर 2026 तक इसका सिर्फ़ एक हिस्सा लागू है।

एक और सुधार बिल, जो नए फ्लैटों के लिए कॉमनहोल्ड को डिफ़ॉल्ट बना देगा, अभी सिर्फ़ मसौदे में है। नीचे हम अलग करके दिखाते हैं कि आज कानून क्या है और क्या प्रस्तावित है, क्योंकि बिक्री की सामग्री हमेशा यह फ़र्क नहीं करती।

लंदन का फ्लैट लगभग हमेशा लीजहोल्ड क्यों होता है

इंग्लैंड में फ्लैटों के लिए लीजहोल्ड सामान्य स्वामित्व रूप है। 2024 से 2025 में इंग्लैंड के सभी फ्लैटों में से 58% और मालिकों के खुद रहने वाले फ्लैटों में से 93% लीजहोल्ड थे, और देश के अनुमानित 4.90 मिलियन लीजहोल्ड घरों में 69% फ्लैट थे। लीजहोल्ड का हिस्सा किसी भी क्षेत्र से ज़्यादा लंदन में है: इसके 39% आवास, यानी 1.44 मिलियन घर।

फ्लैटों की बिल्डिंग में छत, लिफ़्ट और प्रवेश द्वार जैसे साझा हिस्से होते हैं, जिनका किसी को मालिक होना और उन्हें चलाना होता है। इंग्लैंड में यह आम तौर पर फ्रीहोल्डर होता है, जो फ्लैटों की लीज़ देता है और चलाने का खर्च सर्विस चार्ज से वसूलता है। फ्रीहोल्ड, यानी बिना अंतिम तारीख का पूरा स्वामित्व, मकानों के लिए सामान्य रूप है। अलग अलग फ्लैट शायद ही कभी फ्रीहोल्ड पर बिकते हैं।

अंतरराष्ट्रीय खरीदारों में एक आम चिंता यह है कि लीजहोल्ड का मतलब किराए पर रहना है। ऐसा नहीं है। लंबी लीज़ एक संपत्ति अधिकार है जो HM Land Registry में आपके नाम पर दर्ज होता है। असली सवाल ये हैं कि लीज़ कितने समय की है, उसे रखने में कितना खर्च आता है और वह आपको क्या करने देती है।

चारों स्वामित्व रूप आमने सामने

स्वामित्व रूप	आपका क्या है	बिल्डिंग कौन चलाता है	लंदन में यह कहाँ मिलता है
लीजहोल्ड	लीज़ की अवधि तक फ्लैट	फ्रीहोल्डर या उसका मैनेजिंग एजेंट, सर्विस चार्ज से खर्च चलता है	लगभग सभी नए फ्लैट और ज़्यादातर पुराने
फ्रीहोल्ड	ज़मीन और बिल्डिंग, बिना अंतिम तारीख के	मालिक	मकान; अकेला फ्लैट बहुत कम
शेयर ऑफ फ्रीहोल्ड	फ्लैट की लीज़ और साथ में फ्रीहोल्ड में हिस्सा, आम तौर पर मालिकों की कंपनी के ज़रिए	फ्लैट मालिक मिलकर	ज़्यादातर पुरानी बदली गई (converted) बिल्डिंगें
कॉमनहोल्ड	फ्रीहोल्ड के रूप में फ्लैट और कॉमनहोल्ड एसोसिएशन की सदस्यता	एसोसिएशन, कोई लैंडलॉर्ड नहीं	दुर्लभ: कुल 20 से कम प्रोजेक्ट

व्यवहार में शेयर ऑफ फ्रीहोल्ड और कॉमनहोल्ड

शेयर ऑफ फ्रीहोल्ड

शेयर ऑफ फ्रीहोल्ड में भी आपके पास अपने फ्लैट की लीज़ रहती है, लेकिन साथ में आप बाकी फ्लैट मालिकों के साथ बिल्डिंग के फ्रीहोल्ड के सह-मालिक होते हैं, आम तौर पर उनकी अपनी कंपनी के सदस्य या शेयरधारक के रूप में, या चार या उससे कम मालिक होने पर सीधे टाइटल पर। लीज़ की शर्तें आप पर तब भी लागू रहती हैं। जो बदलता है वह नियंत्रण है: मालिक मिलकर सर्विस चार्ज तय करते हैं और आम तौर पर आपस में लीज़ बढ़ा सकते हैं। यह व्यवस्था नए टावरों से ज़्यादा पुरानी बदली गई बिल्डिंगों में मिलती है, इसलिए नया फ्लैट खरीदने वाले को इसका प्रस्ताव मिलने की संभावना कम है।

कॉमनहोल्ड

कॉमनहोल्ड में आपको अपने फ्लैट का फ्रीहोल्ड मिलता है और एक कॉमनहोल्ड एसोसिएशन की सदस्यता, जो एक कंपनी है जिसके पास साझा हिस्सों का स्वामित्व और प्रबंधन होता है। कोई लैंडलॉर्ड नहीं होता और लीज़ की कोई अवधि नहीं। इसे Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 ने बनाया और यह 2004 में लागू हुआ, लेकिन इसे बहुत कम अपनाया गया, 20 से कम कॉमनहोल्ड प्रोजेक्ट हैं, और लेंडर इसे लेकर सतर्क रहे हैं। फ़िलहाल, अगर लंदन की कोई योजना कॉमनहोल्ड के रूप में बेची जा रही है, तो शुरू में ही अपने सॉलिसिटर और लेंडर से इसके बारे में पूछें।

नई लीज़ पर ग्राउंड रेंट: पेपरकॉर्न नियम

लीजहोल्ड रिफ़ॉर्म (ग्राउंड रेंट) एक्ट 2022 के तहत, 21 साल से ज़्यादा की ज़्यादातर नई लंबी आवासीय लीज़, जो एक घर के लिए हों और 30 जून 2022 को या उसके बाद प्रीमियम लेकर दी गई हों, सिर्फ़ पेपरकॉर्न ग्राउंड रेंट रख सकती हैं। लैंडलॉर्ड इसे वसूलने की फ़ीस नहीं ले सकता। रिटायरमेंट होम के लिए यह तारीख 1 अप्रैल 2023 है।

ऑफ-प्लान खरीदारों के लिए अपवाद मायने रखते हैं। यह नियम उस लीज़ पर लागू नहीं होता जो 30 जून 2022 से पहले एक्सचेंज हुए अनुबंध के तहत दी गई हो, भले ही लीज़ खुद बाद में दी जाए, और कुछ लंबे चलने वाले ऑफ-प्लान प्रोजेक्ट इसी श्रेणी में आते हैं। व्यावसायिक लीज़, समुदाय आधारित आवास और कुछ होम फ़ाइनेंस प्रोडक्ट भी इसके बाहर हैं, और स्वैच्छिक लीज़ विस्तार में मूल अवधि के बाकी समय के लिए पुराना ग्राउंड रेंट बना रह सकता है। स्थानीय Trading Standards इस एक्ट को लागू करते हैं, £500 से £30,000 तक के जुर्माने के साथ, और कोई भी प्रतिबंधित किराया 28 दिनों के भीतर लौटाना होता है।

इसलिए 2026 में नए फ्लैट का कम्प्लीशन करने वाले खरीदार की लीज़ में पेपरकॉर्न दिखना चाहिए। आपके सॉलिसिटर को इसकी पुष्टि करनी चाहिए, और यह भी कि डेवलपर का मूल अनुबंध कब एक्सचेंज हुआ था।

2024 का एक्ट: आज क्या लागू है

लीजहोल्ड एंड फ्रीहोल्ड रिफ़ॉर्म एक्ट 2024 को 24 मई 2024 को शाही स्वीकृति (Royal Assent) मिली, लेकिन इसके ज़्यादातर हिस्से लागू होने के लिए आगे और कदम ज़रूरी हैं। अक्टूबर 2026 तक बदलावों के तीन सेट लागू हैं:

24 जुलाई 2024 से, rentcharges, सर्विस चार्ज विवादों और बिल्डिंग सेफ्टी एक्ट 2022 में संशोधनों से जुड़े प्रावधान;
31 जनवरी 2025 से, दो साल के स्वामित्व की शर्त खत्म, ताकि नया मालिक तुरंत वैधानिक लीज़ विस्तार का दावा कर सके या फ्रीहोल्ड की खरीद में शामिल हो सके;
3 मार्च 2025 से, Right to Manage में बदलाव, जिसके तहत लीजहोल्डर अपनी बिल्डिंग का प्रबंधन अपने हाथ में ले सकते हैं: मिश्रित उपयोग वाली बिल्डिंगों में गैर-आवासीय जगह की सीमा 25% से बढ़कर 50% हो गई, और लीजहोल्डर अब दावे पर फ्रीहोल्डर की लागत नहीं चुकाते।

80 साल से कहीं ज़्यादा की लीज़ पर बिल्कुल नया फ्लैट खरीदने वाले के लिए विस्तार के नियम दूर की बात हैं। Right to Manage वाला बदलाव ज़्यादा प्रासंगिक है, क्योंकि इससे मिश्रित उपयोग वाले टावर के निवासियों के लिए, जहाँ फ्लैटों के नीचे दुकानें या दफ़्तर हों, बिल्डिंग चलाने का नियंत्रण अपने हाथ में लेना आसान हो जाता है।

क्या अभी शुरू नहीं हुआ, और कोर्ट में चुनौती

एक्ट के कई मुख्य उपाय कानून की किताब में तो हैं, लेकिन उनके लागू होने की कोई तारीख नहीं है:

marriage value को खत्म करना, यानी वह अतिरिक्त प्रीमियम जो आज 80 साल या उससे कम बची लीज़ को बढ़ाने पर देना पड़ता है;
लीज़ विस्तार और फ्रीहोल्ड खरीद के लिए मूल्यांकन का नया तरीका, और शून्य ग्राउंड रेंट पर 990 साल का मानक लीज़ विस्तार;
सीमित अपवादों के साथ नए लीजहोल्ड मकानों की बिक्री पर रोक;
सर्विस चार्ज में पारदर्शिता से जुड़ा एक पैकेज।

इनमें से दो पर प्रगति हुई है। मूल्यांकन दरों पर सरकार का परामर्श 15 जुलाई 2026 को खुला और इसे बढ़ाकर 21 अक्टूबर 2026 तक कर दिया गया। उसी दिन सरकार ने पुष्टि की कि लैंडलॉर्ड को सालाना बिल्डिंग रिपोर्ट देनी होगी और सर्विस चार्ज की माँग के लिए मानक फ़ॉर्म इस्तेमाल करना होगा, कि लीजहोल्डरों को कोर्ट या ट्रिब्यूनल की जाँच के बिना लैंडलॉर्ड की कानूनी लागत चुकाने से सुरक्षा मिलेगी, और उन्हें छह साल तक पीछे की बिल्डिंग जानकारी पाने का अधिकार होगा। इन्हें 2027 से जितनी जल्दी हो सके, सेकेंडरी लेजिस्लेशन के ज़रिए लागू होना है। बीमा कमीशन से जुड़े नियमों पर अभी और परामर्श की ज़रूरत है।

इन सुधारों को कानूनी चुनौती का भी सामना है। Grosvenor, Cadogan, Howard de Walden और John Lyon’s Charity समेत फ्रीहोल्डरों के एक समूह ने दलील दी कि मूल्यांकन और ग्राउंड रेंट के बदलाव उनके मानवाधिकारों का उल्लंघन करते हैं। High Court ने 24 अक्टूबर 2025 को यह चुनौती खारिज कर दी। इस फ़ैसले के खिलाफ़ अपील चल रही है, और Court of Appeal में सुनवाई अप्रैल 2027 में होनी है।

अगला सुधार: कॉमनहोल्ड एंड लीजहोल्ड रिफ़ॉर्म बिल का मसौदा

इस सेक्शन में सब कुछ प्रस्ताव है, कानून नहीं। सरकार ने 27 जनवरी 2026 को कॉमनहोल्ड एंड लीजहोल्ड रिफ़ॉर्म बिल का मसौदा प्रकाशित किया, 13 मई 2026 के King’s Speech में इसकी पुष्टि की, और Commons Housing Committee ने 27 मई 2026 को मसौदे पर अपनी रिपोर्ट प्रकाशित की। इसके मुख्य प्रस्ताव हैं:

मौजूदा लंबी आवासीय लीज़ पर ग्राउंड रेंट की सीमा £250 सालाना करना, जो 40 साल बाद घटकर पेपरकॉर्न हो जाए;
ज़्यादातर नए फ्लैटों के लिए लीजहोल्ड पर रोक और कॉमनहोल्ड को डिफ़ॉल्ट बनाना;
forfeiture खत्म करना, यानी उल्लंघन होने पर लीज़ खत्म करने का लैंडलॉर्ड का अधिकार;
मौजूदा बिल्डिंगों को कॉमनहोल्ड में बदलना आसान बनाना, और सर्विस चार्ज में और पारदर्शिता जोड़ना।

सरकार को उम्मीद है कि ग्राउंड रेंट की सीमा 2028 में लागू हो जाएगी। अक्टूबर 2026 तक बिल औपचारिक रूप से संसद में पेश नहीं हुआ था, और सरकार ने कहा था कि वह 2026 की शरद ऋतु में काफ़ी संशोधित संस्करण लाएगी। जब तक यह पारित नहीं होता, forfeiture कानून का हिस्सा बना रहेगा, और नए फ्लैट लीजहोल्ड पर ही बिकते रहेंगे।

आज के खरीदार के लिए, पेपरकॉर्न ग्राउंड रेंट वाली लंबी लीज़ पर खरीदा गया नया फ्लैट किराए के मामले में पहले से ही सुधारों के लक्ष्य के करीब है। खुले सवाल सर्विस चार्ज और बिल्डिंग के प्रबंधन के हैं, इसीलिए नियमित खर्चों पर हमारी गाइड का ज़्यादातर हिस्सा इन्हीं पर है।

लीज़ पर साइन करने से पहले: क्या जाँचें

लीज़ की अवधि, जो किसी बताई गई शुरुआती तारीख से सालों की संख्या में लिखी हो, सिर्फ़ "लंबी" के रूप में नहीं।
ग्राउंड रेंट: पेपरकॉर्न, या अगर नहीं, तो क्यों नहीं, साथ में वह तारीख जब डेवलपर का अनुबंध पहली बार एक्सचेंज हुआ।
सर्विस चार्ज की धाराएँ: क्या कवर है, खर्च कैसे बँटते हैं और पहले साल का बजट क्या है।
उपयोग पर पाबंदियाँ: कई लीज़ शॉर्ट लेट या व्यावसायिक उपयोग पर रोक लगाती हैं, जो किराए पर देने की योजना हो तो मायने रखता है। लंदन का फ्लैट किराए पर देने वाली हमारी गाइड देखें।
फ्रीहोल्डर और मैनेजिंग एजेंट कौन हैं, और क्या निवासियों की कोई मैनेजमेंट कंपनी है।
रीसेल फ्लैट के लिए, बिल्डिंग की अग्नि सुरक्षा की स्थिति और क्या आपकी लीज़ बिल्डिंग सेफ्टी एक्ट की लीजहोल्डर सुरक्षाओं के योग्य है, जिसे सरकार के ऑनलाइन चेकर से जाँचा जा सकता है।

खरीद के दौरान लंदन का एक सॉलिसिटर आपके लिए लीज़ पढ़ता है। यह किस चरण में होता है, यह हमारी चरण दर चरण खरीद गाइड बताती है। लंदन के मौजूदा घर हमारे प्रॉपर्टी पेज पर हैं।

लीजहोल्ड, फ्रीहोल्ड और शेयर ऑफ फ्रीहोल्ड: 2024 के सुधारों के बाद लंदन के फ्लैट में आप असल में किस चीज़ के मालिक हैं